Cedolare secca. I chiarimenti di Telefisco. I chiarimenti dell Agenzia delle Entrate

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Cedolare secca. I chiarimenti di Telefisco I chiarimenti dell Agenzia delle Entrate Categoria: Irpef Sottocategoria: Redditi fondiari Come noto, dal periodo d imposta 2011 è possibile ricorrere al regime della cedolare secca, in luogo della tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Il regime in commento rappresenta uno strumento estremamente conveniente, soprattutto in considerazione del fatto che l imposta sostitutiva sostituisce non soltanto l Irpef e le addizionali comunali e regionali, ma anche l imposta di registro e l imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto. L Agenzia delle Entrate, nel corso del consueto appuntamento annuale con Telefisco è tornata su questi punti, chiarendo alcuni dubbi della stampa specializzata. Premessa Come noto, dal periodo d imposta 2011 è possibile ricorrere al regime della cedolare secca, in luogo della tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Il regime in commento rappresenta uno strumento estremamente conveniente, soprattutto in considerazione del fatto che l imposta sostitutiva sostituisce non soltanto l Irpef e le addizionali comunali e regionali, ma anche l imposta di registro e l imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto. 1

2 Ambito soggettivo Al fine di poter accedere al regime della cedolare secca, è necessario che il locatore sia una persona fisica che non operi nell ambito del reddito d impresa o di lavoro autonomo. Sono pertanto esclusi dal beneficio in commento non soltanto le società commerciali, ma anche gli enti non commerciali e i condomini per gli immobili di proprietà condominiale. CEDOLARE SECCA SI Persone fisiche. NO Soggetti Ires (società e enti non commerciali). Persone fisiche che detengono l immobile nell ambito della loro attività imprenditoriale o di lavoro autonomo. L IMMOBILE CONDOMINIALE? Il Condominio Alba Nuova è proprietario di un immobile, prima adibito a locali del portiere. Oggi intendiamo locare l immobile in commento ad un privato. È possibile beneficiare del regime della cedolare secca? R No, purtroppo, in questo caso, non è possibile optare per la cedolare secca. Ciò in quanto il contratto, essendo l immobile di proprietà condominiale, sarà stipulato e registrato dall amministratore condominiale, utilizzando, appunto, il codice fiscale del condominio. È questo quanto chiarisce la Circolare n.26/e del 2011 dell Agenzia delle Entrate. L IMMOBILE AFFIDATO ALL AGENZIA? Siamo proprietari di un immobile situato in una nota località sciistica. Abitando in un comune distante, abbiamo deciso di affidare il mandato ad un agenzia immobiliare per la locazione dell immobile. Sarà quindi stipulato, a giorni, dall agenzia immobiliare, un contratto di locazione temporaneo di 25 giorni. Possiamo fruire del regime della cedolare secca? 2

3 CONDUTTORE R Sì. Come chiarito in occasione dell Interrogazione parlamentare , n , se l immobile è locato per il tramite di un agenzia immobiliare, è comunque possibile ricorrere alla cedolare secca. Il contribuente, trattandosi di un contratto temporaneo, esprimerà l opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi. Anche il locatario, inoltre, deve essere una persona fisica che non utilizza l immobile nell ambito dell attività d impresa o di lavoro autonomo. Quest ultimo aspetto, tuttavia, deve ritenersi esclusivamente frutto dell interpretazione dell Agenzia delle Entrate, la quale si è soffermata sul punto con la Circolare n.26/e del 2011, mentre il Legislatore nulla sembra aver stabilito in merito. Ecco il motivo per il quale la giurisprudenza ha più volte espresso tesi contrarie rispetto a quelle richiamate nella citata Circolare (CTP Reggio Emilia, sentenza n.470/3/14; CTP Milano, sentenza n.35299/25/15). QUANDO È POSSIBILE ACCEDERE AL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA? LOCATORE Persona fisica Persona fisica in qualità di imprenditore Soggetto Ires Ente non commerciale Persona fisica Sì No No No Persona fisica in qualità di No No No No imprenditore Soggetto Ires No No No No Impresa o società per dipendenti o No No No No collaboratori 3

