ALLEGATO A QUADRO SINOTTICO DELLE MODIFICHE APPORTATE ALLA CONVENZIONE TIPO PER L ATTUAZIONE IN LOMBARDIA DEL PIANO NAZIONALE DI EDILIZIA ABITATIVA
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- Leonardo Napoli
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1 QUADRO SINOTTICO DELLE MODIFICHE APPORTATE ALLA CONVENZIONE TIPO PER L ATTUAZIONE IN LOMBARDIA DEL PIANO NAZIONALE DI EDILIZIA ABITATIVA
2 DGR n. IX/2756 del 22 dicembre 2011 Sono fatte salve le premesse e tutto l articolato ad eccezione dei seguenti Testo VIGENTE Nuovo Testo Note SCHEMA DI CONVENZIONE PER L ATTUAZIONE IN LOMBARDIA DEL PIANO NAZIONALE DI EDILIZIA ABITATIVA 4.Modalità di calcolo del finanziamento pubblico Ai fini del calcolo del finanziamento, per superficie commerciale si intende l intera superficie dell unità abitativa, compresi i muri divisori interni ed i muri perimetrali (questi ultimi: al 50% se confinanti con altra unità abitativa e/o con parti comuni; al 100% in ogni altro caso), maggiorata del 50% della superficie di balconi e terrazze e del 25% della superficie della cantina; la comproprietà delle parti comuni (androni, scale, cortili, ecc.) viene valutata con una maggiorazione della totale superficie commerciale pari al 4%. La superficie commerciale massima riconoscibile, ai fini del calcolo del contributo è pari a 120 mq. Nel caso in cui l intervento comprenda la realizzazione di box e posti auto coperti, in relazione ai costi aggiuntivi da sostenere, potrà essere addizionato alla superficie commerciale un bonus di superficie pari a mq 10 per ogni singola unità abitativa. SCHEMA DI CONVENZIONE PER L ATTUAZIONE IN LOMBARDIA DEL PIANO NAZIONALE DI EDILIZIA ABITATIVA 4.Modalità di calcolo del finanziamento pubblico Ai fini del calcolo del finanziamento, per superficie commerciale, qualora non diversamente definita da una preesistente convenzione urbanistica, si intende l intera superficie dell unità abitativa, compresi i muri divisori interni ed i muri perimetrali (questi ultimi: al 50% se confinanti con altra unità abitativa e/o con parti comuni; al 100% in ogni altro caso), maggiorata del 50% della superficie di balconi e terrazze e del 25% della superficie della cantina; la comproprietà delle parti comuni (androni, scale, cortili, ecc.) viene valutata con una maggiorazione della totale superficie commerciale pari al 4%. La superficie commerciale massima riconoscibile, ai fini del calcolo del contributo è pari a 120 mq. Nel caso in cui l intervento comprenda la realizzazione di box e posti auto coperti, in relazione ai costi aggiuntivi da sostenere, potrà essere addizionato alla superficie commerciale un bonus di superficie pari a mq 10 per ogni singola unità abitativa. anche a seguito della richiesta di chiarimenti da parte di alcuni soggetti attuatori e Comuni, appare opportuno prevedere espressamente che la convenzione per l attuazione in Lombardia del Piano nazionale di edilizia abitativa tenga conto, nel caso in cui gli interventi previsti siano già regolati da una convenzione urbanistica tra Comune e soggetto attuatore, dei contenuti della stessa, e in particolare delle modalità di calcolo delle superfici commerciali;
