Rapporto immobiliare 2009 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva

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1 Rapporto immobiliare 2009 Immobili a destinazione Terziaria, Commerciale e Produttiva con la collaborazione di

2 Indice Presentazione 1 Introduzione 3 Le Fonti ed i Criteri Metodologici adottati 4 1. QUADRO DI SINTESI NAZIONALE DEL MERCATO NON RESIDENZIALE 5 2. IL MERCATO DEGLI UFFICI 9 3. IL MERCATO DEI NEGOZI IL MERCATO DEI CAPANNONI STIMA DEL VALORE DI SCAMBIO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI NON RESIDENZIALI 59

3 Presentazione Il Rapporto Immobiliare 2009 è stato profondamente modificato. Sono stati, infatti, redatti due distinti Rapporti, uno dedicato al mercato residenziale, l altro a quello non residenziale. Il presente Rapporto è quello dedicato alle compravendite di unità immobiliari di tipo produttivo, terziario e commerciale. L ulteriore novità, al riguardo, è data dal fatto che tale Rapporto è stato realizzato congiuntamente dall Agenzia del Territorio e dall Associazione nazionale delle società di leasing (ASSILEA). Il Rapporto rappresenta il frutto della collaborazione instauratosi tra l Agenzia del Territorio e ASSILEA. In effetti, con il protocollo d intesa sottoscritto dalle due organizzazioni nel 2007, si è avviata una proficua collaborazione incentrata nel supporto all indagine del mercato immobiliare non residenziale. E stato costruito un sistema informativo che consente agli associati ASSILEA di acquisire dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing, costituendo le schede che alimentano il data base OMI alla base delle quotazioni immobiliari. Il tasso di penetrazione del leasing immobiliare sulle compravendite di immobili non residenziali è, infatti, circa del 23% in termini di numerosità e circa del 50% in termini di valore. Ciò implica una potenziale conoscibilità dei dati di mercato particolarmente elevata, rispetto a tanti altri soggetti. Dopo una fase di sperimentazione, oggi le schede immobiliari acquisite nel Sistema informativo OMI dalla fonte ASSILEA forniscono un significativo contributo all indagine del mercato non residenziale. Nel 2008 sono pervenute all Agenzia del Territorio circa il 20% del totale delle schede rilevate per unità non residenziali (oltre il 50% per le unità a destinazione produttiva). Sono, infatti, state quasi nel 2008 le schede acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA che hanno alimentato gli archivi OMI, supportando il processo di determinazione delle quotazioni immobiliari. Da tale ambito di collaborazione tra Agenzia del Territorio e ASSILEA è nata l idea di sviluppare un analisi congiunta sul mercato commerciale, terziario e produttivo i cui principali risultati sono presentati in questo rapporto. Il rapporto vuole fornire un ampia panoramica del mercato italiano degli immobili non residenziali, attraverso l analisi territoriale dello stock, dei volumi di compravendita, e delle quotazioni delle tipologie immobiliari negozi, uffici, e capannoni che rappresentano con maggior significatività il mercato immobiliare commerciale, terziario e produttivo. Il volume si articola in cinque capitoli. Il primo capitolo è dedicato ad una panoramica del mercato nazionale degli immobili non residenziali. I successivi tre capitoli sono dedicati, rispettivamente, ai principali risultati dell analisi dei mercati immobiliari delle tipologie Uffici, Negozi e Capannoni, in termini di volumi di compravendite realizzate nel 2008, di intensità di mercato e livello delle quotazioni immobiliari medie per regione, area territoriale e nelle maggiori città italiane. Nel quinto capitolo è proposta una stima di massima del valore del volume degli scambi del settore non residenziale. 1

4 Il Rapporto è stato coordinato da Gianni Guerrieri, direttore centrale dell Osservatorio del Mercato immobiliare e Servizi estimativi dell Agenzia del Territorio e da Fabrizio Marafini, direttore generale dell ASSILEA. Hanno collaborato alla redazione del presente rapporto Caterina Andreussi, responsabile dell Ufficio Studi dell OMI, Maurizio Festa, responsabile Banca Dati OMI, Stefano Cenciarelli, Ufficio studi dell OMI, e Giovanni Cardarelli, Ufficio Banca Dati OMI. Gianni Guerrieri (Agenzia del Territorio)e Fabrizio Marafini(ASSILEA) Roma 4 giugno

