Gli immobili Edoardo Reviglio 14 Maggio 2002 Ministero dell economia e delle finanze

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1 BOZZA STIME PROVVISORIE Gli immobili Edoardo Reviglio 14 Maggio 2002 Ministero dell economia e delle finanze

2 Il Patrimonio immobiliare pubblico La Commissione di indagine del patrimonio immobiliare pubblico, istituita nel 1985 e conclusi i lavori due anni dopo, aveva stimato il valore complessivo del Patrimonio Immobiliare Pubblico (*) indagato in miliardi di lire, di cui terreni per miliardi e fabbricati per miliardi. Con le opportune rivalutazioni(**), tale patrimonio può essere stimato oggi in oltre 800 miliardi di euro, di cui terreni per 486 miliardi e fabbricati per 319 miliardi. Fig. 1 - Patrimonio Immobiliare Pubblico (valore in miliardi di euro; stime 2002) Terreni: 486 Fabbricati: 319 (*) Per Patrimonio Immobiliare Pubblico si intende il patrimonio del cosiddetto Settore Pubblico Allargato. Compongono il Settore Pubblico Allargato i seguenti enti ed organismi: (1) Amministrazioni centrali, Aziende autonome statali ed enti pubblici non economici nazionali, (2) Amministrazioni locali, (3) Enti di previdenza, e (4) altri Enti. Per una definizione analitica si veda Appendice C, oltre. (**) Utilizzando i dati dell Osservatorio Nomisma, si veda Appendice C, oltre. Fonte: Ministero dell Economia e delle Finanze su varie fonti (si veda Appendice C) 2

3 I proprietari del Patrimonio immobiliare pubblico % DEI MQ TOTALI % DEL VALORE TOTALE Terreni Amministrazioni centrali 7,7 8,6 Comuni 80,2 49,4 Enti pubblici non economici 0,3 0,0 Altri Enti del Settore pubblico 11,9 42,0 Totale 100,0 100 Fabbricati Amministrazioni centrali 66,9 63,2 Comuni 32,2 34,1 Enti pubblici non economici 0,9 2,7 Altri Enti del Settore pubblico 0,0 0,0 Totale ,0 Fonte: Commissione di Indagine del patrimonio immobiliare pubblico (1986) 3

4 I terreni I terreni di proprietà pubblica coprono una superficie pari a 49,3 miliardi di metri quadri, equivalente all area della Sardegna e Sicilia considerate insieme. Dei terreni agricoli circa il 70% è costituito da terreni con scarso valore di mercato (pascolo, boschi e incolto sterile); il restante 30% è costituito invece da terreni con potenziale valore di mercato stimabile in 29 miliardi di euro. Per la gran parte dei terreni infrastrutturati è possibile stimare un valore di mercato pari, complessivamente, a circa 375 miliardi di euro. Fig. 2 - Totale terreni per tipologia (valori in miliardi di euro; stime 2002) Agricoli: 103 Boschivi: 7,7 Fig. 3 - Terreni per tipologia (metri quadrati) Infrastrutturati: Boschivi: Agricoli: Infrastrutturati: 375 Fonte: elaborazioni su dati della Commissione di Indagine sul patrimonio immobiliare pubblico (1986). I prezzi dei terreni sono stime medie al 2000 basate su elaborazioni Osservatorio Nomisma su dati INEA. 4

5 I fabbricati Le stime sui valori dei fabbricati del Patrimonio Immobiliare Pubblico possono essere - approssimativamente - divise in tre categorie (per una classificazione più analitica si veda Tab. 4, APPENDICE B, oltre): Beni che si possono dismettere (per 92 miliardi di euro)* contengono gli immobili uso abitazione (50 miliardi di euro), gli immobili ad uso commerciale ordinario (17), una parte degli immobili a destinazione speciale (15, alberghi, teatri, case di cura, centri sportivi, fabbricati industriali, fabbricati commerciali, eccetera), e una parte degli immobili a destinazione particolare (5) Beni per i quali va accertato se si possono dismettere (per 112 miliardi di euro) contengono immobili ad uso alloggi collettivi (collegi, caserme, case di cura senza fini di lucro, uffici pubblici, scuole, biblioteche, musei, accademie, eccetera), e immobili a destinazione speciale e particolare Beni che non possono essere dismessi (per 115 miliardi di euro) Fig. 4 - Totale fabbricati per tipologia (valori in miliardi di euro; stime 2002) Beni che non possono essere dismessi: 115 Beni che si possono dismettere: 92 Beni per i quali va accertato se si possono dismettere: 112 Fonte: elaborazioni su dati Biagini-Comoglio-Trebeschi (1990), Il Patrimonio degli enti pubblici nel nuovo catasto edilizio urbano. Un indagine conoscitiva, Il Mulino, Bologna, e valori medi dell Osservatorio Nomisma su dati Consulente Immobiliare (II semestre 2001). (*) Dall esperienza passata si desume che solo circa il 25-30% dei beni potenzialmente disponibili sono effettivamente cedibili sul mercato in tempi ragionevoli (1-5 anni) 5

6 APPENDICE A: I TERRENI 6

7 I terreni agricoli per tipologia Fig. 5 - Terreni agricoli per tipologia (% dei metri quadrati) Seminativo Prato Colture legnose Pascolo Boschi Incolto produttivo Incolto sterile Altri terr. Agr. Fonte: Aldo Biagini, Guglielmo Comoglio, Sergio Trebeschi, Il patrimonio degli enti pubblici: i terreni, Bologna, Il Mulino

