MANTOVA. NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di MANTOVA Maurizio Rei (referente OMI)

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1 MANTOVA NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di MANTOVA Maurizio Rei (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel estre 2012 Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 30 Novembre 2012

2 Le informazioni rese nella presente nota sono di proprietà esclusiva dell Agenzia del Territorio. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice Introduzione... 1 Mercato regionale... 2 Mercato provinciale... 6 Mercato del comune di Mantova Note metodologiche Indice delle tabelle Indice delle figure Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al estre 2012, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Mantova, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Mantova. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Lombardia con approfondimenti sulla provincia di Mantova ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal estre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Si precisa che, al fine di consentire una lettura più razionale del mercato immobiliare, l intero territorio della provincia di Mantova, costituito da 70 comuni con situazioni immobiliari alquanto diverse riguardo alla loro ubicazione, è stato suddiviso in 8 macroaree provinciali accomunate, al loro interno, da caratteristiche territoriali, sociali ed economiche pressoché omogenee.

4 Mercato regionale In questa prima parte la nota territoriale La Lombardia, le sue province e i suoi capoluoghi analizza il mercato immobiliare residenziale della Lombardia che, detenendo una quota del 20,53% di, si pone al primo posto in Italia per volume di compravendita delle abitazioni. Di seguito, sono state pubblicate la Tabella 1, la Tabella 2 e la Tabella 3, la Figura 1, la Figura 2 e la Figura 3 che riportano i dati maggiormente indicativi per l analisi della situazione immobiliare residenziale lombarda; tra gli indicatori troviamo il, la quotazione media e l indice di incremento del valore residenziale dal estre 2004 riferiti alle province, ai capoluoghi e ai non capoluoghi. Dall analisi di questi dati emerge che tutte le province lombarde manifestano una decisa contrazione del mercato che, in questo I semestre del 2012, con è stato oggetto di un calo del 20,9% rispetto l omologo semestre 2011 (Tabella 1). In questa situazione le province di Mantova (-34,1%), Pavia (-29,3%) e Lodi (-27,9%) hanno fatto registrare i cali più sostanziosi; Brescia, Bergamo e Como hanno avuto cali compresi tra il 20% e il 25% e quindi, a scalare, Sondrio (-19,3%), Milano (-19%), Monza (-18,4%), Varese (-17,7%), Cremona (-16,7%) e Lecco (-15,6%). Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province / I Quota % Italia sem 2012 /I I N. indice quotazioni 2012(base = I sem 2004) Bergamo ,5% 2,18% ,6% 91,8 Brescia ,6% 2,20% ,9% 120,6 Como ,1% 1,20% ,0% 100,4 Cremona ,7% 0,70% 969-0,8% 101,7 Lecco ,6% 0,67% ,4% 134,8 Lodi ,9% 0,43% ,1% 102,5 Mantova ,1% 0,55% 900-2,0% 78,0 Milano ,0% 7,65% ,4% 114,7 Monza ,4% 1,80% ,8% 115,0 Pavia ,3% 1,03% ,3% 136,7 Sondrio ,3% 0,35% ,2% 146,3 Varese ,7% 1,78% ,2% 89,2 Lombardia ,9% 20,53% ,8% 110,6 Italia ,6% 100% ,6% 129,0 In tale contesto, si può affermare come la quotazione media rilevata nel estre 2012 di abbia tenuto, subendo un calo limitato al solo -0,8% rispetto la quotazione media del semestre precedente. La maggior parte delle province ha quotazioni in calo ad eccezione di Varese (+0,2%), Sondrio (+0,2%), Lodi (+0,1%) e Como (0,0%); le province di Pavia (-3,3%), Bergamo (-2,6%) e Mantova (-2,0%) hanno subito il calo maggiore seguite da Brescia (-0,9%), Monza e Cremona (-0,8%) e, in chiusura, Milano e Lecco (-0,4%). 2

