RELAZIONE DI STIMA RELATIVA AD UN TERRENO DI PROPRIETÀ COMUNALE.

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1 RELAZIONE DI STIMA RELATIVA AD UN TERRENO DI PROPRIETÀ COMUNALE. UBICAZIONE: I terreni oggetto di stima sono in parte ubicati lungo la strada di collegamento fra Via Profeti e Via Pistelli in prossimità della Centrale dell Acquedotto di Via Profeti, ed in parte in Via XXV Aprile. IDENTIFICAZIONE CATASTALE: I terreni oggetto di stima sono censiti all Agenzia del Territorio di Firenze in parte al Foglio di Mappa n 59: - porzione della particella n 77, qualità seminativo arborato, classe 1, superficie are 54 ca 0 e reddito dominicale. 40,59. Reddito agrario. 0,99, in giusto conto al Comune di Castelfiorentino; - porzione della particella n 773, seminativo arborato, classe 1, superficie are 57 ca 80 e reddito dominicale. 43,8. reddito agrario..39; ed in parte nel foglio di Mappa 58, porzione della particella 1004, ente urbano, superficie complessiva di ha 1 are 03 ca 71 e censito a partita 1, senza reddito. Il tutto con riferimento alle planimetrie allegate. PROPRIETA : I terreni risultano di proprietà del COMUNE DI CASTELFIORENTINO, con sede in Piazza del Popolo n 1-3 Cod. Fisc. e P. Iva RIFERIMENTI URBANISTICI: I terreni in oggetto sono individuati nello strumento urbanistico vigente come segue: - i terreni contraddistinti nel foglio di mappa 59 alle particelle 77 (porzione) e 773 (porzione), di seguito chiamato LOTTO A, ricadono all interno del sistema insediativo a prevalente destinazione residenziale, sottosistema del capoluogo,

2 nell UTOE 6, settore sud in riva sinistra, all interno dell intervento di ampliamento residenziale IUA1. L intera area individuata nel Regolamento Urbanistico come IUA1 presenta una superficie complessiva di mq ,73, all interno del quale la porzione di terreni di proprietà comunale ha una estensione pari a mq e pertanto, in termini percentuali, la proprietà del comune rappresenta il 16,1% dell intero insediamento. Le norme del Regolamento Urbanistico assegnano a detto insediamento la possibilità di realizzare una volumetria complessiva pari a 40.00,00 mc. e pertanto lo sfruttamento edilizio di competenza comunale risulterà proporzionale alla superficie di proprietà per una incidenza del 16,1% pari a mc ,80. - il terreno contraddistinto nel foglio di mappa 58, porzione dalla particella 1004 come da planimetria allegate, di seguito chiamato LOTTO B, ricade all interno del sistema insediativo a prevalente destinazione residenziale UTOE 6, settore sud in riva sinistra all interno del tessuto TN 1 nell intervento di saturazione residenziale S10. Le norme del Regolamento Urbanistico relative all intervento residenziale S10 assegnano all appezzamento di terreno la possibilità di realizzare una volumetria pari a 4.00,00 mc.; considerando che l area di proprietà comunale rappresenta il,34% dell intero intervento di saturazione, lo sfruttamento edilizio di competenza comunale risulterà proporzionale alla superficie di proprietà, per una incidenza del,34% pari a mc. 938,8. CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI E STIMA Per raggiungere il valore del terreno si è proceduto mediando i risultati ottenuti da: 1 Tessuti caratterizzati da scarso ordine

