Anno 2011 CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI - DECRETO ATTUATIVO
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- Serafino Zanetti
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1 Anno 2011 N. RF069 La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 6 OGGETTO CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI - DECRETO ATTUATIVO RIFERIMENTI PROVV. AG. ENTRATE DEL 7/04/2011 INFO FISCO 065/2011 CIRCOLARE DEL 13/04/2011 Sintesi: l'agenzia delle Entrate ha pubblicato il provvedimento attuativo della cedolare secca sulle locazioni. Vengono regolamentati: l'esercizio dell'opzione le modalità di versamento dell'acconto La norma attuativa del federalismo fiscale municipale, Dlgs 23/2011, ha introdotto a partire dal 1/01/2011 una tassazione separata quale regime opzionale di tassazione dei redditi di locazione dell'unità abitativa percepiti dalle persone fisiche. Provvedimento attuativo: in data 7/04/2011 l'agenzia delle Entrate ha approvato il regolamento di attuazione, portando a regime le nuove disposizioni. AMBITO SOGGETTIVO AMBITO OGGETTIVO ALTERNATIVITÀ BASE IMPONIBILE CRITERIO DI TASSAZIONE ALIQUOTA D'IMPOSTA OPZIONE ADEGUAMENTO ISTAT IMPOSTE SOSTITUITE ADEMPIMENTI CEDOLARE SECCA SUI CANONI DI LOCAZIONE DAL 2011 Sole persone fisiche titolari di reddito fondiario di locazione Esclusi: imprenditori, professionisti ed enti non commerciali Reddito di locazione di: fabbricati abitativi e relative pertinenze congiuntamente locate Esclusi: fabbricati strumentali per natura (categorie A10, B, C, D, ecc.) E prevista una opzione per la tassazione: separata (con la cedolare secca) in luogo della tassazione ordinaria (cumulo con gli altri redditi) Pari al: 100% del canone pattuito comunque non inferiore alla rendita catastale Escluso: non si applica l'abbattimento forfettario del 15% Per competenza Due aliquote: 19%: per i contratti a canone concordato art. 2 c. 3 e art. 8 L.. 431/98 21%: tutti gli altri casi Racc. A/R preventiva al conduttore Opzione da esercitare presso l Agenzia Entrate Inapplicabile Irpef Addizionali regionale e comunale Irpef Imposta di registro e imposta di bollo Obbligo di registrazione (senza pagamento dell'imposta) Escluso: comunicazione alla Questura. Nuova REDAZIONE FISCALE - Riproduzione Vietata Diritti Riservati -
2 Redazione Fiscale Info Fisco 069/2011 Pag. 2 / 6 ESERCIZIO DELL'OPZIONE L'opzione per la tassazione separata introdotta con la cedolare secca è regolamentata in modo specifico (non si applica il concetto del comportamento concludente o della compilazione del quadro VO), come nel seguito evidenziato. SOGGETTO CHE ESERCITA L OPZIONE: è il solo locatore N.B.: non rileva il titolo del possesso dell'immobile (questi potrà essere il proprietario o l usufruttuario, ma anche il sublocatore), ma il fatto di essere il soggetto tenuto a dichiarare il reddito di locazione (non potrà, ad esempio, essere il comodante). QUANDO SI ESERCITA: l opzione va esercitata: in caso di inizio locazione (nuovo contratto): in sede di registrazione del contratto (cioè entro 30 giorni dalla stipula) in caso di proroga (anche tacita): entro il termine di versamento dell'imposta di registro (cioè entro 30 giorni dalla proroga). OBBLIGO DI COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE Il locatore deve comunicare all'inquilino l'esercizio dell'opzione tramite raccomandata A/R: in via preventiva (prima dell'inizio del nuovo contratto o prima della proroga, anche tacita) comunicando la rinuncia all'adeguamento dei canoni per il periodo di validità dell'opzione a pena di nullità dell'opzione stessa. N.B.: nulla è chiarito in ordine ai contratti vecchi, per i quali la comunicazione non potrà avvenire prima dell inizio del contratto (si consiglia comunque di procedere all invio della comunicazione). Locazioni di durata inferiore a 30 giorni (non soggette a registrazione) In caso di contratti di durata complessiva in un anno non superiore a 30 giorni non scatta l'obbligo di