Circolare N. 7/2006 REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI

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1 Via G.Bovini, Ravenna (RA) Tel Fax Altra sede: Dott. Franco Foschini Bagnacavallo (RA) Dott. Paolo Mazza Via Brandolini, 11 Dott. Vincenzo Morelli Tel Fax Dott. Gianluca Giardini Ravenna, 22 Settembre 2006 Circolare N. 7/2006 A tutti i clienti Loro sede LE NOVITÀ DEL REGIME DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI E LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILIARE IN CORSO AL 4 LUGLIO 2006 Riferimenti: Art. 35, commi da 8 a 10-sexies, DL n. 223/2006 convertito dalla Legge n. 248/2006; Circolare Agenzia Entrate , n. 27/E; Provvedimento Agenzia Entrate REGIME IVA DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI A seguito delle novità introdotte dal DL n. 223/2006, così come modificato in sede di conversione in Legge, sono esenti da IVA tutte le locazioni e gli affitti di fabbricati. L esenzione riguarda gli immobili ad uso abitativo e ad uso strumentale. Si applicano, però, le seguenti eccezioni: si applica obbligatoriamente l IVA se la locazione del fabbricato strumentale vede come conduttore: 1. un titolare di partita IVA con possibilità di detrazione dell imposta in misura non superiore al 25% (normalmente si tratta di chi fa operazioni esenti da IVA come medici, banche o assicurazioni); 2. un privato che non agisca nell esercizio di impresa, arte o professione, in quanto non può recuperare l IVA sulla locazione; si applica l IVA su opzione del locatore se la locazione del fabbricato strumentale ha come conduttori altri titolari di partita IVA. La Circolare n. 27/E ricorda che gli immobili si distinguono tra quelli ad uso abitativo e quelli strumentali sulla base della classificazione catastale, a prescindere dall effettivo utilizzo, comprendendo tra gli: immobili ad uso abitativo quelli classificati nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11, inclusi gli immobili censiti in un altra categoria catastale (ad esempio, box, cantina, ecc.) che costituiscono pertinenze di un fabbricato avente destinazione abitativa; Codice Fiscale e Partita IVA

2 immobili strumentali quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, classificati nelle categorie catastali B, C, D, E ed A/10. Il nuovo regime IVA si applica anche ai contratti di leasing immobiliare e pertanto i relativi canoni vanno fatturati con le medesime regole previste per le locazioni. Tutti i contratti di locazione, compresi i leasing, con effetto dal 4 luglio 2006 sono assoggettati a imposta di registro in misura pari al: 2% se relativi ad immobili abitativi; 1% se relativi ad immobili strumentali. DICHIARAZIONI DA RENDERE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE Nei nuovi contratti di locazione, se gli stessi dovessero essere assoggettati ad IVA, dovrà risultare alternativamente: la dichiarazione del locatario in merito alla percentuale di detraibilità dell IVA sugli acquisti; l eventuale status di soggetto privato; qualora il locatario sia un ente non commerciale, dovrà dichiarare che la locazione si riferisce all attività non commerciale; l opzione per il regime IVA esercitata dal locatore. In merito all opzione, va evidenziato che la stessa non coinvolge l intera attività di locazione svolta, ossia tutti gli immobili strumentali destinati alla locazione, ma è riferita al singolo immobile. REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE Tutti i contratti di locazione (compresi i leasing), ed anche quelli con l assoggettamento ad IVA, devono essere registrati e devono pagare l imposta di registro in misura proporzionale. CONTRATTI IN CORSO AL Con riguardo ai contratti di locazione (compresi i leasing) in corso al , è stata prevista una specifica disciplina disponendo che le parti devono presentare per la registrazione una apposita dichiarazione, nella quale può essere esercitata, ove la locazione abbia ad oggetto beni immobili strumentali, l opzione per il regime IVA. Con Provvedimento dell'agenzia delle Entrate del , è stato stabilito che il pagamento dell imposta e la registrazione dei contratti in essere al dovranno essere eseguiti nel periodo dall 1 al 30 novembre La dichiarazione relativa alla registrazione dovrà essere trasmessa obbligatoriamente in via telematica, a prescindere dal numero di unità immobiliari possedute, utilizzando l apposito software disponibile sul sito Internet dell Agenzia delle Entrate. In particolare, in relazione ai contratti in esame, non è necessario inviare il testo del contratto di locazione, in quanto è sufficiente specificare i dati rilevanti (parti contraenti, dati dell'immobile, data di inizio/fine del contratto, ammontare del canone pattuito, ecc.). Il Provvedimento sopra indicato prevede che nel campo Oggetto della locazione, sia indicato uno dei seguenti codici: 2

