NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Luigi Allegretta ( referente OMI) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Bari con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Bari Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Bari, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Bari. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Puglia con approfondimenti sulla provincia di Bari ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Si specifica che l intero territorio provinciale è stato suddiviso in 10 macroaree più il capoluogo di provincia in considerazione delle diverse caratteristiche geografiche, sociali ed immobiliari. 1

4 2 Mercato regionale La regione Puglia, nel II semestre, ha registrato transazioni immobiliari normalizzate evidenziando un ulteriore pesante flessione del -27,0% rispetto al II semestre dell anno 2011, seppure inferiore alla media nazionale che si è attestata al -28,9%. L esame del Numero di Transazioni Normalizzate del II semestre rispetto al II semestre 2011 (Tabella 1), mostra notevoli decrementi per tutte le province, compresi tra il -30,5% della provincia di Taranto ed il -22,4% di quella di Foggia. In particolare nella provincia di Bari è stata registrata una riduzione del -29,3%, assolutamente in linea con la media nazionale. L analisi tendenziale del numero di transazioni per i soli capoluoghi di provincia (Tabella 1), mostra in generale un accentuata flessione del numero di transazioni. Infatti in tutti i capoluoghi della regione si sono verificate riduzioni superiori al -30% con punte del -44,1% della città di Lecce e -37,4% di Bari. Le riduzioni del numero di transazioni nei comuni non capoluogo, invece, si attestano tutte al di sotto della media nazionale. L andamento delle quotazioni su base congiunturale (Tabella 2) mostra riduzioni generalizzate sia nei capoluoghi che nei restanti comuni di tutte le province pugliesi. In particolare spicca il dato della riduzione delle quotazioni nella città di Lecce (-7,6%), mentre la provincia di Bari è quella in cui si sono avute le minori riduzioni delle quotazioni, in particolare -1,1% per la città di Bari el -1,5% per i comuni non capoluogo. Con riferimento all intero anno (Tabella 3), si evidenziano per tutte le province pugliesi riduzioni medie dell ordine del -25% con punte estreme del -30,3% nella provincia di Taranto e -22,6% in quelle di Foggia e Lecce. Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem II sem 12 / II sem 11 Quota % regione II sem II sem 12 / II sem 11 Quota % regione II sem II sem 12 / II sem 11 Quota % regione ,3% 2,33% ,4% 1,28% ,4% 2,81% BRINDISI ,9% 0,60% ,4% 0,42% ,3% 0,69% FOGGIA ,4% 1,00% ,4% 0,65% ,0% 1,16% LECCE ,3% 1,23% ,1% 0,56% ,8% 1,54% TARANTO ,5% 0,81% ,2% 0,85% ,3% 0,79% Totale Puglia ,0% 5,98% ,8% 3,76% ,1% 7,00% Totale Italia ,9% 1,32% ,7% 1,56% ,4% 1,23% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem /m 2 quotazione II sem 12 / I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) II sem /m 2 quotazione II sem 12 / I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) II sem /m 2 quotazione II sem 12 / I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) ,40% 146, ,10% 157, ,50% 143,5 BRINDISI 989-3,30% 159, ,70% 151, ,20% 161,8 FOGGIA ,70% ,30% 118, ,50% 134,9 LECCE 783-5,10% 127, ,60% 116, ,70% 129,7 TARANTO 955-0,90% 170, ,30% 159, ,20% 176,3 PUGLIA ,17% 144, ,95% 145, ,23% 143,6 2

5 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Province Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi / 2011 / 2011 / ,1% 1,33% ,3% 1,25% ,5% 1,35% BRINDISI ,5% 1,09% ,5% 1,47% ,2% 1,01% FOGGIA ,6% 1,10% ,0% 1,40% ,7% 1,04% LECCE ,6% 1,06% ,2% 1,37% ,7% 1,02% TARANTO ,3% 1,11% ,3% 1,20% ,1% 1,07% Totale Puglia ,1% 1,17% ,1% 1,30% ,4% 1,14% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 13,6% 39,0% 20,6% 16,7% 10,1% BRINDISI FOGGIA LECCE TARANTO La provincia di Bari assorbe il 39% delle transazioni normalizzate della regione (Figura 1) seguita da quella di Lecce con il 20,6%, Foggia con il 16,7%, Taranto con il 13,6%, ed infine Brindisi con il 10,1%. I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole province della Puglia per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Emerge con evidenza, anche con l ausilio della serie storica dell (Figura 5), la crisi del mercato immobiliare italiano; infatti, la quantità di immobili che si è trasferita rispetto allo stock immobiliare, è ormai pari per le province pugliesi all 1,17%. E il caso di sottolineare che tale indicatore, fino all anno 2007, era sempre sopra il 2%. Analoga è la tendenza sia per i soli capoluoghi di provincia che per i comuni non capoluogo. 3

