La custodia giudiziaria e le attività del delegato alla vendita

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1 SEMINARIO : LE ESECUZIONI IMMOBILIARI Avv. F.M. Tropiano - G.O.T c/o il Tribunale Ordinario di Tivoli Giornata dell 11/11/11 La custodia giudiziaria e le attività del delegato alla vendita L esame del fascicolo (Pignoramento, interventi e relazione notarile) Tra i compiti iniziali e primari del Custode Giudiziario ( e del delegato, qualora il professionista venga nominato successivamente in sede di emissione di ordinanza di vendita) vi è quello di estrarre copia del fascicolo, verificarne la completezza ed esaminare la documentazione ipotecaria e catastale, segnalando, eventualmente, al creditore procedente (ovvero in caso di sua desistenza agli altri creditori intervenuti muniti di titolo) eventuali carenze o imprecisioni, così da poterle regolarizzare entro l udienza di autorizzazione alla vendita. Detta verifica è indispensabile anche per coadiuvare il CTU nella redazione della perizia sui beni oggetto dell esecuzione e fargli eventualmente acquisire gli atti necessari al completamento della documentazione utile per la corretta prosecuzione della procedura esecutiva. Il fascicolo dell esecuzione A seguito dell udienza di nomina che ora avviene dinanzi al Giudice in una preudienza che si svolge in assenza delle parti del processo è necessario che il nominato controlli scrupolosamente quanto contenuto nel fascicolo dell esecuzione. Di regola nel fascicolo è contenuta la seguente documentazione: 1) Atto di pignoramento (che viene depositato in cancelleria dall ufficiale giudiziario dopo la notifica del pignoramento); 2) Titolo esecutivo e precetto (spesso non vengono depositati; è tuttavia indispensabile che vi siano al momento dell emissione dell ordinanza di vendita); 3) Istanza di vendita; 4) Nota di trascrizione del pignoramento ; 5) Documentazione ipocatastale o relazione notarile sostitutiva; 6) Avvisi ex artt. 498 e 599 c.p.c. (creditori iscritti e comproprietari) 7) Verbale di nomina del custode e dell esperto; 8) Interventi e titoli dei creditori intervenuti; 9) Eventuali atti di opposizione all esecuzione o agli atti esecutivi. 1

2 Nelle procedure in cui il Custode viene nominato in uno stato più avanzato del procedimento, il fascicolo conterrà anche i verbali delle precedenti udienze, eventuali ordinanze di vendita o verbali di aggiudicazione non andati a buon fine; istanze di conversione, atti di rinuncia; ordinanze del G.E. etc. Non è opportuno effettuare l accesso prima di aver esaminato il fascicolo perché al momento del sopralluogo potrebbero emergere discrasie tra i dati identificativi dell immobile elencati nel pignoramento o nella documentazione ipocatastale e la situazione reale che si riscontra in loco. E opportuno verificare periodicamente lo stato della procedura perché potrebbero subentrare situazioni che di norma la cancelleria e le parti non comunicano al custode: es. interventi, provvedimenti di estinzione, istanze di conversione del pignoramento; sospensione dell esecuzione, riunione ad altre procedure esecutive etc. a) Il pignoramento e la nota di trascrizione. Art. 555 cpc Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto (redatto dalla difesa del creditore procedente ed inoltrato all ufficiale competente) nel quale si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l individuazione dell immobile ipotecato (art c.c.: natura dell immobile, comune ove è ubicato, dati catastali identificativi dello stesso o del terreno su cui è in corso la costruzione) indicando, quindi, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre ad esecuzione, compiendosi così l ingiunzione di cui all art. 492 cpc. L atto di pignoramento deve essere sottoscritto a pena di nullità- dal difensore munito di idonea procura. Vi è contrasto sul momento perfezionativo del pignoramento (notifica dell ingiunzione ovvero trascrizione nei RR.II). Sicuramente l atto diventa opponibile ai terzi nel momento in cui è trascritto presso i RR.II. La Cassazione nel 2009 ha affermato la natura costitutiva della trascrizione dell atto di pignoramento. Il contenuto dell atto è l ingiunzione rivolta dall Ufficiale Giudizio al debitore perché si astenga dal sottrarre i beni pignorati e i loro frutti alla garanzia del creditore. A seguito della riforma l atto deve anche contenere : l invito al debitore a dichiarare la propria residenza o eleggere domicilio in un comune situato nel circondario del G.E. con l avvertimento che in difetto le comunicazioni e notifiche avverranno presso la Cancelleria. In realtà, nelle disposizioni emanate da vari Tribunali tra i quali il Tribunale di Roma, il Custode è invitato a notificare o comunicare i provvedimenti sempre presso il domicilio reale del debitore, al fine di porre quest ultimo di essere effettivamente a conoscenza degli stessi (es. cfr. ordinanza di vendita). Tale soluzione appare preferibile. Il pignoramento deve anche contenere l avvertimento che il debitore può chiedere la conversione del pignoramento, con i tempi e modalità previsti dal codice. Che cosa è importante verificare dell atto di pignoramento : 2

