TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE OGGETTO: INTEGRAZIONE AL PUNTO 12 DELLA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO NEL GIUDIZIO SGA Spa c/o ************** + 3 (R.G. n. 402/06). G. E.: Dott. M. PETRUZZIELLO C.T.U.: Arch. DANIELA GALENA

2 INTEGRAZIONE ALLA RELAZIONE PERITALE AL PUNTO: RELAZIONE DI STIMA (punto 12) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); La sottoscritta, Arch. Daniela Galena, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Napoli al n 8645 ed all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Napoli al n 11475, nell udienza del veniva nominata C.T.U. nella procedura di pignoramento immobiliare SGA SpA c/o ************** + 3 (R.G. n. 402/06). In data 2 Aprile 2008, la sottoscritta C.T.U., consegnava il proprio elaborato peritale in apposita cancelleria (V Sez. Civile), inviando tramite raccomandata A/r copia della stessa a tutte le parti, così come richiesto nel mandato conferitole. In data 16 Gennaio 2009 la sottoscritta C.T.U., riceveva dal Custode Giudiziario, delegato alle operazioni di vendita, Dott.ssa G. Sicardi, a mezzo posta elettronica, comunicazione di richiesta di integrazione richiesta dal G.E. Dott. Petruzziello, in quanto la valutazione di uno degli immobili compresi nel giudizio (di cui l esecutata possiede solo la quota del diritto di usufrutto) era stata unicamente calcolata per la piena proprietà e non per la quota di usufrutto. Trattasi in particolare dell immobile ubicato in Napoli alla via Manzoni, civico n 162 riportato nel N.C.E.U. di Napoli come appartamento posto al piano ammezzato, secondo le prescrizioni di seguito riportate: Foglio 24 n. 118/14 z.c. 10 cat. A/4 classe 4. Immobile occupato con diritto di usufrutto vitalizio dalla Sig.ra: - ************** nata a Napoli il 12 Aprile 1929 e residente in Napoli, alla via Manzoni n 162, C.F.: JJJJJJJJJJJJJJJJJJJ; Immobile con diritto di nuda proprietà della Sig.ra: - ************** nata a Ginevra il 9 Luglio 1959, in qualità di figlia della Sig.ra ********, C.F.: JJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.

3 Si riporta a seguito il valore della piena proprietà dell immobile (testualmente ripreso dal capo 12 della relazione peritale), costituendo tale valore indice fondamentale per il calcolo del diritto di usufrutto richiesto: VALORE DI PIENA PROPRIETA DELL IMMOBILE Per quanto concerne la prima stima,si tiene conto della superficie espressa in mq dell immobile, ad essa superficie vengono assegnati i valori di seguito riportati espressi in./mq. Ubicazione: Comune: Via Manzoni n. 162 (piano primo) Sez. Chiaia S. Ferdinando a Posillipo (Napoli) Piano ammezzato 56,44 56,44 Superficie commerciale totale 56,44 mq. Valutazione sintetica o per confronto Attraverso indagini di mercato eseguite sul posto, è stato possibile addivenire ai prezzi medi relativi a cespiti facente parte di edifici aventi caratteristiche analoghe a quello in esame. Dall analisi dei prezzi medi di vendita si è accertato un valore che varia tra gli /mq 2.500,00 minimo e /mq 7.000,00 massimo, inoltre tenendo conto delle caratteristiche di potenzialità commerciale del cespite in esame, in quanto con specifica destinazione d uso, oltre che di altri fattori come manutenzione, tipologia, vetustà, ecc.., si ritiene opportuno considerare un prezzo tendente al minimo, per la determinazione del valore, (trattasi di immobile con localizzazione angusta ed al di sotto dei limiti di abitabilità stabiliti dal regolamento edilizio vigente), poco superiore al prezzo minimo scaturito dalle indagini e pari ad /mq 3.000,00. Valore cespite = mq. 56,44 x 3.000,00 = ,00 L unità abitativa oggetto di stima sintetica, ubicata in Via Manzoni n. 162 (Napoli), ha un valore di ,00. Valutazione analitica

