APPUNTI DI TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE PER AMMINISTRATORI

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Angelo Zanella
8 anni fa
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1 APPUNTI DI TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE PER AMMINISTRATORI L unica cosa che deve sapere l amministratore è che deve chiamare un progettista : infatti esistono un certo numero di criticità...stante che in Piemonte la normativa impone questi obblighi dal 2007, ho potuto approfondire la questione a 360, compresi aspetti legislativi, per cui attualmente sono uno dei pochi tecnici a Roma che conosce la questione a menadito. ERRORI COMUNI, DA EVITARE La normativa prevede non solo la diagnosi energe tica (Pf>116 kw) e la relazione ex L. 10/1991 (Pf>35kW) in caso di sostituzione di calore (questo più o meno lo sanno tutti), MA ANCHE la progettazione del sistema di termoregolazione e contabilizzazione (al 95% viene fatto dalle ditte, senza progettazione). Ricordiamoci che, in seguito all introduzione di valvole termostatiche e contabilizza tori, le vecchie tabelle millesimali per il riscaldamento non verranno più utilizzate! Questo è un punto delicato: se non si applica la norma UNI 10200:2005 (in arriv o la revisione) qualsiasi decisione dell assemblea per il riparto quota FISSA e VARIABILE è nulla, perché illegittima, viola l obbligo di riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato art. 26 c. 5 L. 10/ quindi si rischia di rompere la pace sociale del condominio, qualsiasi persona ritenga di subire un torto nella ripartizione si può rivolgere al giudice, che dichiara nullo il cirterio, con conseguente pandemonio condominiale (ed eventuale correità dell amministr atore e dell eventuale tecnico, se i condomini non sono stati informati adeguatamente). Per principio gli Operatori Esperti ANTA forniscono: Ad ogni condominio la lista dei suoi radiatori (per verif ica); All amministratore la lista completa rimane la base per le nuove tabelle di ripartizioni per le spese relative al riscaldamento. 1

2 Esistono ripartitori chiusi (Techem, ISTA...), per i quali la programmazione non è nota se non alla ditta che li contabilizza, in genere impongono contratti di 10 anni per la gestione letture, se la ditta non è più di gradimento è probabile che si debbano sostituire tutti i ripartitori...evitare RIPARTITOTI CHIUSI ai singolo condomini dare distinta del rilievo, per controllo, all amministratore la distinta totale e l a tabella di programmazione dei ripartitori, in modo che si possa tranquillamente ricostruire tutto il sistema e passarne la gestione ad altra ditta. Per quanto ho potuto vedere per lavori di altri professionisti, non si conoscono bene i rudimenti per dimensione il generatore di calore adeguato (quello di potenza minima che garantisca comunque comfort) - ho visto caldaie da 180 kw proposte per condomini di 10 appartamenti con 8 di questi collegati ad impianto centralizzato, in questo caso basta caldaia da 45kW (da dimensionamento grossolano, con dimensionamento f ine probabilmente anche meno), e gli impianti devono essere progettati per poter funzionare 24 ore su 24 (maggior confort, maggior rendimento caldaie, caldaia più piccola) - va da sè che la parcella del progettista + più che ripagata già solo da questo risparmio iniziale... La scelta ed il dimensionamento sia di pompe elettriche che di valvole termostatiche è altrettanto critico per evitare : o Corto circuiti idraulici; o Non condensazione della.... caldaia a condensazione ( chi non sa dimensionare le pompe le mette troppo potenti, la temperatura di ritorno rimane troppo alta e la caldaia non condensa si perde 10% di rendimento... e si paga la pompa 3 volte tanto, consumando inoltre più energia elettrica): l altezza a cui è posato il ripartitore è critica, stiamo installando un SISTEMA DI MISURA; dal punto di vista tecnico la posizione giusta è al 60% dell altezza del radiatore (misurato dal basso), alcuni installatori non ne 2

3 sono consapevoli, montano all altezza sbagliata, il risultato f inale è che i numeri letti non sono poi corretti, rispetto a quanto si è veramente consumato. Ma il punto principale per cui si rivolge ad un operatore esperto ANTA è perché questo progettista specializzato garantisce il risparmio, quantif icandolo chiaramente, al contrario di interventi svolti in maniera scoordinata, installando caldaie sovradimensionate, non mettendole in condizione di condensa ecc. VARIE 1) Il passaggio a termoregolazione e contabilizzazione è imposto, per Roma e Frosinone entro il 31/12/2015, per il resto del Lazio entro il 31/12/2014; 2) Gli impianti centralizzati a combustibile non gassoso devono passare a metano o GPL, art. 5 c. 2b, citata DCR 66/2009, possibile detrazione f iscale del 55% in 10 anni, per interventi entro il 30/06/ ) Per termoregolazione e contabilizzazione serve progetto di tecnico abilitato, trattasi di INNOVAZIONE, secondo codice civile, soggetta a progettazione; 4) Prevista la sola maggioranza degli intervenuti all assemblea (teste, non millesimi), in deroga a 1120 e 1136 codice civile; 5) Statisticamente risparmi tra il 25% ed il 38%, quindi, visto che vige obbligo, tanto vale attuarlo il prima possibile: si può usufruire del 50%; 6) Per contabilizzare bisogna seguire la norma UNI rif. 3 In base a ciò, si deve applicare art. 26 c. 5 L. 10/1991, cioè...riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato... ; Questa è una legge, quindi INDEROGABILE, non si può decidere in assemblea, neanche all unanimità, di praticare criteri diversi da quelli che portano a risultati basati su un consumo effettivo; Per es. è atto nullo il decidere di applicare un 30% a millesimi e restante 70% dei costi in base ai numeri dei ripartitori, bisogna applicare norma UNI1 0200, QUINDI: diagnosi energetica, ecc. 3