5 Tra le province, Milano con presenta la quotazione media più elevata, Monza con e Como con seguono nella classifica delle quotazioni; Mantova è la provincia lombarda con le abitazioni meno care a 900 (Tabella 1). Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi / I Quota % Italia sem 2012 /I I N. indice quotazioni 2012(base = I sem 2004) Bergamo ,8% 0,85% ,2% 107,7 Brescia ,5% 1,17% ,5% 110,5 Como ,9% 0,53% ,0% 90,8 Cremona 440-9,2% 0,60% ,6% 95,1 Lecco 212-3,7% 0,29% ,1% 130,5 Lodi ,9% 0,30% ,3% 102,6 Mantova ,9% 0,29% ,2% 90,7 Milano ,5% 10,75% ,4% 112,1 Monza ,9% 0,83% ,7% 120,8 Pavia ,0% 0,57% ,7% 143,0 Sondrio 95-4,7% 0,13% ,3% 105,3 Varese ,6% 0,47% ,3% 92,6 Lombardia ,7% 16,79% ,4% 110,9 Italia ,6% 100% ,5% 130,1 L analisi del numero delle transazioni nei capoluoghi (Tabella 2) rileva come la tendenza del dato medio regionale (-18,7%) sia inferiore rispetto quello medio nazionale (-22,6%). Il trend in calo nei capoluoghi lombardi si è fatto sentire con estrema decisione a Mantova (-32,9%), Como (-26,9%) e Varese (-21,6%); la contrazione a doppia cifra di ha interessato anche Milano (-19,5%), Brescia (-18,5%) e Pavia (-18%). Da evidenziare come nelle sole città di Sondrio (-4,7%) e Lecco (-3,7%) il calo di sia stato contenuto rispetto la media regionale e quella degli altri capoluoghi. Tra i capoluoghi (Tabella 2), Milano con è la città con la quotazione media più elevata, Como con e Monza con seguono nella classifica delle quotazioni che vede ultima Mantova, la città lombarda con le abitazioni meno care, a Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi Non Capoluoghi / I Quota % Italia sem 2012 /I I N. indice quotazioni 2012(base = I sem 2004) Bergamo ,1% 2,80% ,0% 89,3 Brescia ,7% 2,69% ,0% 123,3 Como ,9% 1,51% ,1% 103,2 Cremona ,3% 0,74% 870-0,9% 104,8 Lecco ,3% 0,85% ,4% 135,6 Lodi ,7% 0,49% ,0% 102,5 Mantova ,4% 0,67% 858-1,9% 75,5 Milano ,5% 6,19% ,4% 119,4 Monza ,6% 2,26% ,9% 113,5 Pavia ,4% 1,25% ,5% 135,1 Sondrio ,9% 0,45% ,2% 151,4 Varese ,4% 2,40% ,2% 88,7 Lombardia ,7% 22,30% ,0% 110,4 Italia ,7% 100% ,8% 128,3 3

6 Per i comuni non capoluogo lombardi (Tabella 3) la diminuzione del numero di transazioni normalizzate (-21,7%) è in linea col valore nazionale (-22,7%). Le contrazioni maggiori in termini di si sono avute a Mantova (-34,4%), Lodi (-31,7%) e Pavia (-31,4%); per tutti gli altri comuni non capoluogo il calo è stato comunque in doppia cifra con valori percentuali che vanno dal -25,7% di Brescia al -17,3% di Lecco. Tra i comuni non capoluogo è sempre la provincia di Milano che fa riscontrare la quotazione media più elevata (-0,4% a ), così come le abitazioni meno care si trovano nelle province di Mantova (-1,9% a 858 ) e Cremona (-0,9% a 870 ). Il mercato regionale lombardo delle abitazioni vede sempre la provincia di Milano detenere il maggiore peso di che, nel estre 2012, è stato pari al 37,3% (Figura 1) in leggero aumento rispetto il 35,7% del semestre scorso; a seguire le province di Brescia (10,7%), Bergamo (10,6%), Monza Brianza (8,8%), Varese (8,7%) e, a scalare, tutte le altre province con Lodi (2,1%) e Sondrio (1,7%) a chiudere l elenco. Figura 1: Distribuzione estre 2012 per provincia 1,7% 8,7% 10,6% 5,0% 10,7% 8,8% 5,8% 3,4% 2,7% 2,1% 3,3% 37,3% Bergamo Brescia Como Cremona Lecco Lodi Mantova Milano Monza Pavia Sondrio Varese L andamento dell indice, rappresentato nel grafico di Figura 2, mostra un mercato residenziale lombardo che, con inizio dal estre 2004, dopo aver raggiunto il suo picco nel estre 2006 evidenzia un calo che si è protratto sino al Iestre Dal estre 2010 al Iestre 2011 l andamento mostra un periodo di parziale stabilità fino al crollo del estre 2012; il grafico evidenzia, infatti, cali generalizzati sia a livello di regione, di capoluoghi e di non capoluoghi. Nel grafico di Figura 3, sono invece analizzati i prezzi delle abitazioni; è evidente come l indice delle quotazioni medie dal 2004, anche in Lombardia, abbia raggiunto i valori massimi nel estre Dopo tale data, il trend dei valori è in discesa e si protrae fino al estre 2010; nei due semestri successivi si assiste a un breve periodo di assestamento (fino al estre 2011) per poi riprendere a calare sino al estre Si fa comunque presente che per quanto riguarda la provincia di Mantova alcuni dati potrebbero essere stati influenzati, anche se localmente (Oltrepò) e in misura limitata visto l approssimarsi della scadenza del semestre, a seguito dei tragici eventi causati dalle scosse di terremoto del 20 e 29 maggio scorso. 4

