GLI IMMOBILI STORICI ARTISTICI LOCATI E I RECENTI CHIARIMENTI DELL AGENZIA DELLE ENTRATE

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1 GLI IMMOBILI STORICI ARTISTICI LOCATI E I RECENTI CHIARIMENTI DELL AGENZIA DELLE ENTRATE Artt. 37, comma 4-bis e 90, comma 1, TUIR Art. 4, comma 5-sexies, lett. b), n. 1, DL n. 16/2012 Risoluzione Agenzia Entrate , n. 114/E Il reddito degli immobili storici artistici concessi in locazione è individuato nel maggior valore tra il canone di locazione ridotto del 35% ed il relativo reddito medio ordinario (rendita catastale). Secondo quanto recentemente chiarito dall Agenzia delle Entrate, la rendita catastale, rivalutata, va ridotta del 50%. Di conseguenza la base imponibile, ai fini IRPEF / IRES, va determinata facendo riferimento al maggiore tra i 2 seguenti valori: - canone annuo, ridotto del 35%; - rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50%. Tale modalità di tassazione sarà applicata nel mod. 730 / UNICO 013 in sede di determinazione del reddito 2012.

2 Come noto, il DL n. 16/2012, c.d. Decreto Semplificazioni fiscali, ha modificato, a decorrere dal 2012, il regime fiscale applicabile ai redditi degli immobili storici artistici. In particolare si rammenta che: è stato soppresso l art. 11, comma 2, Legge n. 413/91, che prevedeva la determinazione del reddito mediante l applicazione della minore tra le tariffe d estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato ; a seguito della modifica del comma 4-bis dell art. 37, TUIR, il reddito degli immobili locati è pari al maggiore tra il canone ridotto forfettariamente del 35% e il reddito medio ordinario determinato mediante l applicazione delle tariffe d estimo (rendita catastale); per effetto della modifica del comma 1 dell art. 90, TUIR, per i fabbricati che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa (c.d. immobili patrimonio ) il citato reddito medio ordinario è ridotto del 50%. L Agenzia delle Entrate, a seguito di uno specifico interpello, con la Risoluzione , n. 114/E ha fornito un importante precisazione in merito alla determinazione del reddito degli immobili in esame locati, di seguito esaminata. DETERMINAZIONE DEL REDDITO DEGLI IMMOBILI STORICI ARTISTICI NON LOCATI Come accennato, con riferimento ai c.d. immobili patrimonio delle società, l art. 90, comma 1, TUIR, dispone che: per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico il reddito medio ordinario di cui all articolo 37, comma 1, è ridotto del 50 per cento e non si applica comunque l articolo 41. Di fatto alle società che possiedono immobili patrimonio di interesse storico artistico è riconosciuta: un agevolazione consistente nella riduzione al 50% del reddito risultante dall applicazione della tariffa d estimo dell immobile stesso; un ulteriore agevolazione consistente nella disapplicazione dell art. 41, TUIR. Pertanto agli immobili a disposizione non è applicabile la maggiorazione di 1/3 ordinariamente prevista in tali casi. ENTI NON COMMERCIALI Analogamente a quanto previsto per le società, anche per gli immobili storici artistici degli enti non commerciali l art. 144, comma 1, TUIR riconosce: un agevolazione rappresentata dalla riduzione al 50% del reddito risultante dall applicazione della tariffa d estimo dell immobile stesso; un ulteriore agevolazione consistente nella disapplicazione dell art. 41, TUIR, con la conseguenza che per detti immobili a disposizione non trova applicazione la maggiorazione di 1/3. PERSONE FISICHE Gli immobili storici artistici detenuti dalle persone fisiche non locati (utilizzati come propria abitazione ovvero a disposizione ) dal 2012 sono esenti da IRPEF e relative addizionali, essendo gli stessi assoggettati ad IMU. Come desumibile dalle istruzioni al mod. 730/2013, il reddito di tali immobili rileva ai fini della fruizione delle prestazioni assistenziali / previdenziali (ISEE / RED).

