OGGETTO: La nuova tassazione per le locazioni degli immobili

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1 OGGETTO: La nuova tassazione per le locazioni degli immobili Cedolare locazioni Il Decreto sul federalismo municipale ha introdotto la disciplina della c.d. cedolare secca che costituisce, per le persone fisiche, un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Vediamo in sintesi le caratteristiche: Chi può aderire al nuovo regime della cedolare secca: l imposta cedolare secca si applica solo per i soggetti persone fisiche e per immobili abitativi e quindi abitazioni. Sono esclusi perciò anche i professionisti lavoratori autonomi e società che affittano case o uffici o negozi e simili. Quali sono le imposte che sono assorbite dalla cedolare secca e che non si pagano: la nuova imposta cedolare secca sugli affitti assorbirà l Irpef, le relative addizionali regionali e comunali, l imposta di registro e di bollo. Quando si paga l imposta cedolare secca sugli affitti: l imposta cedolare si pagherà al pari dell irpef a saldo il 16 giugno o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (salvo eventuali proroghe come avvenuto quest anno) e l acconto si pagherà entro la fine di novembre. Quali immobili sono compresi nella cedolare secca: Sarà possibile assoggettare alla cedolare secca tutti gli immobili ad uso abitativo, appartamenti abitazioni, case accatastate come da A1 ad A11 escluso A10 uso ufficio e anche per i contratti per i quali non sussiste l obbligo di registrazione. L aliquota da applicare è pari al: 21% per i contratti di locazione a canone libero; 19% per i contratti di locazione a canone concordato.

2 Calcolo di convenienza Il fatto che si tratti di un imposta sostitutiva significa che le somme incassate a seguito della locazione non confluiranno nel reddito complessivo del contribuente ma al contrario saranno tassate separatamente mediante l applicazione della sola aliquota sopraesposta (21% o 19%). Al fine calcolo della convenienza bisogna tenere conto: delle diverse aliquote Irpef; di eventuali oneri deducibili detraibili; della deduzione del canone di affitto previsto nel regime ordinario, in particolare: per l immobile locato in regime di libero mercato o patti in deroga (ossia con la definizione autonoma tra le parti dell ammontare del canone e di eventuali altri aspetti contrattuali); spetta una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano); per l immobile locato in regime legale di determinazione del canone o equo canone ; spetta una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano); per l immobile situato in un comune ad alta densità abitativa e concesso in locazione in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (legge n. 431/98 art. 2, comma 3, e art. 5, comma 2), si tratta quindi di locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa oltre alla deduzione del 15% (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano) tale fattispecie comporta la un ulteriore riduzione del 30 per cento del reddito imponibile. Il calcolo di convenienza può essere così riassunto nella tabella seguente:

3 CONTRATTI LIBERI Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF IMPOSTA ATTUALE IRPEF* ALIQUOTA CEDOLARE SECCA Fino a (23%) 19,55% Tra e (27%) 22,95% Tra e (38%) 32,3% Tra e (41%) 34,85% 21 % Oltre (43%) 36,55% *il calcolo dell aliquota è avvenuto tenendo conto della deduzione del 15% sul canone prevista per i contratti liberi CONTRATTI AGEVOLATI Canone di locazione = 100 SCAGLIONE DI REDDITO E ALIQUOTA IRPEF IMPOSTA ATTUALE IRPEF** Fino a (23%) 13,68% Tra e (27%) 16,06% Tra e (38%) 22,61% Tra e (41%) 24,39% ALIQUOTA CEDOLARE SECCA 19 % Oltre (43%) 25,58% ** il calcolo dell aliquota è avvenuto tenendo conto oltre che della deduzione del 15% anche dell ulteriore deduzione del 30% prevista per i contratti locazione a canone convenzionato in un comune ad alta intensità abitativa Nel calcolo di convenienza bisogna tenere conto del fatto che questa imposta sostituisce oltre all Irpef (vedi tabella sopraesposta) anche: le addizionali all Irpef sui redditi fondiari; l imposta di registro (2%); l imposta di bollo. Di contro il locatore dovrà rinunciare per tutta la durata dell opzione ad applicare aumenti

4 del canone di affitto, inclusi gli aumenti Istat. L applicazione della cedolare è facoltativa. La scelta spetta al locatore. La scelta di optare per tale regime impositivo deve essere previamente comunicata all inquilino con lettera raccomandata. Successivamente dovrà essere comunicata all Agenzia delle Entrate. Va segnalato che del reddito assoggettato a cedolare si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico). Modalità di esercizio dell opzione La norma rinvia a un futuro provvedimento dell Agenzia delle Entrate l individuazione delle modalità per l esercizio dell'opzione. Non è chiaro quindi se la scelta debba essere fatta alla stipulazione del contratto, al pagamento degli acconti oppure in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi o, a scelta, in ciascuno di tali momenti. Poiché non è previsto il rimborso delle imposte già pagate, ciò dovrebbe comportare che se il contratto è stato già registrato, la cedolare si applicherà comunque in misura intera. L'opzione dovrebbe essere esercitata con riferimento a ciascun contratto, anche perché occorre la rinuncia all applicazione degli aggiornamenti del canone (compreso quello Istat), che è un atto autonomo per ogni locazione. Vantaggi per il conduttore Alla luce delle novità introdotte, il conduttore: potrà risparmiare la quota dell imposta di registro a suo carico (1%) da pagare annualmente per il rinnovo del contratto; potrà godere della sospensione dell aggiornamento dei canoni (anche dell aggiornamento Istat). Sanzioni

5 In caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge: la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d ufficio; a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Si evidenza l evidente incentivo agli inquilini a far emergere con denuncia eventuali locazioni in nero o dichiarate parzialmente, in quanto in tali situazioni essi ottengono la possibilità di conservare la locazione per ulteriori 4 anni, dovendo però corrispondere, in luogo del canone concordato, un importo annuo pari al triplo della rendita catastale. Stesse conseguenze anche per contratti registrati: di locazione contenenti un importo inferiore a quello effettivo; di comodato fittizio. Viene inoltre ribadito che i suddetti contratti se non registrati sono nulli, ai sensi della legge 311/2004. Per evitare che si attivi questo pacchetto di norme, ci si può ancora emendare, registrando, cioè, i contratti già stipulati entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo. In caso di mancata (anche parziale) indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di locazione le sanzioni amministrative previste dal D.Lgs n. 471/1997, risultano inasprite, infatti se: il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, le sanzioni saranno dal 240 al 480%; il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo è indicato nella dichiarazione dei redditi in misura inferiore a quella effettiva le sanzioni saranno dal 200 al 400%.