3 Le superfici utili realizzate (superficie di pavimento misurata al netto dei muri perimetrali e interni, delle soglie di passaggio, dei vani e degli sguinci di porte e finestre) non possono di norma essere inferiori alle superfici di riferimento previste ai fini dell assegnazione delle unità abitative di ERP di cui all art. 13 del Regolamento Regionale n. 1 del 10/02/2004 e s.m.i. Il venir meno di tali condizioni può determinare la riduzione del contributo. Per realizzazione di posti alloggio da assegnare in locazione temporanea si individuano le seguenti tipologie abitative: a camere; a minialloggi; ad appartamenti; misti. Nella tabella seguente sono fissate le superfici commerciali riconoscibili per il calcolo dell agevolazione: Tabella A Tipologia a camere Descrizione Camera singola Composizione posto alloggio (posto letto + posto studio) Camera doppia Composizione posto alloggio (posto letto + posto studio) Servizio igienico 14mq 21 mq 5 mq Le superfici utili realizzate (superficie di pavimento misurata al netto dei muri perimetrali e interni, delle soglie di passaggio, dei vani e degli sguinci di porte e finestre) non possono di norma essere inferiori alle superfici di riferimento previste ai fini dell assegnazione delle unità abitative di ERP di cui all art. 13 del Regolamento Regionale n. 1 del 10/02/2004 e s.m.i. Il venir meno di tali condizioni può determinare la riduzione del contributo. Per realizzazione di posti alloggio da assegnare in locazione temporanea si individuano le seguenti tipologie abitative: a camere; a minialloggi; ad appartamenti; misti. Nella tabella seguente sono fissate le superfici commerciali riconoscibili per il calcolo dell agevolazione: Tabella A Tipologia a camere Descrizione Camera singola Composizione posto alloggio (posto letto + posto studio) Camera doppia Composizione posto alloggio (posto letto + posto studio) Servizio igienico 14mq 21 mq 5 mq
4 Cucina e pranzo comune 6 mq + 2 per ogni persona oltre la seconda fino a un massimo di: 50% della Tabella B Tipologia a minialloggi Numero utenti 1 32 mq 2 44 mq fino a un massimo di: 30% della Tabella C Tipologia ad appartamenti Numero utenti Max 6 Max 120 mq fino a un massimo di: 30% della (*) Per altre superfici si intendono le superfici utili di spazi per attività di lettura e soggiorno, di riunione, di pulizia e di cura degli indumenti e/o della persona, gestionali e amministrative. Sono inoltre da considerare quelle relative agli elementi spaziali destinati alle funzioni di accesso, di accoglienza e di collegamento tra aree funzionali e i locali tecnici. Il valore di acquisto dell area - per essere considerato ai fini del cofinanziamento - deve essere confermato sulla base di una perizia dell Agenzia del Territorio, da richiedere da parte del Comune a spese del soggetto attuatore. Il costo dell area viene riconosciuto soltanto in caso di nuova costruzione ai sensi dell art. 27, Cucina e pranzo comune 6 mq + 2 per ogni persona oltre la seconda fino a un massimo di: 50% della Tabella B Tipologia a minialloggi Numero utenti 1 32 mq 2 44 mq fino a un massimo di: 30% della Tabella C Tipologia ad appartamenti Numero utenti Max 6 Max 120 mq fino a un massimo di: 30% della (*) Per altre superfici si intendono le superfici utili di spazi per attività di lettura e soggiorno, di riunione, di pulizia e di cura degli indumenti e/o della persona, gestionali e amministrative. Sono inoltre da considerare quelle relative agli elementi spaziali destinati alle funzioni di accesso, di accoglienza e di collegamento tra aree funzionali e i locali tecnici. Il valore di acquisto dell area - per essere considerato ai fini del cofinanziamento - deve essere confermato sulla base di una perizia dell Agenzia del Territorio, da richiedere da parte del Comune a spese del soggetto attuatore, ovvero sulla base della perizia di un esperto indipendente riconosciuto. Il costo dell area viene riconosciuto soltanto in caso di nuova costruzione ai sensi dell art. 27, appare ragionevole, anche al fine di una celere definizione dei rapporti tra le parti, che il valore di acquisto dell area considerato ai fini del cofinanziamento possa essere determinato anche sulla base della perizia di un esperto indipendente riconosciuto.