3 1) La regolarità della notifica. Capita di frequente che l atto sia stato notificato al debitore ai sensi dell art. 140 cpc. e, quindi, non a mani dello stesso o ad altra persona rinvenuta dall ufficiale in loco. Al momento dell accesso o della richiesta di un certificato di residenza o di matrimonio (necessari per le comunicazioni o per verificare l effettiva titolarità del bene nel caso di comunione tra coniugi di cui si dirà in seguito) si apprende che l esecutato era deceduto in epoca anteriore alla notificazione. E chiaro che detta circostanza va immediatamente segnalata al G.E., per i provvedimenti del caso, atteso che la notifica è inesistente. N.B. L inefficacia del precetto per esser spirato il termine di cui all art. ----non è rilevabile d ufficio dal Giudice. Dunque il custode si disinteressi di tale vizio eventuale che dovrà essere fatto valere dalla parte interessata. 2) Se sia stato depositato l originale della nota di trascrizione al fine di verificare eventuali certificazioni dell esistenza di precedenti pignoramenti (art. 561 cpc). Laddove il custode riscontrasse dalla nota di trascrizione l esistenza di precedenti esecuzioni in danno del debitore (circostanza che può evincersi anche dalla documentazione ipocatastale) dovrà immediatamente verificare lo stato della precedente procedura in modo da poter segnalare al Giudice l opportunità di una riunione dei procedimenti in caso di pendenza, ovvero acquisire il provvedimento di estinzione (spesso per inattività delle parti) che è opportuno depositare agli atti della procedura. Nel caso in cui nonostante i solleciti al procedente quest ultimo non depositasse la nota, verificare che dalla documentazione ipocatastale o notarile risulti la trascrizione del pignoramento. E capitato che detto incombente non sia stato svolto dal procedente (in realtà avrebbe potuto effettuarlo anche l uff.giud. ma nella prassi non capita mai). In questo caso segnalare subito al G.E. la circostanza per i provvedimenti del caso. N.B. : secondo la disciplina entrata in vigore il la trascrizione dell atto di pignoramento deve essere rinnovata entro i venti anni, ciò vale anche per le iscrizioni e le altre trascrizioni. Per le vecchie procedure il legislatore ha accordato un anno di tempo per il rinnovo. 3) L esatta identificazione dei beni anche con riferimento alla documentazione ipocatastale. Spesso capita che nel pignoramento sia descritto il bene con degli estremi catastali che non coincidono con la certificazione ipocatastale o con lo stato dei luoghi (esempio il piano, l interno o il civico). L errore potrebbe essere un mero errore materiale ovvero alla modifica avvenuta nel tempo degli estremi catastali e che spesso non risultano aggiornati. E sempre opportuno verbalizzare dette circostanze in sede di sopralluogo e invitare il CTU ad approfondire la questione, al fine di poter segnalare al Giudice la portata delle discordanze in questione. 4) La titolarità degli stessi in capo all esecutato. Spesso ci troviamo di fronte al pignoramento di un esecutato persona fisica ovvero di due coniugi pignorati per una quota del 50% ciascuno e dagli atti non risulta lo stato civile al momento dell acquisto o il regime prescelto all atto del matrimonio. 3