5 Introduzione La collaborazione intrapresa nel 2007 tra Agenzia del Territorio e ASSILEA, ha consentito di consolidare una base dati di informazioni economiche sul settore non residenziale garantendo, in tal modo, ulteriore contributo alla trasparenza del mercato. Il sistema informativo di ASSILEA acquisisce, infatti, dati puntuali di mercato desunti dalle transazioni leasing e alimenta, con cadenza semestrale, gli archivi delle schede OMI alla base del processo di determinazione delle quotazioni immobiliari. Nel 2008 le schede immobiliari acquisite nel sistema informativo dagli associati ASSILEA sono state Tali schede hanno costituito una base informativa significativa nel processo per la determinazione delle quotazioni OMI riferite alle tipologie edilizie non residenziali. Nel settore non residenziale, infatti, la fonte ASSILEA ha costituito nel 2008 circa il 10% delle schede rilevate per la tipologia edilizia negozi, circa il 20% per la tipologia Uffici e oltre il 50% per le unità a destinazione produttiva. n. schede OMI n. schede Assilea Area Territoriale Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Totale complessivo Nel 2008, grazie alle sinergie attivate, delle schede immobiliari di unità non residenziali complessivamente acquisite negli archivi OMI, sono state elaborate in 877 campioni statistici 1 in 383 zone OMI di 155 comuni. n. campioni elaborati n. schede elaborate Area Territoriale Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Totale complessivo Le schede rilevate costituiscono, nell ambito di una zona omogenea per una stessa tipologia edilizia, un campione statistico che viene elaborato al fine di stimare la media della popolazione dalla quale il campione è stato estratto. La stima si basa sul principio della distribuzione di probabilità di Student, che consente di determinare un intervallo di confidenza del valore medio, cioè l intervallo entro il quale cadrà, con un ragionevole grado di fiducia, la media della popolazione totale. Un campione elaborabile è costituito da almeno 5 schede immobiliari rilevate. Questa rappresenta la numerosità minima adottata che consente una stima accettabile dell intervallo di confidenza. Al di sotto di tale numerosità campionaria le schede non vengono elaborate, in quanto si rischia di ottenere intervalli di stima della media troppo ampi e poco significativi, ma costituiscono comunque un riferimento ai fini della determinazione delle quotazioni OMI. 3

6 Le Fonti ed i Criteri Metodologici adottati Il documento d analisi è basato sui dati contenuti negli archivi dell Agenzia del Territorio, desunti dalle note di trascrizione, dagli archivi del catasto e dagli archivi delle quotazioni dell OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) alimentati dai flussi inerenti provenienti da ASSILEA. Per ciò che riguarda i dati tratti dagli archivi catastali e delle note di trascrizione non sono compresi quelli relativi alle province di Trento, Bolzano, Gorizia e Trieste, in quanto tali archivi non sono gestiti dall Agenzia del Territorio ma dalle competenti amministrazioni locali. Le elaborazioni effettuate nell ambito del presente studio, con particolare riferimento alla natura tipologica degli immobili considerati, ha imposto l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie in uso al catasto e su ulteriori categorie adottate. Ovviamente l uso di questa classificazione costituisce anche un limite, in quanto non sempre le diverse categorie riflettono fedelmente l uso effettivo dell immobile. D altra parte tale limite non è superabile Si riporta per maggiore chiarezza la tabella di corrispondenza tra le denominazioni adottate per le tipologie edilizie esaminate nel presente studio e le relative categorie catastali. Tipologie edilizie Categorie Catastali Terziario Commerciale Produttivo Istituti di Edifici Uffici Negozi Alberghi Capannoni credito commerciali A10 D5 C1 e C3 D8 D2 D1 e D7 Si precisa, inoltre, che i dati analizzati riguardano esclusivamente le compravendite aventi per oggetto il diritto di proprietà sugli immobili. I valori medi annuali comunali, alla base della costruzione degli indici territoriali presentati in questo studio, sono calcolati come media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI pubblicati nel 1 e 2 semestre 2008 estesa all intero territorio nazionale. La terminologia utilizzata in questo rapporto fa riferimento al Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore Economico-Immobiliare pubblicato dall Agenzia del Territorio con Tecnoborsa; le note metodologiche sulla determinazione degli stock immobiliari e i volumi di compravendite sono contenute nei volumi Statistiche catastali e Rapporto immobiliare annuale pubblicati dall Agenzia del Territorio. 4

