Porzioni immobiliari (garage, uffici, appartamenti) facenti parte di un
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- Faustina Barone
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1 -3.3.4) Identificazione catastale del bene. Porzioni immobiliari (garage, uffici, appartamenti) facenti parte di un complesso ad uso direzionale all interno dell area ex Orsi Mangelli, censiti al C.E.U. del Comune di Forlì (All.to F ), - al Foglio 147; - Particella 1201 sub. 18, lastrico solare di mq. 210; - Particella 1201 sub. 62, categoria C/6 di classe 3, consistenza 38 mq, Rendita Catastale. 196,25; - Particella 1201, sub. 63, categoria C/6 di classe 2, consistenza 14 mq, Rendita Catastale. 62,18; - Particella 1201 sub. 64, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15, Rendita Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 65, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15, Rendita Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 66, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15, Rendita Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 76, categoria C/6 di classe 3 di mq. 40, Rendita Catastale. 206,58; - Particella 1201 sub. 77, categoria C/6 di classe 3 di mq. 40, Rendita Catastale. 206,58; - Particella 1201 sub. 78, categoria C/6 di classe 2 di mq. 14, Rendita Catastale. 62,18; - Particella 1201 sub. 79, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15,Rendita Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 80, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15, Rendita 45
2 Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 83, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15, Rendita Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 84, categoria C/6 di classe 2 di mq. 15, Rendita Catastale. 66,62; - Particella 1201 sub. 95, categoria C/6 di classe 2 di mq. 14, Rendita Catastale. 62,18; - Particella 1201 sub. 192, categoria C/6 di classe 3 di mq. 14, Rendita Catastale. 72,30; - Particella 1201 sub. 196, categoria C/6 di classe 3 di mq. 17, Rendita Catastale, 87,80; - Particella 1201 sub. 197, categoria C/6 di classe 3 di mq. 21, Rendita Catastale, 108,46; - Particella 1201 sub. 198, categoria C/6 di classe 3 di mq. 24, Rendita Catastale. 123,95; Particella 1201 sub. 229, categoria A/10 di classe 2, consistenza 6 vani, Rendita Catastale ,31; Particella 1201 sub. 233, categoria B/4 di classe 5 di mq , Rendita Catastale ,62; Particella 1201 sub. 234, categoria B/4 di classe 5 di mq , Rendita Catastale ,05; Particella 1201 sub. 236, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Particella 1201 sub. 237, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita 46
3 Particella 1201 sub. 238, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Particella 1201 sub. 239, categoria C/6 di classe 1 di mq. 15, Rendita Catastale. 56,55; Particella 1201 sub. 240, categoria C/6 di classe 1 di mq. 15, Rendita Catastale. 56,55; Particella 1201 sub. 241, categoria C/6 di classe 1 di mq. 13, Rendita Catastale. 49,01; Particella 1201 sub. 242, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Particella 1201 sub. 243, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Particella 1201 sub. 244, categoria C/6 di classe 1 di mq. 13, Rendita Catastale. 49,01; Particella 1204 sub. 245, categoria C/6 di classe 1 di mq. 19, Rendita Catastale. 71,63; Particella 1204 sub. 246, categoria C/6 di classe 1 di mq. 9, Rendita Catastale. 33,93; Particella 1204 sub. 247, categoria C/6 di classe 1 di mq. 12, Rendita Catastale. 45,24; Particella 1204 sub. 248, categoria C/6 di classe 1 di mq. 12, Rendita Catastale. 45,24; Particella 1204 sub. 249, categoria C/6 di classe 1 di mq. 12, Rendita Catastale. 45,24; Particella 1204 sub. 250, categoria C/6 di classe 1 di mq. 17, Rendita 47