6 Figura 2: - capoluoghi Italia Puglia Capoluoghi BA 2,00% 1,25% 1,20% TA 1,00% 0,00% BR 1,47% LE 1,37% 1,40% FG Figura 3: - non capoluoghi Italia Puglia Non capoluoghi BA 2,00% 1,35% 1,00% TA 1,07% 1,01% BR 0,00% 1,02% 1,04% LE FG 4

7 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,0 109,2 103,2 103,3 107,8 102,7 101,0 101,0 103, ,0 101,3 96,5 100,9 98,3 98,2 92,9 92,8 87,9 89,9 90,0 85,3 89,2 86,0 78,2 81,1 82,0 80,1 76,4 Italia Puglia Capoluoghi Non capoluoghi 71,8 70,6 83,8 82,6 81,4 77,7 80,4 77,3 73,1 76,4 75,0 77,6 77,2 71,9 70,0 68,4 70,8 61,3 59,3 57,9 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 53,1 44,7 54,7 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 4,00% 3,50% 3,00% 2,66% 2,70% 2,66% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 2,24% 2,27% 2,25% 2,32% 2,06% 2,07% 1,90% 1,96% 2,14% 2,16% 2,16% 1,98% 2,00% 1,79% 1,66% Capoluoghi 1,60% 1,57% 1,73% Non Capoluoghi 1,60% 1,52% 1,30% 1,48% Puglia 1,17% Italia 1,14%

8 3 Mercato provinciale Per un analisi più sintetica del territorio provinciale di Bari si è fatto riferimento alla già nota suddivisione dello stesso in dieci macroaree più il capoluogo, relativamente omogenee dal punto di vista geografico, sociale ed immobiliare, qui di seguito elencate e rappresentate: 1. Bari Capoluogo 2. B.A.T. Zona costiera (3 comuni) 3. B.A.T. Zona interna (4 comuni) 4. Corona Bari sud (6 comuni) 5. Zona costiera nord (2 comuni) 6. Zona interna ovest (4 comuni) 7. Hinterland sud-ovest (6 comuni) 8. Murgia sud-ovest (4 comuni) 9. Murgia sud-est (6 comuni) 10. Hinterland sud-est (8 comuni) 11. Zona costiera sud (4 comuni) Figura 6: Macroaree provinciali Bari 6

