(cap ) Provincia di Lecce Tel. (0836) Fax C.F.: P.IVA: AREA 3 LL.PP.

Transcript

1 COMUNE DI ARADEO (cap ) Provincia di Lecce Tel. (0836) Fax C.F.: P.IVA: AREA 3 LL.PP. E SERVIZI TECNICI Oggetto: Stima dell immobile dismesso uso scolastico di via Torino. PERIZIA DI STIMA Premesso - che l Amministrazione Comunale ha incaricato i responsabili dell Area Urbanistica e dell Area LL.PP., di procedere alla determinazione del più probabile valore di mercato dell edificio ex uso scolastico di Via Torino; - che il Responsabile dell Area Urbanistica ha redatto, in data , relazione Tecnica Descrittiva per l immobile in oggetto, descrivendo i seguenti aspetti: - Premesse; - Dati Storici Amministrativi; - Dati Storici Urbanistico - Edilizi; - Dati Generali; - Descrizione dell Immobile; - Osservazioni; - che dalla suddetta relazione si evince che l area oggetto di alienazione è pari a mq ,00 con i seguenti indici edificabili: - Rapporto di Copertura: = 39,61 %; - Indice di fabbricabilità fondiario: = 1,61 mc/mq; 1

2 - che nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni del patrimonio immobiliare, elenco annuale 2009 del Comune di Aradeo, è stato incluso l edificio di Via Torino con destinazione B.I. uso pubblico ; - che il Consiglio Comunale con delibera n. 34 del ha destinato l area in esame a Zona B di completamento edilizio regolando le attività di intervento con l applicazione dei seguenti parametri: - Area del lotto: = mq; - Rapporto di Copertura: = 40 % superficie del lotto; - Indice di fabbricabilità fondiario: = 1,77 mc/mq; - Volumetria massima esprimibile: = 6848,13 mc; - Altezza massima fuori terra: = 7,00 ml; - Tipologia costruttiva: = isolata o contigua con distacchi tra fabbricati regolati dall art. 873 e successivi del C.C.; - Distanza dalle strade: = da via Torino: 5,00 ml da via Piave e Mascagni: 3,00 ml; - Distanze dalle aree pubbliche: = 2,00 ml; - Area parcheggi: = 1 mq / 10 mc di costruzione; Tutto ciò premesso, si relaziona quanto segue. RELAZIONE DI STIMA Lo scopo della presente perizia estimativa è quello di determinare il più probabile valore di mercato dell immobile di proprietà del Comune di Aradeo, sito in Aradeo tra le vie Torino, Mascagni e Piave. CRITERIO DI STIMA Per la stima del bene in oggetto, dato lo stato attuale del mercato immobiliare, non è possibile riferirsi ai sistemi dettati dall estimo, in quanto il valore commerciale degli immobili non è più basato sulla rendita effettiva, ma sulla loro ubicazione, consistenza, sulla commerciabilità della zona in cui si trovano e dalla offerta e dalla richiesta di beni simili che il mercato esprime in quel dato momento, nonché in base al valore di trasformazione. In dipendenza di ciò, oggi la stima si effettua attraverso un indagine di 2

3 mercato immobiliare, attraverso l esperienza personale, per la conoscenza dei luoghi e della potenzialità di trasformazione dell area in esame. Fatta questa premessa, il sottoscritto ritiene di procedere alla valutazione a mezzo di stima diretta comparativa e del valore di un area fabbricabile in base al valore di trasformazione. Da indagini effettuate circa i prezzi praticati nelle zone di riferimento per immobili simili, tenuto conto dello stato dei luoghi (edificio da demolire con conseguente costi per lo smaltimento dei rifiuti edili, come per legge), dell ubicazione, della commerciabilità della zona, delle condizioni tutte, intrinseche ed estrinseche, ed anche dell interesse per immobili del genere, il sottoscritto dopo aver assunto informazioni presso gli uffici finanziari (Agenzia del Territorio di Lecce), nonché avvalendosi dell esperienza personale, tenuto conto del momento di stasi del mercato immobiliare e della particolarità dell immobile stesso, ritiene di procedere alla valutazione con l aggiunta di alcune considerazioni. Questo tipo di immobile sfugge ai normali criteri di mercato sia per la scarsa contrattazione di aree dalle stesse dimensioni, sia per l esigua disponibilità che tali aree hanno sul territorio comunale. Gli altri elementi che influenzano la valutazione del bene sono la posizione in cui si trova, la vicinanza al centro cittadino e le potenzialità di trasformazione dell area, considerato il fatto che con la Del. C.C. n. 34/2009, l area comunale in argomento può essere utilizzata per insediamenti sia del tipo civile che commerciale. In dipendenza di quanto sopra esposto, sia per i normali criteri di comparazione che per la stima, ci si avvale soprattutto del metodo del valore di un area fabbricabile in base al valore di trasformazione, al netto dei capitali necessari per la demolizione del vecchio complesso scolastico, presente sull area in esame. Il sottoscritto ing. Salvatore Donadei, Responsabile dell Area 3 LL.PP. e servizi Tecnici del Comune di Aradeo, ha effettuato i necessari sopralluoghi, le opportune ricerche urbanistiche e di mercato tese a reperire tutti gli elementi tecnici necessari per una completa indagine estimativa, pervenendo alle seguenti conclusioni: - Ubicazione del bene: Comune di Aradeo (LE), tra via Torino, Mascagni e Piave; 3

