SOMMARIO. Capitolo I Casa produttiva e oggetto nei contratti di affitto» 11

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1 SOMMARIO Premessa p. 7 Capitolo I Casa produttiva e oggetto nei contratti di affitto» Difficoltà di individuare una nozione autonoma dell affitto. Il problema della collocazione della figura nel codice civile e la dottrina che ha sostenuto la necessità di una disciplina autonoma dell affitto. Rapporti con la locazione. L affitto come locazione di cose produttive. L affitto quale species del genus locazione. Ridotta rilevanza della fattispecie dell affitto in generale e necessaria autonomia dell affitto di fondi rustici e dell affitto d azienda.» Produttività del bene e cessione del godimento. La distinzione tra cosa fruttifera e cosa produttiva. Tesi che affermano la necessaria produttività naturale della cosa oggetto del contratto di affitto. Produttività naturale e modalità di utilizzo dedotta in contratto. La distinzione tra uti e frui. Tesi che reputa necessaria l opera dell uomo. Prime riflessioni sul concetto di cosa produttiva. Il bene produttivo nella sistematica dei beni. L art. 810 cod. civ. e la particolare utilizzazione del bene produttivo.» Normale utilizzazione del bene produttivo e modalità di godimento. Gestione e godimento del bene produttivo. Modalità di godimento del bene produttivo. Godimento diretto e indiretto dei beni. Le modalità di godimento del proprietario. Le interrelazioni tra godimento indiretto e potere di disposizione. Godimento indiretto, disposizione e poteri del proprietario. Godimento e funzione del bene produttivo. La gestione del bene nel diritto di proprietà. Funzione sociale della proprietà e obbligo del proprietario di curare la gestione del bene produttivo. Dottrina che delinea la nozione di proprietà attiva. Go- 197

2 dimento indiretto e attività d impresa. Destinazione ad opera del proprietario e destinazione sancita dall ordinamento.» Godimento indiretto e amministrazione. Tesi che distingue il diritto di godere dal potere di amministrare. Maggiore ampiezza del contenuto dell attività di amministrazione rispetto a quello del potere di godimento di un bene produttivo. Amministrazione conservativa, produttiva e liquidativa. Potere di amministrare e destinazione del bene. Beni destinati dall ordinamento e beni destinati dai privati: necessità per i secondi dell attività di gestione.» Il rilievo della destinazione del bene nella definizione della disciplina applicabile: casistica e soluzioni giurisprudenziali. Rilievo della destinazione nella l. 27 luglio 1978, n Gli orientamenti giurisprudenziali in tema di distinzione tra affitto e locazione di immobile ad uso commerciale. Il problema dell uso promiscuo e l utilizzazione dedotta in contratto. Mutamento di qualificazione del bene in relazione a differenti usi.» Superamento della ripartizione tra bene fruttifero e bene produttivo. Distinzione tra beni produttivi e beni di consumo. La funzione sociale del bene produttivo. Differente contenuto dell obbligo di gestione produttiva in ragione della natura del bene. Tesi che individua due categorie di beni produttivi: beni produttivi in senso stretto e beni produttivi strumentali. Differente qualificazione delle due categorie di beni. Maggiore rilievo della destinazione per i beni produttivi strumentali.» I beni produttivi in senso stretto. In particolare, la destinazione produttiva del bene terra. L art. 44 cost. e la terra quale bene costituzionalmente destinato. Coltivabilità dei fondi e mero godimento. La possibilità di reputare anche il bene terra un bene produttivo strumentale.» I beni produttivi strumentali. Cosa non intrinsecamente produttiva e rilievo dell attività. Il bene di consumo diviene strumentale quando inserito in una organizzazione produttiva. Destinazione del bene di consumo e destinazione del bene produttivo strumentale. L art. 41 cost.: raffronto tra interesse del proprietario e finalità produttiva.» La produttività strumentale del bene produttivo in senso stretto. La distinzione tra affitto di un singolo bene produttivo e affitto d azienda. La soluzione della giurisprudenza. Ruolo assunto dal fondo e differente qualificazione del bene. Critica Necessità di individuare le motivazioni della prevalenza della de- 198

3 stinazione strumentale. Raffronto tra l art. 41 e 44 cost. Necessaria utilizzazione produttiva e interesse sociale.» Ragioni della prevalenza della destinazione strumentale. Il contenuto del potere di godimento sulla cosa fruttifera: la percezione dei frutti. Necessità della gestione del bene fruttifero con destinazione produttiva. Finalità della gestione e utilità programmata nel regolamento contrattuale. Attribuzione del godimento e attribuzione della gestione nella distinzione tra locazione ed affitto. Oggettivazione giuridica e destinazione produttiva. Il bene giuridico oggetto del contratto di affitto. Diversa caratterizzazione dell attività e distinzione tra le differenti tipologie di affitto.» 88 Capitolo II Statuto giuridico del bene produttivo e profilo funzionale dei rapporti di affitto» Rilevanza della produttività del bene nella definizione dei poteri e dei doveri delle parti. Tesi che reputa l obbligo di gestione una specificazione del dovere di diligenza imposto al conduttore: critica. Dottrina che collega l obbligazione di gestire all obbligo di riconsegna e al correlativo dovere di custodia: critica. Tesi che sostiene la separazione tra obbligo di gestione e godimento dell affittuario e considera la gestione come attività preparatoria al godimento: critica.» La considerazione del ruolo dell obbligazione di gestire nelle decisioni giurisprudenziali. a) irrilevanza delle caratteristiche oggettive della cosa e preminenza della funzione attribuita al bene nel regolamento contrattuale. b) rilievo funzionale dell obbligo di gestione. Il problema della individuazione della funzione dell imposizione dell obbligo di gestione per i beni non naturalmente produttivi: la soluzione fornita dalla giurisprudenza.» La ripartizione dei poteri tra locatore ed affittuario. La scissione tra proprietà e godimento. Giurisprudenza che individua la funzione del contratto di affitto nel trasferimento della fase dinamica della produzione dal proprietario all affittuario. L affitto come cessione del godimento dinamico di un bene gravato di funzione sociale. Critica: necessaria distinzione tra beni destinati dall ordinamento e beni destinati dai privati. Il potere di godimento del proprietario di un bene produttivo destinato dall ordinamento e il correlato potere del cessionario. Il rilievo da 199

