- Rinegoziazione: pro e contro dell accordo Governo Abi. Istruzioni per l uso a cura di Adiconsum

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1 Coordinato da Valeria Lai Agenzia Adiconsum - anno XX - n maggio 2008 Stampato in proprio in maggio 2008 In questo numero: Speciale mutui: Rinegoziazione, pro e contro dell accordo Governo Abi Istruzioni per l uso a cura di Adiconsum Mutui - Rinegoziazione: pro e contro dell accordo Governo Abi - Le istruzioni per l uso a cura di Adiconsum Registrazione Tribunale di Roma n. 350 del Iscriz. ROC n Sped. in abb. post. D.L. 353/2003 (conv. in L. 46/2004) art. 1, comma 2, DCB Roma

2 Mutui Rinegoziazione: pro e contro dell accordo Governo Abi Agevolazione positiva ma molto costosa, che rischia di affossare il processo appena avviato di rinegoziazione e di surroga del mutuo. Un accordo positivo, ma molto oneroso per le famiglie che, in pratica, otterranno l abbassamento della rata mensile attraverso l apertura di un conto finanziamento ad un tasso annuo del 5,22%, cui confluirà la parte di rata non pagata del mutuo; gli importi accantonati e gli interessi maturati su questo conto dovranno poi essere restituiti alla scadenza del mutuo, con nuove rate. Questo significa che per ogni anno di riduzione di importo delle rate, il mutuo si allungherà mediamente di due mesi e mezzo. Il primo consiglio per tutti coloro che si trovano in difficoltà, quindi, è di provare a rinegoziare il proprio mutuo, in particolare di far ridurre lo spread fino a un punto o meno. Una soluzione da privilegiare, perché comporta una riduzione secca, effettiva, del costo della rata. Attualmente lo spread medio sui mutui a tasso variabile varia dallo 0,70 all 1,25%. Però molti mutui in corso hanno spread di gran lunga superiori, fino al 2%. Per questi riteniamo ci sia uno spazio di negoziazione che deve essere tentato con la propria banca, oppure con un altra, attraverso la surroga, cioè la possibilità di ottenere il trasferimento del proprio mutuo presso un altra banca. L accordo Governo-Abi consentirà un abbassamento della rata fino a circa 100 euro per euro di mutuo ventennale per le famiglie stimate in circa che non riescono a pagare le rate per l acquisto della prima casa. Al Ministro chiediamo di precisare che: questo nuovo conto finanziamento non comporti né tasse né costi aggiuntivi per l intera durata del mutuo; l agevolazione sia estesa anche ai mutuatari morosi, con azioni esecutive in corso al momento della firma dell accordo Governo Abi; siano definiti al più presto i criteri di utilizzo del fondo di 20 milioni di Euro già previsti dalla finanziaria 2008 per interventi a favore dei mutuatari in difficoltà; nell informativa della banca sia evidenziata con chiarezza e trasparenza anche la possibilità di rinegoziazione e/o surroga in aggiunta alla possibilità di chiedere l applicazione dell accordo; al decreto faccia seguito una riunione congiunta Ministero Abi-Associazioni dei consumatori, per la definizione dei vari aspetti tecnico-operativi della convenzione affinché non ci siano spazi di interpretazione cui far seguire un Osservatorio di controllo sul rispetto dell accordo; la Banca informi periodicamente il mutuatario sulla situazione del mutuo e del conto finanziamento. Test noi consumatori 2

