Elementi di estimo di base per la fattibilità dei progetti

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1 Elementi di estimo di base per la fattibilità dei progetti 30.X.2013

2 La metodologia estimativa La metodologia estimativa rappresenta l insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di stima Alcuni elementi di base: Principi dell estimo Aspetti economici (o basi di valore) di un bene Nell ambito della valutazione economica del progetto due sono le basi di valore rilevanti: Valore di mercato Valore di costo Il valore di trasformazione rappresenta un valore derivato dai precedenti

3 Valore di mercato (Vm) Caratteristica del bene: dispiegare utilità diretta ed essere oggetto di scambio determina un valore di mercato (Vm) Esprime l equivalenza tra una quantità di moneta ed un bene in funzione della domanda e offerta del bene stesso Lo scopo: determinare il più probabile valore che si verificherà in una compravendita, divisioni ereditarie, valutazioni fiscali etc.

4 Il valore di mercato negli IVS Per Valore di Mercato (IVS 1) si intende l ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni La valutazione del valore di mercato deve determinare il più conveniente e migliore utilizzo possibile dell'immobile (ipotesi di highest and best use)

5 Valore di costo (Vc) Caratteristica del bene: possibilità di produrre il bene determina un valore di costo (Vc) Criteri di stima: somma dei valori di mercato dei singoli fattori concorrenti alla produzione (Fp) Lo scopo: determinare preventivamente il costo di un opera, verifica a consuntivo del costo

6 I procedimenti di stima I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti o sintetici procedimenti indiretti o analitici Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile reperire dati economici (prezzi/valori) relativi a beni analoghi a quello oggetto di stima (comparativi) In assenza di dati economici che consentano una comparazione diretta, la stima avviene attraverso un procedimento indiretto Ogni base di valore si caratterizza per specifici procedimenti diretti/indiretti

7 Il postulato della permanenza delle condizioni Ogni operazione di stima - diretta o indiretta - si svolge in base: alle condizioni note al momento di riferimento in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente note (tendenze strutturali) Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti

8 La stima del valore di mercato In funzione dei dati disponibili, il valore di mercato può essere stimato attraverso diverse famiglie di procedimenti Procedimenti diretti Stime monoparametriche confronto diretto con l impiego di campioni significativi (gaussiana) scala dei prezzi noti stime pluriparametriche punti di merito Procedimenti indiretti Capitalizzazione dei redditi Le stime del valore di mercato pluriparametriche e quella per capitalizzazione dei redditi vengono impiegate meno frequentemente nell ambito delle valutazioni di fattibilità dei progetti

9 Confronto diretto con campione significativo Se la distribuzione dei valori è di tipo normale Il valore medio coincide con l intervallo di maggior frequenza (valore modale) allora il valore di stima è pari alla media aritmetica dei dati raccolti Vm = (P1 + P2 + + Pn)/n No. of observations I prezzi raccolti evidenziano la natura statisticamente significativa del campione e l esistenza di un valore massimamente frequente compreso tra L_MQ: =prezzo/mq e euro al mq Upper Boundaries (x < boundary)

10 Elementi di problematicità PREZ_MQ L analisi della distribuzione dei prezzi permette di individuare casi probabilmente non omogenei No. of observations Upper Boundaries (x < boundary) In questo caso, alcuni casi possono essere scartati perché scartati perché appartenenti ad un altro segmento di mercato Expected (curva Normal bimodale): l effetto sarebbe di avvicinare media e moda

11 Stima con la scala dei prezzi noti Quando il reperimento dei dati conduce ad un campione di casi che non consente di argomentare la rappresentatività del campione, è utile utilizzare la scala dei prezzi noti Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti P 1 > P 2 > P 3 > P n > P n+1 di beni approssimativamente analoghi a quello n da stimare Inserimento del bene da stimare nel gradino corrispondente alla maggiore analogia, risultando V n =P n