4 Per la valutazione di stima analitica, secondo il criterio della capitalizzazione dei redditi, si procede alla determinazione dei parametri che costituiscono la formula di seguito riportata nella quale non verrà considerato il coefficiente di detrazione per Vetustà: V = (R-S); Va = V- DTV r Va = valore incluso detrazione per vetustà V = valore dell immobile r = tasso di capitalizzazione stabilito in 0,025 S = spese 10% (stato manutentivo buono) R = reddito medio annuo Il tasso di capitalizzazione r viene valutato in 0,025 rapportandolo ad investimenti con medio-basso margine di rischio. Le spese e le tasse, voce S, sono valutate nella percentuale del 10% del reddito annuo in quanto lo stato manutentivo è buono. Il reddito annuo è valutato ad 700,00 mensili (valore medio mensile) dunque R = 8.400,00 Pertanto V = (8.400,00 840) = ,00 0,025 Valore finale totale del cespite ,00. L unità abitativa oggetto di stima analitica, ubicata in Via Manzoni n. 162 (Napoli), ha un valore di ,00. MEDIA DELLE STIME , ,00 = ,00 2 V A L O R E T O T A L E ,00 ( uro Duecentotrentacinquemilaottocentosessanta/00) Valutazione della quota di usufrutto: Per il calcolo della quota di usufrutto il legislatore fornisce una tabella con relativi coefficienti, ai fini del calcolo delle imposte sul trasferimento della nuda proprietà, trattasi comunque di un diritto temporaneo che non può durare oltre la vita dell usufruttuario.

5 Ai sensi del D.lgs. 31 Ottobre 1990 n 346, art.li 14 e 17, il valore di usufrutto viene calcolato attraverso il prodotto del valore pieno dell immobile, del saggio di interesse e di un coefficiente sull età fornito dalla legge espressa in percentuale e variabile a seconda della fascia di età a cui appartiene l usufruttuario. Con l entrata in vigore della legge 24 Dicembre 2007 n. 244, quindi a partire dal 1 Gennaio 2008, il valore attuale dell usufrutto ha subito modifiche rispetto al calcolo precedente, pertanto il saggio legale di interesse è stato determinato nel 3%. Il valore percentuale di tale diritto rispetto alla piena proprietà si calcola moltiplicando il coefficiente relativo all età dell usufruttuario per il saggio legale di interesse (3%). Calcolo del valore di usufrutto: Valore pieno dell immobile X 3% X coefficiente sull età = VALORE DI USUFRUTTO La Sig.ra XXXXXXXXX, usufruttuaria del bene è nata nel ****, ha pertanto una fascia di età, sulla tabella fornita dalla legge, compresa fra i 79 e gli 82 anni corrispondenti ad un coefficiente pari a 7,25: Età del beneficiario Coefficiente Valore dell'usufrutto (ai fini fiscali) Valore nuda proprietà (ai fini fiscali) Da 0 a 20 anni 31,75 95,25% 4,75 da 21 a 30 30,00 90,00% 10,00 da 31 a 40 anni 28,25 84,75% 15,25 da 41 a 45 26,50 79,50% 20,50 da 46 a 50 24,75 74,25% 25,75 da 51 a 53 23,00 69,00% 31,00 da 54 a 56 21,25 63,75% 36,25 da 57 a 60 19,50 58,50% 41,50 da 61 a 63 17,75 53,25% 46,75 da 64 a 66 16,00 48,00% 52,00 da 67 a 69 14,25 42,75% 57,25 da 70 a 72 12,50 37,50% 62,50 da 73 a 75 10,75 32,25% 67,75 da 76 a 78 9,00 27,00% 73,00 da 79 a 82 7,25 21,75% 78,25 da 83 a 86 5,50 16,50% 83,50 da 87 a 92 3,75 11,25% 88,75 da 93 a 99 2,00 6,00% 94,00 oltre non previsto non previsto non previsto

6 Valore pieno dell immobile X 3% X coefficiente sull età = VALORE DI USUFRUTTO ,00 X 3%X 7,25 = ,95 V A L O R E DI USUFRUTTO DELL IMMOBILE ,95 ( uro Cinquemilacentoventinove/95) Il C.T.U. (Arch. Daniela Galena)