INDICE I. LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA COME STRUMENTO CONFORMATIVO E LIMITATIVO DELLA PROPRIETÀ

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1 Presentazione XVII I. LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA COME STRUMENTO CONFORMATIVO E LIMITATIVO DELLA PROPRIETÀ Sezione 1 IL SISTEMA PIANIFICATORIO URBANISTICO: QUADRO SINTETICO DEI PROFILI FUNZIONALI (di G. Pagliari) 1.1. La pianificazione urbanistica: profili generali. Concetto di pianificazione e di piano. Inquadramento della pianificazione urbanistica nell ambito dell attività amministrativa. Classificazioni principali della pianificazione urbanistica Gli strumenti della pianificazione urbanistica La gerarchia tra i piani. La pianificazione per direttive, operativa e attuativa. La pianificazione spaziale e la pianificazione temporale La distinzione tra piani territoriali e piani regolatori. Il piano territoriale di coordinamento. Il piano territoriale di coordinamento provinciale Il piano regolatore generale (p.r.g.). La zonizzazione e le localizzazioni Il piano regolatore nella legislazione regionale. Dallo strumento pianificatorio generale agli strumenti pianificatori generali: piano strutturale comunale e piano operativo comunale I piani attuativi Conformazione del territorio e Conformazione della proprietà. Considerazioni di sintesi e prodromiche rispetto al tema pianificazione urbanistica-proprietà edilizia

2 VI INDICE Sezione 2 LA PIANIFICAZIONE E LA PROPRIETÀ EDILIZIA. IL TEMA DELLA CONFORMAZIONE-LIMITAZIONE DELLA PROPRIETÀ PRIVATA ALLA LUCE DELLA COSTITUZIONE. I C.D. VINCOLI URBANISTICI (di G. Pagliari) 2.1. Considerazioni introduttive. La portata giuridica degli strumenti pianificatori. Le zone bianche. Cenni su il diritto di proprietà edilizia tra Statuto Albertino e Costituzione Repubblicana Costituzione, pianificazione urbanistica e proprietà fondiaria: posizione del problema. Limitazione e conformazione I c.d. vincoli urbanistici o vincoli urbanistici in senso tecnico I c.d. vincoli urbanistici secondo il Consiglio di Stato Il problema del verde I c.d. vincoli urbanistici tra pronunzie della Corte Costituzionale e interventi legislativi: dalla sentenza 29 maggio 1968, n. 55, al Testo Unico dell Edilizia e al Testo Unico sull Espropriazione per pubblica utilità L imposizione del vincolo La reiterazione del vincolo: limiti e condizioni della sua ammissibilità La nuova disciplina dei vincoli urbanistici preordinati all espropriazione. I modi di imposizione del vincolo. I profili procedimentali L obbligo di comunicazione dell avvio del procedimento L efficacia temporale dei vincoli preordinati all espropriazione. La decadenza del vincolo ed i suoi effetti La reiterazione del vincolo. Il diritto all indennizzo La realizzazione di un opera diversa da quella che ha determinato l imposizione del vincolo I c.d. vincoli urbanistici procedimentali e quelli comportanti l inedificabilità assoluta dopo l entrata in vigore del t.u. sull Espropriazione per pubblica utilità Riflessioni conclusive. I vincoli urbanistici: una questione ancora aperta

3 VII Sezione 3 LA PIANIFICAZIONE URBANISTICA E IL FEDERALISMO FISCALE: L EFFETTO CONFORMATIVO COME ELEMENTO DI VALORIZZAZIONE (di G. Pagliari) 3.1. Il federalismo demaniale: inquadramento I beni oggetto di cessione gratuita. I beni esclusi o non cedibili I criteri di individuazione degli Enti cessionari Trasferimento dei beni agli Enti cessionari. Revoca dell assegnazione Status dei beni trasferiti Diritti e doveri dell Ente cessionario. La vendita e il conferimento ai fondi di investimento immobiliare. La questione della valorizzazione tramite la pianificazione urbanistica II. LA PROPRIETÀ NELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA DI AREA VASTA Sezione 4 LA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE (di G. Ciaglia) 4.1. Cenni introduttivi sulla pianificazione territoriale La natura giuridica del piano territoriale di coordinamento Contenuti, procedimento di approvazione ed estensione del piano territoriale di coordinamento L evoluzione della pianificazione territoriale sino all introduzione del piano territoriale di coordinamento provinciale Il piano territoriale di coordinamento provinciale Il contenuto e l oggetto della pianificazione territoriale provinciale. Il rapporto con la pianificazione urbanistica comunale La possibilità di approvare il piano con legge regionale L ulteriore evoluzione della pianificazione territoriale. Le intese di cui all art. 57 del d.lg. n. 112/ Le problematiche legate all applicazione della norma e l abbandono del modello dell intesa

