Fisco e Tributi. Newsletter marzo Imponibile IVA nella cessione di aree

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1 Fisco e Tributi Imponibile IVA nella cessione di aree

2 Premessa I requisiti affinché la cessione di una area assuma rilevanza ai fini Iva si verifica: se viene posta in essere da un soggetto passivo; se il terreno è suscettibile di utilizzazione edificatoria. La nozione di edificabilità è stata introdotta, ai fini tributari, dall art. 36, comma 2, D.L. 223/2006. Pertanto, un'area può considerarsi edificabile se tale area è utilizzabile a scopo edificatorio, in base ai Piani urbanistici adottati nel comune in cui insiste l area. In caso diverso da quello rappresentato l operazione sconterà l imposta di registro proporzionale, in base al principio di alternatività tra Iva e registro. A tal fine è necessario considerare i provvedimenti che con decorrenza dal 1 gennaio u.s., hanno segnato, relativamente alle imposte d atto sui trasferimenti immobiliari, delle modifiche. Per individuare i casi in cui la cessione di un area è imponibile ai fini IVA, si deve far riferimento all art. 2, comma 3, lett. c), D.P.R. 633/1972, che recita: Non sono considerate cessioni di beni: c) le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni. Non costituisce utilizzazione edificatoria la costruzione delle opere indicate nell'art. 9, lettera a), della legge 28 gennaio 1977, n. 10.

3 L eccezione contemplata dalla norma, riguarda la costruzione delle opere da realizzare nelle zone agricole, comprese la residenza, in funzione della conduzione del Fondo per le esigenze dell imprenditore agricolo a titolo principale. La normativa comunitaria in materia di imponibilità sulla cessione di terreni, dispone con la Direttiva 2006/112/CE: all art. 135, lett. K), che la cessione di fondi non edificabili, diversi dalla cessione di terreni edificabili, è esente da Iva; all art. 12, par. 1, lett. b), gli Stati Membri hanno facoltà di considerare soggetto passivo chiunque effettui, a titolo occasionale, la cessione di terreno edificabile. Tabella n. 1 La cessione del terreno ai fini Iva Rilevanza Iva Nessuna Rilevanza Iva Requisito soggettivo Qualificazione Operazione Normativa interna Se si tratta di terreno edificabile Terreno non edificabile Terreno agricolo Soggetto passivo Iva Esclusa Normativa comunitaria Se si tratta di terreno edificabile Terreno non edificabile Terreno agricolo Viene considerato soggetto passivo anche chi effettua occasionalmentela cessione diterreni edificabili Esente

4 Il concetto di edificabilità Sia nella normativa interna che nella normativa comunitaria, il punto fondamentale per individuare il regime da adottare per la cessione di terreni è legato principalmente alla natura del terreno edificabile o meno. L art.. 36, comma 2, D.L. 223/2006 introduce ai fini tributari il principio dell edificabilità. Sul tema, l Amministrazione Finanziaria si è pronunciata con la R.M. 460/E/2008 : un area si considera utilizzabile per scopi edificatori ancor prima che l iter di approvazione del piano regolatore si sia concluso con l approvazione dello stesso da parte della Regione. Ciò non toglie tuttavia che, una volta intervenuta l approvazione da parte della Regione, la qualificazione dell area sarà quella risultante dallo strumento urbanistico generale così come approvato dalla Regione. Aree opere di urbanizzazione Ai sensi dell art. 51, L. 342/2000 non è da intendere rilevante ai fini dell imposta sul valore aggiunto, neppure agli effetti delle limitazioni del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione. Il disposto normativo, esclude dall ambito di applicazione IVA le cessioni realizzate a titolo gratuito

