NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel I semestre 2015 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Mantova Maurizio Rei (referente OMI) data di pubblicazione: 27 novembre periodo di riferimento: primo semestre

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3 Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Mantova con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc.omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

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5 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Mantova Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Mantova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate, ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Mantova. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Lombardia con approfondimenti sulla provincia di Mantova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni. Si precisa che, al fine di consentire una lettura più razionale del mercato immobiliare, l intero territorio della provincia di Mantova, costituito da 70 comuni con situazioni immobiliari alquanto diverse riguardo alla loro ubicazione, è stato suddiviso in 8 macroaree provinciali accomunate, al loro interno, da caratteristiche territoriali, sociali ed economiche pressoché omogenee. 1

6 2 Mercato regionale La nota territoriale, in questa prima parte, analizza il mercato immobiliare residenziale della Lombardia. Con la pubblicazione delle Tabella 1, Tabella 2, Figura 1 e Figura 2, che riportano i dati maggiormente indicativi per l analisi della situazione immobiliare residenziale lombarda, sono esposti gli indicatori d interesse quali il NTN (numero transazioni normalizzate), la quotazione media, la distribuzione del NTN per provincia e il numero indice NTN che esprime l andamento del valore residenziale dal I semestre 2004 riferito ai capoluoghi e ai non capoluoghi. Dall analisi di questi dati emerge che nella maggior parte delle province lombarde il mercato, in questo I semestre del, si mostra tendenzialmente in ripresa con un NTN pari a , in aumento pertanto del 5,9% rispetto l analogo semestre 2014 (Tabella 1). Dalla stessa Tabella 1 si evince come le uniche province lombarde a mantenere un andamento in flessione del NTN siano Cremona (-3,1%), Lecco (-1,3%) e Pavia (-2,5%), al contrario di Lodi (+13,6%) e Monza (+11,3%) che, invece, hanno fatto registrare gli aumenti più consistenti. Tabella 1: NTN e variazioni % Province NTN I sem Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Var % NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Regione NTN I sem Var % NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Regione NTN I sem Var % NTN I sem / I sem 2014 Quota % NTN Italia Bergamo ,7% 10,40% 603 6,6% 4,73% ,9% 12,73% Brescia ,0% 10,93% 810 5,1% 6,35% ,3% 12,81% Como ,9% 5,74% ,8% 3,08% ,2% 6,83% Cremona ,1% 2,90% 301-3,0% 2,36% 968-3,1% 3,12% Lecco ,3% 2,80% ,9% 1,24% ,1% 3,45% Lodi ,6% 2,19% ,1% 2,03% 697 8,5% 2,25% Mantova ,8% 2,85% ,3% 1,61% ,5% 3,37% Milano ,7% 38,74% ,9% 67,05% ,5% 27,08% Monza ,3% 8,98% ,2% 5,03% ,1% 10,61% Pavia ,5% 4,74% ,5% 2,99% ,5% 5,46% Sondrio 664 1,5% 1,52% 86-3,3% 0,67% 578 2,2% 1,86% Varese ,3% 8,20% 362 9,0% 2,84% ,9% 10,41% Totale Lombardia ,9% 100,00% ,4% 100,00% ,7% 100,00% A quest andamento del NTN fa riscontro una leggera flessione della quotazione media della regione con un -0,6% a /m 2 (Tabella 2); le contrazioni delle quotazioni hanno avuto punte massime a Brescia (-2,9% a /m 2 ) e Lodi (-1,2% a /m 2 ); in controtendenza Lecco (+0,6% a /m 2 ) e Mantova (+0,1% a 808 /m 2 ). Tra le province (Tabella 2), Milano con /m 2 è la provincia con la quotazione media più elevata, seguono Monza con /m 2, Como con /m 2 e Brescia con /m 2 ; Cremona con 982 /m 2 e Mantova con 808 /m 2 sono le province lombarde con le abitazioni meno care. 2

