TRIBUNALE DI MACERATA. Banca Antoniana Veneta C/ Ercoli Angelo ******

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1 TRIBUNALE DI MACERATA Espropriazione Immobiliare n.10/04 G. D. - dott. Semeraro Banca Antoniana Veneta C/ Ercoli Angelo ****** Il sottoscritto geometra, inscritto all Albo professionale e nell Elenco dei C.T. presso codesto Tribunale, ha avuto incarico dal sig. Giudice Delegato di determinare, ai fini dell alienazione, il più probabile valore di mercato degli immobili siti in comune di Montecosaro, località Fonte Pila. Dopo aver esaminato gli atti di causa, lo scrivente ha provveduto ad eseguire gli accertamenti, sopralluogo in più occasioni, presso gli Uffici dell Agenzia del Territorio di Macerata (catasto fabbricati) e presso gli Uffici Comunali. a)-descrizione catastale Agli atti del Catasto Fabbricati, nel comune di Montecosaro, gli immobili appresso descritti sono riportati: 1. in ditta Ercoli Angelo nato a Morrovalle il al foglio n.14, part. n.177 sub.4 categoria D/1, part. n.282 sub.2 e sub.3, cat. C/2, agli atti del catasto terreni, sempre in ditta Ercoli Angelo, 2. al foglio n.14, part. n.26 e 28, appezzamento di terreno agricolo, attualmente incolto, e part. n.280 e 177 sub.1 che comprendono i fabbricati rurali. NB,- La superficie complessiva dell appezzamento di terreno su cui sorgono i manufatti è di circa ha ; ma i limiti delle particelle in loco non sono definiti in quanto l area recintata, comprendente detti manufatti, risulta di circa mq /5

2 I fabbricati riportati negli atti catastali non sono rispondenti allo stato dei luoghi sia per carenza di aggiornamento e sia perché non rappresentati; necessita un nuovo rilievo ed un nuovo elaborato con tutti i manufatti. b)- descrizione urbanistico/edilizia Il complesso di che trattasi è costituito da tre manufatti principali e precisamente un capannone per attività produttive con annessi ed un fabbricato rurale con accessori. Agli atti dell Ufficio Tecnico del Comune, i manufatti risultano parte in regola, in quanto autorizzati o sanati con atti n.181/5 del ; n.2465 e 2466 del , ed in gran parte abusi per realizzazione senza permesso o per difformità. Quanto sopra è ben precisato in un elaborato grafico appositamente redatto dall Ufficio tecnico del comune con rilievi sul luogo. c)- descrizione degli immobili Trattasi di manufatti per attività produttiva, attualmente dismessa, praticata all interno del capannone principale al quale si accede a mezzo di una strada privata inghiaiata, ripida e mal tenuta che si diparte dalla strada provinciale Montecosaro- Montecosaro scalo, a circa un chilometro dal capoluogo. Il complesso è completamente recintato, esso è posto nel versante sud del Comune su un area in gran parte livellata con sbancamenti e riporti, e l accesso ai fabbricati avviene attraverso di due ampi cancelli in ferro. Il sottoscritto, vista la consistenza e la dislocazione dei manufatti del complesso, fa presente che gli immobili siano divisi in due gruppi, come segue. Immobile n.(1) Fondo rustico di circa ha.1,30, destinato ad uso agricolo, come a tale scopo è indicato anche dal Piano Regolatore del Comune. 2/5