4 Risulta in questi casi necessario acquisire un certificato di stato civile e l estratto di matrimonio con le relative annotazioni. Infatti : nel caso in cui risulti che il debitore (titolare del diritto di proprietà al 100%) abbia acquistato il bene dopo il matrimonio in regime di comunione, l acquisto ricadrà automaticamente in comproprietà con la moglie, alla quale andrà, pertanto, notificato l avviso ex art. 599 cpc (circostanza questa da segnalare tempestivamente al creditore procedente). Si può procedere all espropriazione dell intero in danno di uno solo dei coniugi. Nel caso in cui invece risulti esecutato solo un coniuge per una quota pari al 50% del diritto di proprietà (la conservatoria, infatti, in caso di acquisto in comunione trascrive il diritto al 50% cadauno => ma è un errore) è necessario segnalare la circostanza al Giudice non oltre l udienza per l emissione dell ordinanza di vendita, atteso che nell attuale giurisprudenza della Sezione IV del Tribunale di Roma il pignoramento viene dichiarato estinto perché in realtà non è possibile pignorare solo una parte del diritto (in regime di comunione, infatti, i coniugi acquistano entrambi il 100% della proprietà indivisa e non il 50% cadauno. Si ritiene che non sia possibile effettuare in tal caso un giudizio di divisione). La comunione legale non è infatti una comunione per quote, come la comunione ordinaria. Tale interpretazione rigida è la più corretta giuridicamente ed è fatta propria ad es. da diversi giudici del Tribunale di Roma. Quando si presentano dette eventualità è opportuno far acquisire al CTU l atto di provenienza per riscontrarne l effettivo contenuto. Detta acquisizione si rende necessaria anche quando vi sia incertezza sul diritto effettivamente pignorato. Ad esempio : nel caso di pignoramento di un diritto di usufrutto è capitato che nella nota di trascrizione dell atto di acquisto fosse effettivamente indicato detto diritto; acquisito l atto di provenienza si è accertato che in realtà il diritto di cui risultava titolare l esecutato era un diritto di abitazione e che, pertanto, non poteva procedersi all espropriazione forzata. Da segnalare che in caso di pignoramento del diritto di nuda proprietà, se in corso di esecuzione muore il titolare del diritto di usufrutto o uso o abitazione, il pignoramento si estende automaticamente all intera proprietà. Pertanto prima dell emissione dell ordinanza di vendita è opportuno acquisire un certificato che attesti l esistenza in vita del titolare di detto diritto. Accessori e pertinenze del bene pignorato. Il pignoramento di un bene immobile si estende anche alle sue pertinenze e ai suoi accessori. Non sempre questi sono indicati o identificati catastalmente nel pignoramento. Se ne riscontra l esistenza soprattutto in sede di sopralluogo. Può capitare che nell atto di pignoramento è indicato un terreno e sullo stesso è stato poi edificato un fabbricato: per il principio dell accessione (art. 934 c.c.) il proprietario del terreno diventa automaticamente proprietario della costruzione edificata sopra lo stesso. Sarà poi compito del CTU accertare se il bene è regolare, se sia possibile condonarlo etc Analogo discorso vale per le cd. pertinenze (art. 817 c.c.). Spesso in sede di sopralluogo si riscontra la presenza di una cantina o di una soffitta. Chiaramente la valutazione del compendio dovrà essere effettuata tenendo conto del valore del complesso in questione. 4

5 b)l istanza di vendita, il deposito della documentazione ipocatastale e gli avvisi. Decorsi dieci giorni dal pignoramento e non oltre i novanta dalla sua notifica (termine soggetto alla sospensione feriale) il procedente o gli altri creditori intervenuti muniti di titolo possono richiedere la vendita del compendio pignorato. E necessario che il ricorso sia sottoscritto dal procuratore ad litem. E onere del custode verificare il deposito dell atto nei termini e che lo stesso riguardi tutti i beni sottoposti a pignoramento. Entro 120 gg. dal deposito dell istanza (termine sottoposto a sospensione nel periodo feriale) deve essere poi depositata la documentazione elencata nell art. 567 cpc. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni antecedenti il ventennio dalla trascrizione del pignoramento ovvero certificazione notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei RR.II.). Il termine di 120 gg. può essere prorogato dal G.E. per una sola volta su istanza dei creditori ovvero se ritiene la documentazione incompleta. Il mancato deposito nei termini comporta l inefficacia del pignoramento rispetto ai beni per i quali manca la documentazione. Comporta l estinzione della procedura se non vi sono ulteriori beni pignorati. N.B. E opportuno comunque sincerarsi dell orientamento del Giudice in ordine alla applicazione dell istituto della sospensione feriale dei termini ai suddetti depositi. L orientamento citato è in linea con la Cassazione e con il pensiero maggioritario ma esiste qualche voce discorde. L esame della documentazione in questione è uno dei compiti più delicati del custode/delegato, atteso che dalla stessa si evince la regolarità della procedura esecutiva e si acquisiscono tutti gli elementi utili per la prosecuzione della stessa e per poter poi predisporre l ordinanza di vendita, il decreto di trasferimento e il piano di riparto. Se si sbaglia all inizio, tutto il seguito potrà essere viziato. Normalmente la documentazione elenca prima le risultanze catastali (ad es. appartamento sito in Roma, Via.., al piano V, scala C, distinto in catasto al foglio... part. sub.. zona censuaria, rendita catastale.. intestazione.). Capita che alcuni dei dati catastali non corrispondano al pignoramento o allo stato dei luoghi riscontrato in sede di sopralluogo. In tali casi è necessario segnalare la circostanza al G.E. ed al CTU affinché venga chiarito se la discrasia dipende da un mero errore, dalla modifica dei dati nel tempo ovvero se il pignoramento sia caduto su un bene diverso da quello di proprietà del debitore (nel quale caso l esecuzione sarà improcedibile). Si passa quindi all esame della titolarità del bene in capo al debitore. E necessario ricostruire la continuità delle trascrizioni dei passaggi del bene nel ventennio anteriore al pignoramento attraverso le trascrizioni a ritroso a favore e contro. In alcuni casi si rende necessario acquisire anche l atto di provenienza e l estratto di matrimonio della parte esecutata per verificare se l acquisto ricada in comunione ovvero l effettiva portata del diritto acquistato (es. usufrutto, uso, etc ). 5