7 Figura 2: Numero indice dal estre capoluoghi e non capoluoghi ,9 116,5 114, ,9 107,3 110,4 112,5 109,8 108,6 105,1 105, ,4 92,9 105,2 98,9 93,9 100,5 91,1 99,3 91,2 87,9 91,2 86, ,2 82,6 75,3 74,4 74,9 73,8 73,9 77,9 71,8 74,3 71,6 Italia 71,6 72,2 74,6 70,8 71,2 73,6 71,8 72,8 Lombardia 71,1 69,5 65,5 60,0 Capoluoghi 56,8 Non capoluoghi 55,7 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal estre capoluoghi e non capoluoghi Italia Lombardia Capoluoghi Non capoluoghi ,2 105,7 103,0 106,8 105,4 106,1 104,9 102, ,3 116,2 116,7 116,2 115,3 113,7 113,1 112,0 114,2 114,6 114,3 111,9 111,8 112,4 111,5 113,2 110,4 109,9 112,5 111,8 110,5 110,9 111,1 111,0 111,2 111,2 111,3 112,0 111,4 109,9 110,6 109,6 109,1 109,8 110,0 110,4 111,2 111,4 110,9 107,9 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 5

8 Mercato provinciale In questo paragrafo sono analizzati i dati riguardanti il territorio provinciale che con 1259 rappresenta lo 0,55% dell intero territorio nazionale (Tabella 1). Per rendere più comprensivi i dati rilevati, la provincia è stata suddivisa in 8 macroaree così come graficamente individuate nella Figura 4: Mantova Città (comune capoluogo), Comuni di prima fascia, Pianura mantovana, Collina e Alto mantovano, Media pianura, Pianura tra Oglio e Po, Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia, Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia; i modi di raggruppamento dei comuni sono stati prevalentemente guidati dalla presenza d importanti elementi geo-morfologici naturali (fiumi Po, Oglio, Secchia e colline moreniche) e dalle influenze socio-economiche delle aree territoriali limitrofe. Figura 4: Macroaree provinciali [nome provincia] La Tabella 4 sottostante riporta le informazioni aggregate riferite al numero di transazioni normalizzate e alle quotazioni medie delle abitazioni che sono state riscontrate in ognuna delle 8 macrozone per il periodo corrispondente al estre A livello provinciale il dato complessivo mette in risalto una contrazione del -34,1% rispetto l omologo semestre dell anno precedente evidenziando, contestualmente, un calo maggiore rispetto quello riscontrato per l intera regione Lombardia e quantificato in un -20,9% (Tabella 1). A livello di macroaree le flessioni maggiori per numero di transazioni normalizzate si sono evidenziate nella Collina e Alto mantovano (-49,1%), Comuni di prima fascia (-37,9%) e Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia (-36,7%) mentre è più contenuta nella Pianura tra Oglio e Po (-7,3%). Questo calo generalizzato del numero di transazioni ha influito anche sulla quotazione media provinciale che, rispetto quella del Iestre 2011, ha evidenziato una flessione del -2,0% assestandosi pertanto a 900 ; il massimo delle quotazioni medie del I semestre 2012 è stato rilevato in Mantova Città con (-2,2%), il minimo è stato rilevato nella Media pianura con 775 (-1,9%). 6

