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1 Associazione tra professionisti Milano - Via Santa Maria Segreta, 6 Tel Fax segreteria@raplex.it FUND RAISING E REAL ESTATE NEL MERCATO INTERNAZIONALE E DOMESTICO: SPUNTI DI RIFLESSIONE Avv. Daniele Raynaud Milano, 4 giugno

2 Emissione di bonds Si è ipotizzato di strutturare un operazione di fund raising mediante una duplice emissione di strumenti finanziari, da miscelare in funzione di taluni parametri quali, ad esempio, la redditività attesa di diversi complessi immobiliari, il profilo di rischio del singolo potenziale investitore, il grado di liquidità dello strumento finanziario, la struttura di remunerazione dei titoli, il funzionamento del cash flow generato dall operatività degli immobili (vendita alloggi/canoni di locazione), ecc. STRUMENTI Fixed Rate Bonds sono caratterizzati da una remunerazione fissa del capitale. Profit Participating Bonds consentono di legare la remunerazione del capitale agli utili conseguiti dalla società veicolo. 2

3 DOCUMENTAZIONE INIZIALE Subscription Agreement Terms and Conditions Fixed Rate Bonds Terms and Conditions Participating Bonds Il Subscription Agreement che regola i rapporti tra investitore ed emittente prevederà (i) il commitment iniziale, ossia la quantità di titoli che l investitore si impegna irrevocabilmente ad acquistare, specificando l entità della sottoscrizione per ciascuna tipologia di emissione (ferma restando la facoltà dell investitore di sottoscrivere titoli appartenenti ad un unica emissione); (ii) i termini e le condizioni generali dell investimento; (iii) le dichiarazioni e garanzie reciprocamente scambiate tra le parti (società emittente, società garante, investitore). 3

4 EMITTENTE Entrambe le emissioni verrebbero effettuate da società di diritto lussemburghese. NATURA DEI TITOLI Entrambe le categorie rappresenterebbero emissioni di strumenti finanziari di debito, non convertibili in equity. QUOTAZIONE Non sarebbe prevista l ammissione a quotazione in alcun mercato regolamento. 4

5 LEGGE REGOLATRICE La Società emittente sarebbe costituita secondo - e retta dalla - legge lussemburghese. I titoli obbligazionari sarebbero retti dalla legge inglese. Il Subscription Agreement (inclusi i TCs) sarebbero retti dalla legge inglese. Il Facility Agreement (vd. nel seguito) sarebbe retto dalla legge inglese. Le garanzie reali e non (vd. nel seguito) sarebbero rette dalla legge italiana. LEGAL AND TAX OPINIONS PER PROFILI GIURIDICI E FISCALI DI DIRITTO LUSSEMBURGHESE, INGLESE E ITALIANO Ottenimento di pareri legali e fiscali di diritto lussemburghese, inglese e italiano, da parte di un consulente competente, sui profili di maggiore rilevanza dell operazione. ASSENZA DI PROSPETTO In conformità alla normativa EU, entrambe le emissioni non richiederebbero la predisposizione di un prospetto (né altro analogo documento di offerta) né la relativa pubblicazione e approvazione da parte della competenti Autorità di controllo. 5

6 TRASFERIBILITA - RESTRIZIONI Entrambe le emissioni sarebbero riservate unicamente a investitori professionali. I titoli sarebbero soggetti alle ordinarie restrizioni alla circolazione extra EU per categorie di prodotti analoghi (U.S., Canada, Giappone, Australia, ecc.). Offering circular: tale documento non sarebbe obbligatorio per legge, ma sarebbe fortemente consigliato per ragioni di prassi di mercato ed agevolazione di presentazione nei confronti degli investitori istituzionali FISCALITA Occorre verificare i termini e le condizioni per la deducibilità degli interessi passivi ai diversi livelli della struttura e anche le modalità di applicazione e riduzione di eventuali trattenute alla fonte sul pagamento degli interessi, al fine di rendere l operazione efficiente sotto il profilo economico e finanziario. 6

