MODELLO UNICO-2012: TRE SITUAZIONI COMUNI DA APPROFONDIRE CREDITO IMPOSTA PER CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI
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- Fortunato Bellucci
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1 MODELLO UNICO-2012: TRE SITUAZIONI COMUNI DA APPROFONDIRE CREDITO IMPOSTA PER CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI La disciplina in oggetto (art.26 del TUIR) permette al Contribuente ( Persona fisica o società) che non ha incassato il canone di locazione e che abbia ottenuto una sentenza di sfratto per morosità di non tassare l'importo dell'affitto. La norma riguarda esclusivamente gli immobili dati in locazione ad uso abitativo (è comunque obbligatorio dichiarare la rendita dell'immobile nel quadro RB. Nel 2011 è pertanto consentito non dichiarare i canoni di locazione se si è in possesso di una sentenza datata anteriormente al termine ultimo per la presentazione della dichiarazione fiscale. In caso contrario il contribuente dovrà compilare la dichiarazione del prossimo anno indicando il credito d'imposta spettante. La compilazione potrà riguardare anche anni precedenti e precisamente fino all'anno 2001 ( esiste infatti il termine di prescrizione decennale). In caso di eventuale incasso futuro dei canoni non percepiti il contribuente dovrà compilare il quadro RM (tassazione separata con l'opzione di scegliere la tassazione ordinaria). ESEMPIO PRATICO Si ipotizzi un contribuente che nel periodo d'imposta 2010 ha dichiarato un reddito derivante da una locazione abitativa mai incassata per Euro al netto della deduzione forfettaria del 15%. Si ipotizzi che la rendita catastale rivalutata dell'appartamento ammonti ad e che Il contribuente nel 2010 ha dichiarato altri redditi pari ad RIEPILOGO DATI : -anno 2010 reddito totale di cui 6000 per affitto; -si ipotizzi che il contribuente abbia pagato sul totale del reddito imposte per A seguito della sentenza di sfratto per morosità avvenuta nel 2011 il contribuente potrà procedere al ricalcolo delle imposte in UNICO 2012 e indicare il credito d'imposta nel quadro CR e nel quadro RN ovvero: reddito imponibile al netto dell'affitto non incassato reddito da rendita catastale rivalutata ricalcolo imposta su si ipotizzi 2.500
2 credito imposta spettante : imposta 2010 ovvero 4000 imposta dovuta = ovvero credito imposta pari ad AGEVOLAZIONI PER IL RIACQUISTO DELLA PRIMA CASA E' prevista una disposizione agevolativa nel caso in cui il contribuente acquisti, entro un anno dalla vendita di una unità immobiliare destinata a propria abitazione, un'altra casa di abitazione non di lusso. SOGGETTI INTERESSATI ALLA NORMA Si tratta dei soggetti privati. CONDIZIONI RICHIESTE : - il precedente acquisto con aliquota agevolata ai fini IVA o dell'imposta di registro deve riguardare solo la prima casa; Il nuovo acquisto può anche essere a titolo di non proprietà ( usufrutto, uso o abitazione); Riacquisto di altro immobile non di lusso entro 1 anno dalla vendita da adibire ad abitazione principale ; L'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui il contribuente ha la residenza o la stabilisce entro 18 mesi dall'acquisto; Il contribuente non deve possedere altri immobili nel Comune e altre case di abitazione su tutto il territorio Nazionale. MISURA CREDITO IMPOSTA IMPORTO MASSIMO : pari all'imposta di registro o all'iva relativa al precedente acquisto. TABELLA DI RIFERIMENTO CEDENTE REGIME IVA IMPOSTA REGISTRO Impresa che costruisce e cede entro 5 anni Impresa che costruisce e cede oltre i 5 anni IPPO-CATASTALI 4,00% esente 3,00% Altri soggetti Iva esente 3,00%
3 Privati esente 3,00% ESEMPIO 1 -Acquisto prima abitazione nel 2002 iva assolta Nel 2011 acquisto nuova prima casa valore da soggetto privato imposta registro 3% Con l'agevolazione il contribuente paga solo a titolo di imposta di registro. ESEMPIO 2 Acquisto prima abitazione nel 2002 iva assolta Acquisto da soggetto Iva nel 2011 di un immobile pari ad e iva 4% pari ad In questo caso il Contribuente deve pagare l'iva per al soggetto che ha emesso la fattura e i dell'acquisto precedente potranno: 1) essere portati in diminuzione delle imposte di registro e ippo-catastali sulle successioni e donazioni future; 2) essere utilizzati in diminuzione dell'irpef con la prima dichiarazione dei redditi; 3) essere utilizzati in compensazione con il codice tributo N.B. Il credito d'imposta sul riacquisto della prima casa si prescrive in 10 anni. ESEMPIO 3 -Acquisto Immobile da soggetto iva nel 2002 iva pagata Nel 2011 acquisto nuovo immobile da soggetto iva pagando a titolo di iva 4 % Il credito d'imposta è pari alla minore iva corrisposta tra i due acquisti ovvero e il contribuente potrà utilizzarli nella denuncia dei redditi.
4 DETRAIBILITA INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI Il mutuo è senza dubbio una voce di spesa che interessa una moltitudine di contribuenti. Come ogni anno, in occasione della denuncia dei redditi, gli addetti ai lavori ( tra cui i Professionisti e i Caf ) devono calcolare l importo da poter dedurre in dichiarazione. Per calcolare tale importo occorre determinare il rapporto tra : Costo acquisto Immobile Capitale preso a Mutuo (si ricorda che il massimo detraibile ammonta ad 4.000). In molti casi il calcolo non viene effettuato in modo corretto in quanto vengono presi in considerazione, ai fini della proporzione, solo il valore dell Immobile risultante dal Rogito e il Valore del Mutuo. Per approfondire il problema occorre identificare che COSA SI INTENDE PER COSTO D ACQUISTO dell Immobile ( circolare 15/2005 Agenzia Entrate). In effetti per determinare il costo d acquisto si devono prendere in considerazione : 1) l importo dell immobile risultante dal Rogito ; 2) Gli oneri accessori relativi all acquisto tra cui : onorario del Notaio per la redazione dell atto d acquisto; le spese di mediazione Immobiliare, le imposte di Registro,catastali e Ipotecarie pagate; 3) Gli oneri accessori relativi al Contratto di Mutuo ovvero : onorario del Notaio per la stesura del Contratto di Mutuo, spese perizia tecnica, oneri fiscali per iscrizione /cancellazione ipoteca ( sono escluse invece le spese di Assicurazione sull immobile che la banca in alcuni casi richiede). ESEMPIO DI CALCOLO Valore Immobile da rogito Mutuo Contratto Spese notaio per acquisto Immobile Spese Agenzia per mediazione Imposta sostitutiva banca 200 Spese notaio per redazione Mutuo 2.000
5 CALCOLO PERCENTUALE DETRAIBILITA = = IPOTIZZANDO INTERESSI PAGATI SU MUTUO PER CASSA nell anno 2011 pari ad risulta detraibile la cifra di ( x =3.315 ). CELESTE VIVENZI
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