5 dalle imprese titolari delle concessioni di edificare nei confronti dei Comuni, a condizione che: dette cessioni abbiano ad oggetto aree ed opere di urbanizzazione; siano effettuate a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione. Per tali operazioni, si prevede l applicazione dell imposta di registro in misura fissa e l esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali (art. 20, L. 10/1977). Il comma 4, art. 10, D.L. 23/2011, in merito all applicazione della imposte d atto sui trasferimenti immobiliari, ha disposto la soppressione di tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. Nella C.M. 2/E/2014, che ha fornito chiarimenti in merito all applicazione delle nuove imposte d atto sui trasferimenti immobiliari, si è chiarito che, l agevolazione ex. art. 20, L. 10/1977 non è più applicabile. Di conseguenza, in virtù del principio di alternatività Iva/registro, l operazione sconterà: l imposta di registro proporzionale nella misura del 9%; le imposte ipocatastali nella misura di 50 euro ciascuna. La R.M. 140/E/2009 chiarisce come l impresa che effettua nei confronti del Comune la cessione di un area, poi dal Comune stesso destinata a servizi pubblici o sociali non risulti

6 tenuta a realizzare sulla medesima area alcuna opera di urbanizzazione.: la cessione del lotto oggetto dell istanza d interpello assume, pertanto, rilevanza agli effetti dell IVA e, in quanto realizzata dalla società a scomputo parziale degli oneri di urbanizzazione secondaria dalla stessa dovuti, deve ritenersi effettuata a titolo oneroso, nell ambito di un operazione permutativa di cui all 11 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n Tassazione indiretta Per la tassazione indiretta complessiva è necessario distinguere le operazioni soggette: ad Iva; non soggette ad Iva. Gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e/o prestazioni di servizi nell ambito dell applicazione dell Iva, scontano l imposta di registro in misura fissa (art. 40, comma 1, D.P.R. 131/1986). L imposta di registro è dovuta in misura proporzionale relativamente agli atti di trasferimento non soggetti ad Iva. Cessioni soggette ad IVA I trasferimenti di aree edificabili, effettuati da imprese, sono soggetti ad Iva applicando l'aliquota ordinaria del 22%. Per le operazioni effettuate entro il , si scontavano

7 imposta di registro ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro cadauna. Dall'inizio del 2014, in virtù delle modifiche anzidette, si continuano ad applicare tre imposte fisse, ma elevate a 200 euro ciascuna. La cessione dell area edificabile soggetta ad Iva FINO AL A PARTIRE DAL IVA 22% 22% IMPOSTA DI REGISTRO IPOTECARIE v Anno CATASTALI Le cessioni di terreni non soggette ad IVA (non edificabili e non agricoli) Per tener conto delle modifiche alle imposte d atto sui trasferimenti immobiliari, in vigore dal 1 Gennaio 2014, si raffrontalatassazioneinvigorefinoal equellain vigore dal La tassazione per gli atti stipulati entro il prevedeva: Anno Imposta di registro nella misura dell 8%; Ipocatastali nella misura del 3% (2% + 1%). A partire dal 2014 si ha: Imposta di registro nella misura del 9%; Ipocatastali nella misura di 100 euro ( ).

8 La cessione dell area edificabile non soggetta ad IVA FINO AL A PARTIRE DAL IVA Fuori campo Fuori campo IMPOSTA DI REGISTRO 8% 9% IPOTECARIE 2% 50 CATASTALI 1% 50 La cessione di terreni agricoli Per quanto riguarda la compravendita di terreni agricoli, anch essa esclusa dal campo di applicazione dell Iva, si deve distinguere in relazione ai requisiti soggettivi dell acquirente. Il comma 609, art 1, L. 147/2013 (Legge di Stabilità per il 2014) introduce una nuova aliquota del 12% per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale. Di conseguenza: per l acquisto di terreni agricoli effettuati da soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, si avrà la seguente tassazione:

9 FINO AL A PARTIRE DAL IMPOSTA DI REGISTRO 15% 12% IPOTECARIE 2% 50 CATASTALI 1% 50 per l acquisto di terreni agricoli effettuati da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale si avrà la seguente tassazione: 4 FINO AL A PARTIRE DAL IMPOSTA DI REGISTRO IPOTECARIE CATASTALI 1% 1%

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