I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NELLA FINANZIARIA 2006 E NEL DECRETO VISCO-BERSANI

Transcript

1 I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI NELLA FINANZIARIA 2006 E NEL DECRETO VISCO-BERSANI

2 LE PRINCIPALI NOVITA PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI 1) Finanziaria 2006: (i) regola del prezzovalore e (ii) imposta sostitutiva sulla plusvalenza per trasferimenti immobiliari 2) Decreto Bersani: (i) fine della cd. valutazione automatica; (ii) tracciabilità dei pagamenti nei rogiti; (iii) fuoriuscita dal campo iva di molti trasferimenti imm.ri e introduzioni di nuove imposte

3 LA REGOLA DEL PREZZO - VALORE La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre 2005 n. 266) ha introdotto la regola del c.d. "prezzo - valore, per la quale: (i) nelle cessioni tra soggetti persone fisiche che non agiscono nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali,

4 LA REGOLA DEL PREZZO - VALORE La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre 2005 n. 266) ha introdotto la regola del c.d. "prezzo - valore : (ii) aventi ad oggetto il trasferimento di fabbricati di civile abitazione e loro pertinenze, a prescindere dal corrispettivo pattuito,

5 LA REGOLA DEL PREZZO - VALORE La Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre 2005 n. 266) ha introdotto la regola del c.d. "prezzo - valore : (iii) le imposte dovute per il trasferimento (imposte di registro e quelle ipo/catastali) sono pagate sulla base del valore catastale (rendita catastale x moltiplicatori, pari a 115,50 o 126).

6 LA REGOLA DEL PREZZO - VALORE A quali soggetti non si applica la disciplina? (i) alle persone fisiche che agiscono nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali; (ii) a società, associazioni o enti pubblici

7 LA REGOLA DEL PREZZO - VALORE A quali immobili si applica la disciplina? agli immobili iscritti al Catasto con le categorie A (eccetto A/10), con annesse aree urbane pertinenziali, C/2, C/6 e C/7 (anche se acquistate con atto separato)

8 LA REGOLA DEL PREZZO - VALORE A quali immobili non si applica la disciplina? (i) ai terreni; (ii) ai fabbricati rurali; (iii) ai fabbricati in corso di costruzione (categoria cat. F/3); (iv)ai fabbricati con categoria cat. diversa (A/10, D, E, C/1 e C non pertinenza).

9 LE NOVITA DELLA L. 248 La legge 248 integra la Finanziaria 2006 nel seguente modo: (i) le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito;

10 LE NOVITA DELLA L. 248 La legge 248 integra la Finanziaria 2006 nel seguente modo: (ii) se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.

11 IL REGIME DELLE SANZIONI La nuova sanzione si accompagna a quelle già vigenti: (i) sanzione amministrativa per occultazione di corrispettivo (art. 72 d.p.r. 131 /86), dal 200 al 400 per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato; (ii) sanzione amministrativa per insufficiente dichiarazione di valore (art. 71 d.p.r. 131/86) dal 100 al 200 della maggiore imposta dovuta.

12 LE NOVITA DELLA L. 248 La legge 248 dispone anche che l impedimento all azione di accertamento di valore (cd. valutazione automatica sulla base del valore catastale ) non si applica alle cessioni di fabbricati diverse da quelle disciplinate dall art. 1, comma 497, della legge 266/2005.

13 LE NOVITA DELLA L. 248 La cd. valutazione automatica non si applica (e quindi l atto è soggetto ad azione di accertamento di valore) a: (i) cessioni di terreni; (ii) cessioni tra persone fisiche di fabbricati diversi da quelli abitativi; (iii) cessioni da parte di soggetto iva di fabbricati abitativi o strumentali;

14 LE NOVITA DELLA L. 248 La legge 248 stabilisce anche che per i trasferimenti immobiliari soggetti ad iva finanziati mediante mutui, il valore normale (ai fini dell art. 54, dpr 633) non può essere inferiore all ammontare del mutuo concesso.

15 LE NOVITA DELLA L. 248 La legge 248 stabilisce che negli atti di cessioni di immobili occorre indicare: (i) le analitiche modalità di pagamento del corrispettivo; (ii) la presenza o meno di un mediatore immobiliare nella conclusione del contratto.

