ROTARY CLUB IMPERIA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI: QUANDO CONVIENE. Antonio Parolini

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1 ROTARY CLUB IMPERIA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI: QUANDO CONVIENE Antonio Parolini Conviviale del 12 Aprile 2011

2 Cedolare secca sulle locazioni: riferimenti normativi Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 recante disposizioni in materia di federalismo Fiscalità Municipale, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011; Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate n del 7 aprile 2011.

3 Come funziona Decorrenza: dall anno d imposta 2011 e quindi in Unico 2012; Chi può usufruirne: le persone fisiche; Che tipo di immobili: solo gli immobili a destinazione abitativa e relative pertinenze; sono quindi esclusi gli immobili soggetti al reddito d impresa; Su cosa si paga la nuova imposta: su tutto il canone (non c è l'abbattimento all'85% per i contratti liberi e l'ulteriore 30% per i contratti concordati); Quando si paga: con le stesse modalità IRPEF, saldo e acconti; per il 2011 è previsto un acconto dell 85%, per il 2012 del 95%; Aliquote: 21% sui contratti liberi (durata 4+4 e transitori), 19% sui contratti concordati (durata 3+2);

4 Come funziona Tributi sostituiti: IRPEF - addizionale regionale e comunale; Imposta di registro e di bollo sia sulla registrazione che sulle proroghe e risoluzioni Opzione: è facoltativa (si può scegliere di rimanere con il vecchio regime); Conseguenze dell'opzione: optando per la cedolare secca il proprietario rinuncia all'adeguamento ISTAT (deve darne comunicazione all inquilino); Contitolarità dell immobile: l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

5 Le nuove sanzioni Per le locazioni non dichiarate o dichiarate in parte è prevista una sanzione dal 200 al 400% dell'imposta dovuta; In caso di mancata registrazione del contratto o di indicazione di un canone inferiore a quello reale o ancora di stipulazione di comodati fittizi, se l'inquilino provvede di persona a registrare il contratto effettivo si verificano le seguenti conseguenze: la durata contrattuale di quattro anni inizia a decorrere dalla registrazione, con diritto al rinnovo automatico per altri quattro anni; il canone annuo di affitto viene rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale, sempre a decorrere dalla registrazione (ne deriva un importo che, in media, è di un terzo dell'affitto di mercato).

6 Quali calcoli per la convenienza della cedolare secca: gli effetti sull IRPEF E da tener presente che: trattandosi di imposta sostitutiva non è possibile usufruire di detrazioni d imposta (es. medicinali, polizze vita, 36%) e deduzioni della base imponibile (es. contributi, fondi pensione); il reddito assoggettato alla cedolare secca rileva ai fini fiscali (compreso l'isee e detrazioni familiari a carico).

7 Quali calcoli per la convenienza della cedolare secca: gli effetti sull IRPEF Contratti liberi ALIQUOTA SU SCAGLIONE DI REDDITO IRPEF 85% CANONE AFFITTO Fino a euro (23%) 19,55% Da ,01 euro a euro (27%) 22,95% Da ,01 euro e euro (38%) 32,30% Da ,01 euro e euro (41%) 34,85% Oltre euro (43%) 36,55% Contratti agevolati (c.d. concordati ) ALIQUOTA SU SCAGLIONE DI REDDITO IRPEF 59,5% CANONE AFFITTO Fino a euro (23%) 13,68% Da ,01 euro a euro (27%) 16,06% Da ,01 euro e euro (38%) 22,61% Da ,01 euro e euro (41%) 24,39% Oltre euro (43%) 25,58% CEDOLARE SECCA 21% CEDOLARE SECCA 19%

8 Esempio 1 Contratto libero Canone d'affitto annuo ( ): Reddito annuo ( ) lordo: Contratto concordato Canone d'affitto annuo ( ): Reddito annuo ( ) lordo: Con la nuova imposta: 1.260,00 Con l'imposta Irpef : 1.337,00 Differenza : 77,00 Con la nuova imposta: 1.140,00 Con l'imposta Irpef : 940,10 Differenza : -199,90

9 Esempio 2 Contratto libero Canone d'affitto annuo ( ): Reddito annuo ( ) lordo: Contratto concordato Canone d'affitto annuo ( ): Reddito annuo ( ) lordo: Con la nuova imposta: 6.300,00 Con l'imposta Irpef : ,00 Differenza : 4.365,00 Con la nuova imposta: 5.700,00 Con l'imposta Irpef : 7.504,50 Differenza : 1.804,50

10 Canone libero o concordato? Canone libero Canone concordato Canone annuo , ,00 Imponibile IRPEF , ,00 Aliquota marginale + addizionali 45% 45% Differenza IRPEF , , ,00 Cedolare secca , , ,00 Ovviamente optando per il contratto libero è anche possibile aumentare il canone di locazione.

11 Esercizio dell opzione Opzione in sede di registrazione del contratto: attraverso la presentazione del nuovo modello di denuncia telematica del contratto ( modello S.I.R.I.A.); Opzione in caso di proroga del contratto: l opzione deve essere esercitata nel termine previsto per il versamento dell imposta di registro mediante presentazione del nuovo mod. 69; Opzione nel caso di contratti non soggetti ad obbligo di registrazione: l opzione è esercitata direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.

12 Esercizio dell opzione Il locatore che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore con lettera raccomandata contenente, inoltre, la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento del canone. È esercitabile anche in anni successivi a quello della registrazione o della proroga del contratto. L opzione vincola il locatore per l intero periodo di durata del contratto. Il locatore ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità successiva entro il termine per il pagamento dell imposta di registro.

13 Disposizioni transitorie Contratti già scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile 2011: l opzione per la cedolare secca è esercitata in sede di dichiarazione dei redditi da presentare per l anno 2012 relativa ai redditi 2011; non è previsto il rimborso delle imposte di bollo e di registro già versate; Contratti da registrare dal 7 aprile 2011: per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine;

14 Conclusioni Maggiori vantaggi per redditi elevati; Maggiore convenienza per il locatore per i contratti liberi rispetto a quelli concordati; Maggiore convenienza fiscale per i redditi fondiari rispetto ai redditi di lavoro e d impresa.