Allegato A. Piano Finanziario Area Croce-Madonna lotti n.18-19

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Rachele Casadei
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1 Allegato A Piano Finanziario Area Croce-Madonna lotti n Premessa: La variante al P.R.G. approvata con delibera della Giunta Regionale n del , ha destinato l'area di via Croce-Madonna a zona residenziale di espansione. Con delibera del C.C. n. 81 del su tale area è stato approvato un piano di localizzazione di un programma costruttivo ai sensi dell'art.51 della L n. 865, redatto nel rispetto di tutti i requisiti dei piani particolareggiati di iniziativa pubblica previsti dalla L.R. n. 47/78. Successivamente con delibera del C.C. n. 52 del è stato approvata una variante sostanzaile al piano. Il Consiglio Comunale con proprio atto n. 60 del ha approvato il Piano per l'edilizia economica e popolare di Campogalliano il quale ricomprende anche l'area di via Croce-Madonna nella quale, con una variante al P.R.G. si riduceva l'area a servizi "nel rispetto degli standards minimi di legge" a favore dell'area residenziale di espansione. La variante al P.R.G., introdotta con il PEEP, ha permesso la realizzazione di altri due lotti individuati in modo puntuale con i numeri 18 e 19 con la variante al PEEP, ai sensi del 5 comma dell'art.8 della legge 167/62 approvato con delibera del C.C. n.39 del Quale elemento costitutivo degli strumenti urbanistici sulla previsione della spesa occorrente per la sistemazione dei luoghi e l attuazione dei piani ai sensi degli art. 49 della L.R 47/78 e dell articolo 4 e 5 della legge 167/62, dovendosi ora procedere all attuazione della zona si ritiene necessario sviluppare un vero piano finanziario, allo scopo di definire corrispettivi per la concessione in diritto di superficie dei lotti edificabili. Tali corrispettivi devono pareggiare, nel loro importo globale, i costi di sostenere per l acquisizione delle aree e per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria in osservanza dell articolo 35 della legge 22/10/71 n Dati urbanistici Superficie di intervento intero comparto mq Volume edificabile intero comparto mq Superficie fondiaria lotti 18 e 19 mq Superficie edificabile lotti 18 e 19 mq Strade e parcheggi al servizio dei lotti 18 e 19 mq Analisi dei costi Costo di acquisizione dell area L intera area di intervento è già di proprietà comunale, essendo stata acquistata con rogito a ministero del Segretario comunale in data 10 febbraio 1983 Rep. n In relazione al tempo trascorso ed alle variazioni intervenute nei criteri di legge per la determinazione delle indennità di espropriazione, il costo di acquisizione dell area è stato determinato in misura pari alla indennità che sarebbe attualmente dovuta, stimata in. 70 al metro quadrato sulla base dei valori risultanti per espropriazioni concluse su aree di analoghe caratteristiche sia a Campogalliano che in altri comuni vicini.

2 Trattandosi di un piano finanziario relativo all'ampliamento di solo 2 lotti di una lottizzazione già esistente l'area per la quale si ritiene di stimare il costo di esproprio è data da: - la superficie fondiaria dei singoli lotti pari a mq l'area necessaria alla realizzazione delle strade e dei parcheggio pubblici a servizio dei due lotti pari a mq l'area necessaria a soddisfare gli standards urbanistici previsti dall'art.21 delle NTA del PRG a 30 mq./abitante equivalenti pari a mq per un totale di mq Applicando tale criterio il Comune sarà in condizione di reintegrare le risorse necessarie alla attuazione di futuri interventi, assicurando la necessaria copertura dei costi di acquisizione di un altra area di analoghe caratteristiche, in coerenza al principio informatore dell art.35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, che implicitamente prevede appunto il finanziamento dell attuazione dei piani per l edilizia economica e popolare mediante successivi reinvestimenti di un fondo di rotazione. 3.2 Oneri per l acquisizione dell area Corrispondono ai costi che il comune deve sostenere per spese notarili, bolli, sul valore, di copia e visura, registrazioni all Ufficio del registro e alla conservatoria dei registri immobiliari, determinati forfettariamente in euro Spese tecniche e generali Consistono nelle spese che il comune deve sostenere per la progettazione urbanistica della zona, per la progettazione esecutiva delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, per i lavori topografici di rilevazione, tracciamento, picchettamento e frazionamento dei lotti edificabili, per gli adempimenti tecnici e amministrativi conseguenti alla concessione in diritto di superficie dei lotti medesimi, per assistenza legale e altre prestazioni professionali necessarie all attuazione della zona stessa. Tali spese vengono determinate forfettariamente nel 20% della spesa prevista per l acquisizione dell area e per le opere di urbanizzazione. 3.4 Spese per opere di urbanizzazione primaria Le opere di urbanizzazione primaria nonché le opere di allacciamento del comparto alla rete dei pubblici servizi, secondo le definizioni dell articolo 2 della legge del 29/09/64, n 847 e dell articolo 31 della legge regionale 07/12/78 n 47, sono le seguenti: Strade Spazi di sosta o di parcheggio Fognature Rete idrica Rete di distribuzione dell energia elettrica, gas e telefono Pubblica illuminazione Spazi di verde attrezzato Quote Enel A doc 2