3 Le istruzioni per l uso a cura di Adiconsum A chi è rivolto l accordo Abi-Governo sui mutui? Possono richiederlo tutte le famiglie che hanno un mutuo a tasso variabile per l acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa (abitazione principale). Tutte le banche che aderiranno all accordo saranno quindi vincolate (obbligate) a concedere questa agevolazione ai mutuatari che ne fanno richiesta. Quali sono i tempi dell operazione? Quale trasparenza? Le banche entro fine anno dovranno comunicare ai consumatori le varie possibilità per contenere la rata del mutuo: rinegoziazione, portabilità del mutuo presso altra banca, o eventuale adesione all accordo Abi- Governo. L Autorità Antitrust ha precisato e questa è stata anche una richiesta delle Associazioni consumatori che le banche devono redigere fogli informativi sintetici in grado di fornire stime dei costi e dei vantaggi attesi in base ad esempio alle ipotesi alternative sull andamento dei tassi e sull allungamento del finanziamento per una scelta economicamente razionale ed informata. Abbiamo chiesto anche al Ministro che nell accordo la banca sia impegnata ad una informazione periodica sulla situazione del mutuo e degli addebiti maturati sul conto finanziamento. Di quanto si riduce la rata mensile grazie all accordo Abi-Governo? Il riferimento su cui calcolare la nuova rata saranno i tassi di interesse in vigore nel Per avere un ordine di idee su un mutuo di circa euro di durata 25 anni la riduzione approssimativa è di circa 100 euro, ma un calcolo va fatto mutuo per mutuo in base alla decorrenza e alla durata. Per fare un esempio: se la rata attuale è di circa 800 euro/mese, 700 si dovrà continuare a pagarli; la differenza sarà invece addebitata su un conto. Per cui a fine anno in quel conto si avrà un debito con la banca pari a 100 euro per 12 mesi, cioè euro. Su questo debito verrà calcolato un tasso di interesse (Eurirs 10 anni + 0,50%) attualmente del 5,22% (un tasso leggermente inferiore a quello attualmente di mercato). Se il mutuo di euro fosse di 15 anni, la riduzione della rata indicativamente sarà di circa 50 euro. Aderendo all accordo il mutuo resta a tasso variabile o diventa a tasso fisso? Attenzione! Il mutuo resta variabile, per cui se nei mesi successivi gli interessi dovessero aumentare, la rata del mutuo aumenterebbe di nuovo. A differenza del passato, resta la rata fissa da pagare e la parte aggiuntiva viene addebitata sul conto. Fisso è invece il tasso di interesse con cui viene calcolato il debito accumulato sul conto. Quanto costa questa agevolazione? Nell accordo non c è alcun regalo, ma è un agevolazione molto costosa, poiché ciò che non si paga oggi viene pagato con un prestito aggiuntivo alla banca al tasso di interesse del 5,22%. Per avere un idea, ogni anno di agevolazione comporta circa 2 mesi e mezzo di allungamento del mutuo. Test noi consumatori 3

4 Cosa succede se nel futuro i tassi di interesse scendono? In questo caso, se i tassi di interesse dovessero scendere al di sotto di quelli in vigore nel 2006, si continuerà a pagare la rata convenuta e la differenza in più andrà in detrazione del debito accumulato sul conto. Quali sono i vantaggi e i rischi dell accordo Abi-Governo? L agevolazione sta nel fatto di venire incontro a tutte quelle famiglie che non sono più in grado di pagare la rata, che rischiano di diventare morose o di perdere la casa messa poi all asta dalla banca. Il rischio, cioè la conseguenza, è che si aggiunge un altro prestito al mutuo che si dovrà comunque rimborsare alla banca a fine mutuo o nel corso del mutuo se gli interessi scendono. Ci sono altri costi? La risposta è no. Questa operazione non deve comportare né aumenti di tasse né commissioni a favore della banca e abbiamo precisato al Ministro che questa norma deve valere per l intera durata del mutuo. Cosa cambia con la dichiarazione dei redditi? È stato chiarito nell incontro con il Ministro che non cambia nulla, cioè gli interessi maturati nel corso dell anno possono essere portati in detrazione nella dichiarazione dei redditi anche per quella parte che viene addebitata sul conto. Per la banca contabilmente è come se si pagasse l intera rata, poiché la parte non pagata è a carico di un ulteriore mio prestito. Da chiarire se possono essere detratti anche gli interessi sulle somme accantonate. Se sono già moroso, posso beneficiare dell accordo? Questo problema è stato discusso nell incontro con il Ministro e con l Abi ed è stato convenuto che anche coloro che hanno già delle rate non pagate possono beneficiare dell accordo. È stato precisato che per morosità si intendono 6 rate mensili o una rata semestrale. Chi ha superato la morosità di 6 mesi, e quindi ha già la procedura esecutiva aperta da parte della banca, può beneficiare dell accordo? Adiconsum ha chiesto al Ministro Tremonti per questi casi una sospensiva della procedura esecutiva per consentire l eventuale rientro da parte di queste famiglie. È ovvio che ciò richiede una misura legislativa e nel testo attuale del decreto non è presente, ma il Ministro si è tuttavia impegnato ad approfondire il problema. Occorrerà, quindi, verificare i possibili sviluppi. Che fine fa il Fondo di 20 milioni di euro? Come si ricorderà nella Finanziaria 2008 sono stati approvati 20 milioni di euro dal Governo Prodi a favore delle famiglie in difficoltà per le rate del mutuo. Adiconsum ha chiesto al Ministro che queste risorse pur limitate siano spese a favore delle famiglie in difficoltà che hanno già in corso delle morosità o che hanno già in corso misure esecutive. Il Ministro ha convenuto su questa proposta impegnandosi a definire dei criteri di utilizzo del Fondo al più presto. Quali sono, dunque, i possibili sviluppi? Il Ministro presenterà il decreto in Parlamento e per tutta una serie di aspetti tecnico-operativi è previsto un ulteriore incontro Governo- Abi-Associazioni consumatori per precisare l accordo ed evitare possibili aspetti interpretativi che ne impediscano l applicazione. Test noi consumatori 4