registrazione e pertanto l'opzione va esercitata alternativamente: nella dichiarazione dei redditi (Unico o 730) in cui si dichiara il reddito di locazione con registrazione facoltativa del contratto. DURATA DELL OPZIONE LA REVOCA: in generale l'opzione per la cedolare secca: si applica alle annualità contrattuali (non per anno solare) va esercitata all'inizio della durata ovvero all'inizio delle annualità successive si estende alla durata residua del contratto. L'opzione ha validità: per l'intera durata residua del contratto In caso di opzione esercitata: all'inizio del contratto: essa dura per i primi 4 anni (per i primi 3 anni nel caso di contratti concordati) nel corso del contratto: dura fino allo scadere dei primi 4 anni (dei primi 3 per i contratti concordati) per l'intera durata residua della proroga In caso di opzione esercitata: all'inizio della proroga: per i residui 4 anni (per i residui 2 anni per i contratti concordati) nel corso della proroga: dura fino allo scadere dei residui 4 anni (dei residui 2, per i contratti concordati)
3 Redazione Fiscale Info Fisco 069/2011 Pag. 3 / 6 ESERCIZIO DELL OPZIONE Contratti nuovi (prima registraz.) Racc. A/R al conduttore Registraz. con l'opzione Annualità successive (o alla proroga) Racc. A/R Pag. 2% Reg. + opzione Inizio del contratto 30gg Validità per i primi 4 anni Inizio del contratto 30gg Validità per le annualità succ. REVOCA DELL OPZIONE: è regolamentata come segue: esercizio della revoca: in ciascun annualità successiva al 1 esercizio dell'opzione termini: va esercitata nel termine del pagamento dell'imposta di registro (30gg dal rinnovo) durata minima: 1 annualità contrattuale (è pertanto possibile optare in una annualità, procedere alla revoca l'annualità successive eri optare per l'annualità ancora dopo, e così via) Esempio Il signor Rossi, proprietario di un appartamento, in data 1/09/2011 stipula un contratto di locazione a canone libero col signor Verdi; il contratto prevede la durata ordinaria di anni (e la possibilità di richiedere l'adeguamento Istat). Il signor Rossi potrà, alternativamente: a) optare per la cedolare secca in sede di prima registrazione Entro il 1/09/2011 invia la raccomandata al sig. Verdi (comunicando la rinuncia all'adeguamento dei canoni) ed entro il 1/10/2011 effettua la comunicazione all'agenzia delle Entrate: per tutte le prime 4 annualità troverà applicazione la cedolare secca Nella 2 annualità potrà considerare non più conveniente l'opzione ed esercitare la revoca: entro il 1/09/2012 comunica la revoca al sig. Verdi (riprendendo ad adeguare i canoni) ed entro 30gg dal primo rinnovo (e pertanto entro il 1/10/2012) effettua la comunicazione all'agenzia Al 3 anno prevede di avere dei redditi elevati: decide di optare nuovamente per la cedolare (racc. A/R entro il 1//09/2013 e invio telematico entro il 1/10/2013) L'ultimo anno ritiene ancora conveniente l'opzione e pertanto non proceda revocarla, permanendo nel regime di tassazione separata. In Unico (o 730) dovrà tassare separatamente i canoni per i quali optato per la cedolare (1, 3 e 4 annualità) rispetto a quelli maturati nelle annualità per le quali non la ha esercitata o la ha revocata (2 annualità). b) non optare per la cedolare secca per la prima annualità ed esercitare l'opzione solo al 1 rinnovo (o successivamente) per le successive 3 annualità (o annualità residue). Anche in questo caso: potrà esercitare le revoche e le successive nuove opzioni analogamente al caso precedente in dichiarazione tasserà i canoni secondo la competenza dell'opzione. Decorsi i primi 4 anni, in sede di proroga del contratto si applicheranno ragionamenti del tutto analoghi. Così nel precedente caso a), il sig. Rossi potrà comunicare la volontà di permanere nella cedolare con la relativa comunicazione all'agenzia entro il 1/10/2015 (si ritiene opportuno reinviare la raccomandata entro il 1/09/2015, anche se quella effettuata al 3 anno estendeva la validità fino a diversa comunicazione).