5 comma 1, lett. e) della L.R. n. 12/2005 e successive modificazioni e integrazioni. Le percentuali di cofinanziamento sul costo di intervento sono: - 20% per le unità immobiliari da destinare a locazione con patto di futura vendita - 30% per le unità immobiliari da destinare a locazione temporanea - 40% per le unità immobiliari da destinare a canone moderato o concordato - 80% per le unità immobiliari da destinare a canone sociale Il finanziamento Stato/Regione viene definitivamente determinato sulla base dei documenti contabili e del collaudo tecnico amministrativo, ovvero degli atti di compravendita; in ogni caso non può essere superiore al costo standard di per ogni metro quadrato di superficie commerciale oltre all eventuale costo dell area moltiplicato per le percentuali di cui sopra, a cui si aggiungono gli oneri relativi alla Commissione di collaudo nel caso di cui al successivo art.9; sarà pertanto confermato pro quota, solo nel caso in cui il costo effettivo dell intervento edilizio cofinanziato risulti uguale o superiore al costo convenzionale di riferimento. Verranno in ogni caso cofinanziati esclusivamente i costi sostenuti e rendicontati secondo le modalità di cui al successivo articolo 8. comma 1, lett. e) della L.R. n. 12/2005 e successive modificazioni e integrazioni. Le percentuali di cofinanziamento sul costo di intervento sono: - 20% per le unità immobiliari da destinare a locazione con patto di futura vendita - 30% per le unità immobiliari da destinare a locazione temporanea - 40% per le unità immobiliari da destinare a canone moderato o concordato - 80% per le unità immobiliari da destinare a canone sociale Il finanziamento Stato/Regione viene definitivamente determinato sulla base dei documenti contabili e del collaudo tecnico amministrativo, ovvero degli atti di compravendita; in ogni caso non può essere superiore al costo standard di per ogni metro quadrato di superficie commerciale oltre all eventuale costo dell area moltiplicato per le percentuali di cui sopra, a cui si aggiungono gli oneri relativi alla Commissione di collaudo nel caso di cui al successivo art.9; sarà pertanto confermato pro quota, solo nel caso in cui il costo effettivo dell intervento edilizio cofinanziato risulti uguale o superiore al costo convenzionale di riferimento. Verranno in ogni caso cofinanziati esclusivamente i costi sostenuti e rendicontati secondo le modalità di cui al successivo articolo 8.
6 All. 2 Disciplina della fase relativa alla gestione per la durata della locazione. Obblighi di Servizio di Interesse Economico Generale (SIEG) (Decisione 28/11/2005/842/CE) All. 2 Disciplina della fase relativa alla gestione per la durata della locazione. Obblighi di Servizio di Interesse Economico Generale (SIEG) (Decisione 20/12/ /21/UE) 3.Ammontare del canone Per le unità abitative da locare a canone concordato si fa riferimento agli accordi locali sottoscritti ai sensi dell art. 2, comma 3 della legge n. 431/1998 e successive modificazioni e integrazioni; ove non fosse possibile far riferimento a tali accordi, la misura del canone annuo non deve eccedere il 5% del valore convenzionale dell alloggio locato, stabilito sulla base del costo standard di cui all art. 4, sommato al costo dell'area o al costo di acquisto dell'immobile. 3.Ammontare del canone Per le unità abitative da locare a canone concordato si fa riferimento agli accordi locali sottoscritti ai sensi dell art. 2, comma 3 della legge n. 431/1998 e successive modificazioni e integrazioni; ove non fosse possibile far riferimento a tali accordi, la misura del canone annuo non deve eccedere il 5% del valore convenzionale dell alloggio locato, stabilito sulla base del costo standard di cui all art. 4, sommato al costo dell'area o al costo di acquisto dell'immobile. Per le unità abitative da locare a canone moderato, esso è determinato nel piano economico finanziario presentato dal Soggetto Attuatore, in funzione delle caratteristiche dell unità abitativa e in misura tale da coprire, congiuntamente al contributo pubblico, gli oneri di realizzazione, recupero o acquisizione, nonché i costi di gestione delle unità abitative e comunque non deve superare il 5% del valore convenzionale dell alloggio locato (costo di realizzazione al metro quadrato per la superficie dell abitazione) stabilito sulla base del costo standard di cui all art. 4, sommato al costo dell'area o al costo di acquisto dell'immobile. Per le unità abitative da locare a canone moderato, esso è determinato nel piano economico finanziario presentato dal Soggetto Attuatore, in funzione delle caratteristiche dell unità abitativa e in misura tale da coprire, congiuntamente al contributo pubblico, gli oneri di