7 FACILITY AGREEMENT Al fine di consentire che i proventi derivanti dal collocamento dei titoli obbligazionari siano effettivamente messi a disposizione delle società veicolo al fine della realizzazione e sviluppo dei progetti, si è ipotizzato un contratto di finanziamento tra la società emittente (lender) e la singola società veicolo (borrower). Il contratto di finanziamento verrebbe sottoscritto tra ciascuna società veicolo e la società emittente i titoli obbligazionari. L erogazione verrebbe modulata sulla base delle singole esigenze di sviluppo, tenendo conto di tutti gli accordi relativi alla realizzazione del progetto (contratti di appalto, pianificazione vendite alloggi, contratti di agenzia, ecc.). Qualora la singola società veicolo fosse di diritto italiano, occorrerebbe verificare l eventuale applicazione della normativa in materia di financial assistance, ai sensi dell art Cod. Civ. 7

8 SECURITY PACKAGE Si ipotizzerebbe la costituzione di un pacchetto di garanzie (reali e non) a cascata, che assistessero sia il rimborso dei titoli obbligazionari (capitale + interessi) sia il rimborso del finanziamento a favore delle singole società veicolo: 1. Pegno su azioni/quote veicoli 2. Pegno di saldo di conto corrente 3. Contratto di cessione di crediti L estensione del security package sarebbe modulata anche in funzione dei costi fiscali associati alla relativa costituzione (considerata la probabile inapplicabilità dell agevolazione rappresentata dalla cosiddetta imposta sostitutiva sui finanziamenti). Si segnala come nella struttura ipotizzata le garanzie sub 1. e sub 2. (di secondo livello ) sconterebbero una fiscalità indiretta di minore impatto rispetto alle garanzie reali sugli immobili (di primo livello ). 8

9 RATING Il rating è particolarmente consigliato, al fine di rendere il prodotto (bond) appetibile anche per investitori qualificati soggetti a vigilanza (es. compagnie assicurative, banche, intermediari del mercato mobiliare) e, in generale, per tutti gli investitori con vincoli di patrimonializzazione (ex normativa di Solvency II e Basilea III ). Con riferimento alle compagnie assicurative, occorrerà tenere conto anche dei requisiti richiesti per l iscrizione degli attivi a copertura delle riserve tecniche nei rami danni e vita di cui al Regolamento ISVAP n. 36/

10 Noteholders Nominal Amount Notes Rimborso Notes Issuer Pegno di saldo di conto corrente Facility Rimborso Facility Cessione dei crediti Pegno su quote/azioni SPV SPV bank account ACQUIRENTI / INQUILINI 10

11 Finanziamenti, patrimonio di vigilanza e diversificazione del rischio finanziamento a MT a supporto di un operazione di sviluppo o di compravendita immobiliare; finanziamento assistito da garanzie reali in regime di imposta sostitutiva: 0,25% anziché imposta ipotecaria e di registro (2,5%); decorso un periodo di almeno 18 mesi e 2 giorni dall erogazione, cartolarizzazione del credito ex L. 130/99. acquisto al nominale dei titoli da parte di una Compagnia di Assicurazione anche ai fini della copertura delle riserve tecniche (cfv. Art. 17 (1.A1) e art. 23 (1.A1) Regolamento ISVAP n. 36/2011); Banca: da finanziatrice a organizzatrice di un operazione di cartolarizzazione, passaggio dal rendimento di un operazione da impieghi a commissioni di organizzazione ed agenzia. 11

12 Nuova finanza alle imprese Il Decreto Sviluppo 2012 ha introdotto una serie di provvedimenti studiati su misura per le PMI non quotate: Cambiali Finanziarie : strumento di funding a breve termine; MiniBond (obbligazioni) : strumento di funding a medio termine. Destinatari (parametri UE): Piccole imprese: organico inferiore a 50 unità e fatturato annuale non superiore ai 10 milioni di Euro Medie imprese: organico inferiore a 250 unità e fatturato non superiore ai 50 milioni di Euro 12

13 Cambiali Finanziarie Strumento di funding a breve termine destinato a finanziare prevalentemente la gestione del circolante aziendale (crediti e magazzino): Caratteristiche (sintesi): emissione assistita da uno sponsor ultimo bilancio certificato rilevanza dell Attivo Corrente; durata non inferiore ad un mese e non superiore a 36 mesi; equiparazione al regime fiscale obbligazionario; possibilità di dematerializzazione circolazione solo tra investitori professionali non soci dell emittente. 13

14 Obbligazioni Le obbligazioni (mini bond) sono titoli di debito a medio termine, destinati a piani di sviluppo, ad operazioni di investimento straordinarie (M&A) o di refinancing. Caratteristiche (sintesi): limite quantitativo di emissione secondo 2412 c.c.; durata non inferiore a 36 mesi; possibilità di dematerializzazione e quotazione. 14

