INDICE SOMMARIO. Capitolo I PRINCIPI GENERALI SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE URBANO ADIBITO AD USO NON ABITATIVO

Transcript

1 INDICE SOMMARIO Introduzione... Pag. XIII Capitolo I PRINCIPI GENERALI SUL CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE URBANO ADIBITO AD USO NON ABITATIVO 1. Definizione e natura del contratto di locazione... Pag Locazione limitata...» 6 3. Differenze con figure similari...» Beni demaniali e locazione...» Oggetto del contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso diverso...» Nozione di immobile urbano...» Attività industriali e commerciali...» Attività agricole...» Attività artigianali...» Attività di interesse turistico...» Attività alberghiere...» Esercizio abituale e professionale di attività di lavoro autonomo...» Attività di carattere transitorio...» Attività stagionali...» Immobile adibito ad uno degli usi di cui all art » Attività collegate a quelle previste dagli artt. 27 o 42 L. 392/78...» Locazione di nude aree...» Forma del contratto di locazione di immobile ad uso diverso.» Legittimazione a stipulare il contratto di locazione...» 69

2 VIII INDICE SOMMARIO Capitolo II PRINCIPALI OBBLIGHI DEL LOCATORE 1. Obbligo di consegna... Pag Obbligo di mantenimento dell immobile in buono stato locativo» Divieto d innovazione...» Obbligo di garantire il pacifico godimento durante la locazione» Garanzia per vizi della cosa locata...» Obbligo del locatore in relazione alle addizioni ed ai miglioramenti apportati alla cosa locata...» 120 Capitolo III PRINCIPALI OBBLIGHI DEL CONDUTTORE 1. Obbligo di versamento del corrispettivo (rinvio)... Pag Obbligo di prendere in consegna la cosa...» Obbligo di diligenza nell utilizzo della cosa locata...» Mutamento di destinazione e art. 80 L. 392/78...» Non uso della cosa locata...» Obbligo di custodire la cosa locata...» Obbligo di riconsegna dell immobile locato...» Natura e misura dell indennità di occupazione...» Maggior danno: prova...» Obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui è stata ricevuta...» Deposito cauzionale...» 158 Capitolo IV CANONE ED ONERI ACCESSORI 1. Inquadramento... Pag Limiti all autonomia negoziale in tema di determinazione del canone...» Aggiornamento Istat...» Presupposti...» Modalità di applicazione...» Azione di ripetizione...» Modalità nella corresponsione del canone...» Tempo dell adempimento...» Mora ed interessi...» Luogo dell adempimento...» 196

3 INDICE SOMMARIO IX 5.4. Mezzi anormali di pagamento... Pag Diritto alla quietanza e prova dell adempimento...» Mancato pagamento del corrispettivo...» Clausola risolutiva espressa...» Autoriduzione del canone ed eccezioni opponibili dal conduttore...» Oneri accessori...» Definizione e natura giuridica...» Disciplina...» Pagamento...» Valutazione dell inadempimento e relativi rimedi...» Prescrizione...» Prestazione inadeguata del servizio condominiale...» Casistica...» 223 Capitolo V OBBLIGHI COMUNI 1. Profili generali... Pag L obbligo di registrazione del contratto e le conseguenze civilistiche della sua violazione...» La registrazione del contratto nel sistema della legge 392/78.» 232 Capitolo VI DURATA DEL RAPPORTO LOCATIZIO 1. Regime ordinario... Pag Disdetta...» Disdetta e cessazione parziale del contratto...» Rinnovazione tacita e novazione del contratto...» Opponibilità del rapporto in caso di successione nella titolarità del bene locato...» Recesso del conduttore...» Rilascio anticipato del bene locato...» Recesso e fallimento...» Cessazione del contratto per mutuo dissenso...» Diniego di rinnovo alla prima scadenza...» Ambito applicativo...» Derogabilità della normativa...» Requisiti della disdetta...» Motivi giustificativi. a) Uso personale o familiare dell immobile. b) Interventi edilizi sull immobile...» Locazioni alberghiere e diniego di rinnovo...» 299