7 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province Quotazione I sem /m 2 Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Var % quotazione I sem / II sem 2014 N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Quotazione I sem /m 2 Var % quotazione I sem / II sem 2014 N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Quotazione I sem /m 2 Var % quotazione I sem / II sem 2014 N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Bergamo ,1% 90, ,2% 109, ,2% 88,0 Brescia ,9% 118, ,1% 109, ,0% 120,5 Como ,0% 96, ,0% 87, ,0% 99,1 Cremona 982 0,0% 93, ,0% 87, ,0% 96,9 Lecco ,6% 117, ,3% 114, ,8% 117,6 Lodi ,2% 89, ,7% 85, ,7% 91,0 Mantova 808 0,1% 71, ,1% 86, ,1% 68,8 Milano ,6% 113, ,7% 111, ,3% 117,3 Monza ,2% 111, ,2% 108, ,1% 112,3 Pavia ,1% 130, ,3% 153, ,1% 124,9 Sondrio ,2% 142, ,1% 103, ,2% 146,9 Varese ,2% 88, ,8% 85, ,1% 89,3 Totale Lombardia ,6% 108, ,8% 109, ,5% 107,1 Nel grafico di Figura 1 è in evidenza l incidenza delle singole province nella distribuzione del NTN regionale; Milano con un 38,7% è la provincia col valore più alto, a seguire Brescia (10,9%), Bergamo (10,4%), Monza (9,0%) e Varese (8,2%), a chiudere Lodi (2,2%) e Sondrio (1,5%). Figura 1: Distribuzione NTN I semestre per provincia 3

8 L andamento dell indice NTN, rappresentato nel grafico di Figura 2, mostra un mercato residenziale lombardo che, con inizio dal I semestre 2004 e dopo aver raggiunto il suo picco nel I semestre 2006, evidenzia una flessione che si è protratta sino al II semestre 2009; dal I semestre 2010 al II semestre 2011 l andamento mostra un periodo di parziale stabilità per poi crollare nell anno Dall anno 2013 si assiste invece a un assestamento del mercato che, in particolar modo in questo I semestre, si è concretizzato con una leggera ripresa, maggiormente evidenziata nei capoluoghi. Figura 2: Numeri indice NTN dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi 4

9 3 Mercato provinciale In questo paragrafo sono analizzati i dati riguardanti il territorio provinciale che con NTN rappresenta il 2,85% dell intero territorio regionale (Tabella 1). Per rendere più comprensivi i dati rilevati, la provincia è stata suddivisa in otto macroaree così come graficamente individuate nella Figura 3: Mantova Città (comune capoluogo), Comuni di prima fascia, Pianura mantovana, Collina e Alto mantovano, Media pianura, Pianura tra Oglio e Po, Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia, Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia; il raggruppamento dei comuni nelle varie macroaree è stato prevalentemente definito in conformità ad alcuni fattori quali la presenza d importanti elementi geo-morfologici naturali (fiumi Po, Oglio, Secchia e colline moreniche) e le influenze socio-economiche delle aree territoriali limitrofe. Figura 3: Macroaree provinciali Mantova 5

