Laboratorio integrato architettura e città _Valutazione economica del progetto

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1 Laboratorio integrato architettura e città _Valutazione economica del progetto Il project financing per l attuazione di opere di interesse pubblico Venezia, 9 gennaio 2013 Valentina Antoniucci

2 Contenuti della comunicazione Il parternariato pubblico privato e la finanza di progetto Il project financing come strumento di attuazione delle opere pubbliche Il caso dell ex Colonia Murri a Rimini Gli obiettivi dell amministrazione Profili economico finanziari del project financing Esiti e criticità dello sviluppo immobiliare

3 Parternariato e finanza di progetto Dagli anni 90 in avanti si sviluppano in Italia diversi strumenti innovativi di attuazione di piani e progetti quali: programmi integrati o complessi accordi con i privati Perequazione parternariato pubblico - privato project financing fondi immobiliari finanza di progetto Tali strumenti hanno in comune la cooperazione tra attori pubblici e privati. In ciascuno di essi viene differentemente declinato il ruolo degli attori sotto il profilo delle risorse tecniche ed economico finanziarie destinate a piani e progetti

4 Il project financing e gli strumenti di parternariato una superiore efficacia La partecipazione dei privati suggerisce raggiungimento di standard qualitativi maggiori sotto il profilo tecnico ed operativo una superiore efficienza Il ricorso a capitali privati facilita la concreta attuazione di progetti pubblici o di rilevanza pubblica in contesti caratterizzati da scarsità di risorse per investimenti pubblici

5 Le specificità del project financing Il project financing è uno strumento funzionale alla progettazione e realizzazione di opere pubbliche o di interesse pubblico Ruoli e attori Pubblica Amministrazione individua il promotore tramite procedure di evidenza pubblica Promotore imprenditore privato: reperisce e coordina le risorse finanziarie svolge la progettazione esegue le opere gestisce i servizi Nel project financing il promotore realizza e ottiene in gestione per un periodo definito le opere attuate o i servizi ad esse connessi La durata della concessione è frutto della contrattazione tra pubblico e privato e viene determinata sulla base dei flussi reddituali generati dalla gestione in relazione agli investimenti sostenuti.

6 Project financing: le opere La letteratura di settore definisce le tipologie di progetto coinvolte dal project financing, sotto il profilo economico finanziario, come: Opere calde: Opere tiepide: progetti che consentono, attraverso la gestione di servizi associati, la remunerazione degli investimenti progetti che garantiscono una scarsa remunerazione del capitale di rischio e del profitto del promotore Si tratta di opere infrastrutturali autostrade, raccordi edifici pubblici o di rilevanza pubblica ospedali, carceri etc. Opere fredde: progetti che non consentono la remunerazione dell investimento relativo alla trasformazione immobiliare ovvero progetti di sviluppo urbano che non si prestano ad alcuna forma di tariffazione o di sfruttamento economico in generale scuole, immobili dismessi etc Project financing evoluto a servizio delle trasformazioni urbane

7 La riqualificazione dell ex Colonia Murri a Rimini Cronologia: Dati dimensionali mq area di intervento mq aree pubbliche Progetto caratterizzato da contenuti pubblici e privati Attori Comune di Rimini Rimini & Rimini SPA Valdadige SpA

8 La riqualificazione dell ex Colonia Murri a Rimini

9 L ex Colonia Murri: la prospettiva del Comune Gli obiettivi dell Amministrazione Comune per l ambito sono: messa in sicurezza e ristrutturazione degli edifici, sede dell ex Colonia, in stato di avanzato degrado; riqualificare e implementare la viabilità e i percorsi della mobilità lenta per l intero ambito; soddisfare il fabbisogno di parcheggi ad uso pubblico della zona promuovere lo sviluppo di un entertainment center che riqualifichi l intero lungomare Al fine di individuare un Soggetto Attuatore, il Comune di Rimini bandisce una gara in due fasi

10 L ex Colonia Murri a Rimini: il piano particolareggiato Area Murri: recupero dell ex colonia e realizzazione di un area commerciale Area Mediterranea: realizzazione ex novo di un edificio privato, ristrutturazione di un edificio storico e riqualificazione dell area a parco destinata ad uso pubblico Area Ceschina: quattro torri residenziali e parcheggio multipiano

