gestire la componente immobiliare in una efficiente asset allocation familiare Come
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1 Come gestire la componente immobiliare in una efficiente asset allocation familiare Carpi, 2 luglio, 2007 Paolo Roversi Ragioniere commercialista Spedizioniere doganale Tax & Legal - S&O Strategie e Opportunità Srl 1 L immobiliare è un asset class? Definizione di Asset Class: Una categoria o tipo di investimento che abbia caratteristiche di rendimento e rischio che sono condivise da altri membri della stessa categoria ma che siano differenti da quelle proprie di investimenti appartenenti ad altre asset class Fonte Wikipedia Indubbiamente gli investimenti immobiliari hanno differenze in termini di rischio, rendimento e liquidità rispetto alle azioni, le obbligazioni, le opzioni, fondi hedge, fondi di private equity, etc. quindi SI! E UN ASSET CLASS! Strategie e Opportunità Srl 2 Paolo Roversi 1
2 L immobiliare è un asset class rilevante? World wealth representation Metals Cash 3% 3% RE 48% Bonds 27% Equities 19% Fonte: LB Boston Associates 2004 Strategie e Opportunità Srl 3 Patrimonio familiare: componenti Attività imprenditoriali Assets finanziari Componente immobiliare Purtroppo queste componenti sono spesso trattate come mondi a sé stanti Strategie e Opportunità Srl 4 Paolo Roversi 2
3 Cosa consideriamo come componente immobiliare del patrimonio familiare: Distinzione tra: A) componente immobiliare come investimento B) immobili ad uso ed al servizio della famiglia A): fondi immobiliari, investimenti a breve termine, investimenti senza l intenzione di utilizzarli direttamente B): case, palazzi, e appartamenti abitanti da membri della famiglia, case di vacanza, aziende agricole, residenze di campagna Nota: spesso ci sono situazioni miste, con appartamenti affittati dentro ai palazzi di famiglia, case di vacanza affittate per brevi periodi di tempo, rendite agricole, ecc. Criteri di selezione: 1. Bassa, se non nulla, capacità di generazione di reddito 2. Alto valore sentimentale e di status symbol 3. Bassa, se non nulla, liquidabilità Strategie e Opportunità Srl 5 Patrimonio familiare: interazione tra componenti Attività imprenditoriali Asset finanziari Componente immobiliare Ci dovrebbe essere interazione e coordinamento nella gestione delle varie componenti. Il rischio è quello di prendere decisioni incoerenti o incompatibili con gli obiettivi di governance, di equilibrio finanziario e psicologico della famiglia Strategie e Opportunità Srl 6 Paolo Roversi 3
4 Mercato immobiliare italiano: caratteristiche Forte rilevanza della componente immobiliare nei patrimoni familiari Recente e generalizzato incremento delle valutazioni immobiliari a recupero inflattivo Nuova fiscalità sugli immobili (es. imposta sulla donazione e successione) Impossibilità di avere efficienza nella Pubblica amministrazione Mercato immobiliare molto fragmentato Strategie e Opportunità Srl 7 Perché i servizi per la gestione del patrimonio devono includere il settore immobiliare? Gli investimenti sono rilevanti, specialmente in Italia Non sono privi di rischi Spesso sono mal gestiti, ad esempio quando nascono come lascito ereditario Possono influenzare l attitudine al rischio, creare conflitto nell equilibrio: di liquidità e di asset allocation Strategie e Opportunità Srl 8 Paolo Roversi 4
5 Perchè la quasi totalità degli operatori finanziari non si occupa di gestioni immobiliari? Mancanza di competenze specifiche e esperienza Bassa redditività per gli operatori e basso numero di transazioni Immobiliare di solito considerato come collaterale per indebitamenti I tradizionali modelli di portfolio construction non sono immediatamente applicabili all immobiliare Strategie e Opportunità Srl 9 Sfide per i gestori del patrimonio Coinvolgere personale con competenze completamente nuove Trovare esperti dei mercati immobiliari locali o di tipologia speciale Introdurre nuovi elementi valutativi nelle proprie analisi di rischio al fine di avere una visione d insieme più completa Mixare analisi sull immobiliare con le normali pratiche di asset managent Strategie e Opportunità Srl 10 Paolo Roversi 5
6 Gestione immobiliare familiare: problematiche generali Immobili che hanno un valore sentimentale o di status symbol Proprietà indivise tra componenti della famiglia Proprietà occupate da membri della famiglia ma non controllate al 100% da chi le abita Bassa redditività dell investimento e difficolta decisionale (tempi lunghi per ristrutturazioni) Resistenza culturale a considerare l immobiliare come un asset class che richiede una gestione specifica Strategie e Opportunità Srl 11 Gestione immobiliare familiare: problematiche per gli operatori Trovare il rapporto ideale tra componente immobiliare e patrimonio complessivo Misurare e gestire il rischio immobiliare Finanziare le ristrutturazioni immobiliari (esigenza di competenza nel settore delle costruzioni e non solo nella finanza) Gestire le problematiche legate alla presenza di proprietà immobiliari familiari indivise e occupate da membri della famiglia Strategie e Opportunità Srl 12 Paolo Roversi 6
7 Considerazioni sul mercato immobiliare La mancanza di prodotti finanziari derivati sul mercato impedisce di ridurre i rischi legati al settore immobiliare Iniziative di trading tipo short term buy-and-sell non sono adeguate alla gestione del patrimonio immobiliare familiare La presenza di spin-off delle componenti immobiliari di grandi industrie e altre imprese potrebbe influenzare il mercato e rendere più complessa l analisi del rischio la grande raccolta dei fondi immobiliari, chiusi e aperti, potrebbe influenzare il mercato Strategie e Opportunità Srl 13 Ruolo dei family office nella gestione del patrimonio immobiliare familiare Assicurare che la sua gestione sia coerente con le aspettative del cliente e con il resto del suo patrimonio Aumentare la consapevolezza nel cliente del valore e della incidenza della componente immobiliare nel proprio patrimonio Aiutare a trovare una pozione di equilibrio che prenda in considerazione tutti gli aspetti sociali, sentimentali, rischio/rendimento, esigenze di liquidità, etc. del cliente Assistere il cliente a ottimizzare il rendimento generato dalla proprietà immobiliari (vendita, acquisto, affitto e selezione dei locatari, cambio d uso, ristrutturazioni, etc.) Monitoraggio della situazione e frequenti contatti con il cliente al fine di percepire in modo tempestivo eventuali cambiamenti di attitudine e preferenza Strategie e Opportunità Srl 14 Paolo Roversi 7
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