7 1. Quadro di sintesi nazionale del mercato non residenziale Le tipologie immobiliari oggetto di questo rapporto sono quelle tradizionalmente collegate ai settori terziario (uffici), commerciale (negozi e laboratori) e produttivo (capannoni ed industrie). Per tali tipologie si propone un analisi dettagliata dello stock immobiliare, degli andamenti dei volumi di compravendita, delle quotazioni di mercato e delle unità di nuova costruzione. I dati nazionali e per area territoriale del 2008, relativi allo stock, al NTN ed all IMI (indicatore di dinamicità del mercato immobiliare), per le tipologie suddette sono riportati nella Tabella 1. Sono altresì riportati, per completare il quadro delle tipologie edilizie non residenziali, i dati riferiti alle unità immobiliari destinate a Istituti di credito, Edifici commerciali ed Alberghi. Tabella 1: Stock, NTN e IMI 2008 delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali STOCK Uffici Negozi Capannoni Istituti di Credito Edifici commerciali Alberghi Totale Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Italia NTN Uffici Negozi Capannoni Istituti di Credito Edifici commerciali Alberghi Totale Nord Est Nord Ovest Centro Sud Isole Italia IMI Uffici Negozi Capannoni Istituti di Credito Edifici Commerciali Alberghi Totale Nord Est 2,86% 1,70% 3,73% 1,78% 2,81% 1,43% 2,12% Nord Ovest 4,60% 2,00% 2,28% 1,55% 3,43% 2,20% 2,58% Centro 3,72% 1,62% 2,12% 1,07% 2,87% 1,88% 1,95% Sud 3,39% 1,17% 1,63% 0,84% 2,37% 1,24% 1,43% Isole 3,13% 1,36% 1,02% 1,23% 2,29% 3,51% 1,52% Italia 3,57% 1,59% 2,47% 1,41% 2,90% 1,84% 2,00% In termini di stock immobiliare, i Negozi rappresentano la tipologia edilizia con il numero di unità più elevato tra le tipologie non residenziali. Infatti, come evidenziato nel grafico di Figura 1, le unità nella tipologia Negozi rappresentano il 63% dello stock non residenziale, seguono i Capannoni, con circa il 16% e gli Uffici, con il 15% circa. 5

8 Figura 1: Ripartizione dello stock e del NTN 2008 delle tipologie non residenziali Stock 2008 NTN 2008 Capannoni 15,9% Edifici Istituti di Credito Commerciali 0,3% 6,4% Alberghi 1,3% Uffici 14,9% Istituti di Credito Edifici Capannoni 19,6% 0,3% Commerciali 6,4% Alberghi 1,2% Uffici 22,5% Negozi 63,0% Negozi 49,9% Considerando le compravendite, si nota che sono ancora i Negozi a detenere la quota maggiore di NTN, ma con un valore inferiore alla quota di stock, 50% circa. Risultano, di contro, più elevate, rispetto allo stock, le quote degli Uffici e dei Capannoni, 20% e 23% circa rispettivamente. Tale differenza di quote in termini di volume di compravendite e di stock si riflette, ovviamente, sul valore dell IMI, indice della dinamicità del mercato, rapporto tra NTN e relativo stock immobiliare. L IMI risulta, quindi, molto elevato per Uffici e Capannoni (3,6% e 2,5% rispettivamente) e piuttosto modesto per la tipologia Negozi (1,6% circa). Nel segmento non residenziale, quindi, le unità immobiliari delle tipologie Uffici, Negozi e Capannoni rappresentano, complessivamente, oltre il 90% sia in termini di stock nazionale (93,8%) sia in termini di volumi di compravendita (92,0%). Si può pertanto affermare che l analisi della composizione e della dinamica del mercato immobiliare delle suddette categorie possa fornire una descrizione rappresentativa del segmento non residenziale. D ora in avanti, nel presente rapporto, l analisi si concentrerà pertanto sulle tipologie edilizie non residenziali maggiormente rappresentative: Uffici, Negozi e Capannoni. Figura 2: Numero indice NTN delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali 108,2 108,6 106,9 105,2 100,0 100,3 103,5 101,5 96,0 96,2 91,9 86,1 Uffici Negozi Capannoni 79,