10 La Tabella 3 sottostante riporta le informazioni aggregate riferite al numero di transazioni normalizzate (NTN) e alle quotazioni medie delle abitazioni che sono state riscontrate in ognuna delle otto macrozone per il periodo corrispondente al I semestre. A livello provinciale il dato complessivo, rispetto al corrispondente semestre dell anno precedente, evidenzia un aumento del 6,8%, superiore a quello medio regionale quantificato in +5,9%. Il dato scaturisce da variazioni di NTN che sono state in deciso aumento per Collina e Alto mantovano (+14,7%), Mantova città (+14,3%), Comuni di prima fascia (+12,9%), Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia (+10,1%), Pianura mantovana (+8,4%) e Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia (+3,7%); valori in deciso calo per le macroaree Media pianura (-18,4%) e Pianura tra Oglio e Po (-8,0%). Questa condizione, di riflesso, si è ripercossa anche sulle quotazioni evidenziando una tenuta del valore medio provinciale quantificato in 808 /m 2 (+0,1%). Nella Tabella 3 si può verificare come le quotazioni siano in aumento per le macroaree Comuni di prima fascia (+1,1% a 797 /m 2 ), Collina e Alto mantovano (+1,0% a 865 /m 2 ), Pianura mantovana (+0,4% a 744 /m 2 ) e Mantova città (+0,1% a /m 2 ), mentre sono in flessione per le macroaree Media pianura (-1,3% a 716 /m 2 ), Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia (-0,7% a 762 /m 2 ), Pianura tra Oglio e Po (-0,5% a 746 /m 2 ) e Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia (-0,4% a 662 /m 2 ). La macroarea Mantova città è quella con la quotazione media più alta della provincia (1.075 /m 2 ) mentre Media pianura (716 /m 2 ) e Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia (662 /m 2 ) sono le macroaree con le quotazioni più basse. Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali N. indice Var % Var %NTN Quota % Quotazione quotazioni Macroaree provinciali NTN I sem quotazione I sem / NTN I sem I sem I sem 2014 Provincia / m 2 Isem / (base = I II sem 2014 sem 2004) Mantova città ,3% 16,51% ,1% 86,0 Comuni di prima fascia ,9% 16,51% 797 1,1% 66,7 Pianura mantovana 182 8,4% 14,58% 744 0,4% 69,3 Collina e Alto mantovano ,7% 16,27% 865 1,0% 77,1 Media pianura 71-18,4% 5,69% 716-1,3% 86,1 Pianura tra Oglio e Po 111-8,0% 8,89% 746-0,5% 64,8 Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia 158 3,7% 12,66% 762-0,7% 64,6 Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia ,1% 9,05% 662-0,4% 59,0 Mantova ,8% 100,00% 808 0,1% 71,6 6

11 Il grafico di Figura 4, che riporta l andamento dal I semestre 2004 dell indice semestrale del NTN, mostra come il mercato degli immobili dell intera provincia, dopo il crollo dell anno 2012, stia in qualche modo cercando di riprendersi. Anche l andamento al ribasso delle quotazioni pare voglia invertire la tendenza; a partire dal I semestre 2014, infatti, i dati sulle quotazioni medie del capoluogo e del resto della provincia, pur se leggermente, sono in costante timida ripresa. Figura 4: Numero indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia 7

12 La successiva Figura 5 mostra la distribuzione del numero delle transazioni normalizzate (NTN) delle otto macroaree provinciali. Il peso maggiore di NTN in questo semestre è sostenuto dalle macroaree Mantova città al 16,5% (con 206 NTN in aumento del 14,3% rispetto l analogo periodo dello scorso anno) e Comuni di prima fascia anch esso al 16,5% (con 206 NTN in aumento del 12,9% rispetto l analogo periodo dello scorso anno), a seguire Collina e Alto mantovano al 16,2% (con 203 NTN in aumento del 14,7% rispetto l analogo periodo dello scorso anno), Pianura Mantovana al 14,6% (con 182 NTN in aumento dell 8,4% rispetto l analogo periodo dello scorso anno). In controtendenza, con NTN quindi in flessione rispetto lo stesso periodo dello scorso anno, le macroaree Pianura tra Oglio e Po all 8,9% (con 111 NTN in calo dell 8,0% rispetto l analogo periodo dello scorso anno) e quindi, a chiudere, la macroarea meno appetita del semestre, la Media pianura al 5,7% (con 71 NTN in calo del 18,4% rispetto l analogo periodo dello scorso anno). Figura 5: Distribuzione NTN I semestre per macroaree provinciali 8

13 Le mappe tematiche che seguono riportano, per ogni comune e con differenti livelli cromatici, informazioni specifiche che riguardano la rappresentazione della distribuzione di favore dei volumi di compravendita (NTN) della provincia di Mantova come evidenziato in giallo nella Figura 6 e la rappresentazione dei differenziali delle quotazioni medie provinciali come evidenziato in azzurro nella Figura 7. Figura 6: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre Figura 7: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 9

