MERCATO IMMOBILIARE Scheda di lavoro

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1 Esercizio 1 Perché i beni immobili giocano un ruolo importante nell economia svizzera? Citate tre esempi. Esercizio 2 a) Perché il livello dei tassi di interesse influenza la domanda di beni immobili? b) Perché il processo di costruzione di un immobile è così lungo, anche se si esclude la durata del cantiere? c) Quali sono le conseguenze di queste lunghe attese necessarie alla costruzione di un immobile? 1 6

2 Esercizio 3 I prezzi delle abitazioni sono, negli ultimi anni, decisamente aumentati. Questo fenomeno si spiega con l aumento della domanda di beni immobili. Poiché l offerta in questo settore è inelastica, ciò ha generato un forte innalzamento dei prezzi del settore immobiliare. Quali elementi o eventi possono stimolare la domanda di immobili? Esercizio 4 Quando il comportamento di una persona ha degli effetti sugli altri, senza tuttavia che tutti questi effetti siano contabilizzati nei prezzi, si parla di esternalità. Citiamo ad esempio l inquinamento prodotto dalle automobili. Oltre ai costi per il carburante, i conducenti non sono tenuti a farsi carico personalmente dei costi generati da questo tipo di inquinamento. a) Anche i beni immobiliari producono delle esternalità. Citate almeno un esempio. b) A livello macroeconomico, le esternalità producono una distorsione nell allocazione delle risorse e, di conseguenza, una riduzione del livello di benessere. Per compensare questi inconvenienti, lo Stato deve generalmente imporre delle regolamentazioni. Che cosa può fare lo Stato per contrastare le esternalità negative sul mercato immobiliare? Possibili interventi dello Stato 2 6

3 c) All opposto delle esternalità negative, esistono anche delle esternalità positive. Chiunque fornisce servizi a terzi, senza che questi ultimi debbano pagare, produce delle esternalità positive. Quali potrebbero essere queste esternalità positive in relazione ai beni immobili? Esternalità positive possibili Esercizio 5 Per stimolare l offerta di abitazioni nelle zone urbane che hanno scarsità di alloggi (per esempio Ginevra o Zurigo), molte città incoraggiano la costruzione di abitazioni di utilità pubblica. Quando contribuiscono alla sovvenzione di questa tipologia di abitazioni, le città esigono però dal proprietario, ad esempio, che l affitto non superi il costo dell unità abitativa. La priorità in questo caso è rendere disponibili degli alloggi e non sono i benefici economici realizzabili. L alternativa a incoraggiare la costruzione di alloggi di utilità pubblica è mettere a disposizione spazio abitativo sul mercato libero. Quali sono i vantaggi e gli inconvenienti di incoraggiare la costruzione di abitazioni di utilità pubblica? Vantaggi Inconvenienti Esercizio 6 Allo scopo di contrastare le esternalità negative, lo Stato regola il mercato dell immobiliare. Va tuttavia considerato che un eccesso di buone intenzioni può produrre effetti perversi. Se le regole sono troppe, esse rischiano di impedire le ristrutturazioni e la costruzione di nuove abitazioni. a) Quali sono le conseguenze di un eccesso di regolamentazione sul mercato immobiliare? 3 6

4 b) Come combattere questo eccesso? c) Grazie alla protezione di cui godono gli affittuari, i proprietari non possono aumentare le pigioni quando vogliono, ma essenzialmente solo quando c è un nuovo affittuario. Che conseguenze ha questa tutela? Esercizio 7 Max e Claudia desiderano acquistare un appartamento di franchi, e hanno il 20% della somma in fondi propri. Potrebbero affittare lo stesso appartamento per una cifra annuale di franchi. Alla prudenza di Max, Claudia contrappone un pronunciato ottimismo. Seguendo le loro inclinazioni personali, Max e Claudia fanno separatamente i conti, utilizzando rispettivamente le seguenti cifre (tasso di interesse ipotecario in percentuale dell ipoteca, costi dei fondi propri in percentuale dei fondi propri, altre poste in percentuale del prezzo d acquisto): Costi annuali attesi Max Claudia Interessi ipotecari 3 3,0% 2,0% Costi di mantenimento 4 1,5% 1,0% Costo dei fondi propri 0,7% 0,5% Evoluzione attesa dei prezzi 0,0% 0,8% Risparmi fiscali 0,3% Ammortamenti 8000 franchi 4 Quali sono rispettivamente i costi annuali dell abitazione in caso di acquisto? Finanziamento dell acquisto dell appartamento: Fondi propri: Ipoteca: 3 Media ponderata per le ipoteche di primo e di secondo grado. La seconda ipoteca è generalmente remunerata ad un tasso superiore. 4 Costi di ammortamento: la seconda ipoteca deve essere rimborsata in 15 anni. La prima ipoteca copre 2/3 del valore del pegno = x 2/3 = Seconda ipoteca = = Ammortamento annuale su 15 anni = /15=

5 Costi annuali attesi Max Claudia Interessi ipotecari Costi di mantenimento Costo dei fondi propri Ammortamento Evoluzione attesa dei prezzi Risparmi fiscali Costo annuale dell appartamento in caso di acquisto Che conclusioni si posso trarre da questo calcolo? Esercizio 8 Attualmente il tasso d interesse per i prestiti ipotecari si aggira attorno al 2,3%. Questo tasso è molto inferiore al valore della media di lungo periodo del 5%. Paolo guadagna 5800 franchi al mese. Per l acquisto della sua abitazione Paolo sottoscrive un ipoteca a tasso variabile del valore di franchi. Dal momento che dispone di sufficienti fondi propri, non ha bisogno di sottoscrivere anche un ipoteca di secondo grado. a) Quanti interessi ipotecari deve rimborsare Paolo mensilmente? b) Nella media di lungo periodo, i tassi di interesse ipotecari sono circa il 5%. Se gli interessi dovessero raggiungere la media di lungo periodo, quale sarebbe allora la spesa mensile? c) In che proporzione sono aumentati i costi dell abitazione in seguito all incremento dei tassi d interesse? 5 6

6 d) Si considera che in generale i costi per l abitazione non dovrebbero superare il 35% del reddito lordo. Paolo potrebbe ancora onorare i pagamenti degli interessi se il tasso d interesse ipotecario salisse al 5%? 6 6