9 In Figura 2 è riportato il grafico degli andamenti nazionali del mercato delle tipologie non residenziali, in termini di volumi di compravendita, a partire dal L andamento del numero indice NTN, con base 100 all anno 2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le tipologie Uffici e Negozi, nel 2007 per i Capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una decisa diminuzione dei volumi scambiati nel Nella Tabella 2 sono riportati i valori, nazionali e per area territoriale, delle variazioni % dei volumi delle compravendite, espressi in termini di NTN, registrate nel 2008 rispetto all anno precedente. Risulta nel 2008, rispetto il 2007, un generale calo dei volumi di compravendita per tutte le tipologie e in tutte le aree territoriali, con la diminuzione più accentuata per gli Uffici con -15,1%. Tabella 2: variazione % NTN 2008/2007 tipologie non residenziali Var % NTN 2008 / 2007 Uffici Negozi Capannoni Totale (uff., neg. e cap.) Totale non res. Nord Est -13,0% -10,9% -4,1% -9,7% -9,6% Nord Ovest -12,4% -15,4% -10,8% -13,6% -13,0% Centro -19,1% -14,6% -9,5% -15,0% -13,7% Sud -16,5% -11,7% -11,6% -12,8% -12,2% Isole -20,0% -9,1% -9,1% -11,8% -9,9% Italia -15,1% -13,2% -8,7% -12,8% -12,1% L intensità della dinamica del mercato, misurata con l indice IMI, per le tre tipologie non residenziali, dal 2004 al 2008 è presentata nel grafico di Figura 3. Figura 3: Indice IMI delle unità immobiliari delle tipologie non residenziali 4,2% 4,3% 3,9% 3,7% 3,0% 3,0% 3,1% 3,0% 2,8% 2,5% 2,1% 2,1% 2,0% 1,9% 1,6% Uffici Negozi Capannoni Relativamente ai valori di mercato è stata calcolata una quotazione media, per ognuna delle tipologie immobiliari non residenziali, elaborando le quotazioni OMI pubblicate nel 1 e 2 semestre del I dati nazionali e per area territoriale sono riportati nella Tabella 3. 7