4 VIII INDICE Sezione 5 IL PIANO URBANISTICO DI ROMA CAPITALE E LE SPECIALI FUNZIONI URBANISTICHE DELLA CAPITALE (di S. Bellomia) 5.1. Roma Capitale della Repubblica Le vicende della inattuazione costituzionale Il disegno di legge Calderoli sul cosiddetto federalismo fiscale e le speciali funzioni urbanistiche della Capitale La vicenda dei decreti delegati In particolare, lo schema del decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri nel novembre III. PROPRIETÀ E PIANO REGOLATORE GENERALE COMUNALE Sezione 6 PROFILI GENERALI (di G. Mari) 6.1. Evoluzione Aspetti procedimentali Autonomia comunale e rapporto con i piani di area vasta e i piani settoriali La discrezionalità comunale nelle scelte di piano Il sub-procedimento comunale: adozione del piano e osservazioni degli interessati. Natura delle osservazioni, loro esame e obbligo motivazionale Il sub-procedimento di approvazione La tempistica procedimentale nella legge statale Il p.r.g. quale atto complesso a complessità ineguale nella legislazione statale Il procedimento di formazione degli strumenti di pianificazione generale comunale nella legislazione regionale Natura del p.r.g. quale atto complesso e legislazione regionale Le misure di salvaguardia Aspetti strutturali

5 IX Struttura del p.r.g.: parte grafica e parte normativa. Le norme tecniche di attuazione nella l.u.f. e nella più recente legislazione regionale Piano regolatore generale e motivazione delle scelte di piano Profili funzionali Conformazione della proprietà e del territorio La zonizzazione e le localizzazioni. La funzione di gestione L efficacia temporale del p.r.g La reiterazione del vincolo preordinato all esproprio o sostanzialmente espropriativo Distinzione concreta tra prescrizioni meramente conformative e prescrizioni sostanzialmente espropriative La perequazione urbanistica e le compensazioni come ulteriori fattori determinanti la destrutturazione del p.r.g Le varianti La natura giuridica del p.r.g.: tertium genus La pianificazione comunale nella legislazione regionale dopo la riforma costituzionale del Titolo V: i piani regolatori di nuova ed ultima generazione La legislazione regionale e i nuovi modelli di pianificazione comunale Gli accordi a monte Sezione 7 ASPETTI ECONOMICI E FINANZIARI DELLA PIANIFICAZIONE URBANISTICA COMUNALE. I COSTI DELLA PIANIFICAZIONE (di L. Mundula) 7.1. Premessa Istituzioni, regolamentazioni e pianificazione Il processo di pianificazione I costi degli esiti della pianificazione La valutazione come elemento per la minimizzazione dei costi Conclusioni

6 X INDICE Sezione 8 LA PIANIFICAZIONE CONSENSUALE, PREMIALE E PER ACCORDI: PEREQUAZIONE, COMPENSAZIONE, ALTRE FORME DI URBANISTICA CONTRATTATA E DI PREMIALITÀ EDILIZIA (di S. De Paolis) 8.1. L intrinseca discriminatorietà della pianificazione Perequazione e compensazione Modelli attuativi della perequazione urbanistica Perequazione di comparto e perequazione estesa (segue) Altri modelli attuativi Alcune esperienze regionali a confronto Il mercato dei diritti edificatori Cessione di cubatura e trasferimento di diritti edificatori La circolazione dei diritti edificatori Pianificazione del territorio, interessi pubblici e interessi privati Pianificare per accordi, dalla fase attuativa alla codeterminazione degli assetti urbanistici I nuovi problemi dell urbanistica consensuale Soluzioni e prospettive future Sezione 9 GLI STANDARD URBANISTICI (di G. Farri) 9.1. Introduzione Gli standard generali (o a operatività immediata) nella c.d. Legge-ponte nella l. 10/ nel c.d. Testo unico dell Edilizia centro abitato e centro storico Gli standard speciali (o a operatività differita) Le c.d. zone di recupero del patrimonio edilizio esistente L edilizia residenziale pubblica come nuovo standard urbanistico La c.d. monetizzazione degli standard I parcheggi

7 XI Sezione 10 LE MISURE DI SALVAGUARDIA (di M. Sollini) Premessa Natura e finalità delle misure di salvaguardia I presupposti di applicazione delle misure di salvaguardia La pendenza di un procedimento per il rilascio di un permesso di costruire La coesistenza di uno strumento urbanistico vigente e di uno già adottato, in attesa di approvazione Il contrasto tra l intervento che si richieda di assentire con il rilascio del permesso di costruire ed una o più previsioni dello strumento urbanistico adottato La durata delle misure di salvaguardia Le misure di salvaguardia speciali (o regionali) Profili processuali: in particolare, l impugnazione del piano adottato e delle misure di salvaguardia IV. PROPRIETÀ E PIANIFICAZIONE ATTUATIVA Sezione 11 IL PIANO DI LOTTIZZAZIONE E LE CONVENZIONI URBANISTICHE DI LOTTIZZAZIONE (di G. Mari) Il piano di lottizzazione nella legge urbanistica fondamentale: evoluzione Presupposti che rendono indefettibile il piano di lottizzazione Il procedimento di formazione del piano di lottizzazione. Il piano ad iniziativa privata La convenzione di lottizzazione La lottizzazione ad iniziativa comunale La tempistica procedimentale La valutazione ambientale strategica L efficacia temporale del piano di lottizzazione La natura giuridica delle convenzioni di lottizzazioni La tesi privatistica