16 MODALITA DI PAGAMENTO DEL CORRISPETTIVO La nuova disciplina: si applica a tutti le cessioni, anche quelle soggette a iva, aventi ad oggetto beni immobili; presuppone un corrispettivo in denaro; quindi non trova applicazione nei contratti di permuta, divisione e donazione;

17 MODALITA DI PAGAMENTO DEL CORRISPETTIVO La nuova disciplina: (iii) obbliga le parti a rendere una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà con l indicazione analitica delle modalità di pagamento; e cioè, estremi completi dei mezzi di pagamento del corrispettivo (estremi degli assegni bancari o circolari, dei bonifici, ecc.);

18 MODALITA DI PAGAMENTO Nota bene: DEL CORRISPETTIVO (i) l obbligo di descrizione delle modalità di pagamento riguarda anche i pagamenti effettuati prima del rogito (a titolo di caparra, acconto, ecc.); (ii) l art. 1 del d.l. 143/1991 vieta i trasferimenti in contanti di importo superiore ad euro

19 MODALITA DI PAGAMENTO DEL CORRISPETTIVO Nota bene: (i) in caso di violazione dell articolo 1, la sanzione amministrativa è fino al 40 per cento dell importo trasferito; (ii) al pubblico ufficiale che omette di riferire entro 30 gg. al Ministero le notizie di infrazione, si applica la sanzione pecuniaria fino al 30 per cento dell importo dell operazione.

20 IL MEDIATORE IMMOBILIARE La legge 248 stabilisce che negli atti di cessioni di immobili occorre indicare: - se si sono avvalse di un mediatore; - se si, occorre indicare: nome/ragione sociale del mediatore; codice fiscale/partita iva; compenso del mediatore; descrizione delle modalità di pagamento.

21 IL MEDIATORE IMMOBILIARE La legge 248 stabilisce che dal primo gennaio 2007 è possibile detrarre dall imposta lorda un importo pari al 19 per cento dei compensi pagati a mediatori immobiliari per l acquisto della prima casa, nei limiti di euro (mille) per ciascuna annualità.

22 LE NOVITA DELLA L. 248 In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati (modalità di pagamento e presenza o meno del mediatore), le conseguenze sono: (i) sanzione amministrativa da euro 500 a euro ; (ii) ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell'articolo 52, comma 1, del d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131;

23 LE NOVITA DELLA L. 248 In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati (modalità di pagamento e presenza o meno del mediatore), le conseguenze sono: (iii) sanzione penale ex art. 483 c.p. (falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico), e quindi la pena della reclusione fino a due anni.

24 LE NOVITA DELLA L. 248 I compensi in denaro per l'esercizio di arti e professioni sono riscossi esclusivamente mediante assegni non trasferibili o bonifici ovvero altre modalità di pagamento bancario o postale nonché mediante sistemi di pagamento elettronico, salvo per importi unitari inferiori a: (i) euro 1.000, fino al 30 giugno 2007; (ii) euro 500, fino al 30 giugno 2008; (iii) euro 100, dal primo luglio 2008.

25 LE NOVITA DELLA L. 248 La legge 248/2006 introduce la regola generale per la quale i trasferimenti di immobili da soggetti iva sono esenti dall applicazione dell imposta, ad eccezione di: (i) alcuni casi di trasferimenti di fabbricati di civile abitazione; (ii) alcuni casi di trasferimenti di fabbricati strumentali.

26 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Restano in campo iva i seguenti atti: (i) cessioni di fabbricati di civile abitazione e loro pertinenze (cat. A, tranne A/10 e C/2, C/6 e C/7); (ii) da parte delle imprese costruttrici degli stessi o che vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione;

27 CESSIONI DI FABBRICATI ABITATIVI Restano in campo iva i seguenti atti: (iii) purchè la cessione si perfezioni entro quattro anni dall ultimazione dei lavori.

28 CESSIONI DI FABBRICATI Problemi: ABITATIVI (i) com è qualificata la vendita di pertinenza con atto separato rispetto al bene principale? (ii) impresa costruttrice è solo quella che ha costruito? (iii) da quando si computa il termine per l ultimazione dei lavori?

