Studio Corbella dottori commercialisti associati
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1 dottori commercialisti - revisori dei conti: Piero Luigi Corbella Luigi Corbella Laura Corbella Torella Giacomo Corbella Benedetta Sirtori Daniela Bruniera Matteo Formenti esperto contabile - revisore dei conti: Franco Formenti Monza, lì 11 maggio 2011 Circolare n. 4/2011 CIRCOLARE c.d. CEDOLA SECCA PER I REDDITI IMMOBILIARI, art. 3 D.Lgs. n. 23/2011 contenente Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale Gentilissimi Signori Clienti, con l art. 3 D.Lgs. n. 23/2011 contenente Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale il Legislatore ha introdotto un nuovo regime di tassazione in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, regime alternativo e non sostitutivo di quello ordinario e riservato alle sole Persone Fisiche. Tale regime, esercitabile previa specifica opzione del locatore, prevede la tassazione del reddito derivante dalla locazione immobiliare ad un aliquota pari al 21% (o 19% in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8 Legge 431/98) da applicarsi sul 100% del canone pattuito tra le parti. Ricordiamo che la tassazione ordinaria prevede l assoggettamento del 85% del canone di locazione immobiliare all aliquota IRPEF marginale di tassazione per scaglioni (calcolata sulla base del reddito complessivo del dichiarante e con aliquota minima del 23%). Appare subito evidente come tale opzione sia già di per se conveniente per i titolari di reddito superiore ai euro (soglia di passaggio ad un aliquota di tassazione pari al 27%). Ma la convenienza per il locatore aumenta tenendo conto delle ulteriori semplificazioni previste dall esercizio dell opzione. Infatti è previsto che in caso di applicazione del regime della cedola secca non siano più dovute le imposte di registro (2%) sulla registrazione del contratto, successivi rinnovi annuali e disdetta. Fa, tuttavia, da contropartita a tale sgravio la sospensione, in via inderogabile e per
2 tutta la durata dell opzione, di chiedere l aggiornamento del canone di locazione. In estrema sintesi si può riassumere come segue: SOGGETTI OPZIONE DURATA BASE IMPONIBILE MISURA DELLA CEDOLA Persone fisiche in possesso di redditi fondiari da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10). Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell esercizio d impresa / arti e professioni o da enti non commerciali. L applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del locatore da esercitarsi in sede di registrazione del contratto o entro il termine per il versamento dell imposta di registro per il rinnovo. (per i contratti già in corso si veda più sotto la disciplina transitoria per il 2011 È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. L opzione ha validità per l intera durata del contratto o della proroga. L opzione esercitata nelle annualità successive alla prima ha validità per la durata residua del contratto. La stessa può essere revocata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella di esercizio entro il termine per il pagamento dell imposta di registro. Nelle annualità successive è possibile esercitare nuovamente l opzione. Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. N.B. Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR. 21%; 19%, in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98. IMPOSTE SOSTITUITE IRPEF; addizionali IRPEF (regionale e comunale); imposta di registro; imposta di bollo. Permane l obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S.. AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE Per la durata di validità dell opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione. L Agenzia delle Entrate con il Provvedimento , ha disciplinato le modalità per l esercizio dell opzione ha individuato le regole per la determinazione dell acconto relativo alla cedolare secca. L opzione per l applicazione della cedolare secca va esercitata dal locatore proprietario o titolare di un diritto reale di godimento sull immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative : 1) in sede di registrazione del contratto; oppure 2) in caso di proroga, anche tacita, nel termine di versamento dell imposta di registro. È espressamente previsto che in presenza di più proprietari l opzione va esercitata distintamente da ciascun locatore.