9 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali N. indice Quota % quotazioni quotazione Macroaree provinciali II sem II sem II sem II sem / Provincia / m 2 II sem / (base = II sem 2011 I sem I sem 2004) CAPOLUOGO ,4% 17,30% ,1% 157,9 B.A.T. - ZONA COSTIERA ,6% 12,79% ,7% 143,7 B.A.T. - ZONA INTERNA ,0% 8,06% ,3% 109,0 CORONA SUD ,9% 8,42% ,4% 145,7 ZONA COSTIERA NORD 353-2,3% 7,08% ,3% 133,7 ZONA INTERNA OVEST ,1% 9,99% ,0% 149,2 HINTERLAND SUD-OVEST ,0% 4,48% ,3% 172,5 MURGIA SUD-OVEST ,5% 7,80% ,1% 157,7 MURGIA SUD-EST ,7% 8,54% ,8% 134,9 HINTERLAND SUD-EST ,1% 8,65% ,0% 147,9 ZONA COSTIERA SUD ,2% 6,89% ,5% 170,8 TOTALE ,3% 100,00% ,4% 146,9 L analisi dei dati riportati in Tabella 4 mostra, per tutte le macroaree in cui è suddivisa la provincia di Bari, una sensibile riduzione delle transazioni normalizzate su base tendenziale, comprese tra il -39,1% della macroarea Hinterland sud-est ed il -2,3% della macroarea Zona costiera nord. In particolare si evidenziano maggiori riduzioni del numero di transazioni nelle zone interne rispetto a quelle costiere, anche se spicca la riduzione di per la città di Bari che si è attestata al -37,4%. Per quanto concerne le quotazioni, la maggior parte delle macroaree ha visto una riduzione delle stesse comprese tra il -4,1% della macroarea Murgia sud-ovest e il -0,7% delle macroaree B.A.T. zona costiera. Sostanzialmente invariate sono rimaste le quotazioni nelle macroaree B.A.T. zona interna, Zona costiera nord,, Hinterland sudest e Zona costiera sud. Assolutamente analoghi sono i dati relativi alle variazioni percentuali dell nell anno rispetto al 2011 (Tabella 5). Anche in questo caso il dato è negativo per tutte le macroaree, con la minore riduzione nella macroarea Zona costiera nord. Per quanto concerne le variazioni delle quotazioni immobiliari, il grafico di Figura 7 mostra come ad un aumento notevole nel periodo I semestre II semestre 2007 sia seguita una sostanziale stabilizzazione delle quotazioni immobiliari nel periodo successivo, con una riduzione delle stesse nel corso degli ultimi semestri, seppure con previsioni di riduzione maggiore da parte degli operatori del mercato. Il grafico di Figura 8 mostra come, nel corso dell ultimo anno, ci sia stata una fortissima contrazione delle transazioni per cui l indice è precipitato sia per la città di Bari che per il resto della provincia, raggiungendo i valori minimi del periodo di osservazione (2004-). Si osserva, altresì, come la macroarea Bari Capoluogo assorba da sola il 17,3% (Figura 9) del totale di provinciale e le macroaree B.A.T. zona costiera e B.A.T. zona interna interessano un altro 21% circa del mercato immobiliare provinciale. Analogamente, la quotazione media più elevata si registra oltre che nel capoluogo nella stessa macroarea B.A.T. zona costiera, seguita dalle zone costiere nord e sud, a dimostrazione del sempre confermato interesse del mercato immobiliare per i comuni a vocazione turistica. 7

10 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 CAPOLUOGO ,3% 1,25% B.A.T. - ZONA COSTIERA ,8% 1,49% B.A.T. - ZONA INTERNA ,1% 1,08% CORONA SUD ,8% 1,62% ZONA COSTIERA NORD 685-2,8% 1,71% ZONA INTERNA OVEST ,3% 1,28% HINTERLAND SUD-OVEST ,1% 1,35% MURGIA SUD-OVEST ,9% 1,22% MURGIA SUD-EST ,0% 1,28% HINTERLAND SUD-EST ,3% 1,48% ZONA COSTIERA SUD ,4% 1,15% TOTALE ,1% 1,33% Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,9 160,1 159,6 155,2 156,8 152,1 158,9 159,8 160,0 147,6 155,5 157,9 155,2 145,6 145,6 142,4 144,6 137,0 145,5 145,3 130,6 132,9 141,2 143,6 143,5 134,9 120,9 118,5 120,4 124,3 109,1 110,8 104,5 108, ,2 103,1 107,8 106,3 101,4 96,9 98,8 87,8 85,0 93,3 93,9 93,6 81,7 83,2 86,9 79,4 85,1 79,1 81,1 80,8 79,5 71,8 82,0 Quotazioni Bari 71,2 72,6 75,8 63,8 Quotazioni Resto provincia 69,6 68,6 68,3 64,9 Resto provincia 56,3 57,5 Bari 42,8 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 8

11 Figura 8: capoluogo e resto provincia 2,70% 2,48% 2,49% 2,49% 2,20% 2,43% 2,43% 2,31% 2,32% 2,08% 1,94% 1,87% 1,91% 1,82% 1,70% 1,20% 1,81% 1,74% 1,75% 1,77% Capoluogo 1,35% Resto provincia 1,25% Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 8,6% 6,9% 17,3% 8,5% 12,8% 7,8% 4,5% 8,1% 10,0% 7,1% 8,4% CAPOLUOGO B.A.T. - ZONA COSTIERA B.A.T. - ZONA INTERNA CORONA SUD ZONA COSTIERA NORD ZONA INTERNA OVEST HINTERLAND SUD-OVEST MURGIA SUD-OVEST MURGIA SUD-EST HINTERLAND SUD-EST ZONA COSTIERA SUD 9