10 Tabella 3: Quotazione media 2008 nazionale e per area territoriale - tipologie non residenziali Area territoriale Quotazione media Negozi 2008 ( /mq) Variazione % 2008/2007 Quotazione media Uffici 2008 ( /mq) Variazione % 2008/2007 Quotazione media Capannoni 2008 ( /mq) Variazione % 2008/2007 Nord Est ,2% ,8% 525 1,6% Nord Ovest ,1% ,4% 557 1,7% Centro ,0% ,4% 650 4,0% Sud ,7% ,7% 441 4,9% Isole ,1% ,4% 419 3,4% Media nazionale ,6% ,1% 540 2,6% Alcuni risultati della elaborazione delle schede immobiliari È stata, inoltre, effettuata l elaborazione delle schede puntuali rilevate nel 2008 determinando così il valore medio dei prezzi rilevati per le tipologie Negozi, Uffici e Capannoni sia per unità immobiliare sia per unità di superficie (Tabella 4). Tabella 4: Valore medio per immobile e per unità di superficie risultanti dalle schede OMI Tipologia Valore medio per unità immobiliare ( ) Valore medio per unità di superficie ( /mq) Uffici Negozi Capannoni Un interessante e più significativa elaborazione, applicando il metodo della distribuzione di Student ai singoli campioni costituiti nelle zone OMI (composti da almeno 5 schede immobiliari rilevate in un semestre) ha fornito intervalli di confidenza i cui valori medi nazionali del minimo e del massimo sono riportati nella Tabella 5. Tabella 5: Valori medi degli intervalli di confidenza dei campioni di schede OMI. Tipologia Valore min ( /mq) Valore max ( /mq) Uffici Negozi Capannoni L elaborazione delle sole schede acquisite nel Sistema Informativo ASSILEA, ha condotto ad un dato medio nazionale per le tipologie Negozi, Uffici e Capannoni che è riportato nella Tabella 6. Tabella 6: Valore medio per immobile e per unità di superficie risultanti dalle schede ASSILEA Tipologia Valore medio per unità immobiliare ( ) Valore medio per unità di superficie ( /mq) Uffici Negozi Capannoni

11 2. Il mercato degli uffici Lo stock immobiliare Le unità immobiliari della tipologia Uffici, censite negli archivi catastali nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati), sono circa 584mila sul territorio nazionale. È necessario, peraltro, specificare che la categoria catastale A/10 non include l effettivo stock immobiliare nazionale realmente destinato a tale uso in quanto non solo è frequente l utilizzo ad ufficio dell unità immobiliare residenziale senza che comporti conseguente variazione di categoria catastale, ma per alcuni comuni minori 2 non è stata definita la categoria A/10 (e relativa rendita catastale) e le unità ad uso ufficio vengono censite nella categoria A2 (abitazioni civili) e, quindi, non individuabili dalla banca dati del catasto. Va considerato, inoltre, che nella categoria catastale A/10 non rientrano la maggior parte dei edifici strutturati per ufficio 3 che vengono censiti, invece, nelle categorie non ordinarie del gruppo D: lo stock realmente utilizzato per uffici risulterebbe, pertanto, sicuramente sensibilmente superiore a quello censito in Catasto nella sola categoria A/10. La ripartizione dello stock di uffici (A/10) per le diverse aree territoriali evidenzia come sia prevalente nelle aree del Nord (il 56% complessivamente) e scarso al Sud e nelle Isole (14,2% e 7,8% rispettivamente). Figura 4: Stock 2008 Uffici - quota % per area territoriale SUD 14,2% ISOLE 7,8% NORD-EST 24,6% CENTRO 22,0% NORD-OVEST 31,4% Tra le regioni (Tabella 7) con la maggior presenza relativa di uffici sul territorio emerge la Lombardia (oltre 133mila unità pari al 23% circa dello stock nazionale) seguita a lunga distanza da Veneto, Emilia Romagna, Lazio e Toscana, con quote intorno al 10% dello stock nazionale. Tra le regioni del Sud, la Sicilia e la Campania, con circa 30mila unità, risultano quelle con la maggior quota sullo stock nazionale (5% circa). 2 Si tratta di un totale di comuni di cui il 47% nel Nord-Ovest, il 7% nel Nord-est, il 5% nel Centro, il 30% nel Sud e l 11% nelle Isole. 3 Tali edifici possono essere censiti nelle categorie non ordinarie D7 o D8 a seconda che l attività prevalente ivi prevista sia collegata all industria od al commercio rispettivamente. 9

12 Tabella 7: Stock 2008 Uffici per regione e per area territoriale Area Regione stock Emilia-Romagna Nord Est Friuli-Venezia Giulia Veneto Nord Est Liguria Nord Ovest Lombardia Piemonte Valle d Aosta Nord Ovest Lazio Centro Marche Toscana Umbria Centro Abruzzo Basilicata Sud Calabria Campania Molise Puglia Sud Isole Sardegna Sicilia Isole Totale Nazionale Figura 5: Stock 2008 Uffici - distribuzione comunale Nella Tabella 8 sono riportati i dati sulla ripartizione dello stock di uffici tra capoluoghi ed i comuni non capoluogo, per le diverse macro aree territoriali. 10