9 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 Quota % Provincia sem 2012 /I I N. indice quotazioni I sem 2012(base = I sem 2004) Mantova città ,9% 16,79% ,2% 90,7 Comuni di prima fascia ,9% 16,64% 960-2,0% 77,9 Pianura mantovana ,8% 14,46% 807-1,7% 73,5 Collina e Alto mantovano ,1% 13,77% 900-1,9% 78,6 Media pianura ,5% 7,95% 775-1,9% 92,3 Pianura tra Oglio e Po 148-7,3% 11,79% 864-2,5% 72,5 Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia ,7% 10,12% 866-1,4% 73,3 Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia ,3% 8,48% 806-2,6% 68,6 Mantova ,1% 100% 900-2,0% 78,0 Il grafico di Figura 5, che riporta l andamento dal estre 2004 dell indice semestrale del, evidenzia come il mercato degli immobili dell intera provincia abbia avuto un crollo nel estre 2012, paragonabile a quelli del I e del Iestre 2007; questi cali erano avvenuti in seguito al boom di compravendite manifestatesi, per la sola città di Mantova, nel Iestre 2006 e nel estre Nello stesso grafico si può verificare come le quotazioni medie sia del capoluogo sia del resto della provincia abbiano proseguito il trend a calare dei semestri passati. Figura 5: Numero indice dal estre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,9 Quotazioni Mantova Quotazioni Resto provincia Resto provincia Mantova 114,0 110,5 114,9 111,4 113,5 113,1 112,7 111,2 109,8 109,8 108,3 109,2 102,1 104,1105,1107,2 110,3 110,8 108,0 105,8 93,9 94,1 94, ,0 104,1 105,1 104,8 105,9 109,7 102,0 92,7 97,6 90,8 90, ,9 71,3 87,6 85,3 77,1 79,6 80,4 66,0 79,7 59,6 82,8 83,0 79,9 79,7 77,0 75,5 76,8 71,6 77,9 66,3 71,2 70,2 70,7 65,1 63,8 63,8 53, ,5 35 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 41,9 7

10 La successiva Figura 6 mostra la distribuzione del numero delle transazioni normalizzate () delle otto macroaree provinciali. Il peso maggiore di, anche per questo semestre, è sostenuto dalla macroarea Mantova città (anche se in leggero calo rispetto il 17,2% del semestre scorso) seguita a ruota dalla macroarea Comuni di prima fascia (in controtendenza rispetto il dato precedente del 16,4%); si conferma come macroarea meno appetita la Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia che, con il 7,9% di, è comunque in controtendenza rispetto il dato precedente che la vedeva ultima col 6% per numero di transazioni normalizzate. Figura 6: Distribuzione estre 2012 per macroaree provinciali 8,5% 16,8% 10,1% 11,8% 16,6% 7,9% 14,5% 13,8% Mantova città Pianura mantovana Media pianura Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia Comuni di prima fascia Collina e Alto mantovano Pianura tra Oglio e Po Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia Le mappe tematiche che seguono riportano, per ogni comune e con differenti livelli cromatici, informazioni specifiche che riguardano la rappresentazione della distribuzione preferenziale dei volumi di compravendita () della provincia di Mantova come evidenziato in rosa nella Figura 7 e la rappresentazione dei differenziali delle quotazioni medie provinciali come evidenziato in azzurro nella Figura 8. 8

11 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale estre 2012 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale Nelle successive tabelle (Tabella 5, Tabella 6, Tabella 7, Tabella 8, Tabella 9, Tabella 10, Tabella 11, Tabella 12) sono illustrate le informazioni, confrontate con il rispettivo dato aggregato, relative alle singole macroaree e ai comuni che le compongono. Nella fattispecie, per ciascuna macrozona e per ogni singolo comune, si riportano i valori di, quotazioni e relative variazioni percentuali. Per quanto concerne la variazione percentuale di quotazione tra il estre 2012 e il Iestre 2011, si riporta il dato per i comuni più importanti della provincia; Mantova -2,2% (macrozona Mantova città), Curtatone -1,7%, Porto Mantovano -2,0%, Virgilio -2,2% e San Giorgio di Mantova -2,4% (macrozona Comuni di prima fascia), Castiglione delle Stiviere -2,9% (macrozona Collina e Alto mantovano), Viadana -2,7% (macrozona Pianura tra Oglio e Po) e Suzzara -0,7% (macrozona Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia). Le riduzioni più accentuate delle quotazioni sono riferite, in particolare, a comuni inseriti nella macrozona Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia quali Revere -3,7%, Carbonara Po -3,5% e 9