12 CAPOLUOGO B.A.T. - ZONA COSTIERA B.A.T. - ZONA INTERNA CORONA SUD ZONA COSTIERA NORD ZONA INTERNA OVEST HINTERLAND SUD-OVEST MURGIA SUD-OVEST MURGIA SUD-EST HINTERLAND SUD-EST ZONA COSTIERA SUD PROVINCIA NOTA TERRITORIALE Figura 10: per macroaree provinciali 2,50% 2,00% 1,50% 1,25% 1,49% 1,08% 1,62% 1,71% 1,28% 1,35% 1,22% 1,28% 1,48% 1,15% 1,33% 1,00% 0,50% 0,00% Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 10

13 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale 11

14 Nella macroarea che comprende la città di Bari si registra una notevole flessione del ( 37,4%), cui corrisponde anche una riduzione dei prezzi delle abitazioni seppure contenuta (-1,1%). Questa macroarea è quella che comunque presenta ancora il maggior differenziale rispetto alla quotazione media provinciale. Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T Zona costiera Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia BARLETTA ,9% 4,76% 1,25% ,2% 1,26 BISCEGLIE ,3% 3,97% 1,77% ,0% 1,25 TRANI ,2% 4,06% 1,55% ,0% 1,17 B.A.T. - ZONA COSTIERA ,6% 12,79% 0,66% ,7% 1,23 Si evidenziano riduzioni generalizzate del numero di transazioni normalizzate in tutti i comuni della macroarea, con punte negative del -34,3% nel comune di Bisceglie, dove si è esaurito il ciclo immobiliare innescato dal P.R.U. che ha consentito di mettere sul mercato immobili nuovi a prezzi più contenuti. Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T Zona interna Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia ANDRIA ,9% 4,58% 1,03% ,6% 0,84 CANOSA DI PUGLIA 83-35,0% 1,66% 1,08% ,3% 0,74 MINERVINO MURGE 51 0,4% 1,02% 1,37% 749 0,3% 0,54 SPINAZZOLA 40 20,0% 0,81% 1,14% 634-0,9% 0,46 B.A.T. - ZONA INTERNA ,0% 8,06% 0,53% ,3% 0,77 Nella macroarea B.A.T. zona interna si è rilevata una notevole flessione del nei comuni più grandi di Andria e Canosa (rispettivamente -39,9% e -35,0%); stabile è rimasto il comune di Minervino mentre si è verificato un aumento del nel comune di Spinazzola (+20%) seppure con volumi di scambio complessivi limitati. Le quotazioni dei vari comuni si sono mantenute sostanzialmente invariate Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Corona Bari Sud Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia ADELFIA 57-34,5% 1,13% 1,39% ,7% 0,75 BITRITTO 58-44,5% 1,16% 2,14% ,3% 0,94 CAPURSO 37-61,4% 0,74% 1,38% ,0% 0,78 MODUGNO 146-4,2% 2,92% 1,76% ,9% 1,13 TRIGGIANO 82-28,1% 1,63% 1,80% ,8% 0,88 VALENZANO 41-50,6% 0,83% 1,18% ,0% 1,17 CORONA SUD ,9% 8,42% 0,75% ,4% 0,97 12

