COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI PROVINCIA DI MILANO PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO - LEGGE REGIONALE 23 GIUGNO 1997, N 23 AREA EX CARMINE

Transcript

1 COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI PROVINCIA DI MILANO PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO - LEGGE REGIONALE 23 GIUGNO 1997, N 23 AREA EX CARMINE RELAZIONE ECONOMICA SULLA FATTIBILITA DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO I Proponenti: Associazione Italiana per WWF Fund for Nature - ONLUS, via Po n 25/C Roma, in persona di Paola COSTANTINI, nata a Roma il 22 novembre 1971 domiciliata ove sopra, che interviene nella sua qualità di procuratore. Società SAN PAOLO,via A.Severo n 58 Roma, in persona di Don Paolino CAMPUS, nato a Osilo il 14 gennaio 1942, domiciliato ove sopra, che interviene nella sua qualità di procuratore. Associazione Nazionale CHOW CHOW,via De Amicis n 20 - Ceriano Laghetto, in persona di Isabella MILANI, nata a Magenta il 23 settembre 1955, domiciliata per la carica ove sopra, nella sua qualità di Presidente dell Associazione, legale rappresentante. Il Progettista Arch. Marco Magni, Via Garibaldi n 22 Sesto San Giovanni (MI) Giugno 2006

2 1. Quadro Economico Generale Dell Intervento 1.1 Situazione attuale Il presente documento è principalmente rivolto a esplicitare il concorso delle risorse finanziarie private e i conseguenti benefici pubblici aggiuntivi a sostegno della fattibilità del Programma Integrato di Intervento, Area Ex Carmine. L Ambito, situato all angolo tra Via Casiraghi, Via Cavalcanti e Via Boccaccio, occupa complessivamente una superficie territoriale di 7.556,00 Mq. All interno di tale Ambito sono presenti un immobile residenziale e capannoni ad uso produttivo in stato di abbandono e in forte stato di degrado. L Ambito di cui sopra è composto dai seguenti edifici e aree: L Edificio A, Villa Carmine, posta all angolo tra Via Casiraghi e Via Cavalcanti. Gli Edifici B, Capannoni ad uso produttivo, posti all angolo tra Via Cavalcanti e Via Boccaccio. Gli Edifici C, serre, posizionate a Nord Est del lotto di intervento. Le Aree di Pertinenza che comprendono le aree all interno dell ambito di intervento destinate a verde privato. 1.2 Il Programma Integrato di Intervento Ambito Ex Carmine Il Programma Integrato di Intervento disciplina un intervento di riqualificazione Urbanistica dell Ambito Ex Carmine, attraverso la sostituzione ristrutturazione edilizia della Villa Carmine e dello stabile industriale di via Cavalcanti con nuovi edifici privati a destinazione residenziale, la sistemazione delle aree pertinenziali dei nuovi edifici, la realizzazione nelle stesse aree di ampie superfici a verde privato, l eventuale recupero o ripristino di alcune serre come giardini d inverno, la realizzazione di un giardino pubblico attrezzato, l adeguamento, ove necessario, delle opere di urbanizzazione e di allacciamento ai pubblici servizi. 2. GLI INTERVENTI EDILIZI PREVISTI DAL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO. Gli interventi edilizi previsti dal Programma Integrato di Intervento sono così articolati: 2.1 INTERVENTI DI DEMOLIZIONE. Nella zona Est dell Ambito si prevede la demolizione degli edifici B ad uso produttivo data la loro incompatibilità con le finalità di riqualificazione del presente Programma Integrato di Intervento. A Nord Ovest, parte degli Edifici C verranno demoliti per incrementare l area a verde privato e parte di essi verranno demoliti e ricostruiti per realizzare dei giardini d inverno. L Edificio A verrà in parte ristrutturato ed in parte demolito e successivamente ricostruito. 2