4 X INDICE SOMMARIO 8.6. Condizione dell azione di rilascio... Pag Profili processuali...» Sanzioni...» Prelazione per nuova locazione...» 319 Capitolo VII VICENDE DEL RAPPORTO 1. Cessione del contratto di locazione e sublocazione dell immobile locato... Pag Analisi generale...» Analisi dell art. 36 L. 392/78. a) Qualificazione dell operazione giuridica perseguita dalle parti (cessione o sublocazione). b) Necessità di un collegamento funzionale e temporale tra i negozi. c) Ammissibilità della mera sublocazione in caso di cessione d azienda. d) Ammissibilità della cessione d azienda non accompagnata dalla cessione del contratto di locazione o sublocazione dell immobile. e) Inapplicabilità dell art. 37 L. 392/78 nel caso di mera cessione d azienda. f) Ipotesi controverse di cessione d azienda. g) Cessione del ramo d azienda ed art. 36 L. 392/78. h) Prova della cessione dell azienda. i) Inizio di nuova attività da parte del cessionario. l) Comunicazione al locatore dell avvenuta sublocazione o cessione del contratto di locazione. m) Forma della comunicazione e irrilevanza della conoscenza aliunde acquisita dal locatore. n) Contenuto della comunicazione...» Opposizione del locatore e suoi effetti...» Posizione del conduttore cessionario e del subconduttore.» Responsabilità del conduttore cedente...» Successione nel contratto a latere conductoris. a) Morte del conduttore. b) Separazione o divorzio. c) Uso concorrente dell immobile. d) Recesso del conduttore...» Successione a latere locatoris...» Vendita forzata...» Diritti dell acquirente...» Fallimento del locatore o del conduttore...» Risoluzione del contratto (parziale rinvio)...» Risoluzione per mancato o ritardato versamento del canone...» Risoluzione per violazione degli altri obblighi contrattuali...» Risoluzione per impossibilità sopravvenuta...» 391

5 INDICE SOMMARIO XI Capitolo VIII INDENNITÀ DI AVVIAMENTO 1. Nozione di avviamento commerciale... Pag La disciplina positiva vigente nel regime ordinario...» Automaticità o meno del diritto all indennità di avviamento...» Indennità suppletiva...» Ipotesi di esclusione ex lege...» Soggetto obbligato...» Ambito applicativo...» Presupposti...» Contatti diretti...» Effettiva utilizzazione ed attuale destinazione del bene locato...» Titolarità di licenza...» Immobili ad uso promiscuo...» Mutamento di destinazione dell immobile...» Titolarità del diritto...» Disponibilità del diritto...» Casistica...» Immobili adibiti a deposito...» Immobili adibiti ad uso esposizione...» Casi giurisprudenziali di spettanza...» Casi giurisprudenziali di non spettanza...» Misura dell indennità nel regime ordinario e natura del relativo credito...» Compensabilità del credito all indennità di avviamento ed eccezione di inadempimento...» Prescrizione...» Onere della prova...» Corresponsione dell indennità come condizione dell azione esecutiva...» Orientamenti giurisprudenziali in tema di diritto di ritenzione e credito per l indennità di avviamento...» 457 Capitolo IX PRELAZIONE E RISCATTO 1. Nozione... Pag Ambito applicativo...» Casi giurisprudenziali di esclusione...» Casi giurisprudenziali di applicazione...» 482

6 XII INDICE SOMMARIO 3. Presupposti... Pag Prelazione e locazioni stipulate da persona diversa dal proprietario...» Oggetto della vendita...» Vendita in blocco e vendita cumulativa...» Pertinenze dell immobile locato...» Aree nude...» Modalità di esercizio...» Natura giuridica della denuntiatio...» Legittimazione...» Forma della denuntiatio e modalità di comunicazione..» Contenuto della denuntiatio...» Rinnovazione della denuntiatio...» Inefficacia della denuntiatio in mancanza del diritto di prelazione in capo all oblato...» Revocabilità della denuntiatio...» Rinuncia al diritto di prelazione...» Attività successive alla ricezione della denuntiatio...» Legittimazione ad accettare...» Contenuto dell accettazione...» Termine per l esercizio della prelazione...» Versamento del prezzo...» Riscatto...» Presupposti...» Natura del diritto di riscatto e sue modalità di esercizio.» Decadenza dal diritto di riscatto...» Natura dell azione di riscatto...» Parti del giudizio di riscatto...» Pregiudizialità dell azione di riscatto...» Opposizione al riscatto e termine per il versamento del prezzo...» Mancato versamento del prezzo: conseguenze...» Ammontare del prezzo di riscatto e rimborso delle spese accessorie...» Prelazione convenzionale dell azienda...» 547 Bibliografia essenziale...» 549 Indice analitico...» 555 Ferma restando la complessiva unitarietà dell opera frutto di uno studio comune svolto dagli autori, sono stati in particolare curati dal dott. Fulvio Troncone i capitoli I, II, III, IV, V e dal dott. Marcello Sinisi i capitoli VI, VII, VIII, IX.