15 Particolarmente interessante risulta l analisi dei dati relativi alla macroarea Corona Bari sud: infatti in tutti i comuni si sono registrate pesanti riduzioni del numero di transazioni, comprese tra il -61,4% del comune di Capurso ed il -4,2% di Modugno. Tale comune è ancora oggetto di una forte richiesta da parte del compratore barese che può beneficiare di prezzi più contenuti senza allontanarsi troppo dal capoluogo. A tali pesanti riduzioni del numero di compravendite fa da contraltare anche la riduzione delle quotazioni particolarmente evidente nei comuni di Adelfia (-6,7%) e Capurso (-10,0%). In controtendenza il comune di Modugno, dove si è verificato un piccolo ritocco al rialzo delle quotazioni (+0,9%). Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Costiera Nord Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia GIOVINAZZO 68-17,8% 1,36% 1,28% ,9% 1,03 MOLFETTA 285 2,2% 5,72% 1,85% ,8% 1,06 ZONA COSTIERA NORD 353-2,3% 7,08% 0,88% ,3% 1,05 La macroarea Zona costiera nord presenta un lieve aumento delle transazioni normalizzate, pari al +2,2% per il comune di Molfetta ed una riduzione del numero di per il comune di Giovinazzo (-17,8%). Come già detto le zone costiere sono quelle in cui il mercato immobiliare ha mantenuto un livello di transazioni più alto, con quotazioni stabili o addirittura in aumento come nel caso del comune di Giovinazzo (+3,9%). Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Interna Ovest Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia BITONTO ,9% 2,93% 1,16% ,1% 1,05 CORATO ,0% 3,70% 1,36% ,7% 0,96 RUVO DI PUGLIA 88-30,6% 1,76% 1,45% ,3% 1,08 TERLIZZI 80-37,4% 1,60% 1,20% ,0% 0,84 ZONA INTERNA OVEST ,1% 9,99% 0,61% ,0% 0,98 Anche in questa macroarea si è rilevata una riduzione generalizzata del, compresa tra il -13,9% di Bitonto ed il -37,4% di Terlizzi. Le quotazioni sono tutte in riduzione o stabili, con una punta del -10,1% nel comune di Bitonto. Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Hinterland sud-ovest Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia BINETTO 2-80,0% 0,04% 0,81% 774-3,5% 0,56 BITETTO 41-16,3% 0,83% 1,61% ,7% 0,79 GRUMO APPULA 59 18,8% 1,18% 1,45% ,5% 0,82 PALO DEL COLLE 51-51,6% 1,03% 1,30% ,2% 0,92 SANNICANDRO DI 45 11,6% 0,90% 1,67% 979 1,0% 0,71 TORITTO 25-61,0% 0,50% 0,88% 852 0,0% 0,62 HINTERLAND SUD-OVEST ,0% 4,48% 0,66% ,3% 0,79 13

16 Nella macroarea Hinterland sud ovest si osserva una generalizzata e forte riduzione del numero di transazioni, compresa tra il -80,0% per il comune di Binetto (dovuta essenzialmente al numero complessivo di transazioni limitato, considerato lo scarso sviluppo edilizio) ed il -16,3% di Bitetto. In controtendenza i comuni di Grumo e Sannicandro dove si registrano aumenti sia del numero di transazioni che delle quotazioni immobiliari. Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Murgia sud-ovest Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia ALTAMURA ,2% 3,58% 1,17% ,7% 0,76 GRAVINA IN PUGLIA ,5% 2,42% 1,30% ,0% 0,85 POGGIORSINI 6 83,3% 0,11% 1,09% 589 0,0% 0,43 SANTERAMO IN COLLE 84-18,7% 1,69% 1,22% ,0% 0,85 MURGIA SUD-OVEST ,5% 7,80% 0,61% ,1% 0,80 Nella macroarea Murgia sud ovest si osservano riduzioni del per i comuni di Altamura (-21,2%), Gravina (-22,5%) e Santeramo in colle (-18,7%). Poco significativo è l incremento del nel piccolo comune di Poggiorsini (+83,3%), dovuto essenzialmente al numero complessivo di transazioni limitato, considerato lo scarso sviluppo edilizio nell ambito del territorio comunale. Stabili sono risultate le quotazioni nei comuni più piccoli della macroarea, mentre in riduzione in quelli più grandi e con una maggiore dinamica immobiliare (Altamura e Gravina). Tabella 13:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Murgia sud-est Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia ALBEROBELLO 32-34,1% 0,63% 1,18% 932-4,5% 0,68 CASTELLANA GROTTE 94-13,1% 1,88% 1,57% ,7% 0,73 GIOIA DEL COLLE ,8% 2,21% 1,35% ,3% 0,80 LOCOROTONDO 25-49,4% 0,50% 0,73% ,4% 0,73 NOCI 68-28,1% 1,37% 1,33% ,6% 0,74 PUTIGNANO 97-13,0% 1,95% 1,31% ,9% 0,89 MURGIA SUD-EST ,7% 8,54% 0,62% ,8% 0,78 Nella macroarea Murgia sud est, si assiste in questo semestre ad una generalizzata riduzione del numero di transazioni, comprese tra il -49,4% di Locorotondo ed il -13,0% di Putignano. In forte riduzione anche le quotazioni in tutti i comuni della macroarea, con punte del -7,6% nel comune di Noci. 14

