LA PIANIFICAZIONE OPERATIVA: STRUMENTI E PROCEDURE PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI

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1 STRUMENTI E PROCEDURE PER IL PIANO DEGLI INTERVENTI Campagna Lupia, 23 maggio 2013 DAL PIANO STRATEGICO (PAT) AL PIANO OPERATIVO (PI)

2 perequazione, compensazione, crediti edilizi OBIETTIVO: Costruire la città pubblica con i soldi dei privati

3 Risorse per i Comuni? Sempre più scarse! Minori trasferimenti Stato-EELL Riduzione dell ICI - IMU Patto di Stabilità Conseguenze? Capacità di spesa ridotta Mancanza di risorse per investimenti Minore dotazione di servizi pubblici

4 STRUMENTI TRADIZIONALI e STRUMENTI INNOVATIVI Come reperire risorse? Oneri di urbanizzazione e contributo costo di costruzione (L.10/1977) Accordi Pubblico/Privato Perequazione, compensazione, credito edilizio (LUR)

5 UNO STRUMENTO TRADIZIONALE Legge Bucalossi: una riforma tradita Concessione a costruire a fronte di una copartecipazione alla costruzione della città pubblica Contributo mirato inserito in capitolo di Bilancio chiuso Commisurazione degli oneri ai valori dei costi di realizzazione Processo di approvazione delle tabelle parametriche federalista

6 UNO STRUMENTO TRADIZIONALE Applicazione? Applicazione ai minimi: forte forbice tra costi reali e valori parametrici Non aggiornamento tabelle parametriche Conseguenze? Minori entrate, minori investimenti, minore dotazione di servizi per la città

7 STRUMENTI INNOVATIVI I nuovi termini dell urbanistica negoziata Perequazione Compensazione Credito edilizio Incentivazione volumetrica Accordo Pubblico/Privato

8 GLI STRUMENTI INNOVATIVI Perequazione urbanistica NELLA PRIMA FASE (Piano Strategico) Si stabiliscono criteri e modalità per l applicazione NELLA SECONDA FASE (Piano degli Interventi) Si disciplinano gli interventi da realizzare Si individuano le aree dove è concentrata l edificazione Si individuano le aree da cedere al comune o nelle quali realizzare servizi e infrastrutture

9 PEREQUAZIONE Le aree e/o le opere da cedersi gratuitamente al Comune, nella misura non inferiore al 50% del plus-valore economico conseguente alla modifica di destinazione urbanistica dei singoli ambiti di intervento. Per plus-valore economico si intende la differenza tra il valore finale ed il valore iniziale sommato a tutti i costi di produzione del valore finale. V Pereq. = (Vp - Va) /2 Vp = Valore di mercato finale ex post Va = Valore di mercato iniziale ex ante

10 PEREQUAZIONE Esempio: Area libera agricola trasformata in area residenziale Superficie area totale mq , iet 1,0 mc/mq, volume mc Va =(10000mq x 10 /mq)= Vp =(10000mc x 150 /mq)= V perequazione = ( ) / 2 Valore perequazione =

11 GLI STRUMENTI INNOVATIVI Credito edilizio NELLA PRIMA FASE (Piano Strategico) Si individuano gli elementi di degrado e gli interventi di miglioramento della qualità urbana Si definiscono gli obiettivi di ripristino e riqualificazione NELLA SECONDA FASE (Piano degli Interventi) Si disciplinano gli interventi da realizzare Viene riconosciuta una quantità volumetrica a seguito della demolizione di opere incongrue o della realizzazione di interventi di miglioramento

12 CREDITO EDILIZIO La quantità dei crediti edilizi espressa in mc edificabili, si ottiene dal rapporto tra il valore di mercato dell immobile demolito e il valore unitario di mercato ( /mc edificabile) con riferimento all ambito territoriale individuato per accogliere la capacità edificatoria virtuale espressa dai crediti edilizi, maggiorato del 20%. MC credito = (Vm / Vu) + 20% Vm = Valore di mercato immobile da demolire Vu = Valore unitario di mercato calcolato per Mc riferito alla zona di atterraggio

13 CREDITO EDILIZIO Esempio Industria dismessa Vm = , (6000mq di slp, mc, valore 500E/mq) Vu = 150 / Mc Volume credito edilizio = ( / 150) + 20% Volume credito edilizio = Mc

14 GLI STRUMENTI INNOVATIVI Compensazione urbanistica E indirizzata ai proprietari di aree o edifici interessati da vincoli preordinati all esproprio Consente di recuperare adeguata capacità edificatoria su altre aree e/o edifici anche di proprietà pubblica a condizione della cessione all Amministrazione dell area o dell edificio oggetto del vincolo.