15 STUDIO DI FATTIBILITÀ : Analisi di fattibilità e sussistenza dei requisiti minimi Individuazione dei fabbisogni finanziari Predisposizione piano di sviluppo, business plan e determinazione rating STRUTTURAZIONE DEL PRESTITO OBBLIGAZIONARIO: Individuazione tipologia prestito obbligazionario Individuazione scadenza prestito obbligazionario Elaborazione regolamento e documentazione di ammissione a quotazione RICERCA INVESTITORI: Road Show e ricerca sottoscrittori QUOTAZIONE: Dematerializzazione e Quotazione 15

16 Elementi di interesse fiscale Regime fiscale agevolato: il Decreto Sviluppo (D.L. n. 83/2012, convertito in legge) prevede la neutralità tra il regime fiscale applicato alle emissioni di società non quotate e quello più favorevole delle società quotate: deducibilità oneri e costi di emissione nell esercizio durante il quale sono sostenuti; deducibilità interessi passivi in capo all emittente senza applicazione della limitazione tasso soglia del TUR (per le imprese industriali e commerciali deduzione entro il 30% ROL reddito operativo lordo riveniente dalla differenza tra il valore ed i costi di produzione, al netto degli ammortamenti e dei canoni di leasing) a condizione che: gli strumenti siano quotati in un mercato regolamentato o in un sistema multilaterale di negoziazione (Consob, ESMA) ovvero 16

17 gli strumenti siano detenuti da - e possano circolare esclusivamente presso - investitori qualificati ai sensi dell'articolo 100 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (si tratta, in particolare, di investitori che possiedono l esperienza, le conoscenze e la competenza necessarie per prendere consapevolmente le proprie decisioni in materia di investimenti e per valutare correttamente i rischi che assumono); detti investitori qualificati non detengano, direttamente o indirettamente, anche per il tramite di società fiduciarie o per interposta persona, più del 2% del capitale o del patrimonio della società emittente; e il beneficiario effettivo dei proventi sia residente in Italia o in Stati e territori che consentono un adeguato scambio di informazioni (cd. white list ). 17

18 Profili fiscali (tassazione alla fonte) dei sottoscrittori L art. 32 del Decreto Sviluppo (D.L. n. 83/2012, convertito in legge) ha esteso il regime dell imposta sostitutiva (in misura pari al 20% ex D.lgs. 239/1996) anche ai cd. minibond e alle cambiali finanziarie che presentano particolari caratteristiche e che siano emessi da soggetti non quotati. Ciò ha un significativo impatto sul regime (esclusione) di tassazione alla fonte per talune tipologie di sottoscrittori, purché lo strumento emesso sia quotato in un mercato regolamentato o in un sistema multilaterale di negoziazione. Nelle slide successive si riportano le categorie di sottoscrittori che non sono soggetti al prelievo dell imposta sostitutiva ex D.lgs. n. 239/1996 (20% - cd. lordisti ), indicando anche il regime applicabile prima della riforma citata. 18

19 Investitori italiani senza tassazione alla fonte Società di capitali (S.p.a., S.a.p.a., S.r.l.) Società cooperative Ante riforma Idem Idem Società di mutua assicurazione Idem Fondi comuni d investimento in valori mobiliari aperti (ex L. 77/1983) 20% Fondi comuni d investimento in valori mobiliari chiusi (ex L. 344/1993) 20% SICAV (ex L. 84/1982) 20% Fondi comuni d investimento immobiliari (ex L. 86/1994) 20% Fondi pensione (ex L. 252/2005) 20% Fondi d investimento cd. lussemburghesi storici (ex D.L. 512/1983) 20% Stabili organizzazioni italiane di società o enti commerciali non residenti in Italia Idem 19

20 Investitori esteri senza tassazione alla fonte Ante riforma Soggetti residenti in Stati o territori cd. white list (ex art. 168-bis D.P.R. 917/1986 e, fino all emanazione dei relativi decreti, ex D.M. 4 settembre 1996) 20% / Trattato Enti od organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia 20% / Trattato Investitori istituzionali esteri, anche se privi di soggettività tributaria, costituiti in Paesi cd. white list 20% / Trattato Banche centrali e organismi di investimento che gestiscono anche riserve ufficiali dello Stato italiano 20% / Trattato 20