14 Nelle successive tabelle (Tabella 4, Tabella 5, Tabella 6, Tabella 7, Tabella 8, Tabella 9, Tabella 10 e Tabella 11) sono illustrate le informazioni, confrontate con il rispettivo dato aggregato, relative alle singole macroaree e ai comuni che le compongono. Nella fattispecie, per ciascuna macrozona e per ogni singolo comune, si riportano i valori di NTN, quotazioni e relative variazioni percentuali. Di seguito si riportano, per i Comuni più rappresentativi della provincia, le variazioni percentuali di quotazione tra il I semestre e il II semestre 2014 e, in particolare, Mantova con un +0,1%, Curtatone +1,6%, Porto Mantovano +1,1%, Virgilio -0,8%, San Giorgio di Mantova +2,45%, Castiglione delle Stiviere +1,4%, Viadana -0,4 e Suzzara -0,7%. Le riduzioni più accentuate delle quotazioni sono riferite, in particolare, a comuni inseriti nella macrozona Media pianura quali Canneto sull Oglio e Gazoldo degli Ippoliti con un -2,5%, Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia quali Borgofranco Po e Magnacavallo con un -2,2%; nella macrozona Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia con Moglia a -2,2% (sconta ancora gli effetti dell evento sismico dell anno 2012), Pianura mantovana con Castellucchio a -1,8%, Pianura tra Oglio e Po con Bozzolo e Rivarolo Mantovano a -1,5%. Nel resto della provincia, quindi nelle residue tre macroaree Mantova città, Comuni di prima fascia e Collina e Alto mantovano) il dato complessivo evidenzia un generale aumento delle quotazioni con le eccezioni relative ai soli Comuni di Virgilio (-0,8%) e Medole (-1,0%). Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Mantova città Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / I NTN I sem sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Mantova ,3% 16,50% ,1% 1,33 Mantova città ,3% 16,50% ,1% 1,33 Nella macroarea Mantova città (Tabella 4) il mercato residenziale ha mostrato, rispetto il I semestre 2014, un andamento positivo nel numero delle transazioni (NTN) con un aumento del 14,3% e un altrettanto, anche se più modesto, aumento della quotazione a /m 2 (+0,1%) rispetto le quotazioni del II semestre Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Comuni di prima fascia Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / I NTN I sem sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Curtatone 53-10,4% 4,22% 889 1,6% 1,10 Porto Mantovano 71 19,2% 5,69% 728 1,1% 0,90 Virgilio 39 45,4% 3,13% 775-0,8% 0,96 San Giorgio di Mantova 43 16,2% 3,45% 794 2,4% 0,98 Comuni di prima fascia ,9% 16,51% 797 1,1% 0,99 Nella macroarea Comuni di prima fascia (Tabella 5) il dato medio tra NTN e quotazioni è in aumento rispettivamente del 12,9% e dell 1,1%. Scorrendo uno sguardo tra i singoli comuni che la compongono, si può notare come solo per il Comune di Curtatone il dato del NTN sia in controtendenza con un -10,4% rispetto Virgilio (+45,4%), Porto Mantovano (+19,2%) e San Giorgio (+16,2%). Per quanto riguarda le quotazioni, il trend è negativo per il solo Comune di Virgilio (-0,8%) mentre nel resto della macroarea, l andamento è positivo con San Giorgio +2,4%, Curtatone +1,6% e Porto Mantovano +1,1%. 10