realizzazione, recupero o acquisizione, nonché i costi di gestione delle unità abitative e comunque non deve superare il 5% del valore convenzionale dell alloggio locato (costo di realizzazione al metro quadrato per la superficie dell abitazione) stabilito sulla base del costo standard di cui all art. 4, sommato al costo dell'area o al costo di acquisto dell'immobile. Il canone annuo viene pertanto così determinato: a) per alloggio, in... per ogni metro quadrato di sua superficie commerciale; b) per posto letto, comprensivi dell erogazione di servizi alle persone (pulizie, vigilanza, smaltimento rifiuti, lavanderia, etc.) e utility (energia, acqua, gas) in....; c) per box, in.; d) per posto auto coperto, in. Il canone annuo viene pertanto così determinato: a) per alloggio, in... per ogni metro quadrato di sua superficie commerciale; b) per posto letto, comprensivi dell erogazione di servizi alle persone (pulizie, vigilanza, smaltimento rifiuti, lavanderia, etc.) e utility (energia, acqua, gas) in....; c) per box, in.; d) per posto auto coperto, in. Il Comune ha attestato, con nota in data prot. n. che tali valori Il Comune ha attestato, con nota in data prot. n. che tali valori
7 sono inferiori a quelli di mercato. Il canone come sopra determinato è al netto delle spese condominiali, le quali saranno quantificate dalla Amministrazione del complesso. Una volta definito il canone locatizio, lo stesso è oggetto di revisione annuale nella misura del 75 per cento dell aumento ISTAT dei prezzi generali al consumo. sono inferiori a quelli di mercato. Il canone come sopra determinato è al netto delle spese condominiali, le quali saranno quantificate dalla Amministrazione del complesso. Una volta definito il canone locatizio, lo stesso è oggetto di revisione annuale nella misura del 75 per cento dell aumento ISTAT dei prezzi generali al consumo. Al termine del periodo di locazione è fatta salva la possibilità per il soggetto attuatore di alienare gli alloggi locati a canone concordato o moderato secondo le modalità previste dall art. 7 del Piano nazionale di edilizia abitativa allegato al D.P.C.M. 16 luglio 2009, nell ordine di seguito indicato: Al termine del periodo di locazione è fatta salva la possibilità per il soggetto attuatore di alienare gli alloggi locati a canone concordato o moderato secondo le modalità previste dall art. 7 del Piano nazionale di edilizia abitativa allegato al D.P.C.M. 16 luglio 2009, nell ordine di seguito indicato: 1. offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva, ad un prezzo massimo pari al costo iniziale dell'abitazione rivalutato, su base annua, del 1,3 per cento oltre l'inflazione reale registrata tra la data di rilascio del certificato di agibilità e il momento dell'offerta, nel caso in cui non si sia proceduto alla messa in mora degli inquilini; 2. offerta in prelazione agli inquilini, in forma individuale, ad un prezzo massimo pari al costo iniziale dell'abitazione rivalutato, su base annua, del 2 per cento oltre l'inflazione reale registrata tra la data di rilascio del certificato di agibilità e il momento dell'offerta, nel caso in cui non si sia proceduto a messa in mora degli inquilini; 3. cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli inquilini; 4. offerta al comune e/o all ALER ad un prezzo pari al costo iniziale dell'abitazione rivalutato dell'inflazione reale registrata tra la data di rilascio del certificato di agibilità e il momento dell'offerta. 1. offerta in prelazione agli inquilini, in forma collettiva, ad un prezzo massimo pari al costo iniziale dell'abitazione rivalutato, su base annua, del 1,3 per cento oltre l'inflazione reale registrata tra la data di rilascio del certificato di agibilità e il momento dell'offerta, nel caso in cui non si sia proceduto alla messa in mora degli inquilini; 2. offerta in prelazione agli inquilini, in forma individuale, ad un prezzo massimo pari al costo iniziale dell'abitazione rivalutato, su base annua, del 2 per cento oltre l'inflazione reale registrata tra la data di rilascio del certificato di agibilità e il momento dell'offerta, nel caso in cui non si sia proceduto a messa in mora degli inquilini; 3. cessione degli alloggi sul mercato, con offerta in prelazione agli inquilini; 4. offerta al comune e/o all ALER ad un prezzo pari al costo iniziale dell'abitazione rivalutato dell'inflazione reale registrata tra la data di rilascio del certificato di agibilità e il momento dell'offerta. Nel caso di locazione con patto di futura vendita il canone di locazione non può essere superiore al canone concordato. Nel caso di locazione con patto di futura vendita il canone di locazione non può essere superiore al canone concordato.