8 I terreni infrastrutturati per tipologia Fig. 6 -Terreni infrastrutturati per tipologia (% dei metri quadrati) Aeroporti Autovie ed Autostrade Porti Ferrovie Opere militari Giardini e parchi Opere di bonifica Cave, miniere e Torbiere Suoli e acque att. Ittiche Altri suoli infrastrutturati 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 Fonte: vedi supra, Tab

9 APPENDICE B: I FABBRICATI 9

10 Tipologia dei fabbricati IMMOBILI USO ABITAZIONE Abitazioni di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazioni in villini Abitazioni in ville Castelli, palazzi di pregio artistico e storico Uffici e studi privati Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi IMMOBILI USO ALLOGGI COLLETTIVI Collegi e convitti, caserme, educandati e ricoveri Case di cura e ospedali senza fini di lucro Prigioni e riformatori Uffici pubblici Scuole, laboratori scientifici Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie Cappelle e oratori non destinati al culto Magazzini sotterranei per deposito di derrate IMMOBILI USO COMMERCIALE ORDINARIO Negozi e botteghe Magazzini e locali di deposito Laboratori per arti e mestieri Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fini di lucro Stabilimenti balneari e di acque curative IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE Opifici Alberghi e pensioni Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili Case di cura ed ospedali con fini di lucro Istituti di credito, cambio e assicurazione Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fini di lucro Fabbricati costruiti o adattati per esigenze di attività Edifici galleggianti o sospesi e ponti IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE Stazioni per servizi di trasporto Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari Altri edifici a destinazione particolari TETTOIE CHIUSE ED APERTE Fonte: Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Raggruppamenti di categorie catastali adottati nella ricerca. 10

11 APPENDICE C: IL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO - UNA DEFINIZIONE 11

12 Il Patrimonio Immobiliare Pubblico una definizione La definizione del settore pubblico scelta dalla Commissione di indagine sul patrimonio immobiliare pubblico si riferisce al cosiddetto Settore Pubblico Allargato così come definito dalla legge 468/1978 e successive modificazioni ed integrazioni, nonché dalla legge 93/1983 (*).. Compongono il Settore Pubblico Allargato i seguenti enti ed organismi: a) Amministrazioni centrali, Aziende autonome statali ed enti pubblici non economici nazionali: Ministeri ANAS Ex Azienda Autonoma delle Ferrovie dello Stato (ora FS SpA) Amministrazioni delle poste e delle telecomunicazioni Ex Azienda di Stato per le foreste demaniali Altri enti, l ACI, l ISTAT, l IPSE, il CNR, l ENEA, la Croce Rossa Italiana, la Cassa Depositi e Prestiti, Il Centro Sperimentale di cinematografia, il CONI, l ICE, eccetera) b) Amministrazioni locali: [Regioni] Province Comuni [USL e Ospedali] Altri enti (ad es., [IACP], le Camere di commercio, le [Università], le Comunità montane, eccetera) c) Enti di previdenza d) Altri enti (*) In parentesi quadre sono indicati i principali enti che non hanno fornito dati alla Commissione di indagine sul patrimonio immobiliare pubblico. 12

13 APPENDICE D: NOTA SULLE FONTI 13

14 Le fonti Le stime sul Patrimonio Immobiliare Pubblico contenute in questa nota sono il risultato di elaborazioni compiute dal Ministero dell Economia e delle Finanze su dati provenienti principalmente da tre fonti: 1. La relazione conclusiva della Commissione di indagine sul Patrimonio Immobiliare Pubblico presieduta dal prof. Sabino Cassese che è stata costituita con d.p.c.m. 15 ottobre 1985 e ha ultimato i suoi lavori il 15 ottobre La prima relazione della Commissione è stata pubblicata nel numero 4, 1986 della Rivista trimestrale di diritto pubblico. La seconda nel numero 1, 1988 della stessa rivista. 2. Aldo Biagini, Guglielmo Comoglio, Sergio Trebeschi, Il patrimonio degli enti pubblici: i terreni, Bologna, Il Mulino e Id., I fabbricati degli enti pubblici nel nuovo catasto edilizio urbano.una indagine conoscitiva, Bologna, Il Mulino L indagine citata è stata realizzata nell ambito del Progetto finalizzato Organizzazione e funzionamento della pubblica amministrazione, Centro Nazionale delle Ricerche, diretto dal Prof. Sabino Cassese. 3. Le opportune rivalutazioni sono state effettuate applicando i prezzi medi dei fabbricati e dei terreni ( /2) dell Osservatorio Nomisma. Si veda Tab. 5, pagina seguente. 14

15 Prezzi medi di mercato di fabbricati e terreni Abitazioni Esercizi commerciali Terreni agricoli Terreni infrastrutturati Anno Sem. Euro al mq Lire al mq Anno Sem. Euro al mq Lire al mq Anno Lire al mq Anno Lire al mq 1982 I I (*) (*) II II I I Terreni boschivi 1983 II II Anno Lire al mq 1984 I I (*) II II I I II II Fonte: Osservatorio Nomisma su dati Consulente Immobiliare per i fabbricati e su dati INEA per i terreni. (*) Valori utilizzati dalla Commissione di indagine sul patrimonio immobiliare pubblico ( ) 15