4 Catastale. 64,09; Particella 1204 sub. 251, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Particella 1204 sub. 252, categoria C/6 di classe 1 di mq. 13, Rendita Catastale. 49,01; Particella 1204 sub. 253, categoria C/6 di classe 1 di mq. 15, Rendita Catastale. 56,55; Particella 1204 sub. 254, categoria C/6 di classe 1 di mq. 16, Rendita Catastale. 60,32; Particella 1204 sub. 255, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Particella 1201 sub. 256, categoria C/6 di classe 1 di mq. 15, Rendita Catastale. 56,55; Particella 1201 sub. 257, categoria C/6 di classe 1 di mq. 13, Rendita Catastale. 49,01; Particella 1201 sub. 258, categoria C/6 di classe 1 di mq. 13, Rendita Catastale. 49,01; Particella 1201 sub. 259, categoria C/6 di classe 1 di mq. 13, Rendita Catastale. 49,01; Particella 1201 sub. 260, categoria C/6 di classe 1 di mq. 15, Rendita Catastale. 56,55; Particella 1201 sub. 261, categoria C/6 di classe 1 di mq. 15, Rendita Catastale. 56,55; Particella 1201 sub. 262, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita 48
5 Particella 1201 sub. 263, categoria C/6 di classe 1 di mq. 14, Rendita Catastale, 52,78; Particella 1201 sub. 264, categoria C/6 di classe 1 di mq. 12, Rendita Catastale. 45,24; Particella 1201 sub. 267, categoria A/10 di classe 2, consistenza 4 vani, Rendita Catastale ,21; Particella 1201 sub. 268, categoria A/10 di classe 2, consistenza 4 vani, Rendita Catastale ,21; Particella 1201 sub. 270, categoria A/10 di classe 2, consistenza 18,5 vani, Rendita Catastale ,95; in capo alla ditta catastale: S.CO.E.S. Società Cooperativa Edile Stradale per azioni con sede in Forlì, p.iva , proprietaria per 1/1. Oltre i proporzionali diritti sulle parti comuni condominiali ai sensi dell art del C.C. fra cui trovansi l area di sedime e di pertinenza identificata al C.T. del Comune di Forlì al Foglio 147 Particella 1201, Ente Urbano di mq catastali. - Descrizione. Il complesso immobiliare, all interno del quale sono ubicate tutte le unità oggetto di stima è situato in Forlì, nei pressi della stazione ferroviaria in prossimità del centro, all interno dell area denominata ex Orsi Mangelli. 49
6 La zona è facilmente raggiungibile sia con mezzi privati, sia con mezzi pubblici. Si tratta di una zona ancora da completare, con fabbricati a prevalente destinazione residenziale, ed in parte ad uso commerciale e direzionale. Nella zona vi è una buona disponibilità di parcheggi. Il complesso immobiliare è composto da tre fabbricati, uniti fra di loro da un porticato con all interno una piazza completamente pavimentata. I fabbricati hanno una struttura portante di tipo intelaiato in c.a., solai in latero cemento e copertura a falde. Esternamente le facciate dei tre fabbricati sono in mattoni faccia vista ed in parte rivestite con lastre di pietra. - Descrizione delle unità immobiliari da valutare. Subalterni 18 Trattasi di un lastrico solare posto al piano primo, a copertura del portico posto fra lo stacco dei fabbricati corpo C e corpo B2. Subalterni 62, 63, 64, 65, 66, 76, 77, 78, 79, 80, 83, 84, 95, 196, 197, 198, 229, 233, 234, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264. Trattasi di posti auto coperti posti al piano interrato del Centro Direzionale Cristoforo Colombo con accesso carrabile per mezzo di rampa carrabile dalla via Cristoforo Colombo. I posti auto hanno una pavimentazione industriale e sono delimitati da strisce di colore giallo sulla pavimentazione. 50