8 Per la determinazione del canone annuo il soggetto attuatore utilizza i criteri riportati nell art. 6 della convenzione tipo approvata con DGR n. IX/2159 del 4 agosto 2011 che di seguito si riportano: il canone annuo si intende comprensivo di canone di locazione e acconto in conto prezzo; il primo, pari a per ogni metro quadrato di superficie commerciale è soggetto a rivalutazione annuale in base ai valori ISTAT nella misura del 75%; il secondo non può comunque essere inferiore al 70% del canone annuo; il canone annuo, come sopra determinato, non può comunque essere superiore al 5% del prezzo di cessione fissato a livello comunale per gli alloggi in edilizia residenziale convenzionata; il prezzo base di acquisto è stabilito in, con un indice di rivalutazione per la determinazione del prezzo finale non superiore al 2% annuo; dal prezzo finale come sopra determinato vanno scalati il beneficio regionale, la caparra confirmatoria e gli acconti versati in conto prezzo; la percentuale del prezzo base da versare a titolo di caparra confirmatoria da parte del destinatario non può essere superiore al 15% del prezzo base di acquisto né inferiore al 5%; il beneficio pubblico concesso al soggetto attuatore viene considerato, ai fini del rapporto tra soggetto attuatore e destinatario, come acconto in conto prezzo; in caso di mancata esecuzione del patto di futura vendita per causa imputabile al destinatario, il soggetto attuatore trattiene la caparra, restituendo quanto versato in conto prezzo al destinatario. Ai fini della presente convenzione, il soggetto attuatore può scegliere se restituire il beneficio ottenuto a Regione Lombardia per la realizzazione dell unità abitativa, oltre agli interessi legali ovvero stipulare un nuovo contratto alle stesse condizioni; è vietata la cessione del contratto da parte del destinatario. Nel rispetto dei principi ispiratori del piano nazionale di edilizia abitativa, il Comune può però autorizzare, quando ricorrano Per la determinazione del canone annuo il soggetto attuatore utilizza di norma i criteri riportati nell art. 6 della convenzione tipo approvata con DGR n. IX/2159 del 4 agosto 2011 che di seguito si riportano: il canone annuo si intende comprensivo di canone di locazione e acconto in conto prezzo; il primo, pari a per ogni metro quadrato di superficie commerciale è soggetto a rivalutazione annuale in base ai valori ISTAT nella misura del 75%; il secondo non può comunque essere inferiore al 70% del canone annuo; il canone annuo, come sopra determinato, non può comunque essere superiore al 5% del prezzo di cessione fissato a livello comunale per gli alloggi in edilizia residenziale convenzionata; il prezzo base di acquisto è stabilito in, con un indice di rivalutazione per la determinazione del prezzo finale non superiore al 2% annuo; dal prezzo finale come sopra determinato vanno scalati il beneficio regionale, la caparra confirmatoria e gli acconti versati in conto prezzo; la percentuale del prezzo base da versare a titolo di caparra confirmatoria da parte del destinatario non può essere superiore al 15% del prezzo base di acquisto né inferiore al 5%; il beneficio pubblico concesso al soggetto attuatore viene considerato, ai fini del rapporto tra soggetto attuatore e destinatario, come acconto in conto prezzo; in caso di mancata esecuzione del patto di futura vendita per causa imputabile al destinatario, il soggetto attuatore trattiene la caparra, restituendo quanto versato in conto prezzo al destinatario. Ai fini della presente convenzione, il soggetto attuatore può scegliere se restituire il beneficio ottenuto a Regione Lombardia per la realizzazione dell unità abitativa, oltre agli interessi legali ovvero stipulare un nuovo contratto alle stesse condizioni; è vietata la cessione del contratto da parte del destinatario. Nel rispetto dei principi ispiratori del piano nazionale di edilizia abitativa, il Comune può però autorizzare, quando ricorrano