17 Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Hinterland sud-est Differenziale Comune quotazione Quota % quotazione II sem II sem II sem II sem 12 / Provincia / m 2 II sem 12 / rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia ACQUAVIVA DELLE FONTI 59-13,9% 1,18% 1,20% 914 3,9% 0,66 CASAMASSIMA 87-40,1% 1,73% 2,06% ,0% 0,75 CASSANO DELLE MURGE 64-31,3% 1,28% 1,30% 869-3,6% 0,63 CELLAMARE 8-68,6% 0,16% 0,98% ,0% 0,82 CONVERSANO 70-50,3% 1,40% 1,30% ,2% 0,84 RUTIGLIANO 49-17,5% 0,98% 1,39% ,0% 0,86 SAMMICHELE DI 18-23,2% 0,36% 1,04% 907-3,5% 0,66 TURI 77-49,8% 1,54% 2,17% 956 2,3% 0,69 HINTERLAND SUD-EST ,1% 8,65% 0,65% ,0% 0,74 Nella macroarea Hinterland sud est si verificano esclusivamente riduzioni del numero di transazioni in tutti comuni, con punte del -68,6% di Cellamare e -13,9% di Acquaviva delle Fonti. Altalenante è risultato l andamento delle quotazioni con comuni stabili (Casamassima, Cellamare e Rutigliano), comuni in riduzione (Cassano, Conversano e Sammichele) e comuni in aumento (Acquaviva e Turi). Tabella 15:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Costiera Sud Comune II sem II sem / II sem 2011 Quota % Provincia II sem / m 2 quotazione II sem / I sem Differenziale quotazione II sem rispetto alla media di provincia MOLA DI 83-19,5% 1,67% 1,42% ,0% 0,97 MONOPOLI ,8% 3,07% 1,11% ,0% 1,10 NOICATTARO 48-49,0% 0,96% 0,92% ,0% 1,02 POLIGNANO A MARE 59-18,0% 1,18% 1,12% ,0% 1,08 ZONA COSTIERA SUD ,2% 6,89% 0,56% ,5% 1,05 Nella Zona costiera sud si osservano forti riduzioni generalizzate del comprese tra il -49,0% del comune di Noicattaro ed il -18,0% del comune di Polignano a mare. Sostanzialmente invariate le quotazioni in tutti i comuni della macroarea. 15