11 L ex Colonia Murri a Rimini: il project financing Percorsi pubblici e attrezzature verdi e riqualificazione del lungomare Realizzazione di un sistema di parcheggi a raso e interrati Adeguamento alla normativa anti sismica e ristrutturazione dell edificio Ex Colonia Murri

12 Il progetto Edifici nell area Mediterranea Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

13 Il progetto Centro commerciale in prossimità della ex Colonia Murri Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

14 Contenuti del PF Il Soggetto Promotore si fa carico di: Progettazione definitiva ed esecutiva degli interventi; Realizzazione delle opere; Manutenzione ordinaria e straordinaria dei parcheggi. Il Comune ottiene: Gli edifici ristrutturati già di proprietà pubblica; Tutte le opere di urbanizzazione; Le attrezzature a verde Il Soggetto Promotore, in cambio della realizzazione e gestione delle opere ottiene: La concessione dei parcheggi per 90 anni; Un corrispettivo di euro per garantire la sostenibilità economica dell intervento Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

15 Dati dimensionali Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

16 Metologia di valutazione e ipotesi La verifica della sostenibilità economico finanziaria dell operazione immobiliare viene effettuata mediante modello DCF (Discounted Cash Flow) e calcolo dei principali indicatori finanziari di sintesi: Van Tir Pay back period Ai fini dell attualizzazione dei flussi di cassa, viene impiegato un tasso risk free pari al 5,37%, ovvero il rendimento di un titolo di stato di 31 anni di durata. L orizzonte temporale di valutazione alla base del modello è pari a 18 mesi (cui si sommano le pause estive) per quanto concerne la realizzazione dell intervento e a 90 anni quale durata del periodo concessorio. Il tasso di inflazione è ipotizzato costante ed è pari al 2,5 % annuo

17 Contenuti del modello: il costo di produzione Il Costo di produzione complessivo è stimato in euro, di cui l 11% relativo alle spese tecniche e imprevisti. La realizzazione è stimata in tre anni. Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

18 Contenuti del modello:i costi di gestione Il costo unitario di gestione è stimato complessivamente in 193 euro/anno, comprensivo della manutenzione, pulizia dei locali e costi del personale Manutenzione straordinaria: due livelli di intervento sulla base del piano di manutenzione ogni 5 anni = euro ogni 3 anni = euro Manutenzione straordinaria totale: euro Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

19 Contenuti del modello:i ricavi unitari A seguito dell analisi dei flussi turistici, della popolazione residente all interno della provincia di Rimini e delle presenze giornaliere negli esercizi ricettivi su base stagionale si è individuato il mercato di riferimento: utenti degli stabilimenti balneari e degli esercizi commerciali diurni e notturni con prevalenza della stagione estiva

20 Contenuti del modello:i ricavi totali L analisi di mercato ha permesso di stimare anche il tasso di occupazione stagionale dei parcheggi Per quanto riguarda il fabbisogno finanziario, il Rapporto debito/equity della SPV è pari a 80:20 Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

21 Contenuti del modello:gli esiti della valutazione I flussi di cassa netti post tax post finance sono positivi dal sesto anno di esercizio Dal quarto anno di esercizio il flusso di cassa pre tax è stimato in positivo per euro/anno (valore medio corrente) Le imposte fiscali medie sui redditi sono stimate nel 33,7% nel corso della concessione Sulla base delle ipotesi illustrate e delle stime effettuate, i flussi di cassa sono sufficienti alla copertura del flusso richiesto dal debito e alla remunerazione del capitale privato. Non si evidenziano criticità legate alla liquidità in fase di start up. Fonte: Relazione del Piano Economico Finanziario, Rimini & Rimini

22 Sostenibilità dell intervento e impiego del PF La realizzazione dell opera pubblica risulta essere sostenibile poichè inserita in un mercato fortemente orientato allo sviluppo turistico privato dell ambito; Al momento della predisposizione del PF, la domanda di alloggi e strutture commerciali in ambito turistico ha profili di grande solidità che non si riscontrano nella condizione odierna; Le scelte dell Amministrazione sono orientate alla competitività territoriale, volte a sostenere la natura marcatamente turistica del Comune; Sotto il profilo economico finanziario, il progetto è significativamente supportato dall Amministrazione Comunale.

23 Bibliografia - G. Imperatori La finanza di progetto, Il Sole 24 Ore (2003), Milano - E. Micelli La gestione dei piani urbanistici, Marsilio Editori (2011), Venezia, cap.10