NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Padova Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)
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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 PADOVA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite II sem. I sem II sem I sem Var.% ann. 2,3 1,7 1, 3,8 28,3 11,1 7,8 13, II sem I sem Var.% ann. 34, 1,5 8,7 7, 23,2 14,1 9,7 8, Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 215 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Il mercato immobiliare di manifesta alcuni importanti segnali di allentamento della fase recessiva, che riguardano prevalentemente il segmento residenziale, dopo la pesante battuta di arresto degli ultimi anni. Si prevede, infatti, un aumento delle compravendite di immobili residenziali nel 215 (+13,2%) a conferma della crescita del 214. Ciò influisce sul rallentamento della flessione dei prezzi di vendita delle abitazioni e sulla diminuzione dei tempi di vendita, che comunque si mantengono su livelli ancora distanti dai valori pre crisi. Il segmento della locazione residenziale di conseguenza sembra stabilizzarsi, con un lieve aumento della domanda locativa a fronte di un offerta sostanzialmente stazionaria. In questo quadro la propensione della domanda per acquisto sembra aver trovato nel credito una rinnovata capacità di spesa. A, infatti, le compravendite assistite da mutuo nel 215 sono giudicate in crescita rispetto ai tre anni precedenti (rappresentando il 8,2% degli scambi) e ciò dimostra come le scelte creditizie siano determinanti per riattivare la domanda solvibile. Di conseguenza, diminuisce la domanda di locazione, che nei tre anni precedenti aveva invece rappresentato una valida alternativa per le famiglie. Le previsioni degli operatori per il primo semestre 21 confermano i segnali positivi sull incremento delle compravendite (indicato dal % degli intervistati) e 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 153
2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 delle locazioni (indicato dal 47% degli operatori), senza però tradursi in un aumento dei prezzi e dei canoni. Il settore non residenziale, invece, continua a scontare gli effetti prolungati della crisi economica, con una domanda molto debole e un offerta sempre maggiore e non più completamente assorbibile a causa della sua obsolescenza. Di conseguenza il mercato risulta poco dinamico, e dovrebbe registrare una flessione delle compravendite del 8% nel corso del 215. Tale incertezza si riscontra anche nelle previsioni degli operatori, che percepiscono le difficoltà di una ripresa sistemica degli immobili ad uso commerciale e produttivo, sia nel segmento delle compravendite che in quello delle locazioni. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) N.I. 25 = N.I. 25 = Canoni Abitazioni Uffici Negozi Abitazioni Uffici Negozi 154 Nomisma
3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) di pregio 3.35,9 3,8 8,1 11, ,5 8,7 13, ,7 2,9 9,2 1,3 1.2, 1,2 1,2 18, ,3 2,5 9, 15, ,2 2,5 7,8 15,8 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) di pregio 138 1,1 2,4 3,8 4,5 119, 1,4 3,7 4,9 87 1,9 4,1 5,5 7 1,7 2, 4,2 5,9 84 1,5 4, 5,4 97,8 1,3 3,9 5,1 Media semplice Nel secondo semestre 215 il mercato delle abitazioni residenziali di sta manifestando alcuni segnali di allentamento della fase recessiva. Gli ( /mq) sem. (%) ann. (%) operatori, infatti, confermano la di pregio 4.1 1,7 percezione di una lenta convergenza del ,4 3, mercato, in controtendenza rispetto al 2. 1,9 2,8 sentiment degli ultimi anni. A conferma ,5 dell allentamento della fase recessiva è 2. 1,8 2, possibile citare tanto il tendenziale incremento dell attività transattiva, ,1 2,1 quanto l attenuazione della flessione dei prezzi di vendita. Infatti, le compravendite dovrebbero segnare una crescita annua intorno al 13%, mentre i prezzi si contraggono del 2,5% su base annua, con un intensità minore rispetto all anno precedente, portando le quotazioni delle abitazioni usate a euro/mq (ai livelli di fine 23). A contribuire al miglioramento ha concorso un attenuazione delle aspettative da parte dell offerta, come si evince dalla lieve riduzione del divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che si attesta su un valore medio del 15%. A livello localizzativo, la Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 215) Nomisma 155
4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 riduzione dello sconto ha riguardato soprattutto le abitazioni nelle zone di pregio (11,8%), segno di una minore rigidità dell offerta rispetto alle aspettative della domanda per questo segmento di mercato. È da segnalare, come elemento positivo, la lieve diminuzione dei tempi di vendita (9 mesi), anche se rimangono distanti dai tempi medi del periodo pre crisi. Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura 4 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 Mesi 8 4 % Tempo di vendita Tempo di locazione Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 215) Domanda per acquisto e locazione Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 49,% 58,5% 5,8% 51,8% Domanda per locazione,8%,8% 44,1% 31,8% Compravendite senza mutuo 51,% 41,5% 34,2% 48,2% Domanda per acquisto 39,2% 33,2% 55,9% 8,2% Compravendite con mutuo Per quanto riguarda il segmento della locazione, si assiste ad un lieve aumento della domanda locativa a fronte di un offerta che tende a stabilizzarsi. Ciò si riflette in una flessione dei canoni (% su base annua) che rimane in linea con l anno precedente, mentre i tempi di locazione rimangono sostanzialmente stabili, attestandosi intorno ai 4 mesi. L andamento simile dei prezzi e dei canoni fa sì che i rendimenti da locazione non si discostino dal semestre precedente, attestandosi a quota 5,4%. 15 Nomisma