12 La stima analitica Nella capitalizzazione dei redditi si determina l ammontare del capitale immobiliare - il valore di mercato - dividendo il reddito che il capitale produce per un saggio r La legenda della formula: Vm: valore di mercato Rn: reddito netto r: saggio di capitalizzazione Il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all attualità Vm = R r

13 Il valore di costo Il valore di costo attiene all aspetto economico di un bene nella prospettiva del processo edilizio Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti che intervengono nel processo produttivo: Il Costo di costruzione è riferito all impresa di costruzione Il Costo di produzione è riferito al promotore dell intervento edilizio Imprenditore Promotore Costo totale di produzione Ctot I soggetti Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc

14 Il Costo di costruzione Il costo di costruzione rappresenta la somma delle spese che, al momento della stima, un impresa edilizia deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio o intervento attraverso un processo edilizio Il costo di costruzione si compone di: il costo tecnico di costruzione (Ctk) che remunera dei fattori produttivi legati alla realizzazione dell intervento edilizio (materiali, manodopera, noli e trasporti) I costi indiretti (costi generali di funzionamento del cantiere e le spese generali dell impresa e l utile dell impresa)

15 Stime del costo di costruzione e livello di progettazione La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare attività di ideazione Sintetico Preventivo sommario Progetto esecutivo Analitico CME

16 Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di mercato Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all analisi dei dati e all analisi della distribuzione di frequenza cfr. principio di ordinarietà/principi dell estimo Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore

17 La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità

18 Costo di produzione Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: C P = Ca + C C + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up dove: Ca: costo dell area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

19 Gli oneri concessori Gli oneri di urbanizzazione primaria possono essere corrisposti: con pagamento in moneta della quota stabilita attraverso la realizzazione a scomputo delle opere da parte del promotore del progetto Gli oneri di urbanizzazione secondaria in genere vengono pagati sulla base dei valori tabellari qualche comune prevede la realizzazione di opere pubbliche in alternativa al pagamento degli oneri Il computo del contributo sul costo di costruzione è più complesso (cfr tabelle comunali)

20 Spese tecniche, imprevisti e marketing Le spese tecniche riguardano la remunerazione di tutti i servizi tecnici che vengono prestati da soggetti nel corso del progetto edilizio: la progettazione (preliminare, definitiva, esecutiva) la direzione lavori e il collaudo Questa voce si stima in percentuale sul costo di costruzione In funzione delle caratteristiche del progetto di trasformazione, gli imprevisti si possono attestare intorno al 3-5% del costo di costruzione Le spese di commercializzazione riguardano le spese sostenute per la promozione/pubblicità del progetto e per il supporto alla vendita degli immobili (si stimano in percentuale: 2-3% sui ricavi)

21 Il profitto del promotore Anche il profitto del promotore è una voce che rientra fra i costi Il profitto del promotore, stimato al lordo di tasse, imposte e oneri finanziari, riflette la remunerazione delle attività imprenditoriali del soggetto e il rischio che si assume come promotore dell investimento Il profitto può essere imputato in percentuale sui ricavi o sui costi L ammontare del profitto è condizionato dalla dinamicità del mercato immobiliare In alcune aree nel nostri Paese si considera ordinario un profitto calcolato sui ricavi pari al 20 % Recentemente gli operatori hanno segnalato un abbassamento del profitto che si può attestare tra il 10 e il 20%

22 Il valore del costo dell area e valore di trasformazione Il valore del costo dell immobile soggetto a trasformazione può essere stimato per via sintetica per via analitica Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione

23 Vt n i 0 Il procedimento analitico di stima del valore delle aree Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito In essa: V i q i C i V i è il valore di mercato dei beni prodotti C i è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/q i rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l attualizzazione di benefici e costi È possibile rappresentare questi valori in un modello che rappresenta lo sviluppo immobiliare ipotizzato e consente di effettuare tutte le operazioni (differenze e attualizzazione)