S M E INA N RI R O SU S L U L L E

Транскрипт

1 SEMINARIO SULLE POLITICHE DI RIDUZIONE DEL DEBITO PUBBLICO LA COMPONENTE IMMOBILIARE Roma 25 ottobre 2012

2 I FATTORI ABILITANTI 2

3 RUOLO DEGLI EETT 1. Gli EETT hanno le chiavi del governo del territorio Per le operazioni a sviluppo, definiscono il campo di azione nel quale il privato potrà realizzare un progetto economicamente valido (invarianti) 2. La maggior parte del patrimonio immobiliare pubblico è di proprietà degli EETT. Il meccanismo normativo delle valorizzazioni e dismissioni prevede: Possibilità di monetizzare immediatamente il 30% del valore conferito, in un mercato con scambi in discesa Investimenti per la realizzazione delle operazioni di sviluppo, in carenza di credito Diverse forme giuridiche per l attuazione: società, fondi, consorzi 3. E stata avviata una collaborazione con ANCI, alcune Regioni e vari Comuni per intraprendere iniziative di valorizzazione dei rispettivi patrimoni Si tratta di operazioni a sviluppo che consentono l avvio di attività economiche 3

4 IL MERCATO DI RIFERIMENTO TRANSAZIONI IMMOBILIARI E VALORI Volumi di scambi mercato immobiliare (-24,9% media ultimo anno) Andamento dei prezzi medi reali e dei canoni medi reali del settore terziario/uffici in Italia (2000=100) prezzi medi canoni medi * Previsione Fonte: Agenzia Territorio Nota trimestrale andamento del mercato immobiliare nel II trimestre 2012) Fonte: Scenari Immobiliari Andamento dei prezzi medi nominali degli uffici a Milano (2000=100) Andamento dei prezzi medi nominali degli uffici a Roma (2000=100) centro semicentro periferia *Previsione Fonte: Scenari Immobiliari Fonte: Scenari Immobiliari 4

5 IL PATRIMONIO DELLO STATO 5

6 IMMOBILI DELLO STATO IN GESTIONE ALL AGENZIA DEL DEMANIO beni per un valore di libro di ca. 55,6 miliardi di Euro Beni strumentali Beni non strumentali 80% del valore complessivo 20% del valore complessivo 6

7 IMMOBILI NON STRUMENTALI Dei beni non strumentali (valore 10,6 mld di euro), la maggior parte risulta già specificamente destinata o resa indisponibile dalle normative vigenti. In sintesi: Immobili trasferibili agli EETT in parte già in uso agli stessi per 2,1 mld/ Terreni agricoli da vendere ex D.L. n.1/2012 per 84 mln/ Demanio storico artistico per 3,5 mld/ Patrimonio non disponibile per legge 3,8 mld/ I beni non strumentali potenzialmente conferibili ai fondi ammontano a circa 1,2 mld/ di cui una parte trasferibili agli EETT 7

8 IMMOBILI NON STRUMENTALI FONDO DIFESA I dati presentati non comprendono il portafoglio di beni liberi (oltre 1.500) e non più utili per fini istituzionali della Difesa È stato emanato, sentita l Agenzia del demanio, il primo decreto del Ministro della Difesa che ha individuato 22 asset Il valore del fondo dipenderà dalle destinazioni e vincoli che ne determineranno il potenziale di sviluppo nonché dai costi di trasformazione Il portafoglio è in corso di esame, tenendo conto delle caratteristiche e dello stato di estraneità dei beni ai tessuti urbani e dell appetibilità economica Diversi asset torneranno nella gestione ordinaria (fortificazioni, bunker, caverne, strade militari) Alcuni sono nelle Regioni a Statuto speciale Al fine di rendere disponibili ulteriori immobili in uso alla Difesa richiederà la riallocazione delle funzioni ivi presenti 8

9 IMMOBILI STRUMENTALI Gli immobili strumentali hanno un valore di libro di circa 44,9 miliardi (80% del valore complessivo) TIPOLOGIA VALORE LIBRO mld/ PERCENTUALE SUL VALORE Beni all'estero 0,8 2% Organi costituzionali 2,0 4% Altri beni strumentali* 2,6 5% Carceri e Istituti di rieducazione 3,5 8% Caserme Forze dell'ordine 4,7 10% Beni di pregio in consegna al MIBAC 6,6 15% Uffici Statali 9,2 21% Caserme e infrastrutture militari 15,5 35% Totale complessivo 44,9 100% LIVELLO DI CONOSCENZA DEMANIO * istituti d'istruzione, resti archeologici, beni confiscati alla criminalità organizzata, non edificati ecc. Esaurisce tutto l ambito di conoscenza, al netto delle assunzioni in consistenza e delle dinamiche di movimentazione del portafoglio Non esaurisce tutto l ambito di conoscenza