3 Immobile n.(2) Complesso costituito dal capannone, fabbricato ad uso residenza, accessori e corti, in quanto necessari per l attività produttiva che vi si può svolgere, com è anche previsto dal Piano Regolatore del Comune. A,- Il capannone, attualmente delle dimensioni di circa m.37,00 x 26,00 + 3,45x8,85, per una superficie coperta di circa mq.1000, è stato realizzato in varie fasi come risulta anche dalla qualità delle strutture e dalle altezze interne; di esso una porzione di circa mq.400,00 risulta non autorizzata. La struttura portante delle pareti è mista, (varia tra muratura di blocchi in calcestruzzo, cemento armato e pilastri in ferro), la copertura è costituita da struttura in ferro e manto in pannelli di vibro-cemento ed altro materiale leggero. Le pareti sono in parte allo stato grezzo e le finiture di qualità mediocre, il pavimento in calcestruzzo del tipo industriale. Il primo capannone, ubicato ad ovest, presenta un piano interrato di circa mq.100 e nel lato opposto un piano ammezzato ad uso uffici di circa mq.90,00. In prossimità del cancello d ingresso è ubicato un box prefabbricato abusivo di circa mq.38,00. B,- La casa di abitazione è stata ristrutturata ed è formata da due piani della superficie coperta rispettivamente di mq.130,00 e mq.120,00, oltre al portico ed alle terrazze. Essa presenta le pareti intonacate e la copertura a falde. C,- L accessorio, realizzato di recente, è formato da due corpi di cui una porzione fuori terra, posta a livello della casa di abitazione, avente una superficie coperta di circa mq.60,00 e da un piano seminterrato, della superficie di circa mq.135,00. D,- La corte scoperta di circa mq.3500, è in parte inghiaiata ed in parte asfaltata, tutta chiusa da recinzione. 3/5

4 d)- criterio di stima e valutazione Innanzi tutto fa presente che gli immobili debbono essere sanati con il versamento di una somma considerevole e per tale motivo, vista la qualità delle finiture, ritiene che la somma da versare sia equivalente al valore delle superfici abusive. Nella determinazione del valore pertanto le superfici abusive vengono escluse. Riferito ciò, passa all attribuzione del valore commerciale tenendo presenti sia la instabilità monetaria e quindi di mercato, che la recessione economica conseguente lo spostamento di varie attività in altre Nazioni; elementi che non consentono di valutare il bene con il metodo analitico. Verrà quindi adottato il metodo comparativo in quanto ritenuto più equo ed attuale. Per tale motivo vengono prese in esame le compravendite dell ultimo periodo riguardanti immobili consimili e ubicati in zone compatibili. Conosciuto il limitato movimento commerciale ed i relativi prezzi; questi vengono mediati e rapportati alle caratteristiche del bene oggetto di valutazione. Considerate anche le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili sopra descritti quali: (la posizione, l ubicazione, la possibilità di utilizzo, l ampiezza e disposizione dei manufatti, le finiture, lo stato di manutenzione e di conservazione), lo scrivente attribuisce i prezzi unitari al metro quadrato di superficie, determinando i seguenti valori di mercato per i due lotti individuati: n descrizione immobile superficie prezzo valore LOTTO N.1 1 terreno agricolo ,00 1, ,00 totale ,00 4/5

5 n descrizione immobile superficie prezzo valore LOTTO N.2 A,- capannone 1 piano interrato 70,00 200, ,00 2 piano terra 600,00 300, ,00 B,- casa di abitazione 3 piano terra 130,00 650, ,00 4 piano primo 120,00 650, ,00 C,- accessori 5 piano terra 60,00 400, ,00 6 piano seminterrato 135,00 300, ,00 7 D,- corte scoperta 3.500,00 10, ,00 totale ,00 Lotto n.1 e)- descrizione dei lotti Appezzamento di terreno senza manufatti, della superficie di circa ha.1,30 sito in località fonte Pila del comune di Montecosaro, descritto in Catasto al foglio n.14, porzione delle particelle n.26 e 278 Valore di Stima ,00 Lotto n.2 Complesso edilizio per attività produttive realizzato su un area di circa mq.5000, formato da un capannone di circa mq.1000 di cui circa mq.400 abusivi, da una casa di abitazione a due piani della superficie coperta di circa mq.130, da un accessorio a due piani della superficie di circa mq.135, in parte da sanare, ubicati in località fonte Pila del comune di Montecosaro e descritto in Catasto al foglio n.14 con le particelle n.177, 280, 282 e porzione delle particelle n.26 e 278. Valore di Stima ,00 Quanto sopra ad espletamento dell incarico. Macerata, 13 febbraio 2006 Il ctu 5/5