Convegno di presentazione dei prezzi degli immobili di Milano e provincia

Transcript

1 Convegno di presentazione dei prezzi degli immobili di Milano e provincia 9 febbraio 2016 Palazzo Turati - Milano Giancarlo Vinacci, Amministratore Delegato MedioFimaa

2 2 Fattori POSITIVI CRITICITA CLIMA di fiducia migliorato OFFERTA rinnovato interesse per il comparto, riduzione significativa degli spread EROGAZIONI in aumento DOMANDA in continuo e forte incremento IMPORTI MEDI stabili Ancora forte incidenza delle SURROGHE SOFFERENZE bancarie ancora elevate ACCESSO AL CREDITO ancora selettivo TASSI ai minimi storici INDICE di accessibilità al bene casa in miglioramento Compravendite ASSISTITE DA MUTUO in aumento

3 3 BANKITALIA I trimestre 2015: 7,07 mld (+35% vs 1 Q 2014) NB: il new landing cresce del +4,7% mentre gli altri mutui (surroga, sostituzione..) del +129,1% II trimestre 2015: 10,2 mld (+ 68,2% vs 2 Q 2014) ISTAT genn-sett ,4% per un totale di convenzioni (include: Mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca) mutui residenziali erogati Var % su trim. precedente Fonte: CRIF su dati Banca d Italia ABI gennaio-novembre del 2015: +97,4% rispetto allo stesso periodo del L ammontare complessivo delle erogazioni alle famiglie per l acquisto delle abitazioni è stato pari a 44,34 miliardi di euro

4 4

5 5 Mutui erogati (canale on line) per FINALITA Si riduce il bacino di potenziali mutuatari interessati a surrogare il mutuo, la finalità diminuisce progressivamente il suo peso. Secondo gli esperti il trend dovrebbe ridursi e tornare a livelli normali nel 2 semestre Fonte: Osservatorio CRIF

6 6 IL COMPARTO MUTUI RESIDENZIALI CHE NEGLI ULTIMI ANNI PESAVA TRA I 55 ED I 60 MLD/ HA PERSO OLTRE IL 60% ED OGGI SI ASSESTA INTORNO AI 25 MLD/ PER TORNARE AI VALORI MEDI ANTE 2010 DOVREBBE REGISTRARE NON + 60% BENSì + 120%

7 7 LA MATEMATICA NEI DECREMENTI DI SETTORE UN ESEMPIO CHIARIFICATORE SE UN VALORE SI DIMEZZA, AD ESEMPIO PERDENDO IL 50% E QUINDI PASSANDO DA 100 A 50, PER TORNARE AL SUO VALORE (100) DOVRA REALIZZARE UNA PERFORMARCE DOPPIA RISPETTO ALLA PERDITA (+100%). E NON SOLO MAGGIORE SARA LA PERDITA SUBITA MAGGIORE SARA LA % DA RECUPERARE, MA ANCHE L INCREMENTO PERCENTUALE NECESSARIO AL RECUPERO CRESCERA DANDO VITA AD UN EFFETTO VOLANO IMPORTANTE

8 8 Il clima di crescente fiducia e le favorevoli condizioni del mercato spingono il recupero del comparto verso i volumi pre-crisi: nei primi 9 mesi dell anno l aumento rispetto allo stesso periodo del 2014 è del +58,6%. Le richieste di surroghe incidono per il 22,7% (l anno scorso 8,6%, nel ,1%). Andamento storico della domanda di mutuo da parte delle famiglie Novembre 2015 vs Nov ,4% Gen-Nov 2015 Vs Gen-Nov ,1 % Fonte: Osservatorio CRIF

9 9 Le banche sono tornate ad elaborare strategie competitive, sintomo di un rinnovato interesse per il comparto. Infatti: ACCESSO AL CREDITO STRATEGIA Le banche sono molto più attente e selettive rispetto al passato. Applicano il criterio del pricing differenziato. (spread diversi in relazione alla rischiosità del prestito). Strategie più aggressive per attirare nuovi clienti e per strappare i mutuatari alla concorrenza attraverso il meccanismo della surroga SPREAD Lo spread medio applicato si è ulteriormente abbassato (attualmente 1,3%-1,5%) SPREAD La legge Stabilità 2016 introduce leasing casa per gli Under 35 con reddito almeno anno. Per gli over 35 agevolazioni ridotte. Contratto fino a 8 anni (rinnovabile) in teoria finanziabile al 100%. In attesa della declinazione delle politiche di credito la sensazione è che sia un prodotto alternativo e non incrementale

10 10 I tassi di riferimento, attualmente ai minimi storici, condizionano le scelte dei mutuatari: dopo anni, il ricorso al tasso fisso è in deciso aumento: a fine 2013 spiegava il 16% delle richieste, nel 1 trimestre 2015 il 38%. FORECASTS TASSI curva dei rendimenti Ripartizione mutui per tasso applicato Irs 10/20/30 a Euribor 3m Fonte: Osservatorio CRIF

11 11 L indice di accessibilità* al bene casa è in miglioramento ed è tornato ai livelli pre-crisi, grazie al miglioramento di due dei tre fattori presi in esame (prezzo abitazioni e costo mutui) *Affordability index : calcolato mettendo in relazione il prezzo delle abitazioni, il costo finanziario d acquisto (rata mutuo, durata, LTV, tassi) e il reddito disponibile. Indice di accessibilità al bene casa (Affordability index) Compravendite residenziali assistite da mutui Fonte: ABI Nel 2014 è tornata a crescere l incidenza delle compravendite assistite da finanziamenti. Per il 2015, la stima è di un ulteriore crescita. Fonte: Osservatorio CRIF

12 12 Dal 2012, la flessione degli importi erogati (complici la diminuzione dei prezzi delle abitazioni e i bassi LTV concessi) è stata quasi costante. Secondo CRIF, nel II trimestre 2015 si è rilevato un lieve incremento (+0,7%) Secondo altre fonti (comparatori Mutui.it e Facile.it) nel II semestre del 2015 il finanziamento medio concesso è stato pari a circa euro, il 2,4% in più rispetto al I semestre e l 8% in più rispetto ad un anno fa. Secondo l analisi dei due siti, si rileva un maggior livellamento tra l importo richiesto e quello concesso. Andamento dell importo medio erogato Fonte: Osservatorio CRIF

13 13 SOFFERENZE BANCARIE Il valore delle sofferenze è più che quadruplicato rispetto al 2008: da 43 miliardi di euro si è passati agli attuali 197 miliardi (dato di Luglio, fonte ABI). L indice medio di rischiosità (rapporto tra sofferenze e impieghi), che nel 2007 era pari a 2,8% e l anno scorso all 8,8%, ha raggiunto nel mese di 2015 quota 10,3%, il valore più alto degli ultimi 20 anni. Ma lo spaccato riserva delle sorprese: INDICE DI RISCHIOSITA Indice medio 10,3% Indice per categoria: Imprese 17,4% Piccoli Operatori 17,1% Famiglie 7,1% ACCESSO AL CREDITO Nel 1 semestre 2015, il 28% dei richiedenti NON ha ottenuto un mutuo: il dato si riferisce alle 13 grandi città monitorate da Nomisma, con valori che oscillano tra il 37% di Catania al 13% di Venezia.

14 14

15 15 Mutui Residenziali New Lending Incidenza media % ITALIA Vs LOMBARDIA 25% LOMBARDIA Vs PROVINCIA MILANO 55% LOMBARDIA Vs MILANO 24%

16 16 Mutui Residenziali New Lending Incidenza media % PROVINCIE LOMBARDE