3 1) mediante le valutazioni sintetiche comparative dirette sul terreno mediante indagine di mercato con Agenzie Immobiliari presenti sul territorio e Studi Tecnici abilitati all esercizio della Intermediazione Immobiliare; ) mediante canoni di locazione; 3) mediante una stima eseguita in base al valore di trasformazione. Con l utilizzo della prima metodologia si è potuto conoscere meglio alcune caratteristiche del mercato immobiliare presente sul posto e chiarire la giustificazione del loro giudizio estimativo che tiene conto di molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale basata su degli standard non qualitativi e personalizzabili, quali ad esempio: a) Poca richiesta, in questo particolare momento economico, di terreni ubicati lungo strade di lottizzazione e delle dimensioni del bene; b) La non utilizzazione come area a verde, in quanto la sua ubicazione marginale e la sua caratteristica intrinseca, non ne favorisce l uso a cui è destinata (in quanto attualmente adibita ad orti). Con la seconda metodologia è stato possibile collegare il valore del terreno alla redditività considerandone l accumulazione iniziale dei redditi. Con la terza metodologia è stato possibile effettuare una stima del terreno mediante il valore di trasformazione. Di seguito i dettagli dei procedimenti estimativi. LOTTO A STIMA SINTETICA DELL IMMOBILE Attraverso le valutazioni di Agenzie Immobiliari e Studi Tecnici di zona.

4 L indagine è stata caratterizzata da una presentazione del bene oggetto di stima a due agenzie immobiliari ed a due Studi Tecnici abilitati all esercizio della Intermediazione Immobiliare, mediante: - la visione della planimetria dell area e delle fotografie; - dati relativi alla superficie indicativa delle porzioni di particelle. Da tutti i professionisti interpellati è emerso che è stato difficile comparare il terreno in oggetto in quanto negli ultimi periodi non sono stati compravenduti nel territorio di Castelfiorentino appezzamenti di terreno con le dimensioni e con la destinazione urbanistica di quello in narrativa. Tenuto conto che l intera area individuata dal R. U. da assoggettare a Piano di Lottizzazione presenta una superficie di circa mq all interno della quale il settore di terreno di proprietà comunale ha una estensione di circa 8.05 mq e pertanto in termini percentuali la proprietà del comune rappresenta il 16,14% dell intero insediamento. I risultati pertanto sono i seguenti: 1. Agenzia Immobiliare 1 Valutazione del bene da. 95,00/mq. ad. 100,00/mq. Valore Complessivo: 8.05,00 mq. x (95,00+100,00) = ,50. Agenzia Immobiliare Valutazione del bene da. 100,00/mq. ad. 110,00/mq. Valore Complessivo: 8.05,00 mq. x (100,00+110,00) = ,00 3. Studio Tecnico 1 Valutazione del Bene da. 100,00/mq. ad. 105,00/mq. Valore Complessivo: 8.05,00 mq. x (100,00+105,00) =. 8.56,50 4. Studio Tecnico Valutazione del Bene da. 95,00/mq. ad. 100,00/mq.

5 Valore Complessivo: 8.05,00 mq. x (95,00+100,00) = ,50 MEDIA: , , , ,50 = = ,50/4 = ,63 STIMA ANALITICA DELL IMMOBILE Attraverso i canoni di locazione Una ulteriore valutazione sul bene da stimare, è stata eseguita sulla base della redditività mensili di terreni analoghi (canoni di locazione), capitalizzando per accumulazione iniziale tali redditività con gli strumenti della matematica finanziaria ed utilizzando il Reddito Agrario del terreno in oggetto proporzionandolo alla superficie da stimare. Considerando il dato del Reddito Agrario pari ad è riferito all intere particelle di mq ,00, proporzionandolo alla superficie della parte da stimare di circa mq. 8.05,00 risulta che il reddito agrario relativo è: X = 43,65x8.05,00 =. 31, ,00 Utilizzando il valore medio di locazione ricavato dal 75% del Reddito Agrario complessivo/die, per la superficie di circa 8.05,00 mq., si ottengono i seguenti valori: Terreno: valore 31,08 x 0,75 =. 3,31 /die Affitto mensile = 3,31 /die x 30 gg. = 699,30. / Mese Per la capitalizzazione del reddito annuo netto si ottiene : - Affitto mensile = 699,30.