3 DETERMINAZIONE DEL REDDITO DEGLI IMMOBILI STORICI ARTISTICI LOCATI L Agenzia delle Entrate nella citata Risoluzione n. 114/E ha fornito precisazioni in merito alla determinazione del reddito degli immobili in esame concessi in locazione da parte di soggetti IRES. Nell occasione ha altresì chiarito il trattamento della locazione di detti immobili da parte di enti non commerciali e di persone fisiche. Con riguardo ai soggetti IRES, dopo aver precisato che ai sensi del comma 1 del citato art. 90 il reddito degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa è determinato facendo riferimento al reddito fondiario, per il quale il presupposto dell imposta: scaturisce dal possesso qualificato del cespite patrimoniale, che di per sé è considerato dal legislatore rappresentativo di capacità contributiva, e si concreta in un reddito potenziale e figurativo, tant è che è costituito da un «reddito medio ordinario» determinato mediante l'applicazione di tariffe d estimo, l Agenzia rammenta che l art. 4, comma 5-sexies, lett. b), n. 1, DL n. 16/2012 ha, in particolare, introdotto 2 nuovi periodi al comma 1 del citato art. 90. Il testo del comma 1 risulta pertanto il seguente: I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l'esercizio dell'impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa, concorrono a formare il reddito nell'ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato e a norma dell'articolo 70 per quelli situati all'estero. Tale disposizione non si applica per i redditi, dominicali e agrari, dei terreni derivanti dall'esercizio delle attività agricole di cui all'articolo 32, pur se nei limiti ivi stabiliti. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico il reddito medio ordinario di cui all'articolo 37, comma 1, è ridotto del 50 per cento e non si applica comunque l articolo 41. Per gli immobili locati riconosciuti di interesse storico o artistico..., qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35 per cento risulti superiore al reddito medio ordinario dell'unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per gli immobili locati, secondo quanto chiarito dall Agenzia, la locuzione reddito medio ordinario dell'unità immobiliare, richiamata nel nuovo (quinto) periodo va intesa nel senso di reddito medio ordinario determinato in base al periodo precedente (terzo) e quindi ridotto del 50 per cento. Alla luce di tale interpretazione, ai fini della determinazione del reddito degli immobili storici artistici concessi in locazione da soggetti IRES va considerato il maggiore tra i 2 seguenti valori: canone annuo, ridotto del 35%; rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50%. ENTI NON COMMERCIALI Con riguardo agli enti non commerciali, come precisato dalla citata Risoluzione n. 114/E, posto che l art. 144, TUIR dispone che: per gli immobili di interesse storico artistico il reddito medio ordinario ex art. 37, comma 1, TUIR è ridotto del 50%; per i redditi derivanti dalla locazione di immobili non relativi all impresa si applicano le disposizioni previste dell art. 90, comma 1, TUIR;

4 il reddito degli immobili storici artistici locati è determinato, analogamente a quanto già evidenziato per le società / enti commerciali, quale minor valore tra il canone annuo ridotto del 35% e la rendita catastale rivalutata ridotta del 50%. NON RESIDENTI Il citato art. 4, DL n. 16/2012 non ha modificato gli artt. 152, comma 2 e 154, comma 1, TUIR riguardanti la determinazione del reddito delle società / enti commerciali non residenti senza stabile organizzazione in Italia e degli enti non commerciali non residenti che, come noto, rinviano alle specifiche disposizioni relative alla determinazione delle singole distinte categorie reddituali ed in particolare a quelle relative alla determinazione dei redditi fondiari. Di conseguenza secondo l Agenzia ragioni di carattere logico-sistematico portano a ritenere che in caso di locazione di immobili storici artistici posseduti dai soggetti in esame, ai fini della determinazione della base imponibile, va considerato il maggiore tra il canone annuo, ridotto del 35% e la rendita catastale rivalutata ridotta del 50%. PERSONE FISICHE Anche con riguardo agli immobili storici artistici locati da parte di persone fisiche non in regime d impresa, l Agenzia delle Entrate conferma l interpretazione fornita per i soggetti IRES. Il percorso interpretativo svolto parte dalla considerazione che per gli immobili non locati, ai fini del reddito fondiario l IRPEF è sostituita dall IMU; posto che ciò non avviene ai fini IRES, l art. 37, TUIR non contiene una disposizione analoga a quella di cui all art. 90 del TUIR che preveda la riduzione del reddito medio ordinario del 50 per cento. Secondo l Agenzia tuttavia, considerata la riduzione del 50% della base imponibile sia ai fini IMU che IRES, ragioni di carattere logico-sistematico inducono a sostenere che la riduzione del 50% del reddito medio ordinario debba essere applicata anche all ipotesi disciplinata dall art. 37, comma 4-bis, in base al quale per gli immobili in esame il canone annuo di locazione, da raffrontare con la rendita catastale rivalutata, è ridotto del 35%. Di conseguenza, anche in caso di locazione di un immobile storico artistico posseduto da una persona fisica, non in regime d impresa, ai fini della determinazione della base imponibile va considerato il maggiore tra i 2 seguenti valori: canone annuo, ridotto del 35%; rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50%. REDDITO DEGLI IMMOBILI STORICI ARTISTICI LOCATI IMMOBILI PATRIMONIO POSSEDUTI DA (COMPRESI ENTI NON COMMERCIALI E SOGGETTI NON RESIDENTI) IMMOBILI POSSEDUTI DA PERSONE FISICHE NON IN REGIME D IMPRESA MAGGIOR VALORE TRA CANONE DI LOCAZIONE RIDOTTO DEL 35% RENDITA CATASTALE RIVALUTATA DEL 5%, RIDOTTA DEL 50%

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