15 COMPENSAZIONE L Amministrazione Comunale, all approvazione del progetto preliminare di un opera pubblica ed al suo conseguente inserimento nell elenco annuale delle opere pubbliche, può,in luogo della procedura espropriativa forzata mediante pagamento dell indennizzo, acquisire il preventivo consenso dell espropriando alla compensazione urbanistica, basata sull equivalenza economica tra il bene espropriando e quello oggetto di compensazione urbanistica. Valore esproprio = Valore bene compensato

16 COMPENSAZIONE Esempio: Area non edificata destinata a standard Valore esproprio = Valore compensato = Se il Valore al mc unitario = 150 /mc Il valore compensato in termini di Mc è pari: Valore compensato = Valore esproprio / 150 /mc Valore compensazione = Mc 660

17 GLI STRUMENTI INNOVATIVI Accordo Pubblico/Privato Pubblica Utilità - valenza pubblica del progetto Consente di recuperare adeguata capacità edificatoria su aree private a condizione della cessione all Amministrazione di aree per Servizi Pubbici - ERP Social housing - ecc.

18 TABELLA TIPO PER PEREQUAZIONE SCHEMA QUADRO ECONOMICO DATI 1 Valore area da cedere Valore opera da cedere Totale valore opere in cessione 0.00 A Dimensione area F a servizi mq 0.00 B Valore area al mq 0.00 A Dimensione area E agricola mq 0.00 B Valore area al mq 0.00 C Valore totale area ante-opera (AxB) 0.00 D Volume totale da realizzare per privato mc 0.00 E Valore del mc urbanizzato nel mercato 0.00 F Valore totale dei mc nel mercato (DxE) 0.00 G Dimensione totale area da urbanizzare (A) mq 0.00 H Costo realizzazione opere di urbanizzazione /mq 0.00 I Costo totale opere di urbanizzazione 0.00 L Oneri finanziari su opere in cessione e costi legati all'edificazione (2+I) % 0.00 M Totale oneri finanziari 0.00 N TOTALE COSTI 0.00 O Differenza tra valore totale mc (F) costi (N) 0.00 P DIFFERENZA TRA VALORE POST E ANTE (O-C) 0.00 Rapporto tra interesse pubblico e privato su 0.00 Q Interesse pubblico in percentuale su P % R Valore opera da cedere al comune (PxQ) 0.00 S Interesse privato in percentuale su P % T Valore privati su operazione (PxS) 0.00

19 TABELLA valore aree

20 ESEMPIO PEREQUAZIONE COMUNE DI.. - IPOTESI PEREQUAZIONE "AREA.." Ditte Proprietarie Accordo P/P art.6 LUR 11/04 Obiettivo - realizzazione di un plesso scolastico del valore di Euro (iva esclusa) a fronte di una realizzazione di nuova edificazione con un processo di valorizzazione dei terreni trasformandoli da zona F e da zona E a zona edificabile Ipotesi - Si ipotizza che il valore di cessione al Comune per l'operazione di valorizzazione immobiliare sia pari al 50% del SURPLUS che si ricava dalla stessa Applicazione - Si applica il valore di Euro/mc per il terreno edificabile (ex post), e di 4,5-10Euro/mq per il terreno espropriabile (ex ante) Condizioni. Il privato realizza le opere di urbanizzazione primaria, non paga gli oneri di urbanizzazione secondaria, cede gratuitamente il terreno per la scuola, realizza la scuola Dati di base Superficie area di proprietà (esclusa area pertinente edificio storico e proprietà comunale) Superficie area interessata messa a disposizione dai privati (esclusa area pertinente edificio storico e proprietà comunale) Mq Mq