3 Le tettoie esistenti nella zona degli Edifici B verranno demolite, così come il muro di recinzione che circonda l intero ambito. La vegetazione arborea esistente verrà censita e gli alberi sani e di pregio ove possibile verranno conservati, in accordo con le Pubbliche Autorità, a beneficio dell ambiente. Per lo svolgimento di tali attività di demolizione si prevede di sostenere i seguenti costi: TOTALE INTERVENTI DI DEMOLIZIONE ,00 (Cinquecentocinquantamila/00 Euro) 2.2 INTERVENTI EDIFICATORI. Le operazioni di costruzione che si susseguiranno secondo le fasi previste ai successivi punti possono essere così riassunte. L Edificio A verrà in parte ristrutturato ed in parte ricostruito, a parità di s.l.p. e con la medesima destinazione d uso (residenziale). Sarà dotato di ampia area a verde privato e di autorimesse interrate ed avrà un ingresso autonomo da Viale Casiraghi. L edificio B, comprese le tettoie, verrà sostituito da un nuovo immobile residenziale con autorimesse interrate, area verde pertinenziale, e cortile privato. Verranno realizzate delle serre come giardini d inverno all interno del verde privato. Verrà realizzato un parco giochi pubblico sul lato Est dell Ambito di Intervento Analisi previsione costi Edificio A Ristrutturazione Immobiliare ,00 Nuova realizzazione ,00 Realizzazione Autorimesse Interrate ,00 Sistemazione aree esterne (giardino, cortile, recinzione) ,00 Totale: ,00 (Duemilionicentoventimila/00 EURO) Analisi previsione costi Edificio B Nuova realizzazione ,00 Realizzazione Autorimesse Interrate ,00 Sistemazione aree esterne (giardino, cortile, recinzione) ,00 Totale: ,00 (Tremilioniquattrocentodiciannovemila/00 EURO) Analisi previsione costi Edificio C Nuova realizzazione ,00 3

4 Totale: ,00 (Duecentomila/00 EURO) TOTALE INTERVENTI EDIFICATORI ,00 (Cinquemilionisettecentotrentanovemila/00 Euro) 2.3 COSTI DI GESTIONE PARCO GIOCHI PUBBLICO I costi di gestione del parco giochi pubblico per un totale di 5 anni sono stimati in ,00 (Centottantamila/00 Euro) 2.4 COSTI DI PROGETTAZIONE I costi di progettazione sono stimati in ,00 (Quattrocentomila/00 Euro) 2.5 COSTI DI ACQUISIZIONE AREA I costi di acquisizione dell area ammontano a ,00 (Settemilionicinquecentomila/00 Euro) 2.6 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA. (TAB.A) Il dettaglio dell ammontare degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è riportato nell apposita tabella allegata A.1: Opere di Urbanizzazione Primaria: ,47 (cinquantacinquemilasettecentosettantasette/47 EURO) Opere di Urbanizzazione Secondaria: ,80 (centoseimiladuecentoquarantadue/80 EURO) 2.7 CONTRIBUTO COSTO DI COSTRUZIONE. (TAB. A) Il dettaglio dell ammontare del Contributo Costo di Costruzione è riportato nell apposita tabella allegata A : Contributo Costo di Costruzione per ristrutturazione: ,66 (Centomilanovecentotrenta/66 EURO). 2.8 STANDARD (TAB B) La dotazione per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, relativamente agli insediamenti residenziali, viene determinata in 26,5 mq. per abitante (Legge Regionale 15 Gennaio 2001 n.1 art.7) calcolata considerando che, per ogni abitante insediato o da insediare, corrispondano 50 mq. di superficie lorda abitabile (Legge Regionale 15 Gennaio 2001 n.1 art.6). A fronte di una superficie lorda complessiva pari a 4