10 IMMOBILI STRUMENTALI - IPOTESI DI UTILIZZO Qualora le dismissioni dovessero comprendere parte di questi beni, a seguito del conferimento, occorrerà pagare un canone di locazione di mercato (fondi «core»). L operazione: deve essere di tipo industriale, volta alla rigenerazione del patrimonio in uso, con l obiettivo di utilizzare immobili più efficienti (meno spazi e meno costi) porta a definire un preciso target finanziario a tutte le Amministrazioni per la riduzione dei costi totali di occupazione (la legge oggi definisce solo i mq/persona) Confronto tra il risparmio per interessi sul debito e il pagamento degli affitti per 10 miliardi di valore d apporto Canone di locazione -660 Stima risparmio interessi sul debito (a circa il 4%) +400 Minore spesa per manutenzione +80 Necessità di copertura -180 Es. riduzione del 15% delle locazioni passive +180 Fonte: Stime Agenzia del demanio 10

11 IL MERCATO DI RIFERIMENTO FONDI «CORE» Operazioni «Core» in Europa ( ) Dal 2009 il valore medio annuo di operazioni di questo tipo in Europa si attesta intorno ai 10 mld/$ L eventuale operazione dovrà considerare il potenziale di assorbimento del mercato e il conseguente effetto sui prezzi Totale investimenti in SLB % sul volume totale degli investimenti Fonte: Colliers International and PWC, The Market for Sale and Leasebacks Tactical Report, September

12 LA SGR PER LE OPERAZIONI DI IMMISSIONE SUL MERCATO 12

13 L OPERAZIONE DI RIDUZIONE DEL DEBITO - MECCANISMO La SGR ha il compito di attuare una strategia unitaria di valorizzazione con messa a reddito e cessione dei patrimoni immobiliari pubblici attraverso l istituzione di più fondi d investimento A seguito della istituzione dei fondi, avverrà il conferimento dei beni compatibili con le caratteristiche individuate dal regolamento dei fondi Successivamente lo Stato e gli EETT apportanti riceveranno quote dei fondi In questa fase l operazione non ha prodotto alcun effetto di riduzione del debito La riduzione del debito si avrà con la vendita delle quote sul mercato 13

14 RUOLO DELLA SGR La SGR è soggetto istituzionale e vigilato, strumentale al processo di valorizzazione e dismissione Assicura la necessaria flessibilità nella creazione di portafogli (fondi) in relazione alle diverse esigenze degli investitori Il collocamento delle quote da parte del MEF è presupposto essenziale per la riduzione del debito e la classificazione dell operazione fuori dal perimetro della PA Consente una graduale distribuzione sul mercato immobiliare dei beni, evitando svendite e non creando effetti distorsivi Investe, nell interesse dei detentori delle quote, il risparmio degli Enti previdenziali e di altri investitori su iniziative economicamente sostenibili Crea un'opportunità di investimento immobiliare attraverso le quote dei fondi (strumento finanziario) rispetto all investimento diretto in immobili 14

15 RUOLO DELLA SGR OPERATIVITA SGR 100% MEF Istituisce liquidità vs quote Enti previdenziali e assicurativi pubblici sottoscrizione obbligatoria FONDI CORE FONDI SVILUPPO FONDO DIFESA (sviluppo) FONDO DI FONDI immobili vs quote + liquidità Stato, Enti Territoriali, Enti Pubblici, Enti Previdenziali immobili vs quote Difesa Investimento in operazioni di sviluppo territoriale promosse dagli EETT liquidità vs quote Altri investitori 15

16 PUNTI DI ATTENZIONE L operazione deve essere di mercato Autonomia del management del veicolo rispetto all apportante Condizioni di mercato quali: presenza di investitori privati, canoni di locazione di mercato Non devono essere presenti garanzie sui beni trasferiti o sul rendimento in modo da garantire il completo trasferimento del rischio Occorre che l operazione generi un rendimento di mercato per consentire il collocamento delle quote Per i fondi a sviluppo il rendimento atteso è più alto di quello dei fondi core, in relazione al rischio più alto delle operazioni a sviluppo Nel fondo core occorre definire quali e quanti immobili inserire (solo uffici? Caserme in uso?) Mercato predilige Roma / Milano Coinvolgimento degli EETT La stabilizzazione dei mercati 16