TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da. CREDIT MANAGEMENT BANK SPA con sede in Verona in Piazzetta Monte n.

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Marcello Barbieri
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1 TRIBUNALE DI BUSTO ARSIZIO Giudice: DOTT.SSA D ELIA C.T.U. : Dott. ing. Roberto Rambaldini R.G. : 359/12 R.G.E. ESECUZIONI IMMOBILIARI PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da UNICREDIT CREDIT MANAGEMENT BANK SPA con sede in Verona in Piazzetta Monte n. 1 contro XXXXXXXXX proprietario del bene sito a Lonate Pozzolo in via Dante n. 1 RELAZIONE DEL C.T.U. DOTT. ING. ROBERTO RAMBALDINI PREMESSA Il sottoscritto Dott. Ing. Roberto Rambaldini (cod. fiscale. RMB RRT 67D29 B300V), libero professionista, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Varese alla posizione n e all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Busto Arsizio, con studio in via Unità d Italia n. 2 a Olgiate Olona, è stato nominato C.T.U. nella vertenza in epigrafe. Il giorno 08 gennaio 2013 è stato convocato in Tribunale e, dopo il giuramento di rito, il Signor Giudice gli ha sottoposto il quesito riportato nell elaborato che gli è stato consegnato. Il giorno 08 gennaio 2013, ha fissato l inizio delle operazioni peritali in loco, a Lonate Pozzolo in via Dante n. 1, dandone comunicazione verbale all Istituto Vendite Giudiziarie. Scopo dell accesso è l acquisizione di elementi necessari alla formulazione della risposta al quesito. OPERAZIONI PERITALI Il sopralluogo, fissato per il giorno 8 gennaio 2013, ha dato esito positivo in

2 quanto era presente un rappresentante della proprietà. In quella occasione lo scrivente, ha eseguito il sopralluogo all alloggio. Non è stata effettuata alcuna misurazione, ma è stato riscontrato che l unità immobiliare è utilizzata ed è completatamene finita. VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE IN ATTI Individuazione dei beni oggetto del pignoramento L unità immobiliare in oggetto si trova a Lonate Pozzolo in via Dante n. 1 è costituita da una unità immobiliare residenziale di tipo civile con alloggio disposto su un unico livello. L accesso alle unità immobiliare avviene dalla via Dante attraverso un accesso pedonale Regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e loro agibilità Dall esame dei dati desunti presso gli uffici del N.C.E.U. di Varese, ed in base al sopralluogo eseguito, è stato riscontrato che l alloggio è composto da soggiorno, cucina, una camera da letto, ingresso antibagno e bagno. L altezza dei locali è di m 3,00. La situazione attuale è conforme a quella riportata nei dati catastali. Identificazione catastale dell immobile. L unità immobiliare residenziale è censita al Catasto Fabbricati di Varese, nel Comune di Lonate Pozzolo foglio 14, SEZ LO, mappale 7562 sub 2; è ubicata al piano terra, è in categoria A/3, classe 3 e risulta composta da 4 vani non è stata oggetto di modifica dal 1987, quanto è stata censita al catasto edilizio di Varese. Identificazione proprietà. 2

3 Dai dati registrati alla banca dati catastali risulta che il sig XXXXXXX è proprietario per 1000/1000 e il bene è derivato atto di cessione di diritti reali del 19/05/ atto Stucchi Lorenzo di Lodi, trascrizione n /2008 rep con nota presentata con modello unico. Descrizione sintetica dei beni e del contesto in cui si trovano L appartamento in esame si trova al piano terra, in un edificio di tipo civile ultimato nel 1980 a Lonate Pozzolo in zona semi centrale. I pavimenti dell alloggio sono in ceramica monocottura, le pareti del bagno sono rivestite con piastrelle ceramiche, e la restante parte è con rasatura a intonaco civile tinteggiata. A1) Descrizione analitica dell appartamento - altezza interna utile dei locali: cm composizione interna e superfici nette dei locali (non rilevate, ma ricavate dai dati catastali): Piano terra Cucina Soggiorno Ingresso Bagno Antibagno Camera 1 Cantina Totale sup utile Totale sup lorda 17,00 mq 25,00 mq 17,00 mq 6,00 mq 6,00 mq 25,00 mq 4,00 mq 100,00 mq 120,1 mq 3