13 Dall analisi dei dati presentati nella tabella si nota che lo stock immobiliare degli uffici è sostanzialmente ripartito egualmente tra i comuni capoluogo e i comuni del resto della provincia. Nel Centro e nelle Isole la concentrazione nel capoluogo supera il 50%, nel Nord Ovest la distribuzione è identica tra capoluoghi e comuni minori, nel Nord Est e nel Sud è nei comuni non capoluogo che si concentra la maggior parte di stock a destinazione Uffici. Tabella 8: Stock 2008 Uffici capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale Area Comuni stock % stock Nord Est Capoluoghi % Non Capoluoghi % Nord Ovest Capoluoghi % Non Capoluoghi % Centro Capoluoghi % Non Capoluoghi % Sud Capoluoghi % Non Capoluoghi % Isole Capoluoghi % Non Capoluoghi % Italia Capoluoghi % Non Capoluoghi % I volumi di compravendita Nel 2008 il volume di compravendite delle unità immobiliari a destinazione Ufficio censite nella categoria catastale A/10 è stato pari a NTN ovvero il 3,0% dello stock immobiliare presente sul territorio nazionale (IMI uffici nazionale). La distribuzione per comune del NTN 2008, rappresentata nella Figura 6, evidenzia la maggior diffusione di compravendite tra i comuni del Nord, mentre nel Sud sono molto più limitate le aree geografiche con presenza di compravendite di uffici. 11

14 Figura 6: NTN 2008 Uffici - distribuzione comunale Il grafico successivo, Figura 7, che rappresenta le quote % di compravendite di uffici per aree geografiche, conferma, infatti, (ed accentua rispetto alla distribuzione dello stock relativo) la forte concentrazione di NTN nel Nord con circa il 58% del mercato nazionale, mentre la quota di NTN complessiva del Sud e Isole è inferiore al 20% (13% e 6% rispettivamente) e pari al 22% nel Centro. Figura 7: NTN 2008 Uffici- quota % per area territoriale SUD 13,2% ISOLE 6,4% NORD-EST 25,7% CENTRO 21,9% NORD-OVEST 32,7% 12

15 L andamento dei volumi di compravendite per il settore degli Uffici dal 2004, rappresentato nel grafico della Figura 8 in termini di numero indice del NTN, rileva come, dopo la crescita del 2005, si assista ad una frenata nel 2006 nel Centro e nel Nord. Nel 2007 il calo di compravendite continua nel Nord, nel Centro si ha una leggera ripresa e nel Sud il trend si presenta stazionario, dopo tre anni di crescita notevole. Il 2008 registra invece una flessione consistente per ogni area geografica, in particolare nelle Isole. Figura 8: NTN Uffici Grafico per aree geografiche NORD-EST NORD-OVEST CENTRO SUD ISOLE ITALIA 120,9 numero indice NTN Uffici ,1 112,7 110,8 109,9 109,1 106,9 103,5 103,0 103,7 102,8 101,2 99,9 107,0 106,7 101,5 99,0 94,6 96, Analogamente all andamento del NTN, l IMI risulta in sensibile calo in tutte le aree territoriali, Figura 9, con un valore medio che è passato dal 4,2% del 2004 al 3,0% del Figura 9: IMI Uffici Grafico per aree geografiche 5,0% 89,1 86,6 86,1 82,9 IMI Uffici 4,0% 3,0% 2,0% 4,4% 4,3% 4,2% 3,2% Nord-Est Nord-Ovest Centro Sud Isole Italia 4,4% 4,3% 4,2% 3,5% 4,2% 4,1% 3,9% 3,7% 3,1% 3,9% 3,7% 3,6% 3,3% ,2% 3,0% 2,8% 2,5% 13