9 gravi motivi non imputabili al destinatario (quali la morte di uno dei componenti il nucleo famigliare, lo scioglimento del nucleo famigliare, la perdita del posto di lavoro) e stabilendone le condizioni, il subentro da parte di terzi aventi i requisiti per l assegnazione - alle medesime condizioni e termini. Il Comune vigila affinché non siano posti in essere comportamenti elusivi; soggetto attuatore e destinatario non possono convenire un riscatto anticipato rispetto al termine minimo di 10 anni; la manutenzione straordinaria può essere posta a carico del destinatario solo a fronte di uno specifico ed espresso beneficio, consistente in (indicare in cosa consiste il beneficio nella singola convenzione). Il soggetto attuatore deve assicurare il mantenimento dell immobile in buone condizioni generali locative, provvedendo in caso di: locazione permanente alla manutenzione straordinaria, locazione temporanea alla manutenzione ordinaria e gravi motivi non imputabili al destinatario (quali la morte di uno dei componenti il nucleo famigliare, lo scioglimento del nucleo famigliare, la perdita del posto di lavoro) e stabilendone le condizioni, il subentro da parte di terzi aventi i requisiti per l assegnazione - alle medesime condizioni e termini. Il Comune vigila affinché non siano posti in essere comportamenti elusivi; soggetto attuatore e destinatario non possono convenire un riscatto anticipato rispetto al termine minimo di 10 anni; la manutenzione straordinaria può essere posta a carico del destinatario solo a fronte di uno specifico ed espresso beneficio, consistente in (indicare in cosa consiste il beneficio nella singola convenzione). Si precisa che la rivalutazione annuale viene effettuata in base all indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi pubblicato dall ISTAT. Al fine di consentire una maggiore elasticità nelle modalità di determinazione di quanto versato in conto prezzo, in alternativa a quanto previsto nei punti precedenti è consentito prevedere che: quanto versato annualmente in conto prezzo non possa essere inferiore al 50% del canone annuo; il prezzo base di acquisto sia soggetto a rivalutazione annuale in base all indice dei prezzi al consumo FOI al netto dei tabacchi pubblicato dall ISTAT; il beneficio pubblico concesso al soggetto attuatore viene considerato, ai fini del rapporto tra soggetto attuatore e destinatario, quale riduzione delle risorse necessarie per l attuazione dell intervento, con conseguente riduzione del prezzo base di acquisto delle unità; la superficie commerciale è quella stimata dal soggetto attuatore in base all eventuale convenzione urbanistica stipulata antecedentemente con il Comune. Il soggetto attuatore deve assicurare il mantenimento dell immobile in buone condizioni generali locative, provvedendo in caso di: locazione permanente alla manutenzione straordinaria, locazione temporanea alla manutenzione ordinaria e è opportuno consentire, per quanto attiene la locazione con patto di futura vendita, una maggiore elasticità nelle modalità di determinazione di quanto versato in conto prezzo e precisare, anche ai fini del regime fiscale applicabile, che il beneficio pubblico concesso al soggetto attuatore viene considerato, quale riduzione delle risorse necessarie per l attuazione dell intervento, con conseguente riduzione del prezzo base di acquisto delle unità immobiliari
10 straordinaria. Per il riparto delle spese per le manutenzioni e i servizi e ogni altro profilo si fa riferimento a quanto previsto nell allegato C della D.G.R. 8 luglio 2005, n. VIII/298. Nel caso di locazione con patto di futura vendita, la manutenzione straordinaria può essere posta a carico del destinatario solo a fronte di uno specifico ed espresso beneficio. Il soggetto attuatore si obbliga a non alienare le unità immobiliari per un periodo pari a quello previsto dalla presente convenzione. straordinaria. Per il riparto delle spese per le manutenzioni e i servizi e ogni altro profilo si fa riferimento a quanto previsto nell allegato C della D.G.R. 8 luglio 2005, n. VIII/298. Nel caso di locazione con patto di futura vendita, la manutenzione straordinaria può essere posta a carico del destinatario solo a fronte di uno specifico ed espresso beneficio. Il soggetto attuatore si obbliga a non alienare le unità immobiliari per un periodo pari a quello previsto dalla presente convenzione.
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