12 Poggio Rusco -3,1% oltre a Rivarolo Mantovano -4,7% per quanto riguarda la macrozona Pianura tra Oglio e Po. Fa eccezione a quest andamento il comune di Ponti sul Mincio +0,0%, (macrozona Collina e Alto mantovano) che per posizione geografica e influenze turistiche (vicinanza al Lago di Garda) ha complessivamente mantenuto invariata la quotazione media rispetto quella del Iestre Si fa comunque presente che per quanto riguarda la provincia alcuni dati potrebbero essere stati influenzati, anche se localmente (macroaree della Bassa pianura e Oltrepò in destra e sinistra Secchia) e in misura limitata visto l approssimarsi della scadenza del semestre, a seguito dei tragici eventi causati dalle scosse di terremoto del 20 e 29 maggio scorso. Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Mantova città Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Mantova città ,9% 16,79% ,2% 1,27 Nella macroarea Mantova città (Tabella 5) il mercato residenziale ha mostrato, rispetto il estre 2011, un deciso calo nel numero delle transazioni () pari a un -32,9% e un valore medio di in calo del -2,2% rispetto le quotazioni del Iestre Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Comuni di prima fascia Comune 2012 / 2011 Quota % Provincia 2012 quotazione /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Curtatone 71-22,6% 5,64% ,7% 1,18 Porto Mantovano 61-43,9% 4,82% 932-2,0% 1,04 Virgilio 36-52,4% 2,84% 881-2,2% 0,98 San Giorgio di Mantova 42-32,8% 3,34% 951-2,4% 1,06 Comuni di prima fascia ,9% 16,64% 960-2,0% 1,07 Anche per la macroarea Comuni di prima fascia (Tabella 6), come per la precedente, il trend è negativo sia per quanto riguarda il numero delle transazioni (-37,9%) e sia per quanto riguarda la quotazione che, pur assestandosi sul valore medio di 960, perde il 2,0% rispetto il Iestre Il dato di maggior evidenza è quello che si riferisce al comune di Virgilio dove il numero di transazioni ha subito un crollo di oltre il 50% (-52,4%) rispetto il estre 2011, Porto Mantovano -43,9%, San Giorgio di Mantova -32,8% e Curtatone -22,6%. Curtatone e Porto Mantovano restano comunque i comuni maggiormente appetiti della macroarea. 10

13 Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni% - macroarea Pianura mantovana Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Bagnolo San Vito 23-21,0% 1,86% 806-1,2% 0,90 Bigarello ,1% 0,75% 791-1,8% 0,88 Borgoforte 6-70,0% 0,48% 644-2,8% 0,72 Castelbelforte 11-34,4% 0,83% 829-1,3% 0,92 Castel d'ario 9-61,6% 0,75% 888-1,6% 0,99 Castellucchio 20-6,7% 1,56% 772-1,9% 0,86 Goito 30-42,6% 2,36% 873-1,6% 0,97 Marcaria 14-17,5% 1,08% 699-1,9% 0,78 Marmirolo 15-50,0% 1,15% 843-1,7% 0,94 Rodigo 15-27,3% 1,22% 853-1,2% 0,95 Roncoferraro 17-12,9% 1,32% 812-1,7% 0,90 Roverbella 13-56,1% 1,01% 810-1,9% 0,90 Villimpenta 1-81,0% 0,09% 744-1,7% 0,83 Pianura mantovana ,8% 14,46% 807-1,7% 0,90 Nella macroarea Pianura mantovana (Tabella 7) il dato complessivo conferma il trend negativo sia per quanto riguarda il (in calo del 36,8% rispetto l analogo semestre del 2011) e sia per quanto riguarda la quotazione media di 807 (in calo dell 1,7% rispetto quella del Iestre 2011); Bigarello è il Comune che presenta in controtendenza rispetto il estre Il calo della quotazione media della macroarea è inferiore a quella media provinciale anche se Borgoforte, in particolare, è il Comune che presenta la quotazione media più bassa dell intera provincia a 644 mentre Goito si conferma come il comune maggiormente appetito della macroarea. Tabella 8: quotazioni medie e variazioni % - macroarea Collina e Alto mantovano Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Castel Goffredo 32-62,4% 2,50% 784-0,9% 0,87 Castiglione delle Stiviere 52-54,2% 4,16% 974-2,9% 1,08 Cavriana 13-3,7% 1,03% 927-1,3% 1,03 Guidizzolo 20-13,0% 1,59% 816-1,3% 0,91 Medole 5-69,7% 0,40% 798-1,3% 0,89 Monzambano 15-34,1% 1,18% 971-1,9% 1,08 Ponti sul Mincio 12-20,0% 0,95% 983 0,0% 1,09 Solferino 5-60,9% 0,36% 927-1,3% 1,03 Volta Mantovana 20-50,4% 1,61% 866-1,8% 0,96 Collina e Alto mantovano ,1% 13,77% 900-1,9% 1,00 E la macroarea che ha fatto registrare, con un -49,1%, il maggior calo di rispetto il estre 2011 (Tabella 8); il crollo è stato generalizzato nell intera macroarea e ha interessato sia i territori della Collina sia quelli dell Alto mantovano. Solo Cavriana ha fatto registrare un calo più contenuto del 11