15 Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura mantovana Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / I NTN I sem sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Bagnolo San Vito 16-19,6% 1,30% 736 0,5% 0,91 Bigarello 7 111,1% 0,58% 775 1,9% 0,96 Borgoforte 13 18,2% 1,04% 718 0,0% 0,89 Castelbelforte 7 44,9% 0,56% 729 1,0% 0,90 Castel d'ario 20 51,0% 1,63% 750 0,0% 0,93 Castellucchio 14 6,9% 1,13% 620-1,8% 0,77 Goito 33 50,7% 2,60% 807 0,0% 1,00 Marcaria 10 9,3% 0,80% 570-0,9% 0,71 Marmirolo 16 16,1% 1,26% 819 0,4% 1,01 Rodigo 13 48,5% 1,06% 783-0,3% 0,97 Roncoferraro 15-20,7% 1,16% 803 2,6% 0,99 Roverbella 14-44,0% 1,15% 772 1,2% 0,96 Villimpenta 4-22,2% 0,28% 718 1,0% 0,89 Pianura mantovana 182 8,4% 14,60% 744 0,4% 0,92 Nella macroarea Pianura mantovana (Tabella 6) il dato riferito a NTN e quotazioni si presenta con segno positivo rispettivamente a +8,4% e +0,4%. Andamento positivo di NTN, seppur in percentuale discordante, per tutti i Comuni ad eccezione di Roverbella, Villimpenta, Roncoferraro e Bagnolo San Vito che presentano valori in flessione. Per quanto riguarda le quotazioni, variazione percentuale negativa per i Comuni di Castellucchio (-1,8% a 620 /m 2 ), Marcaria (-0,9% a 570 /m 2 ) e Rodigo (-0,3% a 783 /m 2 ); per tutti gli altri Comuni della macroarea, le variazioni sono tutte di segno positivo con incrementi decisi per Roncoferraro (+2,6% a 803 /m 2 ) e Bigarello (+1,9% a 775 /m 2 ). Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Collina e Alto mantovano Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / I NTN I sem sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Castel Goffredo 32-4,7% 2,56% 819 0,5% 1,01 Castiglione delle Stiviere 94 27,7% 7,53% 916 1,4% 1,13 Cavriana 4-58,8% 0,28% 819 0,5% 1,01 Guidizzolo 10 54,8% 0,81% 736 0,0% 0,91 Medole 9-18,2% 0,72% 707-1,0% 0,88 Monzambano ,7% 1,23% ,4% 1,25 Ponti sul Mincio 10-5,0% 0,76% ,0% 1,37 Solferino 10-12,9% 0,83% 829 1,8% 1,03 Volta Mantovana 19 21,6% 1,56% 819 0,2% 1,01 Collina e Alto mantovano ,7% 16,30% 865 1,0% 1,07 Nella macroarea Collina e Alto mantovano (Tabella 7) i dati riferiti al NTN e alle quotazioni, rispettivamente a +14,7% e +1,0%, sono sicuramente superiori a quelli medi provinciali quantificati rispettivamente in un +6,8% e +0,1%. Anche in questa macrozona l andamento del NTN è eterogeneo con valori in flessione per cinque comuni quali Cavriana, Medole, Solferino, Ponti sul Mincio e Castel Goffredo e in rialzo per gli altri quattro comuni. 11