8 XII INDICE La tesi pubblicistica: la convenzione come accordo ex art. 11 l. n. 241/ Gli effetti obbligatori derivanti dalla convenzione La realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione secondo la Corte di giustizia: una conferma della natura contrattuale e della sinallagmaticità della convenzione La tutela giurisdizionale delle parti nella fase esecutiva della convenzione Premessa sugli accordi ex art. 11 l. n. 241/1990 e rimedi giurisdizionali in caso di inadempimento degli accordi La natura di accordo ex art. 11 l. n. 241/1990 delle convenzioni e la conseguente giurisdizione del giudice amministrativo sulle relative controversie. I fondamenti normativi della giurisdizione del g.a Le azioni esperibili in caso di inadempimento della convenzione in base al c.p.a Rilevanza dell interesse dei terzi all esecuzione della convenzione e relative forme di tutela Sezione 12 ALTRI PIANI SPECIALI (di B. Graziosi) Piani di zona per l edilizia economica e popolare Assunzione nella pianificazione urbanistica Il piano di zona: i soggetti obbligati; il contenuto del p.e.e.p.; la dimensione del piano in relazione al fabbisogno; il rapporto con il piano regolatore generale e la localizzazione ex art. 51 l. n. 865/1971; il procedimento L attuazione del piano I piani per gli insediamenti produttivi Funzioni e ruolo nel sistema complessivo della legislazione urbanistica Contenuto, dimensionamento e procedimento L attuazione del piano e la convenzione con l assegnatario Il piano di recupero del patrimonio edilizio Specialità del piano Necessità della zonizzazione di recupero La perimetrazione e il piano di recupero

9 XIII Approvazione e contenuto del piano di recupero La attuazione dei piani di recupero Sezione 13 I PROGRAMMI DI RIQUALIFICAZIONE URBANA (di G. Graziosi) Natura e differenze con i piani urbanistici Elementi costitutivi dei programmi di riqualificazione La finalità di riqualificazione dell esistente La pluralità delle funzioni e l integralità dell intervento La scala urbanistica dell intervento Carattere attuativo ed esaustivo delle previsioni dei programmi La sinergia pubblico-privata Il ricorso a moduli consensuali e la negoziazione del programma complesso La programmazione finanziaria e temporale degli interventi Il discusso carburante della riqualificazione urbana: gli indici edificatori premiali Il rapporto con la pianificazione urbanistica ed il regime dei suoli Il predominio pubblico e il declino dell iniziativa proprietaria. Il rapporto con la disciplina delle Società di Trasformazione Urbana Il vincolo di zona per riqualificazione ed il problema della sua natura conformativa od espropriativa I singoli programmi di riqualificazione Programmi integrati di intervento (pr.int.) Programmi di recupero urbano (p.r.u.) Programmi di riqualificazione urbana (p.ri.u.) I Contratti di quartiere (Cdq I e II) I programmi di riqualificazione urbana e di sviluppo sostenibile del territorio (p.r.u.s.s.t.) Programmi di riabilitazione urbana (p.ria.) I programmi di riqualificazione nella disciplina regionale: cenni sul rapporto con la disciplina urbanistica ed il regime dei suoli

10 XIV INDICE Sezione 14 L ATTUAZIONE NEL TEMPO: I PROGRAMMI PLURIENNALI DI ATTUAZIONE (di S. De Paolis) Finalità dei programmi pluriennali di attuazione Formazione e contenuto dei programmi pluriennali Gli effetti dei programmi pluriennali di attuazione V. LE FORME DELL EDILIZIA SOCIALE: HOUSING SOCIALE E PIANO CASA Sezione 15 L EDILIZIA SOCIALE (di G. Saporito) Premessa e inquadramento Edilizia sociale e nozione di alloggio sociale Edilizia sociale e Costituzione Edilizia sociale ed urbanistica Le norme: Piano Casa (d.l. n. 112/2008) e Piano città (d.l. n. 70/2011 e d.l. n. 83/2012) I Fondi immobiliari I Fondi immobiliari locali Le procedure per la selezione degli operatori dei Fondi Promotore, società di progetto, società di trasformazione urbana Sezione 16 IL PIANO CASA (di R. Invernizzi) Il piano casa: precisazioni terminologiche e concettuali e sviluppo normativo L edilizia al servizio dello sviluppo economico; spunti per l analisi economica compiuta delle relative norme I parametri costituzionali rilevanti e i dubbi di costituzionalità della disciplina; impatto sull interpretazione L esame della normativa; premesse

11 XV Le più rilevanti differenze rispetto alle disposizioni di principio dell intesa Stato-Regioni del I presupposti applicativi della nuova disciplina; implicazioni problematiche applicative (segue) Le ipotesi di non applicabilità della norma I contenuti della disciplina premiale Ulteriori disposizioni e regime valevoli in attesa o sostituzione delle norme regionali Indice analitico