14 numero delle transazioni attestandosi a un -3,7%. Il calo della quotazione media della macroarea (-1,9%) è invece in linea col calo medio provinciale (-2,0%); nel dettaglio, però, Castiglione delle Stiviere presenta una variazione percentuale superiore alla media con -2,9% a 974 rispetto il Iestre 2011, al contrario di Ponti sul Mincio che presenta una quotazione invariata rispetto quella del semestre precedente a 983. Tabella 9: quotazioni medie e variazioni % - macroarea Media pianura Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Acquanegra sul Chiese 3-84,1% 0,20% 707-2,5% 0,79 Asola 39 0,7% 3,11% 864-1,6% 0,96 Canneto sull'oglio 12-39,0% 0,93% 707-1,9% 0,79 Casalmoro 14 65,2% 1,07% 747-1,6% 0,83 Casaloldo 9 52,3% 0,73% 782-1,6% 0,87 Casalromano 3-57,1% 0,24% 723-1,5% 0,80 Ceresara 1-87,5% 0,08% 738-2,9% 0,82 Gazoldo degli Ippoliti 16 50,0% 1,27% 752-1,8% 0,83 Mariana Mantovana 0-100,0% 0,00% 723-1,7% 0,80 Piubega 4-66,7% 0,32% 777-1,1% 0,86 Redondesco 0-100,0% 0,00% 753-2,8% 0,84 Media pianura ,5% 7,95% 775-1,9% 0,86 Anche nella macroarea Media Pianura (Tabella 9) i dati evidenziano il trend negativo che fino ad ora accomuna tutto il territorio provinciale sia per e sia per quanto riguarda la quotazione media a -1,9% che, nel presente semestre, è di 775 ovvero la più bassa dell intera provincia. comunque in controtendenza per Casalmoro, Casaloldo e Gazoldo degli Ippoliti mentre è in sostanza invariato per Asola che rimane il comune più appetito della macroarea. Si fa presente che il dato che si riferisce alle quotazioni dei comuni di Mariana Mantovana e Redondesco è stato determinato, nella fattispecie, considerando sia l esiguo numero di offerte e sia le sensazioni degli operatori di mercato locali che hanno comunque evidenziato valori in calo rispetto quelli del semestre precedente. Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura tra Oglio e Po Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Bozzolo 13-7,4% 0,99% 775-2,1% 0,86 Commessaggio 1-83,3% 0,04% 741-1,7% 0,82 Dosolo 6-45,9% 0,46% 779-1,1% 0,87 Gazzuolo 4 33,3% 0,32% 763-1,4% 0,85 Pomponesco 11 68,6% 0,85% 740-2,3% 0,82 Rivarolo Mantovano 10 23,9% 0,75% 721-4,7% 0,80 Sabbioneta 7-52,5% 0,56% 805-2,6% 0,89 San Martino dall'argine 4 33,3% 0,32% 771-1,6% 0,86 Viadana 94-3,8% 7,50% 971-2,7% 1,08 Pianura tra Oglio e Po 148-7,3% 11,79% 864-2,5% 0,96 12

15 La macroarea Pianura tra Oglio e Po (Tabella 10) è quella parte di territorio che è riuscita a limitare il calo di (-7,3%) non solo rispetto il valore medio provinciale ma anche rispetto quello regionale e nazionale. Tutto ciò però non è riuscito a limitare il calo delle quotazioni che, al contrario, è uno dei più alti della provincia con un -2,5%. Non a caso Rivarolo Mantovano è il comune che, in assoluto, con un -4,7% rispetto la quotazione del Iestre 2011 a 721 presenta il valore unitario tra i più bassi dell intera provincia. Viadana, quale comune più rappresentativo sia della macroarea sia dell intera provincia, evidenzia un in leggero calo (-3,8%) e una quotazione media di 971, in calo del 2,7% rispetto quella del secondo semestre Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Motteggiana 3-71,2% 0,24% 745-0,9% 0,83 Gonzaga 24-10,7% 1,91% 843-1,7% 0,94 Moglia 9-45,0% 0,68% 854-1,2% 0,95 Pegognaga 17-41,7% 1,33% 832-2,5% 0,92 Quistello 16 17,4% 1,25% 847-1,8% 0,94 San Benedetto Po 14-42,6% 1,09% 882-2,0% 0,98 Suzzara 46-44,6% 3,62% 905-0,7% 1,00 Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia ,7% 10,12% 866-1,4% 0,96 La macroarea Bassa Pianura e Oltrepò in sinistra Secchia (Tabella 11) presenta il medesimo andamento delle altre macroaree; a -36,7% rispetto il estre 2011 ma in linea col calo medio provinciale e quotazione media a 866 in calo dell 1,4% rispetto il Iestre Quistello è il Comune della macroarea che presenta in controtendenza a +17,4%. Suzzara, quale comune più rappresentativo sia della macroarea sia dell intera provincia, evidenzia un andamento medio in calo sia per (-44,6%) che per quotazioni (-0,7% a 905 ). 13