16 Per quanto riguarda il differenziale tra le quotazioni del I semestre e quelle del II semestre 2014, il solo Comune di Medole (-1,0% a 707 /m 2 ) si presenta con segno negativo mentre, in tutti gli altri Comuni della macroarea, le variazioni sono di segno positivo con incrementi sensibili per Ponti sul Mincio (+6,0% a 1105 /m 2 ), Solferino (+1,8% a 829 /m 2 ) e Castiglione delle Stiviere (+1,4% a 916 /m 2 ). Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Media pianura Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / I NTN I sem sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Acquanegra sul Chiese 11-5,8% 0,87% 625-1,3% 0,77 Asola 28-15,9% 2,24% 794-1,6% 0,98 Canneto sull'oglio 7-15,2% 0,56% 683-2,5% 0,84 Casalmoro 2-75,0% 0,16% 689-1,0% 0,85 Casaloldo 5-28,6% 0,40% 725 0,0% 0,90 Casalromano 2 100,0% 0,16% 639-0,9% 0,79 Ceresara 3-69,2% 0,21% 707 1,5% 0,88 Gazoldo degli Ippoliti ,6% 0,96% 704-2,5% 0,87 Mariana Mantovana 0-100,0% 0,00% 675-1,0% 0,84 Piubega 1-60,0% 0,08% 719-1,1% 0,89 Redondesco 0-100,0% 0,00% 664-1,6% 0,82 Media pianura 71-18,4% 5,60% 716-1,3% 0,89 La macroarea Media Pianura (Tabella 8) è quella parte di territorio dove la flessione del NTN e delle quotazioni si presenta con valori percentuali superiori a quelli medi provinciali (rispettivamente a -18,4% e -1,3%). NTN positivo per i soli Comuni di Gazoldo degli Ippoliti e Casalromano e quotazione in aumento rispetto il II semestre 2014 per il solo Comune di Ceresara (+1,5% a 707 /m 2 ); Casaloldo rimane stabile a 725 /m 2. Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura tra Oglio e Po Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / I NTN I sem sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Bozzolo 10-7,7% 0,80% 678-1,5% 0,84 Commessaggio 0-100,0% 0,00% 668-1,1% 0,83 Dosolo 5-41,0% 0,41% 734-0,6% 0,91 Gazzuolo 5 54,0% 0,43% 713-0,3% 0,88 Pomponesco 5-16,7% 0,40% 696-1,0% 0,86 Rivarolo Mantovano 9 183,3% 0,68% 668-1,5% 0,83 Sabbioneta 6-25,3% 0,48% 757 0,0% 0,94 San Martino dall'argine 8 50,0% 0,66% 675 0,0% 0,84 Viadana 63-12,9% 5,01% 792-0,4% 0,98 Pianura tra Oglio e Po 111-8,0% 8,90% 746-0,5% 0,92 Anche se con valori leggermente inferiori, la macroarea Pianura tra Oglio e Po (Tabella 9) è accomunata alla macroarea Media pianura per il dato complessamente negativo di NTN e quotazioni (rispettivamente a -8,0% e -0,5%). Con riferimento al solo NTN, valori in controtendenza per i Comuni di Rivarolo Mantovano (+183,3%), Gazzuolo (+54,0%) e San Martino (+50,0%); per quanto riguarda le quotazioni, la macroarea presenta tutti valori in flessione con le sole eccezioni di Sabbioneta e San Martino dall Argine rispettivamente stabili a 757 /m 2 e 675 /m 2. 12