5 2656,07 mq, la densità abitativa dell Ambito Ex Carmine ammonta a 53 abitanti, per uno standard indotto di 1.404,50 Mq. La dotazione per attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale in progetto è di 1.450,00 Mq. 2.9 ONERI LEGALI RELATIVI ALL ATTUAZIONE DEL PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO In sintesi per tale voce di costo si prevede di sostenere i seguenti ammontare: Oneri Legali : ,00 (Novantamila,00/00 EURO) 2.10 ONERI FINANZIARI Gli importi previsti per gli oneri finanziari riguardano gli oneri di ammortamento dei capitali in anticipazione, oneri relativi a fideiussioni a garanzia della esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria: Oneri Finanziari : ,00 (Seicentocinquantamila/00 EURO) 2.11 AMMONTARE NETTO PER RISCATTO OBBLIGO DI EDILIZIA CONVENZIONATA Le società attuatrici, in luogo dell obbligo nei confronti del Comune di Sesto San Giovanni di destinare a Edilizia Convenzionata una quota della S.L.P con destinazione residenziale, previsto dal PRG, pari a complessivi mq. 531,21 (20% di mq. 2656,07), riconoscerà al Comune un importo pari a 258,00 /Mq, per un totale di ,21 (Centotrentasettemilacinquantatre/21 Euro) 2.12 AMMONTARE CONTRIBUTO DI QUALITÀ AGGIUNTIVA Le società attuatrici corrisponderanno un importo pari ,79 (Settecentosettantaduemilaquattrocentoquarantasei/79 Euro) 2.13 AMMONTARE OPERE DA REALIZZARE A SCOMPUTO ONERI Le società attuatrici, a scomputo Oneri, realizzeranno un parco giochi di Mq 1.450,00 il cui costo può così riassumersi. Nuova realizzazione vialetti pedonali, relative attrezzature e impianto illuminazione ,00 Sistemazione area verde, piantumazione, impianto di irrigazione ,00 Area giochi bambini piccoli ,00 Area giochi bambini grandi ,00 5

6 Recinzione ,00 Totale: ,00 (Duecentotrentaduemila/00 EURO) 2.14 RICAVI LORDI DA VENDITA E stata effettuata una previsione dei ricavi lordi da vendita degli immobili di nuova costruzione e anche di quelli da realizzare in diritto di superficie. La stima effettuata è la seguente: Ricavi Lordi di vendita : ,00 (Diciassettemilionitrecentocinquantamila/00 EURO) 2.15 TABELLE RIASSUNTIVE COSTI E RICAVI. Nelle tabelle allegate sono riportati i riepiloghi dei costi e dei ricavi del P.I.I. proposto. 6

7 TABELLA "A" QUADRO ECONOMICO DELLA PROPOSTA DI INTERVENTO IMPORTI DOVUTI AL COMUNE OPERE DA REALIZZARE A SCOMPUTO ONERI Superficie lorda di pavimento Tariffa /Mq Importo dovuto al Comune Superficie Opere Costo Unitario Costo Complessivo Oneri di urbanizzazione primaria 2.656,07 Mq 21, ,47 Oneri di urbanizzazione secondaria 2.656,07 Mq 40, , ,00 Mq 160, ,00 Contributo sul costo di costruzione 2.656,07 Mq 38, ,66 Contributo di qualità aggiuntiva ,79 Contributo per lo svincolo dell'edilizia convenzionata 531,21 Mq 258, ,21 TOTALE Totale da versare o rateizzare ,13 Costo Totale Opere ,00 IMPORTO COMPLESSIVO DOVUTO AL COMUNE DI SESTO SAN GIOVANNI ,13 7

8 TABELLA "B" VERIFICA DELLO STANDARD AREA "EX CARMINE" Calcolo del fabbisogno complessivo di standard Superficie lorda di pavimento complessiva CIT abitanti Standard indotto 26,5 mq/ab Area Parco giochi pubblico in cessione al Comune di Sesto San Giovanni 2.656,07 Mq 53, ,50 Mq 1.450,00 Mq TABELLA "C" QUADRO ECONOMICO DELLA PROPOSTA DI INTERVENTO Acquisizione Area Progettazione intervento Costo gestione parco giochi pubblico per 5 anni Costruzione Oneri finanziari Oneri legali Totale dovuto al comune di Sesto San Giovanni (Tab.A) Imprevisti , , , , , , , ,00 (a) (b) (c = b - a) Totale costi Ricavi Utili , , ,87 8

9 Fasi di lavorazione A Demolizioni e Scavi B Costruzione TABELLA "D" - Cronoprogramma lavori Area ex Carmine Durata mesi Legenda fasi di lavorazione A - Demolizioni e Scavi B - Costruzioni 9