STUDIO DPM COMMERCIALISTI ASSOCIATI

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1 STUDIO DPM COMMERCIALISTI ASSOCIATI Gentili Clienti Loro sedi OGGETTO: LA CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI ABITATIVE 1. Premesse, riferimenti normativi ed entrata in vigore Ai sensi di quanto previsto dall art. 3 del DLgs. n. 23/2011, è entrato ufficialmente in vigore a partire dalla giornata di ieri - il regime fiscale della cosiddetta cedolare secca sugli affitti. Si tratta di un regime opzionale, in virtù del quale il canone di locazione relativo a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo 1 può essere assoggettato ad imposizione con aliquota proporzionale da calcolare sul canone annuo di locazione, pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato 2. Il regime fiscale può già essere applicato alle locazioni in corso al 1 gennaio Il contratto di locazione deve essere ad uso abitativo non essendo consentito optare per la cedolare secca nell ipotesi di un immobile che, pur essendo catastalmente identificato come abitazione, sia stato locato ad uso ufficio o per finalità diverse dall abitazione. E opportuno anche precisare che la nuova misura non trova applicazione per le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell esercizio di attività d impresa e di arti e professioni. 1 E relative pertinenze, purché locate congiuntamente all abitazione. 2 O relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. 1

2 2. Convenienza del nuovo regime rispetto a quello ordinario Ogni contribuente possiede una situazione reddituale e fiscale diversa da qualsiasi altro ed è pertanto necessario che le valutazioni di convenienza del nuovo regime opzionale di tassazione delle locazioni immobiliari siano basate sulle caratteristiche specifiche del singolo soggetto. La nuova cedolare secca (al 21% o 19%) sostituisce le seguenti imposte ordinarie connesse ai contratti di locazione: imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef); addizionali comunali e regionali Irpef; imposte di registro e di bollo dovute sul contratto; imposte di registro e di bollo su risoluzioni e proroghe. Seppur con tutte le cautele del caso, si può affermare che la convenienza della cedolare secca sia maggiore al crescere del reddito complessivo del contribuente. In particolare, come tutte le imposte sostitutive, il nuovo regime della cedolare si rende particolarmente appetibile nelle ipotesi in cui il contribuente possieda anche altri redditi diversi da quello assoggettabile alla cedolare secca. In queste situazioni, infatti, il reddito sottratto al regime di tassazione ordinario è quello ad aliquota Irpef marginale più elevata. Il possesso di altri redditi, che continueranno ad essere assoggettati al regime ordinario di tassazione Irpef, consentirà inoltre al contribuente di non perdere detrazioni o deduzioni d imposta spettanti che non potrebbero essere recuperate nell ipotesi in cui tutto il reddito dovesse passare alla tassazione sostitutiva. 2

3 3. Modalità di esercizio dell opzione Sempre nella giornata di ieri, l Agenzia delle Entrate ha emesso il provvedimento n , con il quale vengono spiegate le modalità di esercizio dell opzione per la cedolare secca e le modalità di versamento dell imposta. Per quanto riguarda il primo aspetto, il provvedimento chiarisce che, per i nuovi contratti di locazione, l opzione per la cedolare secca può essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione, utilizzando: - un modello di registrazione che potremmo definire semplificato e che risulta utilizzabile solo in presenza di talune specifiche condizioni, reperibile sul sito Internet dell Agenzia delle Entrate e denominato Modello SIRIA ; - il nuovo modello 69, approvato anch esso dal provvedimento, che può essere utilizzato ove non sussistano le condizioni specifiche richieste per l utilizzo del Modello SIRIA. Quindi, per tutti i contratti di locazione di immobili abitativi il cui termine per la registrazione scada a paritre dal 7 aprile 2011 in poi, (ovvero per tutti i contratti stipulati dall 8 marzo 2011, o stipulati successivamente ma con decorrenza dall 8 marzo 2011), il locatore può esercitare l opzione per la cedolare in sede di registrazione del contratto, utilizzando uno dei due modelli forniti dall Agenzia. L opzione per la cedolare secca, poi, può anche essere operata in sede di proroga del contratto di locazione. In tal caso, si deve utilizzare il nuovo modello 69 fornito dal provvedimento, da presentare entro il termine per il versamento dell imposta dovuta sulla proroga, ovvero entro 30 giorni (art. 17, comma 1 del DPR 131/86). Inoltre precisa il provvedimento la possibilità di optare per la cedolare secca non è esclusa neppure nel caso in cui l opzione non sia stata effettuata nella prima annualità di durata del contratto. In tal caso, l opzione potrà essere operata, per le annualità successive, utilizzando il nuovo modello 69, da presentare nel termine per il versamento dell imposta di registro relativa alle annualità successive (ovvero entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità). 3

4 Per quanto concerne, poi, i contratti di locazione in corso nel 2011, ovvero i contratti già registrati o già prorogati anteriormente al 7 aprile, il locatore può applicare la cedolare in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012, ma non può ottenere il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. 4. Mini proroga Un comunicato stampa dell Agenzia delle Entrate del 6 aprile u.s. precisa, inoltre, che c è tempo fino al 6 giugno 2011 per registrare i contratti di locazione, i cui termini di registrazione scadono dal 7 aprile 2011, e fino a tale data il locatore potrà scegliere se avvalersi del regime della cedolare secca. Questa finestra temporale prosegue l Agenzia è concessa in applicazione dello Statuto del contribuente per dare più tempo ai contribuenti di conoscere la nuova normativa. 5. Durata e revoca dell opzione In relazione alla durata dell opzione per la cedolare, il provvedimento chiarisce che essa vincola il locatore all applicazione della cedolare per l intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, nel caso di opzione in sede di pagamento delle annualità successive alla prima, per la durata residua del contratto. Tuttavia precisa il provvedimento è possibile la revoca dell opzione, in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui l opzione è stata esercitata. 6. Comunicazione obbligatoria al conduttore Il locatore che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore. La comunicazione va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, 4

5 l aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione ISTAT. 7. Modalità di versamento dell imposta sostitutiva La cedolare deve essere versata con le modalità ed entro i termini stabiliti per il versamento IRPEF (I acconto e saldo a giugno/luglio, II acconto a novembre). Per il 2011, l acconto deve essere versato nella misura dell 85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95%. 8. Servizi offerti dallo Studio Ai clienti interessati lo Studio offre i servizi di simulazione della convenienza del nuovo regime nonché di esercizio dell opzione 3. Restiamo a disposizione per eventuali chiarimenti e porgiamo cordiali saluti. Milano, 8 aprile 2011 STUDIO DPM 3 Trattasi di servizi extra rispetto al forfait annuo eventualmente concordato. 5