17 Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia Differenziale Comune Var %NTN Var % quotazione I Quota % Quotazione NTN I sem I sem quotazione sem NTN I sem / I sem Provincia / m 2 I sem / rispetto alla 2014 II sem 2014 media di provincia Motteggiana 4-58,8% 0,28% 653-1,9% 0,81 Gonzaga 18-43,8% 1,44% 728-1,6% 0,90 Moglia 14 85,6% 1,09% 665-2,2% 0,82 Pegognaga 13-4,4% 1,07% 744-0,8% 0,92 Quistello 22 76,4% 1,76% 743 1,0% 0,92 San Benedetto Po 16 15,8% 1,24% 769 0,5% 0,95 Suzzara 72 11,4% 5,74% 826-0,7% 1,02 Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia 158 3,7% 12,60% 762-0,7% 0,94 La Bassa Pianura e Oltrepò in sinistra Secchia (Tabella 10) è una delle macroaree in cui i valori di NTN (seppur positivo con +3,7%) e quotazioni (-0,7% rispetto il II semestre 2014) sono inferiori rispetto quelli medi della provincia. Dato riferito al NTN in flessione per i Comuni di Motteggiana, Gonzaga e Pegognaga mentre è positivo per Moglia, Quistello, San Benedetto Po e Suzzara. Quotazioni mediamente in flessione ma con eccezioni per i Comuni di Quistello (+1,0% a 743 /m 2 ) e San Benedetto Po(+0,5% a 769 /m 2 ). Suzzara, quale comune più rappresentativo sia della macroarea sia dell intera provincia, evidenzia un andamento medio in aumento per NTN (+11,4%) e una flessione della quotazione a 826 /m 2 (-0,7%). Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia Differenziale Comune Var % quotazione I Var %NTN Quota % Quotazione NTN I sem quotazione sem I sem / NTN I sem I sem 2014 Provincia / m 2 I sem / rispetto alla II sem 2014 media di provincia Borgofranco sul Po 5 400,0% 0,40% 625-2,2% 0,77 Carbonara Po 3 113,7% 0,20% 643 0,0% 0,80 Felonica 4-20,2% 0,29% 625-0,6% 0,77 Magnacavallo 6 40,3% 0,44% 625-2,2% 0,77 Villa Poma 9 6,3% 0,68% 664-0,5% 0,82 Ostiglia 12-21,7% 0,94% 685-0,6% 0,85 Pieve di Coriano 2-50,0% 0,16% 661-2,1% 0,82 Poggio Rusco 24 23,9% 1,94% 606-0,5% 0,75 Quingentole 2 0,0% 0,16% 639-1,1% 0,79 Revere 7-51,7% 0,56% 727-1,1% 0,90 San Giacomo delle Segnate 4 4,3% 0,33% 657-1,1% 0,81 San Giovanni del Dosso 1-60,0% 0,08% 657 0,5% 0,81 Schivenoglia 2-16,5% 0,13% 639-1,1% 0,79 Sermide 15 45,2% 1,23% 694 1,2% 0,86 Serravalle a Po ,5% 0,96% 679-1,2% 0,84 Sustinente 7 0,7% 0,56% 664 1,1% 0,82 Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia ,1% 9,10% 662-0,4% 0,82 La macroarea Bassa Pianura e Oltrepò in destra Secchia (Tabella 11) è l ambito territoriale dove per caratteristiche intrinseche è l attività agricola a prevalere su tutte le altre attività. Il dato medio è parzialmente in contrasto con quello medio provinciale ovvero in aumento del 10,1% per quanto riguarda il NTN e in leggero calo (-0,4% a 662 /m 2 ) per quanto riguarda il differenziale delle quotazioni rispetto il 13

18 II semestre Per quanto concerne il NTN si riscontrano flessioni nei Comuni di San Giovanni del Dosso, Revere, Pieve di Coriano, Ostiglia, Felonica e Schivenoglia. Le quotazioni, rispetto il II semestre 2014, si presentano con un andamento tendenzialmente in flessione, con le sole eccezioni per i Comuni di Sermide (+1,2% a 694 /m 2 ), Sustinente (+1,1% a 664 /m 2 ) e San Giovanni del Dosso (+0,5% a 657 /m 2 ); quotazione stabile per Carbonara Po a 643 /m 2. 14

19 4 Mercato del comune di Mantova Nella città di Mantova il numero delle transazioni nel I semestre 2014 è stato di 206 unità in aumento, rispetto il I semestre 2014, del 14,3%. La media delle quotazioni (1.048 /m 2 ) è invece da ritenersi stabile rispetto quella di /m 2 riferita al II semestre 2014 (Figura 8, Figura 9 e Tabella 12). Figura 8: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre La Figura 8 mostra la distribuzione del Numero delle Transazioni Normalizzate (NTN) all interno del territorio comunale della macrozona Mantova città. E evidente come la zona OMI B1 (Centro Storico) è quella che ha assorbito il maggior numero degli scambi con un indice pari a 79. A seguire, come numero di scambi, troviamo la zona C4 (Valletta Paiolo) con 43 NTN, la zona D2 (Angeli, Dosso del Corso, Borgochiesanuova) con 24 NTN, la zona D3 (Lunetta, Frassino, Virgiliana) con 12 NTN, la zona C2 (Valletta Valsecchi) con 11 NTN e a scalare tutte le altre zone OMI. 15