7 Subalterno 192. Si tratta di un autorimessa /posto auto posta al piano interrato del Centro Direzionale Cristoforo Colombo con accesso carrabile per mezzo di rampa carrabile dalla via Cristoforo Colombo. Il locale ha una superficie di mq. 14,00, ha una pavimentazione industriale e dispone di porta basculante in ferro. Subalterno 229 Trattasi di un ufficio pubblico posto al piano secondo del corpo di fabbrica D raggiungibile sia per mezzo delle scale comuni condominiali sia per mezzo dell ascensore. L ufficio ha l affaccio sulla piazzetta centrale e sulla via Rosselli del Turco. Internamente si compone di un locale di ingresso di mq. 23,05, quattro uffici rispettivamente di mq. mq. 38,99, mq. 38,79, mq. 51
8 veniva concordato in ,00 oltre Iva di Legge, aggiornato nella misura massima consentita dalle Leggi vigenti al momento dell applicazione dell aumento. - Con contratto di locazione del 25/03/2009 la SCOES- Società Cooperativa Edile Stradale per Azioni con sede in Forlì concedeva in locazione alla Allianz s.p.a. con sede in Trieste i locali all interno del Centro Direzionale Cristoforo Colombo in Forlì censiti al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 147 Particella 1201 sub. 225 e 224 (entrambi soppressi ed oggi sub. 270) oltre ad una autorimessa posta al piano interrato e due posti auto interrati identificato con i subalterni 192, 83 e 84. La durata della locazione veniva stabilita in anni 6 con decorrenza dal 01/04/2009 e scadenza al 31/03/2015 rinnovabile tacitamente per ulteriori 6 anni. I corrispettivo annuo di locazione veniva stabilito in ,00 per complessivi ,00, oltre I.V.A. di legge. - Consistenza commerciale. La superfici delle unità immobiliari è stata desunta dalle planimetrie catastali ed è stata calcolata al lordo dei muri. Subalterno 18 Lastrico solare Mq. 210,00 Subalterno 62 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 38,00 Subalterno 63 Subalterno 64 59
9 Subalterno 65 Subalterno 66 Subalterno 76 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 40,00 Subalterno 77 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 40,00 Subalterno 78 Subalterno 79 Subalterno 80 Subalterno 83 Subalterno 84 Subalterno 95 Subalterno 192 Autorimessa /Posto auto al p. interrato Mq. 14,00 Subalterno 196 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 17,00 Subalterno
10 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 21,00 Subalterno 198 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 24,00 Subalterno 229 Ufficio al p. secondo Mq. 170,40 Subalterno 233 Ufficio al p. primo Mq. 331,60 Subalterno 234 Ufficio al p. secondo Mq. 321,00 Subalterno 236 Subalterno 237 Subalterno 238 Subalterno 239 Subalterno 240 Subalterno 241 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 13,00 Subalterno 242 Subalterno
11 Subalterno 244 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 13,00 Subalterno 245 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 19,00 Subalterno 246 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 9,00 Subalterno 247 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 12,00 Subalterno 248 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 12,00 Subalterno 249 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 12,00 Subalterno 250 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 17,00 Subalterno 251 Subalterno 252 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 13,00 Subalterno 253 Subalterno 254 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 16,00 Subalterno 255 Subalterno