3 CODICE OGGETTO DELLA LOCAZIONE ALIQUOTA DELL IMPOSTA DI REGISTRO 04 Leasing di immobili abitativi 2% 05 Leasing di immobili strumentali 1% 06 Leasing di immobili strumentali con esercizio dell opzione per 1% l assoggettamento all IVA 07 Leasing di altro tipo In base alle norme vigenti 08 Locazione di fabbricati abitativi effettuata da costruttori 2% 09 Locazione di immobili strumentali 1% 10 Locazione di immobili strumentali con esercizio dell opzione per l assoggettamento all IVA 1% L'invio potrà essere effettuato, secondo quanto previsto dall'art. 15 del citato DM : direttamente, attraverso Internet o Entratel, in relazione ai requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni; tramite un intermediario abilitato; tramite le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori; tramite le agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori della CCIAA; tramite soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti appositamente delegati; tramite le agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative; tramite un geometra iscritto al relativo albo professionale. La registrazione telematica con la modalità in esame è necessaria anche nel caso in cui le parti abbiano provveduto in precedenza, per scelta, alla registrazione (tassa fissa) del contratto presso l'ufficio. L'omesso adempimento determina l'applicazione della sanzione dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. MODALITÀ DI PAGAMENTO DELL IMPOSTA DI REGISTRO L'imposta di registro proporzionale (2% o 1%): va corrisposta, entro il , con le modalità previste dall'art. 21 del citato Decreto , ossia in via telematica. A tal fine è necessario disporre di un c/c presso una banca convenzionata con l'agenzia delle Entrate; per l annualità in corso è dovuta sul canone relativo al periodo dal in avanti. L imposta dovuta potrà essere corrisposta: solo per l annualità in corso, fermo restando che, successivamente, con cadenza annuale dovrà essere pagata l imposta dovuta per le annualità successive (entro 30 giorni dalla scadenza); in un unica soluzione per l'intera durata residua del contratto (ossia per il periodo compreso tra il e la data di scadenza dello stesso). In tal caso l'imposta è ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero 3

4 di annualità residue (la riduzione è riconosciuta a condizione che il contratto abbia una durata complessiva superiore a 2 anni; e una durata residua superiore a 12 mesi. RIEPILOGO ADEMPIMENTI PER I CONTRATTI IN CORSO AL PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE AI FINI DELLA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILIARE IN CORSO AL ESERCIZIO DELL OPZIONE PER L APPLICAZIONE DELL IVA SUI CANONI DI LOCAZIONE (solo per gli immobili strumentali) DALL SINO AL IN VIA TELEMATICA (INDIPENDENTEMENTE DAL NUMERO DI IMMOBILI LOCATI POSSEDUTI) RIEPILOGO SITUAZIONE IVA IMPOSTA DI REGISTRO Da quanto sopra esposto, il nuovo regime IVA/Registro delle locazioni immobiliari (anche finanziarie) può essere così sintetizzato: NUOVO REGIME IVA/REGISTRO DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI (ANCHE FINANZIARIE) DOPO LA CONVERSIONE DEL DL 223/2006 TIPOLOGIA DI IMMOBILE LOCATORE LOCATARIO TRATTAMENTO IVA REGISTRO Abitativo Impresa Qualsiasi Esente (Art. 10, n.8) 2% Strumentale Impresa Soggetto passivo IVA con pro-rata 25% Imponibile 1% (****) Strumentale Impresa Privato (**) Imponibile 1% (****) Strumentale Impresa Diverso dai precedenti Esente (art. 10, n.8), salvo opzione per l imponibilità (**) (***) 1% (****) Qualsiasi Privato (*) Qualsiasi NO 2% (*) In presenza di un locatore soggetto privato il regime delle locazioni immobiliari non ha subito modifiche. (**) La condizione soggettiva del locatario e l opzione per l imponibilità devono risultare dal contratto di locazione (***) Per i contratti in corso al l opzione va manifestata nella dichiarazione di registrazione da presentare all Agenzia delle Entrate (****) Nel caso di leasing di immobili strumentali, l imposta di registro potrà essere scomputata dalle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di eventuale successivo riscatto del bene. * * * * * Lo Studio Consulenti Associati, intermediario abilitato all invio delle dichiarazioni relative ai contratti in essere alla data del 4 Luglio 2006, è disponibile a redigere ed inviare telematicamente quanto previsto dalla normativa sopra esposta. 4

5 A tal fine sarà indispensabile inoltrare allo Studio copia dei contratti di affitto per i quali si intende chiedere la prestazione entro e non oltre il 15 ottobre * * * * * Lo Studio rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento in merito. Cordiali saluti. Studio Consulenti Associati. La presente circolare contiene informazioni di carattere generale sugli argomenti trattati, che non sono da considerare esaustive o sufficienti al fine di adottare decisioni, né possono altresì essere sostitutive della consulenza professionale. Lo Studio Consulenti Associati non può essere ritenuto responsabile per eventuali danni derivanti da decisioni adottate o non adottate utilizzando le informazioni contenute nella presente circolare. 5

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