16 Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia Comune / I Quota % Provincia sem 2012 /I I Differenziale quotazioni I sem 2012 rispetto alla media di provincia Borgofranco sul Po 0-100,0% 0,00% 764-1,6% 0,85 Carbonara Po 0-100,0% 0,00% 766-3,5% 0,85 Felonica 2-76,9% 0,12% 723-1,4% 0,80 Magnacavallo 2-82,5% 0,12% 741-1,3% 0,82 Villa Poma 3-40,0% 0,24% 828-2,2% 0,92 Ostiglia 13-31,0% 1,06% 804-2,0% 0,89 Pieve di Coriano 6-14,3% 0,48% 819-3,0% 0,91 Poggio Rusco 24 35,3% 1,88% 866-3,1% 0,96 Quingentole 4 33,3% 0,32% 772-2,0% 0,86 Revere 9-41,3% 0,71% 813-3,7% 0,90 San Giacomo delle Segnate 6-44,3% 0,44% 781-3,1% 0,87 San Giovanni del Dosso 6-31,3% 0,44% 781-3,1% 0,87 Schivenoglia 4 300,0% 0,32% 775-1,6% 0,86 Sermide 22 14,7% 1,75% 804-2,7% 0,89 Serravalle a Po 3-33,4% 0,26% 814-2,5% 0,90 Sustinente 4-42,4% 0,34% 823-2,5% 0,91 Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia ,3% 8,48% 806-2,6% 0,90 La macroarea Bassa Pianura e Oltrepò in destra Secchia (Tabella 12) è l ambito territoriale dove per caratteristiche intrinseche è l attività agricola a prevalere su tutte le altre attività. L andamento medio è quello comune alla maggior parte delle altre macroaree ovvero in calo sia per (-20,3%) che per quotazione; quest ultima, con un valore di 806, ha subito il calo maggiore (-2,6%) rispetto la quotazione media dell intero territorio provinciale. Il dato riguardante il è in controtendenza nei Comuni di Poggio Rusco, Quingentole, Sermide e Schivenoglia. Si fa presente che il dato che si riferisce alla quotazione dei comuni di Borgofranco sul Po e Carbonara a Po è stato determinato, nella fattispecie, considerando sia l esiguo numero di offerte e sia le sensazioni degli operatori di mercato locali che hanno comunque evidenziato valori in calo rispetto quelli del semestre precedente. 14

17 Mercato del comune di Mantova Nella città di Mantova il numero delle transazioni nel estre 2012 è stato di 211 unità con una contrazione, rispetto il estre 2011, del 32,9%. Anche la media delle quotazioni è in calo, seppur in quantità inferiore rispetto il, attestandosi su un valore di e pertanto in flessione dell 1,7% rispetto le quotazioni del Iestre 2011 (Figura 9, Figura 10 e Tabella 13). Figura 9: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre 2012 La Figura 9 evidenzia la distribuzione del Numero delle Transazioni Normalizzate all interno del territorio comunale della macrozona Mantova città. E evidente come la zona OMI B1 (Centro Storico) è quella che ha assorbito il maggior numero degli scambi con un indice pari a 94 (comunque in calo del 15,2% rispetto l analogo semestre dell anno 2011). A seguire, come numero di scambi, troviamo la zona D2 (Angeli, Dosso del Corso, Borgochiesanuova) con 25 (+11,1%), la zona C4 (Belfiore e Valletta Paiolo) con 23 (-35,4%), la zona C2 (Valletta Valsecchi) con 13 (+7,9%) e la zona C3 (Te Brunetti e Pompilio) con 12 (-12,0%). 15

