LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI

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1 LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI Gli immobili del lavoratore autonomo a cura di Roberto Protani

2 GLI IMMOBILI STRUMENTALI Dal 1 gennaio 2007 sono applicabili le nuove norme sugli immobili degli artisti e professionisti caratterizzate da una evidente analogia con le regole del reddito d'impresa. Art. 1, commi 334 e 335 della L. 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria per il 2007)

3 GLI IMMOBILI STRUMENTALI Per gli immobili strumentali sono ammesse in deduzione quote di ammortamento secondo i coefficienti tabellari di cui al D.M. 31 dicembre Le regole in materia di deduzione dell'ammortamento o dei canoni di locazione finanziaria degli immobili strumentali per l'esercizio dell'arte o della professione si applicano agli immobili acquistati nel periodo dal 1º gennaio 2007 al 31 dicembre 2009 e ai contratti di locazione finanziaria stipulati nel medesimo periodo.

4 LA NOZIONE DI IMMOBILE STRUMENTALE Si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o della professione da parte del possessore Si ritiene, quindi, che nessuna rilevanza assuma la categoria catastale dell'immobile utilizzato. Ad esempio, è strumentale anche l'immobile A/3 in cui l'artista o il professionista esercita esclusivamente la propria attività.

5 L'INIZIO DELL'AMMORTAMENTO Non esiste nell'ambito della normativa sul lavoro autonomo il periodo d'imposta da cui fare iniziare il processo di ammortamento Si ritiene che ai fini della individuazione del momento da cui fare iniziare il processo di ammortamento, non rilevi l'entrata in funzione del bene come avviene nell'ambito del reddito di impresa ma la data di stipulazione dell'atto (Cfr. Circolare n. 90/E/2001).

6 LO SCORPORO DELLE AREE Applicabilità dell'art. 36, commi 7 e 7-bis, del D.L. 223 del Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili il costo complessivo dei fabbricati strumentali è assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso. Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni. 7-bis. Le disposizioni del comma 7 si applicano, con riguardo alla quota capitale dei canoni, anche ai fabbricati strumentali in locazione finanziaria. Per la determinazione dell'acconto dovuto ai sensi del comma 34 non si tiene conto della disposizione del periodo precedente.

7 LO SCORPORO DELLE AREE Applicabilità dell'art. 36, commi 7 e 7-bis, del D.L. 223 del 2006 Pertanto, la parificazione con la disciplina già prevista nel reddito di impresa comporta che anche per gli esercenti arti e professioni sia necessario scorporare il valore dell'area su cui insiste il fabbricato strumentale al fine di non tenere conto di tale costo nel processo di ammortamento.

8 LO SCORPORO DELLE AREE Valore di iscrizione in bilancio dell'area Fabbricato industriale Acquisto dell'area e successiva costruzione Non applicabile Non configurabile Applicabile Le particolarità del lavoro autonomo

9 LO SCORPORO DELLE AREE Acquisto indistinto di fabbricato e area sottostante Acquisto separato dell'area e successiva costruzione del fabbricato strumentale 20% Valore dell'area= Prezzo di acquisto

10 L AMMORTAMENTO A REGIME Acquisto indistinto di fabbricato e area sottostante Acquisto separato dell'area e successiva costruzione del fabbricato strumentale 3% sull'80% del costo complessivo 3% sul costo di costruzione del fabbricato strumentale

11 ESEMPIO Per i periodi di imposta 2007, 2008 e 2009 gli importi deducibili sono ridotti ad un terzo. Acquisto nel 2007 di un fabbricato e di una area sottostante al prezzo complessivo di ,00 Periodo Aliquota % ded. Amm. ded % 0,8% 800, % 0,8% 800, % 0,8% 800, % 2,4% 2.400,00

12 BENE IMMOBILE IN PROPRIETÀ,, USUFRUTTO O ALTRO DIRITTO REALE USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO Descrizione Deduzione Criterio Acquistato o costruito fino al 14/06/1990 Quota di ammortamento Competenza Acquistato o costruito dal 15/06/1990 al 31/12/2006 Nessuna deduzione