18 4 Mercato del comune di Bari Si è fatto riferimento alla già nota suddivisione del comune di Bari in 25 zone omogenee dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (zone OMI), oltre le cosiddette zone rurali, che sono però prive di quotazioni per i fabbricati residenziali. Le zone omogenee che hanno registrato nel II semestre del un maggior numero di compravendite sono nell ordine: B2, E9, B7, C2, B9, ed E4, come si evince sia dalla Tabella 16 che dalla mappa tematica di Figura 14. Si confermano, quindi, per l ennesima volta come le zone con maggiore dinamicità, seppure con un numero di transazioni ridotto rispetto al II semestre 2011, le zone B2 e B7, che rappresentano due tra le zone più appetibili della città per l acquisto di un immobile, sia per la loro vicinanza al centro vitale della città (in particolare la zona B2) sia per la presenza al suo interno di abitazioni di non recente costruzione di tipo economico-popolare ma con prezzi abbastanza accessibili e soprattutto vicina al centro Murattiano (zona B7). In forte aumento, con un +21,1%, il numero di transazioni nella zona E9, che comprende la zona costiera a nord e l ex frazione di Palese, dove sono stati realizzati alcuni complessi immobiliari di nuova costruzione con buone caratteristiche architettoniche abbastanza richiesti dal mercato locale. Si confermano tra le zone con un maggior numero di transazioni le zone C2 e B9, la prima per la presenza al suo interno di quartieri residenziali di buon livello con la presenza di tutti i servizi essenziali, particolarmente richiesti dal mercato locale (in particolare il quartiere Poggiofranco della zona C2) e la seconda che costituisce la parte più pregiata della città (Quartiere Murat e Zona Umbertina), con la presenza di immobili di prestigio e di rilevanza architettonica, ma con i valori delle quotazioni immobiliari più elevate del capoluogo. Abbastanza richiesta, seppure con un forte calo rispetto al II semestre 2011 (-42,5%), la zona E4 che comprende le ex frazioni di Carbonara, Ceglie e Loseto, dove comunque è presente ancora una buona dinamicità del mercato immobiliare della città. Molto interessante è il forte incremento del numero di transazioni nella zona D1 (+34,9%), costituita dal quartiere Japigia attualmente oggetto di riqualificazione tramite P.I.R.P. nonché al buono sviluppo edilizio di tipo residenziale della zona di Sant Anna (con edifici di nuova costruzione ricadenti nell omonimo Piano di Lottizzazione), particolarmente apprezzata per la localizzazione con vista mare. Le quotazioni, nelle varie zone che compongono il comune, sono tutte sostanzialmente in riduzione o invariate, in linea con l andamento generalizzato del settore immobiliare. Come si evince sia dalla Tabella 16 che dalla Figura 16, le zone OMI con le quotazioni più alte risultano essere ancora una volta nell ordine la B9 e la C2, particolarmente apprezzate dal mercato locale e quindi oggetto di una continua domanda da parte degli investitori. Particolarmente interessanti sono i dati che emergono dal grafico di Figura 17, da cui si desume che l interesse degli acquirenti nella città di Bari premierebbe gli appartamenti di media grandezza (compresi cioè tra 5,5 e 7 vani catastali), con il 29,3% di, a fronte di un offerta di disponibilità del 38,5% di stock. Seguono i tagli medio-piccoli (compresi tra 4,5 e 5 vani catastali) e piccoli (compresi tra 3 e 4 vani), rispettivamente con il 24,3% e 22,1% di, a fronte rispettivamente del 19,7% e 16,8% di stock presente in città. 16

19 Figura 14: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre Figura 15: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno 17

20 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 18

21 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - Zona OMI II sem II sem / II sem 2011 Quota % comune II sem / m 2 quotazione II sem / II sem 2011 Differenziale quotazione II sem rispetto alla media comunale B ,1% 1,75% 1,08% ,5% 1,14 B ,5% 18,19% 1,32% ,1% 1,06 B3 1 4,7% 0,13% 1,19% ,3% 0,52 B ,8% 1,86% 0,73% ,6% 0,9 B ,0% 3,06% 1,16% ,2% 1,01 B6 5 11,1% 0,58% 1,35% ,5% 0,9 B ,5% 10,57% 1,23% ,0% 1 B ,9% 1,16% 1,30% ,1% 0,8 B ,6% 8,42% 1,03% ,2% 1,53 B ,3% 4,14% 2,01% ,7% 0,87 C1 0 nd 0,00% 0,30% ,4% 1 C ,7% 9,10% 1,02% ,6% 1,32 D ,9% 3,36% 2,68% ,4% 0,86 D ,6% 1,98% 1,19% ,5% 0,67 D ,4% 3,28% 1,50% ,0% 0,89 D4 0 nd 0,00% 0,30% ,1% 0,58 E1 0 nd 0,00% 2,11% nd nd nd E ,5% 5,69% 0,88% ,0% 0,73 E6 5 25,0% 0,58% 0,96% 998 0,0% 0,49 E ,1% 1,56% 1,15% ,9% 0,91 E8 0 nd 0,00% 1,68% ,5% 0,52 E ,1% 11,19% 1,55% ,8% 0,79 E ,6% 0,58% 0,66% ,7% 0,66 E ,7% 3,98% 1,09% ,0% 0,74 E12 0 nd 0,00% 2,76% ,1% 0,69 R1 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R2 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R3 0 nd 0,00% 2,78% nd nd nd R4 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R5 2 nd 0,23% 1,17% nd nd nd R6 1 nd 0,12% 3,33% nd nd nd R7 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R8 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R9 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R10 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd R11 0 nd 0,00% 0,00% nd nd nd ND 73-43,4% 8,50% 28,22% nd nd nd ,4% 100,0% 1,25% [1] +0,1% 1,00 [1] La quotazione comunale qui presentata differisce da quella dell analisi in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 19