4 attribuire alla conformità all interesse della produzione. La produttività del bene come elemento conformante i poteri del proprietario. I poteri del proprietario sui beni destinati dai privati. Obbligo di gestione e rispetto della destinazione economica impressa al bene.» Il ruolo dell obbligo di gestione nella definizione della fattispecie contrattuale. Tesi che reputa l obbligo di gestione produttiva un elemento essenziale del contratto. Dottrina che considera il dovere di gestire un semplice effetto della fattispecie. Critica: necessità di valutare se l obbligo di gestione sia un effetto essenziale della fattispecie. Individuazione degli interessi tutelati dalla disciplina del contratto di affitto. Rinvio.» Individuazione degli interessi tutelati: a) L interesse del locatore. L art cod. civ. e i limiti al potere di gestione dell affittuario: il rispetto della destinazione economica; l osservanza delle regole della buona tecnica; la destinazione al servizio della cosa dei mezzi necessari per la gestione. Tesi che collega la statuizione dell art al dovere di custodia: critica. Il contenuto del dovere di riconsegna di un bene produttivo. L art cod. civ. e il potere di controllo del locatore. Negazione di un potere di ingerenza da parte del locatore. La ratio dell art cod. civ. Prime valutazioni relative alla centralità della gestione produttiva.» Segue: b) Le norme a tutela dell interesse dell affittuario. L obbligo di consegna del locatore. Rapporto tra l art e l art cod. civ. Tesi che sostiene una maggiore specificazione del contenuto del dovere di consegna nel primo caso. Diversa valutazione della adeguatezza dello stato della cosa. Il cattivo stato di manutenzione come unico limite alla libertà delle parti di definire il contenuto del dovere di consegna nella disciplina dell affitto. L art cod. civ. e la disciplina delle riparazioni. Distribuzione del peso economico in ragione dell attività compiuta sul bene. Il contenuto del dovere di riconsegna dell affittuario. Dovere di consegna, obbligo di restituzione e funzione dell obbligazione di gestire. Interesse dell affittuario e corretto adempimento dell obbligo di gestione. c) La tutela dell interesse della produzione. Tesi che nega la natura di limite all obbligo di rispettare l interesse della produzione.» Complessità del rapporto tra locatore ed affittuario. La centralità dell obbligo di gestione nella disciplina del contratto di affitto. Rilevanza causale dell obbligo di gestione.»

5 Capitolo III Conclusioni: specificità dei contratti traslativi del godimento di beni produttivi» L obbligo di gestione quale obbligazione in senso stretto: distinzione rispetto al comodato. I caratteri distintivi: onerosità, consensualità e corrispettività dell affitto. Ipotesi di dubbia qualificazione: casistica e soluzioni giurisprudenziali. Il godimento del comodatario nel comodato di cosa produttiva. La corrispettività del contratto di affitto senza pattuizione del canone. Giurisprudenza che individua il corrispettivo nella gestione dell affittuario.» Raffronto tra l affitto e il leasing. Difficoltà di individuare la funzione del contratto di leasing. Alternativa proposta dalla dottrina tra causa finanziaria e causa di scambio. Distinzione operata dalla giurisprudenza tra leasing di godimento e leasing traslativo. Differente interesse del lessor rispetto a quello dell affittuario.» Rilievo dell obbligazione di gestire nella qualificazione della fattispecie. Confronto con le figure affini. Affitto ed appalto. Tesi che evidenzia la diversità dell interesse soddisfatto. Il carattere strumentale dell attività dell appaltatore rispetto al risultato programmato. Confronto tra affitto ed usufrutto. La natura reale del diritto di usufrutto. Tendenza dottrinale che dubita della possibilità di qualificare l affitto come un semplice diritto personale. Tentativo di delinearne la distinzione individuando le differenze di disciplina. La disciplina dell affitto d azienda e la sua derivazione da quella dell usufrutto d azienda. Necessità di individuare la funzione dei due istituti. Diversità degli interessi tutelati. Necessaria esistenza di un interesse dell affittante alla gestione. Il contenuto del godimento dell affittuario. Necessità di graduazione in relazione al bene oggetto dell usufrutto.» Raffronto tra l affitto e le fattispecie associative agrarie. La necessaria riconduzione all affitto. Difficoltà di inquadramento dell affitto di azienda agraria. Impossibilità di applicazione della disciplina dell imprenditore commerciale. Sostanziale assimilazione tra imprenditore agricolo e coltivatore diretto del fondo. Diversità di interessi tra affittuario di fondo rustico e affittuario di azienda agraria.» Il contratto di affitto come schema negoziale mediante il quale 201

6 si regolamenta un attività. Il contratto di affitto con clausola parziaria. Differenze con il contratto di società. L imputazione esclusiva all affittuario della gestione. Differenza con l associazione in partecipazione. Dottrina che assimila le due fattispecie. Critica: la centralità nell affitto dell interesse di entrambe le parti alla gestione e non soltanto alla appropriazione dei frutti.» Conclusioni.» 188 Indici Autori Sommario» 191» 193»