18 Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre 2012 La mappa di Figura 10 rappresenta i differenziali delle quotazioni nelle zone OMI all interno del territorio comunale attraverso 5 intervalli di valori. La zona Centro Storico (B1) è quella che, con un indice pari a 1.39, registra il differenziale più alto rispetto la media comunale. Tutte le altre zone presentano invece differenziali inferiori all unità rispetto la media comunale e, in particolare, compresi tra 0,75 e 1,00 per le zone OMI C3, C4, C5, D1 e D2 ; compresi tra 0,5 e 0,75 per le zone OMI C2, D3 e E2 e infine compresi tra 0 e 0,5 per la sola zona OMI R1. La Tabella 13 mostra come il numero delle transazioni normalizzate (), seppur in calo a livello complessivo (-32,9%) abbia, per alcune delle sue zone OMI, andamento positivo. Il è positivo, in particolare, nelle zone D2 (Angeli, Dosso del Corso e Borgochiesanuova) con un +11,1%, E1 (Centro Commerciale Boccabusa) con un +16,7%, C2 (Valletta Valsecchi) con un +7,9%, e C5 (2 Pini e Ospedale) con un +333,3%. Il è invece negativo per le altre zone OMI quali la zona B1, quella del centro storico, con un -15,2%, C3 (Te Brunetti e Pompilio) con un -12,0%, C4 (Belfiore e Valletta Paiolo) con un -35,4%, D1 (Cittadella, Ponte Rosso e Colle Aperto) con un -76,0% e D3 (quartiere Lunetta, Frassino e Virgiliana) con un 56,1%. Dalla medesima tabella si può anche notare come il valore medio delle quotazioni, pari a 1446/mq, sia diminuito dell 1,7% rispetto il Iestre 2011; calo che, al contrario del, si è dimostrato generalizzato per tutte le zone OMI anche se in misure differenti passando da un -1,4% del centro storico a un -4,8% della zona OMI Valdaro, Formigosa, Castelletto Borgo. 16

19 Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Mantova città Zona OMI E1 Denominazione Centro Commerciale Boccabusa 2012 / 2011 Quota % comune 7 16,7% 3,31% nd sem 2012 /I I Differenziale quotazioni 2012 rispetto alla media comunale B1 Centro storico 94-15,2% 44,39% ,4% 1,39 C2 Valletta Valsecchi 13 7,9% 5,91% ,6% 0,69 C3 Te Brunetti, Pompilio 12-12,0% 5,83% ,6% 0,77 C4 Belfiore, Valletta Paiolo 23-35,4% 10,76% ,7% 0,85 C5 2 Pini, Ospedale 7 n.s. 3,07% ,3% 0,76 D1 D2 D3 E2 Cittadella, Ponte Rosso, Colle Aperto Angeli, Dosso del Corso, Borgochiesanuova Frassino, Virgiliana, Lunetta Zona insediamenti produttivi Valdaro, Formigosa, Castelletto Borgo 9-76,0% 4,02% ,8% 0, ,1% 11,82% ,8% 0, ,1% 3,07% 900-2,3% 0, ,7% 0,47% 833-4,8% 0,58 R1 Zona agricola 8-33,3% 3,78% 550 0,0% 0,38 N.D ,56% Mantova città ,9% 100% ,7% 1,0 In conclusione, per il solo territorio comunale di Mantova, con la Figura 11 è rappresentata l analisi della distribuzione di e Stock per classe dimensionale di residenziale compravenduto. Si può notare come sia preferito all acquisto il taglio dimensionale medio con corrispondente al 36,3% del totale, quindi il taglio piccolo con al 22,8%, medio piccolo con al 19,1%, grande con al 15,4% e infine il monolocale con al 6,4%. Figura 11: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Mantova città 1 per le quali le informazioni dedotte dalla Nota Unica di Trascrizione non hanno consentito la georeferenziazione nelle zone OMI del comune. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Errore. L'origine riferimento non è stata trovata., in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 17

20 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. Glossario : n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della 18

21 quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Stock di unità immobiliari: IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): media comunale: media pesata: media di zona OMI: Differenziale valore medio: Zona OMI: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 19

22 Indice delle tabelle Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province... 2 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 3 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - non capoluoghi... 3 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 7 Tabella 5:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Mantova città Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Comuni di prima fascia Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni% - macroarea Pianura mantovana Tabella 8: quotazioni medie e variazioni % - macroarea Collina e Alto mantovano Tabella 9: quotazioni medie e variazioni % - macroarea Media pianura Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Pianura tra Oglio e Po Tabella 11:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in sinistra Secchia 13 Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Bassa pianura e Oltrepò in destra Secchia.. 14 Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Mantova città Indice delle figure Figura 1: Distribuzione estre 2012 per provincia... 4 Figura 2: Numero indice dal estre capoluoghi e non capoluoghi... 5 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal estre capoluoghi e non capoluoghi... 5 Figura 4: Macroaree provinciali [nome provincia]... 6 Figura 5: Numero indice dal estre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 7 Figura 6: Distribuzione estre 2012 per macroaree provinciali... 8 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale estre Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 9 Figura 9: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI estre Figura 10: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI estre Figura 11: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Mantova città

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