4 Redazione Fiscale Info Fisco 069/2011 Pag. 4 / 6 REGIME TRANSITORIO Considerato che regime della cedolare secca decorre fin dal 1/01/2011, il provvedimento ha dovuto introdurre una disciplina transitoria, con riferimento sia ai contratti già in essere al 1 gennaio sia per i contratti in scadenza alla data di entrata in vigore del provvedimento (7 aprile 2011). La disciplina può essere riassunta nel seguente schema: CONTRATTI TERMINE OPZIONE ADEMPIMENTI Che al 7 aprile 2011 risultano: in corso di validità e già registrati (contratti "vecchi") già cessati (scaduti o risolti anticipatamente) e già registrati già prorogati con imposta di registro già versata Contratti stipulati dall'8/03/2011 (da registrare dal 7/04/2011) Contratti prorogati o risolti dall'8/03/2011 (al 7/04/2011 l'imposta di registro non è scaduta) In Dichiarazione dei redditi (UNICO2012 o 730/2012) In sede di registrazione del contratto Entro il termine di versamento dell imposta di registro relativa alla proroga/risoluzione Tuttavia per i contratti: - nuovi che vanno registrati tra il 7/04/2011 al 6/06/ prorogati la cui scadenza di pagamento dell imp. di registro cade tra il 7/04/2011 ed il 6/06/2011 Contratti "vecchi" Ante /01/2011 Inizio del contratto MODULISTICA Racc. A/R Acconto 2011 della cedolare secca: va versato nella misura dell'85% Non spetta il rimborso dell'imposta di registro/bollo versata SIRIA Mod. 69 il termine è prorogato al 6/06/2011 Unico2012 Validità anche per le annualità succ. Per l'esercizio dell'opzione potrà essere utilizzato alternativamente: A) nuovo modello cd. SIRIA (in via di predisposizione da parte dell'agenzia) da presentare telematicamente con le ordinarie modalità (direttamente o tramite intermediario) in presenza di contratti che prevedono (i dati successivi vanno indicati nel modello): numero di locatori 3 e tutti optano per la cedolare secca numero di inquilini 3 1 abitazione ed eventuali pertinenze 3 (ove separatamente accatastate: C76, C/2, ecc.) tutti gli immobili siano censiti con attribuzione di rendita Dati per la registrazione: i dati catastali sono richiesti anche al fine della registrazione, così come l importo dei canoni (va segnalato se i canoni sono concordati ) e la durata del contratto. B) il mod. 69 (opportunamente integrato dal Provv. 7/04/2011) da presentare in modalità cartacea in duplice copia all'agenzia delle Entrate (il modello obbligatorio in presenza di opzione esercitata in sede di risoluzione del contratto).
5 Redazione Fiscale Info Fisco 069/2011 Pag. 5 / 6 CASI PARTICOLARI DI OPZIONE IMMOBILI IN COMPROPRIETÀ Se la locazione riguarda unità abitative con più contitolari (più proprietari, più usufruttuari, ecc.): opzione: va esercitata autonomamente da ciascun locatore N.B.: l'opzione esercitata solo da alcuni di essi non vincola gli altri, che continueranno a tassare ordinariamente la propria quota di reddito di locazione imposta di registro: va proporzionalmente ridotta (deve fare riferimento ai soli canoni incassati dai contitolari che non esercitano l'opzione) imposta di bollo: va assolta nei modi ordinari Contratti riferiti a più immobili: nel caso (raro) in cui il contratto sia riferito unitariamente: ad unità abitative per le quali si opta per la cedolare ed unità per le quali non si opta (per scelta se abitativi, per obbligo se strumentali) l'imposta di registro va ridotta proporzionalmente (si applica la sola quota parte dei canoni pattuiti non riferibili agli abitativi per i quali si è optato). VERSAMENTO DELL ACCONTO La norma introduttiva dispone che l'acconto della cedolare è dovuto nella misura: dell 85% per l'anno 2011 del 95% per l'anno Il provvedimento del 7/04/2011 ha definito le modalità di versamento di tale acconto. ACCONTO 2011 CONTRATTO ACCONTO VERSAMENTO SCADENZA in corso nel 2011 in corso al 31,5,2011 scaduto / risolto volontariamente entro il 31/05/ % rata unica se <. 257,52 30/11/ rate se. 257,52 2 rate 16/06/2011 (40%) e 30/11/2011 (60%) successivo al 31/05/2011 rata unica 30/11/2011 a partire dal 1/11/2011 non è dovuto Opzione per la cedolare per i canoni del 2010: sui canoni dalle relative unità abitative: non si è tenuti al versamento dell acconto IRPEF 2011 ma all acconto 2011 della cedolare secca. Modalità di versamento: si applicano le disposizioni per il versamento dell Irpef (rateizzazione fino a novembre del saldo e della 1 rata, compensazione in F24, ecc.). Andranno istituiti i codici tributo.
6 Redazione Fiscale Info Fisco 069/2011 Pag. 6 / 6 MODELLO SIRIA
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