21 ESEMPIO PEREQUAZIONE IPOTESI 1 - si prende in considerazione tutta l'area di proprietà Superficie ambito Mq Volume edificabile - indice 0,6mc/mq Destinazione ex ante: zona F Valore di esproprio Mc Euro/mq Euro tot Destinazione d'uso ex post: edificabile per residenza, commercio, durezionale Valore ex Post Surplus operazione immobiliare Euro/mc Surplus operazione immobiliare per il Comune 50% Stima degli oneri tabellari secondari che dovrebbe pagare se realizza l'intervento Euro/mc Euro tot residenza 70% commercio/uffici 30% Differenza tra Surplus e oneri tabellari secondarie Incidenza a mc

22 ESEMPIO PEREQUAZIONE IPOTESI 3 - si prende in considerazione tutta l'area di proprietà - Si applicano valori di esproprio del VAM e si riduce il Valore ex-post Superficie ambito Mq Volume edificabile - indice 0,6mc/mq Mc Destinazione ex ante: zona F Euro/mq Euro tot Valore di esproprio - Valore medio dei VAM du seminativo, prato, incolto produttivo (7,7+4,0+3,3) Destinazione d'uso ex post: edificabile per residenza, Valore ex Post Surplus operazione immobiliare Surplus operazione immobiliare per il Comune Euro/mc % Stima degli oneri tabellari secondari che dovrebbe Euro/mc Euro tot residenza 70% commercio/uffici 30% Differenza tra Surplus e oneri tabellari secondarie Incidenza a mc

23 ESEMPIO PEREQUAZIONE IPOTESI 5 - si prende in considerazione solo una porzione di area di proprietà - Si applicano valori di esproprio del VAM e si riduce il Valore ex-post - Break Even Point ad Euro (valore scuola)(iva eslusa) Superficie ambito Mq Indice ricavato Volume edificabile - Mc Destinazione ex ante: zona F Euro/mq Euro tot Valore di esproprio - Valore medio dei VAM du seminativo, prato, incolto produttivo (7,7+4,0+3,3) Destinazione d'uso ex post: edificabile per residenza, commercio, direzionale Valore ex Post Surplus operazione immobiliare Euro/mc Surplus operazione immobiliare per il Comune 50% Stima degli oneri tabellari secondari che dovrebbe Euro/mc Euro tot residenza 70% commercio/uffici 30% Differenza tra Surplus e oneri tabellari secondarie Incidenza a mc

24 ESEMPIO PEREQUAZIONE

25 ESEMPIO PEREQUAZIONE

26 Edifici in zona impropria Interventi ammessi e parametri nelle aree fondiarie con Attività da trasferire o già cessate : Se ATO Residenziale: il cambio di destinazione d uso residenziale anche previa demolizione e ricostruzione dell edificato, con SNP esistente x 1,20 = SNP di progetto Se NC: cambio di destinazione d uso a residenziale anche previa demolizione e ricostruzione dell edificato, con SNP esistente x 1,00 = SNP di progetto Se ATO Agricola: il cambio di destinazione d uso a residenziale anche previa demolizione e ricostruzione dell edificato con SNP esistente x 0,80 = SNP di progetto.

27 Edifici in zona impropria Qualora gli immobili interessati, ovvero le superfici recuperabili, superino la SNP di mq 450 (1200MC), sull accoglimento dell istanza si esprime il Consiglio Comunale che provvederà all adozione di uno Strumento Urbanistico Attuativo con accordo pubblico/privato ex art. 6 della L.r. 11/2004 e, s.m.i. secondo gli schemi approvati con delibere di G.C. n.121 del 10/11/2011 e n. 82 del 11/07/2012

28 Edifici in zona impropria Gli interventi ammessi nelle singole aree fondiarie di pertinenza dell immobile nei casi degli interventi di cui alle lettere c) e d) del comma precedente sono i seguenti: a) Per le attività ubicate all interno degli ATO 1, 3 e 6 è consentito il cambio di destinazione d uso a residenziale della superficie netta esistente, anche previa demolizione e ricostruzione dell edificato, secondo i seguenti parametri: SNP esistente x 1,20 = SNP di progetto b) Per le attività ubicate all interno degli NC è consentito il cambio di destinazione d uso a residenziale della superficie netta esistente, anche previa demolizione e ricostruzione dell edificato, secondo i seguenti parametri: SNP esistente x 1,00 = SNP di progetto c) Per le attività ubicate all interno della zone agricole Urbanista (ATO Daniele 4) Ralloè

29 Grazie per l attenzione