4 Enti non commerciali Sì (se dal contratto risulta la No No No destinazione ad unità abitativa) Cooperativa edilizia o enti senza scopo di lucro Sì (se sublocate a studenti univers. o date a disposizione dei Comuni) No No No Requisiti oggettivi Per poter accedere al regime della cedolare secca, e beneficiare quindi dell applicazione di un imposta sostitutiva dell imposta sui redditi, addizionali comunali e regionali, nonché dell imposta di registro o di bollo, è necessario, tra l altro, stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto unità abitative accatastate in una delle categorie di cui al gruppo A, esclusa quindi la categoria A/10, dedicata agli uffici e studi privati. Il contratto di locazione deve essere a finalità abitative, ma è comunque possibile ricorrere ad una qualsiasi delle tipologie consentite dal nostro ordinamento: dal contratto libero a quello concordato, senza dimenticare il contratto transitorio, per studenti o ad uso turistico. CEDOLARE SECCA: REQUISITI OGGETTIVI È possibile ricorrere a qualsiasi tipologia Il contratto di locazione deve essere a finalità abitative. contrattuale consentita nel nostro ordinamento: contratto libero; contratto a canone concordato; contratto transitorio; contratto per studenti; contratto ad uso turistico; ecc. 4

5 LE PERTINENZE? In data ho locato ad un privato un appartamento, optando per il regime della cedolare secca. In data l inquilino ha chiesto di locare anche il garage, sostenendo una spesa di 80 euro in più ogni mese. Posso optare per il regime della cedolare secca anche con riferimento al contratto di locazione del garage? R Si. La Circolare n.26/e del 2011 ha chiarito che è possibile optare per il regime della cedolare secca anche se le pertinenze sono locate con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che: - il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali; - nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. Base imponibile e aliquota Laddove ricorrano i presupposti per l applicazione del regime della cedolare secca, e sia stata efficacemente effettuata l opzione, risulta applicabile un imposta sostitutiva, la cui base imponibile è costituita dal maggiore tra i seguenti valori: - l intero canone di locazione (è bene ricordare che, in questo caso, non sono previsti abbattimenti forfettari); - la rendita catastale rivalutata del 5%. ALIQUOTA ALIQUOTA STANDARD 21% ALIQUOTA AGEVOLATA 10% contratti a canone convenzionato (ma soltanto per il quadriennio ); contratti a canone convenzionato stipulato nei comuni nei quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il , lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di un evento calamitoso. 5

6 I chiarimenti di Telefisco In occasione del consueto appuntamento annuale con Telefisco sono stati sottoposti all Agenzia delle Entrate due quesiti in tema di cedolare secca. Immobili locati ad imprenditori per finalità abitative dei dipendenti In considerazione dell evidente contrasto tra le tesi giurisprudenziali e quelle dell Agenzia delle Entrate la stampa specializzata è tornata a sottoporre a quest ultima il problema, chiedendo se, effettivamente, non poteva trovare applicazione il regime di cedolare secca nel caso in cui l inquilino, pur agendo nell esercizio dell attività di impresa o di lavoro autonomo, utilizzi l immobile per finalità abitative di collaboratori, dipendenti, fornitori o clienti. Ebbene, l Agenzia delle Entrate, nonostante le recenti interpretazioni giurisprudenziali è tornata a confermare la sua tesi. Pertanto non è possibile ricorrere al regime della cedolare secca, se l immobile è locato ad un imprenditore o ad un lavoratore autonomo, indipendentemente dalle finalità di quest ultimo. Comuni colpiti da calamità naturali e stato di emergenza Molti dei comuni colpiti da calamità naturali non rientrano tra quelli ad alta tensione abitativa, e, pertanto, negli stessi, non sono mai stati stipulati accordi tra i proprietari e gli inquilini, ai quali far riferimento per la stipula dei contratti a canone concordato. La stampa specializzata, in occasione del consueto appuntamento annuale con Telefisco ha quindi chiesto all Agenzia delle Entrate a quali accordi sia necessario far riferimento nel caso in cui si volesse stipulare un contratto a canone concordato per poter essere ammessi al pagamento dell imposta sostitutiva con aliquota agevolata del 10%. L Agenzia delle entrate Ha quindi chiarito che, qualora nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza non sia stato definito un accordo tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, è possibile far riferimento all accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione. 6

7 È stato così confermato quanto previsto dall art. 1, co. 2 del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell Economia e delle Finanze del 14 luglio L aliquota prevista per la cedolare secca è ridotta al 10% per i contratti a CANONE CONCORDATO relativi ad abitazioni situate nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. CHIARIMENTO TELEFISCO Se nel Comune di riferimento non sono stati stipulati accordi è possibile far riferimento all Accordo vigente nel Comune: demograficamente omogeneo. di minore distanza territoriale (anche se situato in altra regione). - Riproduzione riservata - 7