4 NOTE: rif. 1) In conclusione, gli interventi sugli edif ici e sugli impianti volti al contenimento dei consumi energetici e le opere necessarie per l adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, devono essere progettate ai sensi delle Legge 10/1991, art. 26 comma 3, in materia di contenimento dei consumi energetici. Il progetto non deve necessariamente esistere al momento della delibera assembleare, ma deve essere redatto obbligatoriamente prima dell inizio delle opere e, previo deposito in Comune, essere consegnato al direttore lavori (ove previsto) o all impresa esecutrice. Rif.2) DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO REGIONALE Lazio 10 dicembre 2009, n. 66, Approvazione del Piano per il Risaname nto della Qualità dell Aria, in attuazione del D.L. n. 351/99, art.8, Misure da applicare nelle zone in cui i livelli degli inquinanti sono più alti dei valori limite e art. 9, Requisiti applicabili alle zone con livelli inferiori ai valori limite ART. 5 COMMA 2 D) gli impianti di riscaldamento condominiali esistenti devono essere ristrutturati secondo le tecnologie della termoregolazione della temperatura degli ambienti e contabilizzazione del calore utilizzato. ART. 5 COMMA 5 L adeguamento degli impiant i menzionati al comma2, lettere a), b), d), g) del presente articolo deve avvenire entro il 31 dicembre 2015 (modif ica art. 2 c. 41 L.R. 9 Lazio 24/121/2010, disposizione collegate alla legge f inanziaria regionale per l esercizio f inanziario 2011) per i comuni di Roma e Frosinone, entro il 31 dicembre 2014 per il restante territorio regionale e le norme previste alle lettere c), e), ed f) avranno eff icacia dalla data di entrata in vigore del presente piano. Rif. 3) la lettura dei regolamenti attuativi non fa altro che confermare la tesi secondo la quale con il termine contabilizzatore si debbano intendere i ripartitori o i misuratori: il Decreto del P.R. n. 59/2009 infatti prevede che per le modalità di contabilizzazione si fa riferimento alle vigenti n orme e linee guida UNI, le quali trattano dei misuratori e dei ripartitori (cfr la norma UNI CTI 10200). 4

5 Muoiono le vecchie tabelle millesimali del riscaldamento AMEN IL NUOVO CRITERIO, adottato dal monto termotecnico, PER PAGARE IN BASE AI CONSUMI EFFETTIVI (art. 26 c. 5 L. 10/1991) è la contabilizzazione secondo la normativa UNI 10200:2005 Ci sono due componenti distinte: 1. Si paga a millesimi DI POTENZA INSTALLATA (potenza totale dei radiatori di ogni appartamento): A. Spese per conduzione e manutenzione, per gestione del servizio e di ammortamento B. Spesa per ENERGIA ELETTRICA e per CONBUSTIBILE in proporzione a: Le PERDITE DI DISTRIBUZIONE recuperate e non recuperate (il condomino non può decidere se prelevare o meno il calore, gli entra in appartamento, se confina con i montanti dei radiatori) TUBAZIONI DI MANDATA E RITORNO, ROSSE, DISPERDENTI Le PERDITE DELLA CALDAIA al camino ed al mantello CALDAIA DISPERDENTE, ROSSA 2. Si paga secondo i NUMERI DEI RIPARTITORI L ENERGIA CHE IL CONDOMINO DECIDE DI PRELEVARE: Spesa per energia elettrica e per combustibile per la parte restante, quella su cui può agire direttamente il condomino, aprendo o chiudendo la valvola termostatica, o regolandola in posizione che gli permette il benessere. Statisticamente si risparmia (sostituendo anche generatore esistente con una caldaia a metano a condensazione); si può usufruire del 55%: Da gasolio/nafta a metano con condensazione, VT e contabilizzazione= 60%-70% Da metano tradizionale = 40% - 50% circa Quindi è vero che è un OBBLIGO, MA la gente dovrebbe coglierlo come OPPORTUNITA DI RISPARMIO! 5

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