16 Tabella 9: NTN e IMI 2008 Uffici per regione e area territoriale Area Regione 2008 NTN Var % NTN IMI 2008 Emilia-Romagna ,0% 3,2% Nord Est Friuli-Venezia Giulia ,3% 2,8% Veneto ,9% 3,2% Nord Est ,0% 3,2% Liguria ,7% 2,8% Nord Ovest Lombardia ,1% 3,3% Piemonte ,5% 2,7% Valle d Aosta 34 4,2% 2,0% Nord Ovest ,4% 3,2% Lazio ,6% 2,8% Centro Marche 519-7,8% 3,0% Toscana ,7% 3,3% Umbria ,0% 2,9% Centro ,1% 3,0% Abruzzo ,7% 3,2% Basilicata 79-8,8% 2,7% Sud Calabria 286-8,2% 2,9% Campania ,9% 3,0% Molise 61 35,8% 4,2% Puglia ,9% 2,4% Sud ,5% 2,8% Isole Sardegna ,4% 3,2% Sicilia ,6% 2,1% Isole ,0% 2,5% Totale Nazionale ,1% 3,0% La ripartizione territoriale, per area e regione, del NTN è riportata nella Tabella 9, insieme alla variazione percentuale rispetto al 2007 ed al corrispondente valore dell IMI. Risulta evidente il calo generalizzato del mercato, a parte due eccezioni, Molise e Valle d Aosta, dove però l esiguità delle compravendite non rende significativo il livello della variazione percentuale. L indicatore della dinamica di mercato nazionale (IMI) per la tipologia Uffici è pari al 3,0% nel 2008, con valori leggermente superiori per il Nord, 3,2%, ed inferiori nel Sud, 2,8% e soprattutto nelle Isole, 2,5%. Tra le regioni, il valore di IMI più elevato si riscontra in Liguria, seguita dalla Campania, dalla Sardegna e dal Lazio. La più bassa dinamica del mercato degli Uffici si registra in Valle d Aosta, IMI pari al 2% ed in Sicilia, IMI paria a 2,1%. Nella tabella che segue sono riportati i dati sulla concentrazione dei volumi di compravendita nel capoluogo rispetto ai comuni nella provincia, nelle diverse aree territoriali. Dall analisi dei dati presentati nella Tabella 10 si nota che i volumi di compravendite degli uffici sono maggiormente concentrati nei capoluoghi, nei quali si trova, a livello nazionale, il 52% delle unità immobiliari compravendute nel Nel Centro la concentrazione del mercato degli Uffici nel capoluogo 4 Per il Friuli Venezia Giulia sono considerate solamente le province di Pordenone ed Udine. 14

17 raggiunge il 54%, mentre nel Nord e nel Sud si ha una maggiore quota di compravendite nei comuni non capoluogo. Tabella 10: NTN 2008 Uffici nei capoluoghi e non capoluoghi per area territoriale Area Comuni NTN Var % NTN 2008/2007 Quota % NTN Nord Est Capoluoghi ,8% 45% Non Capoluoghi ,4% 55% Nord Ovest Capoluoghi ,6% 47% Non Capoluoghi ,3% 53% Centro Capoluoghi ,9% 54% Non Capoluoghi ,3% 46% Sud Capoluoghi ,3% 43% Non Capoluoghi ,9% 57% Isole Capoluoghi ,5% 51% Non Capoluoghi ,5% 49% Italia Capoluoghi ,8% 48% Non Capoluoghi ,9% 52% Le compravendite sono diminuite maggiormente nei Capoluoghi, -21,8% mediamente, e sensibilmente meno per i comuni minori, -7,9%. Tale andamento, particolarmente accentuato per i capoluoghi del Centro (-26% circa) e del Sud (- 29,3%) risulta in controtendenza con quanto registrato per il settore residenziale, dove la contrazione del mercato nel 2008 è stata più sensibile per i comuni minori piuttosto che per i capoluoghi. Le quotazioni Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel 1 e 2 semestre del 2008, per la tipologia edilizia Uffici è stata calcolata una quotazione media, pesata con il relativo stock comunale, per regione e per area territoriale. Risulta che la quotazione media di riferimento, per unità di superficie, per la tipologia Uffici a livello nazionale è pari a /mq con un incremento rispetto alla quotazione media 2007 del 3,1%. I dati elaborati sono riferiti a comuni per i quali nel 2008 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia Uffici. 15