4 - condizioni di manutenzione: buone Caratteristiche strutturali - strutture verticali: in calcestruzzo armato con tamponamento in mattoni forati - solai: in laterocemento - copertura fabbricato: a tetto - pareti esterne: con rivestimento a tinteggiatura, in buone condizioni Caratteristiche interne Tutti gli elementi descritti di seguito sono in condizioni di manutenzione ordinarie - infissi esterni: in legno - infissi interni: in legno - tramezzature interne: in mattoni forati, con finitura a con intonaco civile - pavimentazione : in piastrelle di ceramica monocottura - soffitti: con rasatura a intonaco a civile - impianto elettrico: a norma per gli anni di costruzione dell immobile - impianto idrico sanitario: a norma per gli anni di costruzione dell immobile Stima della proprietà Per la valutazione della proprietà indicata si procede con il metodo di stima sintetico-comparativo, sulla base di prezzi di mercato noti, relativi alla località in esame o similare e riferiti a beni assimilabili per caratteristiche e consistenza a quelli in oggetto. Il valore dell immobile in esame viene calcolato moltiplicando la superficie 4

5 commerciale per i prezzi unitari di mercato, con applicazione delle eventuali opportune rettifiche, per tenere conto delle particolari caratteristiche del bene. Consistenza del complesso Sulla scorta delle misurazioni geometriche ricavate dai disegni catastali, la superficie lorda dell appartamento a piano tera è risultata di mq 100,00. I dati di riferimento della stima che vengono adottati sono i seguenti: - valore medio di mercato per edifici residenziali di tipo simile a quello in esame, posti nella microzona in oggetto: V mercato = /mq 975,00 (l Osservatorio Immobiliare Nazionale indica, nella zona in esame, per abitazioni civili con stato conservativo normale, come valore minimo l importo di /mq 950,00 e come valore massimo l importo di /mq 1000,00 relativamente alla zona semi centrale C1 del comune di Lonate Pozzolo). - coefficiente logge coperte e terrazze: k terrazze = 0,35; - coefficiente balconi: k balconi = 0,30; - coefficiente cantine e sottotetti: k cantine = 0,15; - coefficiente di età, qualità e stato di manutenzione: k età, ecc = 0,90 (edificio di tipo normale con stato di manutenzione e di conservazione discreto per edificio di quella epoca) Il valore potenziale del bene ed il valore di mercato si possono considerare praticamente coincidenti. V mercato = V unit mercato x (S x k vari) x k = 975 x (120,10)x 0,90= ,00 che viene arrotondato ad Per l unità aloggio: valore catastale rivalutato (247,90) Euro x 1.05 x 160 = ,00 5

6 Euro valore commerciale = ,00 Euro valore realizzo = ,00 Euro valore realizzo ridotto al valore catastale = ,00 Euro Note finali Alcuni dei documenti indicati nel promemoria allegato al quesito sono già presenti agli atti e pertanto non vengono nuovamente allegati alla relazione. Lo scrivente attesta di avere trasmesso alle parti copia della perizia. Il sottoscritto ritiene di avere fedelmente adempiuto all incarico affidatogli, rimette alla Cancelleria di Codesto Tribunale la presente relazione e resta a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti. In fede Il Consulente Tecnico di Ufficio (dott. Ing Roberto Rambaldini) Olgiate Olona, il 19 febbraio 2013 Allegati: - documentazione fotografica - visura attuale dell immobile in oggetto - originale e 3 copie della presente relazione e degli allegati - copia informatica - nota spese e competenze 6

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