5 Attenzione: come si è detto, si tratta di un agevolazione molto onerosa. Quindi, prima di ricorrervi, Adiconsum consiglia di: tentare una rinegoziazione con la propria banca, in particolare sul c.d. spread cioè la quota di interessi che su cui può decidere la banca. Attualmente lo spread sui mutui variabili è attorno 0,70-1,2% (tasso di un mutuo variabile è tasso Euribor + spread). Molto probabilmente lo spread all epoca dell accensione del mutuo era attorno al 2%, quindi c è uno spazio di negoziazione che può arrivare fino ad un punto in meno di tasso di interesse. Se questo obiettivo è realizzato, la riduzione della rata mensile è ancora più consistente rispetto all accordo, con la differenza che in questo caso c è una riduzione del costo del mutuo e non trasferimento a fine mutuo di ciò che oggi non viene pagato; tentare la portabilità: in questo caso significa ricercare una banca che offra delle condizioni migliori rispetto a quelle in atto. L operazione di trasferimento del mutuo alla nuova banca è a costo zero, nel senso che anche gli eventuali costi del notaio deve assumerli la nuova banca. Per ulteriori utili informazioni, sul sito è disponibile gratuitamente anche la Guida al mutuo. Inoltre eventuali quesiti possono essere formulati all indirizzo: servizionline@adiconsum.it Mutuo Euro ,00 Durata 25 anni Voce Costo mutuo al tasso del 4,02% stipulato il 1 aprile Mutuo a tasso variabile Costo attuale del mutuo con Tasso del 6,389% (Euribor ad 1 mese del 30 aprile 2008: 4,389% +spread 2%). Il tasso si ipotizza invariato per tutta la durata del prestito. Mantenimento mutuo a tasso variabile senza rinegoziazione ACCORDO ABI GOVERNO. Riduzione rata euro 167,64: rata media 2006 euro 913,13 al tasso medio di 4,997%; Rata euro 1.080,77. Accantonamento annuo: euro 167,64* 12(mesi)*5,22% (Eurirs+0,50%) =105,01 (interessi annui) * 21 anni = 2.205,20 euro (Ipotesi di accantonamento per 2 anni, euro 4.410,40). Ogni anno di accantonamento aumento di 2,5 rate mensili per i soli interessi cui si sommano gli importi accantonati nel conto finanziamento. Costo del mutuo con riduzione spread dal 2% all 1% da maggio 2008, senza allungamento della durata, al tasso euribor ad 1 mese (4,389% del 30 aprile 2008). Tasso complessvo 5,389%, ipotizzandolo invariato per tutta la durata del prestito. Rinegoziazione con sola riduzione dello spread Ipotesi di rinegoziazione del mutuo al tasso fisso IRS a 20 anni (5,70%). Passaggio a tasso fisso senza allungamento della durata. Ipotesi di rinegoziazione del mutuo al tasso fisso IRS a 25 anni (5,70%). Passaggio a tasso fisso con allungamento della durata. Rata mensile Costo complessivo 793, , ,77 * ,09 913, ,45 958,01 * ,44 916, ,73 840, ,82 * La rata è decrescente. Test noi consumatori 5

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