18 Figura 10: Quotazione media 2008 Uffici Differenziali valori medi comunali (6.150comuni) Le quotazioni medie del 2008, per area territoriale e per regione, con le rispettive variazioni percentuali registrate rispetto il 2007, sono riportate nella Tabella

19 Tabella 11: Quotazione media 2008 Uffici per regione e area territoriale Area Regione Quotazione 2008 ( /mq) Variazione % 2008/2007 Nord Est Emilia-Romagna ,9% Friuli- Venezia Giulia ,2% Veneto ,9% Nord Est ,8% Nord Ovest Liguria ,2% Lombardia ,8% Piemonte ,3% Valle d'aosta ,3% Nord Ovest ,4% Centro Lazio ,6% Marche ,1% Toscana ,4% Umbria ,3% Centro ,4% Sud Abruzzo ,5% Basilicata 936 9,0% Calabria 913 5,9% Campania ,8% Molise ,2% Puglia ,3% Sud ,7% Isole Sardegna ,9% Sicilia ,1% Isole ,4% Media nazionale ,1% Dall esame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media più elevata è il Lazio, con /mq (+4,6% rispetto la quotazione 2007). Distanti dalla quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a /mq risultano le regioni Liguria, con /mq (+2,2% rispetto il 2007), la Campania, con /mq (+3,8% rispetto il 2007), quindi Emilia- Romagna e Lombardia. Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per gli Uffici, inferiore a /mq; una quotazione media regionale inferiore a /mq si registra solo in Calabria e Basilicata, quest ultima, però, è la regione con il massimo incremento rispetto al 2007 con +9,0%. 17

20 Figura 11: Quotazione media 2008 Uffici Distribuzione regionale Sulla base della quotazione media di riferimento nazionale per la tipologia Uffici (1.580 /mq) è stato calcolato l indice territoriale, per area e per regione, i cui valori sono riportati nella seguente tabella: 18

21 Tabella 12: Indice territoriale quotazioni 2008 Uffici per area territoriale e per regione. Area Regione Quotazione 2008 ( /mq) Indice territoriale Nord Est Emilia-Romagna ,3 Friuli- Venezia Giulia ,5 Veneto ,8 Nord Est ,7 Nord Ovest Liguria ,8 Lombardia ,8 Piemonte ,9 Valle d'aosta ,4 Nord Ovest ,4 Centro Lazio ,9 Marche ,6 Toscana ,6 Umbria ,3 Centro ,4 Sud Abruzzo ,6 Basilicata ,3 Calabria ,8 Campania ,2 Molise ,4 Puglia ,0 Sud ,6 Isole Sardegna ,3 Sicilia ,7 Isole ,7 Media nazionale ,0 L indice evidenzia come il livello delle quotazioni medie per la tipologia Uffici assume valori differenziati nelle diverse regioni rispetto la quotazione nazionale. Dal grafico successivo, che presenta i valori dell indice territoriale, per area e per regione, rispetto al dato medio nazionale, emerge l elevata dispersione dei valori medi, anche all interno di una stessa area territoriale. In particolare le regioni del Sud presentano valori decisamente inferiori al dato nazionale (valori indice minimi inferiori a 60 per Basilicata e Calabria) con eccezione della Campania che presenta un valore dell indice pari a 116,2. Al Centro, al valore massimo nazionale dell indice del Lazio, superiore a 170, si contrappone il valore dell Umbria inferiore a 80. Al Nord la Liguria, la Valle d Aosta, la Lombardia e l Emilia Romagna presentano valori dell indice superiori a 100, mentre in Friuli-Venezia Giulia, Veneto e Piemonte l indice assume nel 2008 valore inferiore al 100, ovvero alla media nazionale. 19