22 Tabella 17: Denominazione delle zone OMI del comune di Bari Zona OMI Denominazione B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 C1 C2 D1 D2 D3 D4 E1 E4 E6 E7 E8 E9 E10 E11 E12 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10 R11 QUARTIERE MADONNELLA ZONA TRA LUNG. N. SAURO, VIA ABBRESCIA CAPRUZZI OBERDAN RODI SPALATO ZONA TRA VIA CAPRUZZI AMENDOLA OMODEO JACINI, DE GASPERI MOREA BENEDETTO XII PIOXII FLACCO ENNIO VILLAGGIO LAVORATORI QUARTIERE JAPIGIA COMPRESA TRA LUNGOMARE N. SAURO VIA SPALATO, RODI OBERDAN JAPIGIA CADUTI DI TUTTE LE GUERRE QUART. SAN PASQUALE ZONE COMPRESE TRA VIA AMENDOLA, OBERDAN CALDAROLA FERROVIA QUARTIERE LIBERTA QUARTIERI MARCONI STADIO DELLA VITTORIA QUART.MURAT. C.SO V.EMANUELE CAVOUR ITALIA MANZONI. CENTRO STORICO ZONA:VIA AMENDOLA VIA CALDAROLA PEZZE DEL SOLE ZONA:VIA ENAUDI POGGIOFRANCO VIA SAN GIORGIO MARTIRE SACRARIO CADUTI OLTREMARE S.MARCO MUNGIVACCA STADIO S.NICOLA STRADA VICINALE PER MODUGNO E CEGLIE FESCA S.GIROLAMO FESCA ZONA INDUSTRIALE QUARTIERI: CARBONARA CEGLIE LOSETO VIA FANELLI, VIE PER CAPURSO DA CARBONARA E CEGLIE_VIA VECCHIA, CEGLIE VALENZANO ZONA INDUSTRIALE COMMERCIALE DA:SOPRAMARZO, GLOMERELLI F.S. TARANTO S.GIORGIO MARTIRE S.GIORGIO TORRE A MARE QUARTIERE LOSETO OLTRE IL CENTRO URBANO VERSO, VIA BITRITTO PALESE-ZONA TIRO AL VOLO-ZONA COSTIERA PALESE S.SPIRITO QUARTIERE S. PAOLO ZONA S.PAOLO VIALE EUROPA AEROPORTO MILITARE ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI TRIGGIANO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI MODUGNO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI TRIGGIANO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI MODUGNO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON TERRITORIO DI MODUGNO E BITONTO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON TERRITORIO DI VALENZANO E CAPURSO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI BITRITTO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI VALENZANO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI ADELFIA E BITRITTO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI BITONTO ZONA AGRICOLA AL CONFINE CON COMUNE DI BITONTO 20

23 Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali nel comune di Bari 38,5% Stock 29,3% 11,9% 16,3% 16,8% 22,1% 19,7% 24,3% 13,0% 8,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 21

24 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 22

25 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 23

26 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia...3 Figura 2: - capoluoghi...4 Figura 3: - non capoluoghi...4 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi...5 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi...5 Figura 6: Macroaree provinciali Bari...6 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...8 Figura 8: capoluogo e resto provincia...9 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali...9 Figura 10: per macroaree provinciali...10 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre...10 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale...11 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale...11 Figura 14: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre...17 Figura 15: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno...17 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre...18 Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali nel comune di Bari...21 Indice delle tabelle Tabella 1: e variazioni %...2 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %...2 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo...3 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...7 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali...8 Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T Zona costiera...12 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea B.A.T Zona interna...12 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Corona Bari Sud...12 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Costiera Nord...13 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Interna Ovest...13 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Hinterland sud-ovest...13 Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Murgia sud-ovest...14 Tabella 13:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Murgia sud-est...14 Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Hinterland sud-est...15 Tabella 15:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Zona Costiera Sud...15 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % Tabella 17: Denominazione delle zone OMI del comune di Bari