5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato degli uffici Tavola 3 Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) , 11,7 15, ,7,4 17,5 terziaria ,4 1,5 11,3 15, ,3 2,8 14,3 19, ,1 2,4,5 17, ,3 3,2 1,4 17, Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 9 3, 5,2 7,1 4, 14 2,1 3,1 7, 5, terziaria 93 2,9 2,7,4 5,2 71 1,9 4, 9,1 5, 85 3,9 7,5 5,3 9 1, 2,5, 5, Media semplice Figura 5 Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione A differenza di quanto evidenziato a proposito del segmento residenziale, le percezioni degli operatori sul settore terziario restituiscono un quadro scarsamente dinamico, caratterizzato da una persistente flessione dell attività transattiva. Infatti, all ulteriore ampliamento dell offerta, scaturita dall abbandono degli uffici causato dalla crisi e dalle iniziative di razionalizzazione degli spazi, non ha fatto riscontro un aumento della domanda, confermatasi ancora debole e rarefatta. Nomisma 157
6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Da tali dinamiche non può che scaturire un ulteriore flessione dei prezzi e dei canoni, seppur di minore intensità rispetto alle precedenti osservazioni. Infatti, anche nella seconda parte del 215, i prezzi degli uffici continuano a diminuire di un 2,4% su base annua (rispetto al 4,% rilevato nella precedente osservazione), così come i canoni di locazione di un 3,9% (rispetto al 4,9% del periodo precedente). È da segnalare, come elemento positivo, la diminuzione di tempi di vendita e di locazione degli uffici, che nel secondo semestre si attestano a,5 e a 7,5 mesi, continuando però a mantenersi su livelli più elevati rispetto alla media delle altre città monitorate. A livello localizzativo, la riduzione dei tempi ha riguardato soprattutto gli immobili centrali e la periferia terziaria. Occorre tenere comunque presente che il miglioramento dei tempi di vendita investe la fetta del mercato più sostenibile ed efficiente da un punto di vista energetico, a discapito di quella parte del mercato non più completamente assorbibile data la sua obsolescenza. Nel complesso rimane stabile il divario medio tra prezzo richiesto ed effettivo che si mantiene su livelli elevati (17%) a testimonianza di una contrazione delle aspettative analoga a quella rilevata in corrispondenza dei valori di mercato. Anche sul fronte locativo gli operatori evidenziano le difficoltà a collocare sul mercato spazi ad uso ufficio, con effetti negativi sul numero delle locazioni. In questo quadro, il rendimento potenziale lordo si mantiene stabile, posizionandosi lievemente al di sopra della media delle 13 grandi città (5,3%). Mercato dei negozi Tavola 4 Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 215) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) ,5 2,8 1,4, , 4,,1 1, , 2,1 13, 2,3 1, ,9, ,1 9,7 1,4 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 339 4,8 4,8 7, ,9 5,,1 7,8,8 2,7 8,1 7, 175 1,5 4,,3 7, 191 1,,2 7,3 Media semplice 158 Nomisma
7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Non dissimile da quanto segnalato a proposito del settore direzionale è risultato l andamento di quello commerciale, ancora condizionato da una domanda debole e da un offerta in crescita, sia per quanto riguarda la compravendita che la locazione. Ciò si riflette negativamente sul numero delle compravendite che vengono percepite in calo, con effetti negativi sui prezzi che continuano a scendere, seppur con minore intensità rispetto agli ultimi tre anni ( 2,9% su base annua). Mesi Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Tempo di vendita Tempo di locazione Figura 7 % Figura 8 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Un elemento positivo riguarda i tempi di vendita che tendono a diminuire, attestandosi a mesi, mantenendosi però su livelli ben superiori rispetto al periodo pre crisi, segno evidente della debolezza del mercato. Lo sconto applicato in fase di compravendita continua a mantenersi su livelli molto elevati, pari al 1,5%, e in lieve crescita rispetto al 214, segno che il ribasso dei valori dipende ancora dalla fase di trattativa. La situazione sul versante locativo si mantiene precaria. I canoni si riducono di un altro 4% annuo, con una flessione nettamente più marcata rispetto al dato medio delle 13 città (%). Rispetto al livello massimo pre crisi, registrato nel 28, i canoni medi hanno subito una riduzione cumulata pari a 3,7% (la più marcata delle 13 grandi città monitorate). Un elemento positivo riguarda i tempi di locazione, che tendono a diminuire rispetto all anno precedente, attestandosi a,3 mesi. Il rendimento potenziale lordo da locazione si mantiene sostanzialmente stabile (7,%). Nomisma 159
8 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 215 Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione Mesi (mesi) Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 215) Media urbana 1. Media 13 città 1.4 Variazione annuale (%) 4,4 2, Rendimento da locaz. (%),5,9 Prezzo medio ( /mq) Variazione annuale (%) 5,4 3,5 Rendimento da locaz. (%),8 7,1 1 Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 8 4 Capannoni usati Tempo di vendita Tempo di locazione Rimane nel complesso critico il quadro del mercato degli immobili produttivi. Qualche segnale più incoraggiante proviene dal comparto locativo, con una stabilizzazione dei contratti e una lieve riduzione dei tempi necessari a locare un capannone. I canoni segnano una flessione di minore intensità rispetto a quella dello scorso anno ( 1,8% rispetto al 4,% dell anno precedente), mentre i prezzi subiscono un calo più accentuato ( 5,4% per l usato e 4,4% per il nuovo), segno di una difficoltà del segmento a riattivarsi a causa della forte crisi congiunturale che ha investito il territorio. La minore flessione dei canoni rispetto a quella dei prezzi ha determinato una leggera crescita dei rendimenti lordi da locazione, pari a,8% per gli immobili usati e,5% per quelli nuovi. 1 Nomisma
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