20 Figura 9: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre La mappa di Figura 9 mostra i differenziali delle quotazioni nelle zone OMI all interno del territorio comunale attraverso 3 intervalli di valori. Le zone Centro Storico (B1) e Belfiore (C6) sono quelle che, con un indice rispettivamente pari a 1,43 e 1,19 registrano il differenziale più alto rispetto la media comunale. Differenziali compresi tra 0,70 e 0,90 per le zone OMI C3, C4, C5, D1, D2 e E1 ; differenziali compresi tra 0,30 e 0,70 per tutte le altre zone. Dalla Tabella 12 si può notare che l andamento delle quotazioni (mediamente invariate rispetto quelle del semestre scorso) evidenziano una flessione del 3,2% per il Centro storico (a /m 2 ) e dello 0,9% per la zona D2 - Angeli, Dosso del Corso, Borgochiesanuova (a /m 2 ); in tutte le altre zone i valori sono tendenzialmente stabili e, addirittura in aumento, per le zone E2 Insediamenti produttivi di Valdaro, Formigosa, Castelletto Borgo (+7,8% a 825 /m 2 ), D1 Cittadella, Ponte Rosso, Colle Aperto (+1,5% a /m 2 ) e E3 Montata Carra (+1,1% a 945 /m 2 ). 16

21 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Mantova città Zona OMI Denominazione NTN I sem Quotazione I sem / m 2 Quotazione I /II 2014 var% Differenziale quotazione I sem rispetto alla media comunale B1 CENTRO STORICO ,2% 1,43 C2 VALLETTA VALSECCHI ,0% 0,54 C3 TE BRUNETTI ,0% 0,76 C4 VALLETTA PAIOLO ,0% 0,87 C5 POMPILIO, 2 PINI ,0% 0,71 C6 BELFIORE ,0% 1,19 D1 CITTADELLA,PONTE ROSSO, COLLE APERTO ,5% 0,73 D2 ANGELI, DOSSO DEL CORSO, BORGO CHIESA NUOVA ,9% 0,77 D3 QUARTIERE LUNETTA, FRASSINO, VIRGILIANA ,0% 0,59 E1 CENTRO COMMERCIALE BOCCABUSA ,0% 0,70 E2 ZONA INSEDIAMENTI PRODUTTIVI DI VALDARO, FORMIGOSA, CASTELLETTO B.GO ,8% 0,60 E3 MONTATA CARRA ,1% 0,69 R1 ZONA AGRICOLA ,0% 0,39 N.D. 2 Mantova città * 0,0% 1,00 *La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 17

22 In conclusione, per il solo territorio comunale di Mantova, con la Figura 10 è rappresentata l analisi della distribuzione di NTN e Stock per classe dimensionale di residenziale compravenduto. Si può notare come sia preferito all acquisto il taglio dimensionale medio piccolo con NTN al 23,6%, monolocale con NTN al 6,6% e a seguire il piccolo con NTN al 18,7%, il medio con NTN corrispondente al 39,3% del totale e il taglio grande con NTN all 11,8%. Figura 10: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Mantova città 18

23 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al NTN sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del NTN relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. 19

24 Glossario NTN QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del NTN sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori NTN arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 20

25 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione NTN I semestre per provincia... 3 Figura 2: Numeri indice NTN dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi... 4 Figura 3: Macroaree provinciali Mantova... 5 Figura 4: Numeri indice dal I semestre 2004 NTN e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 7 Figura 5: Distribuzione NTN I semestre per macroaree provinciali... 8 Figura 6: Mappa della distribuzione NTN comunale I semestre... 9 Figura 7: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale... 9 Figura 8: Mappa della distribuzione del NTN nelle zone OMI I semestre Figura 9: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI I semestre Figura 10: Distribuzione NTN e Stock per classi dimensionali Mantova città Indice delle tabelle Tabella 1: NTN e variazioni %... 2 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %... 3 Tabella 3: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 6 Tabella 4: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Mantova città Tabella 5: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Comuni di prima fascia Tabella 6: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura mantovana Tabella 7: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Collina e Alto mantovano Tabella 8: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Media pianura Tabella 9: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura tra Oglio e Po Tabella 10: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia. 13 Tabella 11: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia.. 13 Tabella 12: NTN, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Mantova città