6 - Saggio annuo di Capitalizzazione = r = 1,05% (investimento potenziale uso civile abitazione) V = R netto annuo = 699,30 x 1 = 8.391,60 = ,00 R 0,0105 0,0105 STIMA ANALITICA DELL IMMOBILE In base al valore di trasformazione Una ulteriore valutazione sul bene da stimare, è stata eseguita sulla base del valore di trasformazione, tenendo conto che tale metodo di stima è particolarmente adatto quando non esiste il prezzo di mercato dell area edificabile o quando non si hanno a disposizione dati relativi a recenti compravendite di aree simili o le stesso sono scarse o addirittura mancano del tutto. Pertanto il valore dell area (Va) si calcolerà come differenza fra il più probabile valore di mercato dell intero immobile (Vi = area + fabbricato) ed il costo di costruzione (Cc) del fabbricato stesso (utilizzando il procedimento sintetico). Tenuto conto che l intera area individuata dal R. U. da assoggettare a Piano di Lottizzazione presenta una superficie di circa mq. e che all interno della quale il settore di terreno di proprietà comunale ha una estensione di circa 8.05 mq, si può evincere che, in termini percentuali, la proprietà del comune rappresenta il 16,14% dell intero insediamento. Considerato inoltre che Le norme del R.U. assegnavano a detto insediamento la possibilità di realizzare una volumetria pari a mc., risulterà che lo sfruttamento edilizio di competenza comunale, proporzionale alla superficie di proprietà per una incidenza del 16,14%, sarà pari a mc.

7 DATI PLANOVOLUMETRICI : - Volume edificabile di proprietà: mc ,00 - Superficie lorda di proprietà: mq. (6.488,00/3h.) =.16,67 mq. - Valore di Mercato del fabbricato:.00,00./mq. - Costo di costruzione de fabbricato: 610,00./mc. VALORE FABBRICATO DA COSTRUIRE:.16,67 mq. x.00,00 /mq. = ,00 COSTO COSTRUZIONE FABBRICATO : 6.488,00 mc. x 610,00 /mc. = ,00 VALORE DELL AREA EDIFICABILE ( , ,00)= ,00 CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO E VALORE DELL IMMOBILE Riepilogando quindi, mediando i risultati ottenuti con i criteri estimativi adottati, peraltro molto vicini fra loro, si ottiene: - Valore risultante dalla stima sintetica dell immobile attraverso la media delle valutazioni effettuate da agenzie immobiliari e studi tecnici di zona abilitati alla intermediazione immobiliare: ,63 - Valore risultante dalla stima analitica dell immobile attraverso i canoni di locazione: ,00 - Valore risultante dalla stima analitica data dal valore di trasformazione: ,00

8 Pertanto, il valore dell immobile verrà determinato dalla media dei raggiunti dalle suesposte stime e quindi: valori VALORE = , , = ,1 3 ARROTONDABILE AD ,00. LOTTO B STIMA SINTETICA DELL IMMOBILE (Attraverso le valutazioni di Agenzie Immobiliari e Studi Tecnici di zona). L indagine è stata caratterizzata da una presentazione del bene oggetto di stima a due agenzie immobiliari ed a due Studi Tecnici abilitati all esercizio della Intermediazione Immobiliare, mediante: - la visione della planimetria dell area e delle fotografie; - dati relativi alla superficie indicativa delle porzioni di particelle. Da tutti i professionisti interpellati è emerso che è stato difficile comparare il terreno in oggetto in quanto negli ultimi periodi non sono stati compravenduti nel territorio di Castelfiorentino appezzamenti di terreno con le dimensioni e con la destinazione urbanistica di quello in narrativa. Tenuto conto che le norme del R.U. assegnano a detto appezzamento la possibilità di realizzare una volumetria pari a 4.00,00 mc.; considerato che l area interessata ha una superficie complessiva di mq ,00 circa e che la parte di proprietà comunale rappresenta il,34% dell intero intervento di saturazione, lo sfruttamento edilizio di competenza comunale risulterà proporzionale alla superficie di proprietà e pertanto corrispondente a circa mq. 31,76, pari a mc. 938,8.