13 BENE IMMOBILE IN PROPRIETÀ,, USUFRUTTO O ALTRO DIRITTO REALE USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO Descrizione Deduzione Criterio Acquistato o costruito dal 01/01/2007 al 31/12/2009 Quota di ammortamento Competenza Acquistato o costruito dal 01/01/2010 Nessuna deduzione

14 BENE IMMOBILE IN PROPRIETÀ,, USUFRUTTO O ALTRO DIRITTO REALE USO PROMISCUO Deduzione 50% della rendita catastale a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o della professione Criterio Competenza Norma invariata

15 BENE IMMOBILE IN LEASING Parificazione della locazione finanziaria all'acquisto anche nell'ambito del reddito di lavoro autonomo La deduzione dei canoni di locazione finanziaria di beni strumentali è ammessa a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito nel D.M. 31 dicembre 1988 e comunque con un minimo di otto anni e un massimo di quindici se lo stesso ha per oggetto beni immobili. Per gli immobili quindici anni

16 BENE IMMOBILE IN LEASING USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO Descrizione Deduzione Criterio Contratto stipulato fino al 01/03/1989 Canone di locazione finanziaria Cassa Contratto stipulato dal 02/03/1989 al 14/06/1990 Canone di locazione; durata minima del contratto: 8 anni Competenza

17 BENE IMMOBILE IN LEASING USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO Descrizione Deduzione Criterio Contratto stipulato dal 15/06/1990 al 31/12/2006 Rendita catastale Competenza Contratto stipulato dal 01/01/2007 al 31/12/2009 Canone di locazione; durata minima del contratto: 15 anni Competenza

18 BENE IMMOBILE IN LEASING USO PROMISCUO Descrizione Deduzione Criterio Contratto stipulato entro il 14/06/ % del canone di locazione finanziaria a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o della professione Competenza

19 BENE IMMOBILE IN LEASING USO PROMISCUO Descrizione Deduzione Criterio Contratto stipulato dal 15/06/1990 al 31/12/ % della rendita catastale a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o della professione Competenza

20 BENE IMMOBILE IN LEASING USO PROMISCUO Descrizione Deduzione Criterio Contratto stipulato dal 01/01/2007 al 31/12/ % del canone di locazione finanziaria a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o della professione; durata minima del contratto: 15 anni Competenza

21 BENE IMMOBILE IN LOCAZIONE NON FINANZIARIA USO ESCLUSIVO Descrizione Deduzione Criterio Canone di locazione Cassa

22 BENE IMMOBILE IN LOCAZIONE NON FINANZIARIA USO PROMISCUO Deduzione 50% del canone di locazione a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o della professione Criterio Cassa Norma invariata

23 SPESE PER AMMODERNAMENTO, RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE DI BENI IMMOBILI USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO Medesima regola sancita dall'art. 102, comma 6, del Tuir per le imprese Per quanto concerne le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione di immobili utilizzati nell'esercizio di arti e professioni, l'art. 54, comma 2, del Tuir stabilisce che le stesse, se non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili nel periodo d'imposta di sostenimento, nei limiti del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili; l'eventuale eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi d'imposta successivi.

24 SPESE PER AMMODERNAMENTO, RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE DI BENI IMMOBILI USO PROFESSIONALE ESCLUSIVO Problema per le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenute dal 1 gennaio 2007 in riferimento ad immobili acquistati dal professionista prima di tale data.? Problema per le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria sostenute su beni di terzi in quanto per esse non ha senso parlare di capitalizzazione sul costo del bene.

25 SPESE PER AMMODERNAMENTO, RISTRUTTURAZIONE E MANUTENZIONE DI BENI IMMOBILI USO PROMISCUO Per quanto concerne le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione di immobili utilizzati promiscuamente, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, l'art. 54, comma 3, del Tuir stabilisce che le stesse sono deducibili nella misura del 50%. Nessun limite: non vi è il riferimento al plafond di deducibilità del 5% Deducibilità nell'esercizio di sostenimento

26 ALTRE QUESTIONI Problema di decorrenza Il realizzo e la relativa tassazione delle plusvalenze riguarda unicamente gli immobili acquistati dal 1 gennaio 2007.? Non è regolato il regime transitorio delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria "spalmate" su 5 anni in base alla norma previgente: comunque, la deduzione continua secondo l'originario ritmo di deduzione.