29 CESSIONI DI FABBRICATI Problemi: STRUMENTALI (iv) come deve essere trattata la vendita di porzioni di fabbricati abitativi in corso di costruzione? Bene abitativo o strumentale?

30 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Restano in campo iva le cessioni di fabbricati strumentali (cat. A/10, D, E, C/1 e C non pertinenza), quando: (i) cedente è l impresa costruttrice o che ha eseguito interventi di ristrutturazione e la cessione è effettuata entro 4 anni dall ultimazione dei lavori;

31 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Restano in campo iva le cessioni di fabbricati strumentali (cat. A/10, D, E, C/1 e C non pertinenza), quando: (ii) cessionario è soggetto che non agisce nell esercizio di impresa, arti o professioni o che svolge un attività che conferisce il diritto alla detrazione d imposta in percentuale inferiore al 25 per cento (a prescindere dal fatto che il venditore sia o meno il costruttore),

32 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Restano in campo iva le cessioni di fabbricati strumentali (cat. A/10, D, E, C/1 e C non pertinenza), quando: (iii) il cedente abbia manifestato l opzione per l applicazione del regime iva, pur se si tratti di cedente non costruttore del fabbricato o se la cessione risulti ultimata da più di quattro anni

33 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Rettifica della detrazione dell iva (art. 35, c. 9): ove il cedente non abbia manifestato l opzione per l applicazione del regime iva nel primo atto successivo all entrata in vigore della legge avente ad oggetto beni strumentali, si procede alla rettifica della detrazione dell iva

34 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Le nuove imposte ipo/catastali: (i) alle cessioni di fabbricati strumentali, (ii) anche se assoggettate ad iva, (iii) si applicano le imposte ipo/catastali nella misura del 4 per cento;

35 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI Le nuove imposte ipo/catastali: (iii) si applicano le imposte ipo/catastali nella misura del 4 per cento; N.B.: le imposte di dimezzano (2 per cento) per gli acquisti e i riscatti di beni da concedere o concessi in locazione finanziaria.

36 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI In sostanza, le nuove imposte si applicano: (i) alle cessioni di fabbricati strumentali (A/10, C/1, D, E; C non pertinenza?) (sono quindi esclusi i terreni); (ii) poste in essere da parte di soggetto iva.

37 CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI La nuova imposta di registro per locazioni di immobili strumentali: alle locazioni di immobili strumentali, pur se soggette ad iva, si applica l imposta di registro proporzionale nella misura dell 1 per cento.

38 LE NOVITA DELLA L. 248 Il d.l. 223 dà la definizione di area edificabile: quando è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo. Viene così risolto il contrasto giurisprudenziale tra le diverse sezioni della Corte di Cassazione, dandosi la prevalenza al piano regolatore adottato invece che a quello approvato, e ciò agli effetti di tutte le imposte, e per ogni profilo di disciplina (aliquota applicabile, base imponibile, valutazione automatica su base tabellare, ecc.).

39 LE NOVITA DELLA L. 248 E abrogata l'agevolazione prevista per i trasferimenti di immobili ricompresi nei piani particolareggiati (imposta di registro con l'aliquota dell'1%, imposte ipotecarie e catastali fisse), prevista dall'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, fatta eccezione per i trasferimenti in piani urbanistici di edilizia residenziale convenzionata pubblica.

40 LE NOVITA DELLA L. 248 L art. 1, comma 6 parte prima, allegata al d.p.r. n. 131/1986, prevede l'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota dell'1% ai trasferimenti aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato esenti dall'imposta sul valore aggiunto, effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni. Questa disposizione trova ora applicazione a tutte le cessioni quali risultanti dal nuovo n. 8- bis dell'art. 10.

41 LE NOVITA DELLA L. 248 L'art. 38, commi 38 e 39, modifica la disciplina della tassazione delle plusvalenze immobiliari, contenuta nell'art. 67 del d.p.r. n. 917/1986. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

42 LE NOVITA DELLA L. 248 Per gli immobili di cui alla lettera b) dell'articolo 67 acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante. Ne consegue che la donazione è ora neutrale ai fini della plusvalenza in oggetto: il quinquennio in caso di cessione di immobili diversi dai terreni edificabili si computa dall acquisto del donante, ed il costo rilevante è quello sostenuto dal donante.

43