12 Subalterno 257 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 13,00 Subalterno 258 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 13,00 Subalterno 259 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 13,00 Subalterno 260 Subalterno 261 Subalterno 262 Subalterno 263 Subalterno 264 Posto auto coperto al p. interrato Mq. 12,00 Subalterno 267 Ufficio al p. terra Mq. 107,90 al 100%=Mq. 107,90 Porzione di portico ad uso pubblico Mq. 103,00 al 10%= Mq. 10,30 Complessivamente Mq. 118,20 Subalterno 268 Ufficio al p. terra Mq. 124,90 al 100%= Mq. 124,90 Porzione di portico ad uso pubblico Mq. 40,00 al 10%= Mq. 4,00 Complessivamente Mq. 128,90 63
13 Subalterno 270 Ufficio al p. secondo Mq. 391,00 - Valutazione. Sulla base dei Valori Omi emessi dall Agenzia delle Entrate per la zona di Forlì, fascia semicentrale (via Colombo-Stazione), il valore di immobili ad uso ufficio nuovi o di recente ristrutturazione, variano da un minimo di, 1.500,00 al mq. ad un massimo di ,00 al mq. Considerato lo stato di manutenzione e di conservazione dei locali ufficio, e, visti i contratti di affitto già presenti che portano ad una discreta rendita ( ,00 annui) si ritiene di assumere un valore al metro quadrato superiore a quello di mercato per locali ordinari. Equo ,00 al metro quadrato (circa un incremento dell 8%). Riguardo ai posti auto lo scrivente ritiene di attribuirgli un valore forfettario pari a ciascuno (Valori di mercato). Per cui avremo: Subalterno 18 Lastrico solare Mq. 210,00 A corpo = ,00 Posti auto ( Subalterni 62, 63, 64, 65, 66, 76, 77, 78, 79, 80, 83, 84, 95, 192, 196, 197, 198, 236, 237, 238, 239, 240, 241, 242, 243, 244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252, 253, 254, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 263, 264). N 46 posti auto *./cadauno ,00 = ,00 Uffici Subalterno 229. V. = mq. 170,40 *./mq ,00= ,00 Subalterno
14 V. = mq. 331,60 *./mq ,00 = ,00 Subalterno 234 V. = mq. 321,00 *./mq ,00 = ,00 Subalterno 267. V. = mq. 118,20 *./mq ,00= ,00 Subalterno 268. V. = mq. 128,90 *./mq ,00 = ,00 Subalterno 270. V. = mq. 391,00 *./mq ,00 = ,00 Valore complessivo del gruppo = ,00 (comprensivo dell incidenza sulle parti comuni condominiali). Il complesso ha già incassi per canoni di locazione pari a ,00 annui. ***************************** ) Identificazione catastale del bene. Porzioni immobiliari (uffici e garage) facenti parte di un complesso commerciale e direzionale sito in Comune di Forlì, via Decio Raggi n 25, censite al C.E.U. del Comune di Forlì (All.to G ), al Foglio 202, Particella 2814 sub. 29, categoria A/10 di classe 3, consistenza 2 vani, Rendita Catastale. 666,23; Particella 2814 sub. 30, categoria A/10 di classe 3, consistenza 2 vani, Rendita Catastale. 666,23; Particella 2814 sub. 31, categoria A/10 di classe 3, consistenza 3 vani, Rendita Catastale. 999,34; Particella 2814 sub. 32, categoria A/10 di classe 3, consistenza 3 vani, 65
A tale importo si ritiene di decurtare una percentuale del 4% considerato che. Sub. 15 (appartamento) e sub. 17 (posto auto)
A tale importo si ritiene di decurtare una percentuale del 4% considerato che alcune rifiniture dell alloggio sono ancora da ultimare. Per cui: V. =. 409.080,00 4% =. 392.716,80 Sub. 15 (appartamento)
Mq. 3.016,60*./mq. 3.000,00 =. 9.049.800,00. - costo di costruzione, pari a. 1.650,00 al mq (si tiene conto di finiture di
Mq. 3.016,60*./mq. 3.000,00 =. 9.049.800,00 A tale importo vanno detratti: - costo di costruzione, pari a. 1.650,00 al mq (si tiene conto di finiture di pregio o materiali di buona qualità) V.= mq. 3.016,60
ultimata (sub. 7) si ritiene di applicare il valore intero pari a. 2.400,00/ mq.
di un 20%, (. 2.400,00 20%) pari a. 1.920,00/mq. Invece per la villetta ultimata (sub. 7) si ritiene di applicare il valore intero pari a. 2.400,00/ mq. Per cui avremo: App.to al p. terra con cantina (sub.
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