6 Molta attenzione va posta nel caso di successioni : non basta, infatti, la trascrizione della denuncia di successione ma deve essere trascritto un atto di accettazione espressa o tacita. Ad es. nel caso in cui uno dei danti causa dell esecutato abbia venduto un bene pervenuto per successione, il contratto di compravendita può essere considerato atto di accettazione tacita del diritto. In tal caso il procedente dovrà estrarre copia autentica dell atto in questione e trascriverlo a favore del venditore, sanando così il problema della continuità delle trascrizioni. Per la stima e la vendita dei terreni è indispensabile acquisire il certificato di destinazione urbanistica e dove lo stesso non risulti depositato nel fascicolo dovrà essere acquisito dal CTU e dal custode all atto del deposito del decreto di trasferimento ed allegato allo stesso. Infine sono elencate le iscrizioni e trascrizioni che consentono di identificare i soggetti ai quali vanno notificati gli avvisi 498 e 599 cpc. Gli avvisi devono essere depositati prima dell emissione dell ordinanza di vendita vanno notificati a tutti i creditori non intervenuti, anche il privilegio risulti iscritto contro un dante causa del nostro debitore, se non è trascorso un ventennio dall iscrizione. Le iscrizioni riguardano i diritti di prelazione e le ipoteche e. Le trascrizioni concernono gli atti di trasferimento della proprietà, costituzioni di diritti in favore di terzi (usufrutto, uso, etc ) contratti preliminari, pignoramenti o sequestri precedenti e domande giudiziali. Laddove risulti trascritta una domanda giudiziale è indispensabile accertare lo stato del giudizio e acquisire eventuali certificazioni dalla cancelleria (che potranno essere richieste previa autorizzazione del G.E.). NB: nell ordinanza di vendita sarà opportuno evidenziare le trascrizioni di domande giudiziali o contratti opponibili alla procedura. E importante verificare anche che le iscrizioni o trascrizioni riguardino tutti o parte degli esecutati anche al fine di poter predisporre il riparto. Per ciò che concerne le misure di prevenzione penale, è necessaria una lezione a parte. c) Gli interventi Possono intervenire nella procedura tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, i sequestratari (o aventi diritto di prelazione risultante dai pubblici registri), i titolari di un diritto di credito in denaro risultante da scritture contabili (nel qual caso serve anche l estratto notarile dai libri contabili). L intervento si propone con ricorso sottoscritto da un legale con procura ad litem e deve indicare il credito, il titolo e la domanda di partecipazione alla distribuzione del ricavato. Tutti i creditori muniti di titolo (anche se intervenuti tardivamente, ossia dopo l udienza per l autorizzazione alla vendita) possono dare impulso alla procedura. La tardività rileva in sede di distribuzione solo per i creditori chirografari. I titolari di un diritto di prelazione o ipoteca, infatti, devono essere inseriti nel riparto in ordine di privilegio. I chirografari tardivi, saranno soddisfatti dopo i privilegiati e i chirografari tempestivi. Ultimo momento utile per intervenire è l udienza di approvazione del progetto di distribuzione. 6

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8 IL FASCICOLO DELL ESECUZIONE (*) 1) Atto di pignoramento 2) Titolo esecutivo e precetto 3) Istanza di vendita; 4) Nota di trascrizione del pignoramento ; 5) Documentazione ipocatastale o relazione notarile sostitutiva; 6) Avvisi ex artt. 498 e 599 c.p.c. 7) Verbale di nomina del custode e dell esperto 8) Interventi e titoli dei creditori intervenuti; 9) Eventuali atti di opposizione all esecuzione o agli atti esecutivi; 10) Provvedimenti del G.E. 8

9 Verifiche preliminari sul pignoramento L atto di pignoramento (*) la regolarità della notifica l originale della nota di trascrizione e la certificazione di cui all art. 561 cpc (*) L esatta identificazione dei beni anche con riferimento alla documentazione ipocatastale la titolarità degli stessi in capo all esecutato. Accessori e pertinenze del bene pignorato. 9

10 Altre verifiche L istanza di vendita La documentazione ipocatastale(*)-/ La relazione notarile sostitutiva (*) le risultanze catastali titolarità del bene in capo al debitore iscrizioni e trascrizioni Gli avvisi (*) Art. 498 cpc (tutela par condicio creditorum serve per provocare l intervento nella procedura) Art. 599 cpc (avviso ai comproprietari) Gli interventi 10