4 - Destinazione d uso: Si tratta di una area di mq ,00, con immobile fatiscente di superficie coperta di mq ,70 e volumetria di mc. 6223,39; - Destinazione urbanistica dal vigente strumento urbanistico: Vedasi relazione del. C.C. n. 34 del ; - Caratteristiche sommarie: Vedasi relazione del Responsabile Area Urbanistica del , allegata alla presente; - Stato di occupazione del bene: Il bene è da considerarsi libero (non occupato); - Dati catastali: Fg. n. 4 p.lla 1133; - Provenienza: Vedasi relazione del Responsabile Area Urbanistica del , allegata alla presente; - Confini: L area in oggetto confina con via Torino, via Piave, via Mascagni e residua proprietà del Comune di Aradeo. STIMA VALORE DI UN AREA FABBRICABILE IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE. Di seguito viene riportato il procedimento di calcolo necessario alla determinazione del valore di un area fabbricabile in base al valore di trasformazione: METODO ACCURATO suolo estensione mq 3869 indice fabbricabilità 1,77 volume realizzabile 6848,13 altezza interpiano 3,5 mq commerciali 1956,61 4

5 valore /mq 1.500,00 Valore commerciale Vm ,86 costo costruzione /mc 215,00 costo costruzione Kc ,95 r interessi anticipazione Kc 5,00 durata costruzione anni 3 progettazione Kt ,40 costo presunto area (15% Vm) ,67 interessi passivi su Kc (I) ,89 profitto dell'imprenditore U ,78 Vm-Kc-Kt-I-U ad anno n ,84 r di attualizzazione 5,00 q alla enne 1,158 Varea attualizzato ,218 euro/mq 192,591 euro/mc 108,808 Infine, occorre determinare il costo di demolizione e smaltimento del vecchio edificio scolastico di via Torino. Vista la voce dell Elenco Prezzi della Regione Puglia 2010 E : E Demolizione totale di fabbricati con struttura portante in cemento armato e solai del tipo latero-cementizio. Effettuata con l'ausilio di mezzi meccanici, in qualsiasi condizione, altezza o profondità, compreso l'onere per il calo o l'innalzamento dei materiali di risulta con successivo carico sull'auto mezzo, tagli anche a fiamma ossidrica dei ferri, cernita dei materiali, accatastamenti, stuoie e lamiere per ripari, segnalazione diurna e notturna, recinzioni etc. e quant'altro occorre per dare il lavoro finito in opera a perfetta regola d'arte. Valutata vuoto per pieno. mc 28,50 si può calcolare il costo di demolizione necessario per rendere l area comunale pronta ad trasformazione immobiliare, pertanto: mc ,39 x 28,50 = ,61 VALORE Il sottoscritto ing. Salvatore Donadei ritiene che l immobile comunale oggetto di stima sia pari ad euro: 5

6 VALORE AREA ATTUALIZZATO ,22 COSTO DI DEMOLIZIONE ,61 PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO ,61 La presente stima è comunque a corpo e non a misura. Allegati: - Relazione Tecnica Descrittiva del Resp. Area 4 del Aradeo, F.to Il Responsabile dell Area ing. Salvatore Donadei 6