9 Tale intervento di saturazione edilizia possiede un valore di mercato nettamente più alto rispetto al lotto precedente in quanto, seppure lo stesso sia ubicato molto vicino al precedente e che conservi caratteristiche intrinseche similari, l esiguità della sua dimensione determina la sua appetibilità sul mercato edilizio attuale, confortato inoltre dal fatto che per la sua realizzazione non sono necessari particolari piani attuativi o di lottizzazione. I risultati pertanto sono i seguenti: 1. Agenzia Immobiliare 1 Valutazione del bene da. 40,00/mq. ad. 50,00/mq. Valore Complessivo: 31,76 mq. x (40,00+50,00) = ,0. Agenzia Immobiliare Valutazione del bene da. 50,00/mq. ad. 60,00/mq. Valore Complessivo: 31,76 mq. x (50,00+60,00) = ,80 3. Studio Tecnico 1 Valutazione del Bene da. 45,00/mq. ad. 50,00/mq. Valore Complessivo: 31,76 mq. x (45,00+50,00) = ,10 4. Studio Tecnico Valutazione del Bene da. 45,00/mq. ad. 55,00/mq. Valore Complessivo: 31,76 mq. x (45,00+55,00) = ,00 MEDIA: , , , ,00 = = ,10/4 = ,53 STIMA ANALITICA DELL IMMOBILE Attraverso i canoni di locazione

10 La valutazione del bene attraverso la redditività mensile di terreni analoghi (canoni di locazione), capitalizzando per accumulazione iniziale tali redditività con gli strumenti della matematica finanziaria ed utilizzando il Reddito Agrario del terreno in oggetto proporzionandolo alla superficie da stimare, non è utilizzabile sulla porzione di terreno in oggetto in quanto l intera particella 1004 risulta censita come ENTE URBANO (visto che gran parte ricade su strade pubbliche e parcheggi) e pertanto privo di qualsiasi reddito (sia Dominicale che Agrario). Pertanto non è possibile applicare il suddetto criterio di stima su la predetta particella STIMA ANALITICA DELL IMMOBILE In base al valore di trasformazione Una ulteriore valutazione sul bene da stimare, è stata eseguita sulla base del valore di trasformazione, tenendo conto che tale metodo di stima è particolarmente adatto quando non esiste il prezzo di mercato dell area edificabile o quando non si hanno a disposizione dati relativi a recenti compravendite di aree simili o le stesso sono scarse o addirittura mancano del tutto. Pertanto il valore dell area (Va) si calcolerà come differenza fra il più probabile valore di mercato dell intero immobile (Vi = area + fabbricato) ed il costo di costruzione (Cc) del fabbricato stesso (utilizzando il procedimento sintetico). Tenuto conto che le norme del R.U. assegnano a detto appezzamento la possibilità di realizzare una volumetria pari a 4.00,00 mc.; considerato che l area interessata ha una superficie complessiva di mq ,00 circa e che la parte di proprietà comunale rappresenta il,34% dell intero intervento di saturazione, lo sfruttamento edilizio di competenza comunale risulterà proporzionale alla

11 superficie di proprietà e pertanto corrispondente a circa mq. 31,76, pari a mc. 938,8. DATI PLANOVOLUMETRICI : - Volume edificabile di proprietà: mc. 938,8 - Superficie lorda di proprietà: mq. (938,8/3h.) = 31,76 mq. - Valore di Mercato del fabbricato:.00,00./mq. - Costo di costruzione de fabbricato: 650,00./mc. VALORE FABBRICATO DA COSTRUIRE: 31,76 mq. x.00,00 /mq. = ,00 COSTO COSTRUZIONE FABBRICATO : 938,8 mc. x 650,00 /mc. = ,00 VALORE DELL AREA EDIFICABILE (688.07, ,00)= ,00 CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO E VALORE DELL IMMOBILE Riepilogando quindi, mediando i risultati ottenuti con i criteri estimativi adottati, peraltro molto vicini fra loro, si ottiene: - Valore risultante dalla stima sintetica dell immobile attraverso la media delle valutazioni effettuate da agenzie immobiliari e studi tecnici di zona abilitati alla intermediazione immobiliare: ,53 - Valore risultante dalla stima analitica data dal valore di trasformazione:

12 Pertanto, il valore dell immobile verrà determinato dalla media dei raggiunti dalle suesposte stime e quindi: valori VALORE = , ,00 = 78.09,3 ARROTONDABILE AD ,00. Castelfiorentino 15/01/014 IL TECNICO Geom. Antonio Barnini LA DIRIGENTE DEL SERVIZIO LL.PP. Dott. Ing. Valentina PERRONE