3 Il costo di realizzazione delle opere suddette è stato preventivato dall ufficio tecnico sulla base del progetto urbanistico e degli schemi degli impianti tecnici, in riferimento ai prezzi unitari mediamente registrati nelle opere pubbliche più recentemente eseguite. euro ,00 Iva 10% euro ,00 totali euro , Spese per opere di urbanizzazione secondaria Le opere di urbanizzazione secondaria, definita dall articolo 44 della legge 22/10/71 n 865 e dell articolo 28 della legge regionale del 07/12/78 n 47 saranno finanziate con gli oneri di urbanizzazione secondaria da versarsi in relazione al rilascio delle concessioni edilizie, secondo le modalità al momento vigenti, in misura corrispondente a quanto stabilito dalle tabelle parametriche regionali e dai loro eventuali aggiornamenti Imprevisti A copertura di maggiori spese comportate da opere non previste, da maggiori costi eventualmente risultanti dai progetti esecutivi, è previsto un incremento del 10% degli oneri di U1, nonché quello derivante da eventuali arrotondamenti positivi. 3.7 Oneri finanziari L entità della domanda per l edilizia abitativa legittima la previsione che l assegnazione dei lotti avvenga entro 12 mesi. Le scadenze stabilite per il versamento degli acconti e del saldo sui corrispettivi di concessione dei lotti(50% preliminarmente all atto di assegnazione del lotto e 50% entro sei mesi) consentiranno conseguentemente all amministrazione comunale di disporre abbastanza tempestivamente delle risorse necessarie a liquidare gli stati di avanzamento dei lavori di costruzione delle opere di urbanizzazione, si riduce al minimo l esposizione finanziaria a carica del comune. Si ritiene pertanto che l esposizione finanziaria dell amministrazione: - per le spese tecniche in larga parte già sostenute mesi 24 - per le spese di urbanizzazione mesi 6 Si ritiene di applicare un tasso d interesse pari al 3% Spese tecniche e generali ,00 x 0,03 x 2 = ,00 Spese per opere di U ,00 x 0,03 x 0,5 = ,00 Totale oneri finanziari ,00 Per quanto concerne i costi sostenuti per l acquisizione dell area, i relativi oneri finanziari sono da considerare assorbiti dalla rivalutazione monetaria intrinseca al sistema di valutazione adottato, riferito agli attuali valori degli indennizzi di espropriazione. A doc 3

4 3.8 Riepilogo delle spese Riepilogando, le spese complessivamente previste per l acquisizione dell area e le opere di urbanizzazione primaria sono le seguenti: Acquisizione area ,00 Oneri relativi acquisizione area ,00 Totale spese per l acquisizione dell area ,00 Spese per opere di urbanizzazione primaria ,00 Imprevisti, 10% ,00 Spese tecniche generali 20% ,00 Oneri finanziari ,00 Totale opere di urbanizzazione ,00 4. Finanziamento delle spese Le spese sostenute o da sostenersi per l acquisizione dell area e la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria saranno finanziate con i proventi della concessione in diritto di superficie dei lotti edificabili. 5. Determinazione dei corrispettivi 5.1 Criteri I corrispettivi per la concessione in diritto di superficie dei lotti edificabili sono composti da due voci: - quota del corrispettivo relativo alla concessione dell area - quota del corrispettivo corrispondente al contributo degli oneri di urbanizzazione primaria, determinato in misura pare ai relativi costi, in conformità a quanto previsto dalla disciplina regionale in materia. - Aggiuntivamente al corrispettivo suddetto, saranno posti a carico dei soggetti attuatori gli oneri di urbanizzazione secondaria nella misura vigente al momento del rilascio delle singole concessioni edilizie. 5.2 Quota del corrispettivo relativo alla concessione dell area Tale quota del corrispettivo è determinata ripartendo il costo complessivo di acquisizione dell area sulla superficie fondiaria vendibile. Costo di acquisizione ,00 Superficie fondiaria vendibile mq Corrispettivo./mq. 138,04 per arrot.. 138,00 A doc 4

5 5.3 Quota del corrispettivo relativo agli oneri di urbanizzazione primaria. Tale quota del corrispettivo è determinata ripartendo il costo complessivo delle opere di U1 sulla superficie edificabile. Costo di u ,00 Superf.utile edificabile mq Corrispettivo./mq. 139,97 per arrotondamento. 140,00 A doc 5

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