3 N.B. A pena di inefficacia dell opzione, come già indicato nella tabella di sintesi, va comunicata preventivamente all inquilino la rinuncia, per il periodo di durata dell opzione, alla facoltà di chiedere l aggiornamento del canone, incluso quello ISTAT. N.B. In caso di mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto è possibile optare per le annualità successive nel termine per il versamento dell imposta di registro. MODELLI DA UTILIZZARE PER L ESERCIZIO DELL OPZIONE Per l esercizio dell opzione della cedolare secca può essere utilizzato: il nuovo mod. Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell opzione per la cedolare secca, da presentare esclusivamente in via telematica direttamente oppure tramite un intermediario abilitato al servizio telematico qualora il contratto oltre ad avere ad oggetto la mera locazione (non sono previste altre pattuizioni) presenti le seguenti caratteristiche: numero di locatori non superiori a 3; tutti i locatori optano per la cedolare secca ; numero di inquilini non superiori a 3; 1 abitazione con pertinenze non superiori a 3; tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita. A tal fine va utilizzato lo specifico software S.I.R.I.A. (Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione); il mod. 69, Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi, opportunamente aggiornato dal Provvedimento in esame, da presentare in modalità cartacea, in duplice copia, all Ufficio dell Agenzia delle Entrate. N.B. Si rammenta che il mod. 69 può sostituire il mod. CDC, Comunicazione Dati Catastali per gli adempimenti ad esso connessi previsti dal Provvedimento DISCIPLINA TRANSITORIA PER IL 2011 La cedolare secca può essere applicata già ai contratti in corso nel 2011 anche se scaduti o volontariamente risolti prima del (data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 23/2011). In merito si distinguono i casi specifici nella seguente tabella:
4 CONTRATTO registrato dal prorogato e con versamento dell imposta di registro non ancora scaduta al per cui la registrazione scade nel periodo prorogato con termine di pagamento dell imposta di registro nel periodo che alla data del risulta: - in corso e già registrato; - scaduto o risolto volontariamente e già registrato; - prorogato con imposta di registro già pagata. risolto dal per il quale al non è ancora scaduto il termine di pagamento dell imposta di registro dovuta per la risoluzione ESERCIZIO DELL OPZIONE In sede di registrazione del contratto Entro il Nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011 (mod. UNICO / ) Non spetta il rimborso delle imposte di registro e di bollo già versate. Il locatore è tenuto per il 2011 al versamento dell acconto della cedolare secca, se dovuto. Entro il termine di versamento dell imposta di registro relativa alla risoluzione L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell imposta di registro e dell imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa. Il locatore è tenuto al versamento d acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al VERSAMENTO DELL ACCONTO Il Decreto n. 23/2011 dispone che l acconto della cedolare secca è dovuto un acconto nella misura dell 85% per cento per l anno 2011 e del 95% per cento dal In merito il Provvedimento in esame ha definito le modalità di versamento in acconto della cedolare secca per il 2011 ed a partire dal 2012 come segue: ACCONTO PER IL Per i contratti in corso nel 2011 la misura dell acconto è prevista per l 85% da versare in un'unica rata entro il 30/11/2011 se inferiore ai 257,52 Euro, o in due rate rispettivamente 40% entro il 16/06/2011 e 60% entro il 30/11/2011; 2. Per i contratti in corso o scaduti al 31/05/2011 la misura dell acconto è prevista per l 85% da versare in due rate rispettivamente 40% entro il 16/06/2011 e 60% entro il 30/11/2011; 3. Per i contratti successivi al 31/05/20111 la misura dell acconto è prevista per l 85% da versare in un'unica rata entro il 30/11/2011; 4. L acconto non è dovuto per i contratti dal 01/11/2011. N.B. non è dovuto acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera 51,65. N.B. è sempre previsto il posticipo del versamento della prima rata al 16/07 con maggiorazione del 0,40% ACCONTO DAL Per tutti i contratti l acconto per il 2012 è previsto nella misura del 95% da versare in un'unica rata entro il 30/11/2012 se inferiore ai 257,52 Euro, o in due rate rispettivamente 40% entro il 16/06/2011 e 60% entro il 30/11/2011;
5 Per quanto riguarda le modalità di versamento il Provvedimento in esame dispone: al versamento a saldo che si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell imposta sul reddito delle persone fisiche ; alla modalità di versamento che il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, ossia tramite il mod. F24. Il contribuente che intende optare dal 2011 per la cedolare secca, in sede di mod. UNICO 2011, relativo al 2010, non è tenuto al versamento dell acconto IRPEF 2011 riferibile alle unità immobiliari per le quali troverà applicazione l imposta sostitutiva. Infatti, per tali immobili dovrà essere calcolato e versato l acconto 2011 della cedolare secca come sopra specificato. **** Lo Studio rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e con l occasione porge molte cordialità. Studio Corbella
L opzione per tale tipo di imposizione prevede la sostituzione anche di altre imposte gravanti sui redditi derivanti da locazioni abitative.
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