STUDIO DE ALEXANDRIS Commercialisti Revisori Contabili Avvocati

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1 STUDIO DE ALEXANDRIS Commercialisti Revisori Contabili Avvocati Maurizio De Alexandris Commercialista Revisore contabile Rossella Bernardinello Commercialista Revisore contabile Massimiliano Brambilla Commercialista Revisore contabile Loredana Molinaro Avvocato Circolare Studio Prot. N 14/11 del 02/05/11 Monza, lì 02/05/2011 Alla Spett.le CLIENTELA Loro sedi Oggetto: CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI Riferimenti: - Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, Art. 3 Disposizioni sul federalismo municipale G.U. n. 67 del 23 marzo Provvedimento dell Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 Il Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011 Disposizioni sul federalismo municipale introduce la possibilità di optare, a partire dal 2011, per un imposta, denominata cedolare secca, che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. Le imposte sostituite dalla cedolare secca sono riassunte nella seguente tabella: IMPOSTE ATTUALMENTE DOVUTE SULLE LOCAZIONI - IRPEF - Addizionali regionali e comunali - l imposta di registro - l imposta di bollo - l imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione - l imposta di bollo (se dovuta) sulle risoluzioni e proroghe del contratto SOSTITUITE NUOVO REGIME FACOLTATIVO - Decreto Lgs. n. 23/ cedolare secca N.B. Resta invece l obbligo di versare l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione CONTRIBUENTI INTERESSATI I contribuenti che possono optare per il regime facoltativo della cedolare secca sono le Persone Fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative locate. Il nuovo regime di tassazione è precluso per : - locazioni effettuate da persone fisiche nell esercizio di attività d impresa o di arti e professioni - locazioni effettuate da società ed enti commerciali Via A. Manzoni, Monza (MI) Tel Fax CF DLXMRZ61A09C933D - PI studio@dealexandris.it

2 Contitolarità dell immobile Nel caso in cui l immobile sia posseduto da più persone fisiche, l opzione di adesione al regime della cedolare secca deve essere effettuata distintamente da ciascun locatore. Non tutti i contitolari sono obbligati ad aderire al regime di tassazione facoltativo della cedolare secca, i locatori contitolari che non esercitano tale regime sono obbligati a versare l imposta di registro sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Inoltre, qualora non tutti i contitolari optino per l opzione della cedolare secca, resta l obbligo di versamento dell imposta di bollo sul contratto di locazione. REQUISITI DELL IMMOBILE Le unità immobiliari interessate sono: - le unità immobiliare ad uso abitativo accatastate nella categorie da A1 a A11 (esclusa l A10). - le relative pertinenze solo se locate congiuntamente all abitazione. N.B. La nuova tassazione sostitutiva non si applica per gli immobili strumentali o relativi all attività di impresa o di arti e professioni. Contratti Misti Nel caso in cui il contratto di locazione comprenda più unità immobiliari, il nuovo regime di tassazione sostitutiva lascia la possibilità di scelta al contribuente di optare per la cedolare secca a tutte le unità indicate nel contratto di locazione, piuttosto che sceglierne solo alcune di esse a cui applicare il nuovo regime, mantenendo allo stesso tempo il regime ordinario per le altre unità indicate nel medesimo contatto. In questa fattispecie, il contribuente deve versare l imposta di registro calcolata: - sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l opzione - sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita (se il canone è stato pattuito unitariamente). COMUNICAZIONE OBBLIGATORIA AL CONDUTTORE Al fine di poter beneficiare del nuovo regime di tassazione sostitutiva, il proprietario dell immobile deve darne comunicazione all affittuario. La comunicazione obbligatoria deve essere effettuata tramite raccomandata e deve contenere: - la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento del canone di locazione (anche se previsto contrattualmente) - la rinuncia alla variazione accertata dall istat dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell anno precedente

3 CALCOLO DELLA CEDOLARE SECCA L importo della cedolare secca viene calcolato applicando un aliquota, che si differenzia in base alla tipologia di contratto, sull ammontare complessivo del canone di locazione annuo, come riportato nella tabella seguente: TIPOLOGIA DI CONTRATTO Contratto a canone di locazione libero mercato (stabilito dalle parti) REGIME ORDINARIO - IMPOSTE ATTUALMENTE DOVUTE - Cumulato assieme agli altri redditi in dichiarazione UNICO/730 Applicazione dell aliquota IRPEF (ed addizionali) sull 85% del canone annuo di locazione Imposta di bollo ed imposta di registro annuale NUOVO REGIME FACOLTATIVO - CEDOLARE SECCA - 21% sul 100% del canone annuo di locazione Contratto di locazione a canone concordato (ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431) Cumulato assieme agli altri redditi in dichiarazione UNICO/730 Applicazione dell aliquota IRPEF (ed addizionali) sull 40% del canone annuo di locazione Imposta di bollo ed imposta di registro annuale 19% sul 100% del canone annuo di locazione TERMINI DI VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA La cedolare secca deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento dell imposta IRPEF. ACCONTO 2011 (misura del 85% della cedolare secca calcolata) 1 rata 40% entro il 16 giugno 2011 (oppure 18 luglio maggiorata 0.4%) 2 rata 60% entro il 30 novembre 2011 N.B. Se l importo è inferiore a 257,52 il versamento viene effettuato in un'unica soluzione entro il 30 novembre 2011 N.B. a partire dal 2012 la misura dell acconto sarà pari al 95% ed inoltre, potrà essere calcolato utilizzando il metodo storico sulla cedolare secca dell anno precedente. Il saldo relativo all anno 2011 dovrà essere versato entro il 18 giugno 2012 oppure entro il 16 luglio 2012 maggiorato dello 0.4%. Acconto non dovuto L acconto da versare entro il 16 giugno di ogni anno non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1 giugno, mentre l acconto da versare entro il 30 novembre di ogni anno non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1 novembre.

4 ESERCIZIO DELL OPZIONE : L esercizio dell opzione deve essere effettuato in sede i registrazione del contratto compilando il modello Semplificato Siria, per i contratti già in essere non è necessaria la predisposizione di alcun modello, ma l indicazione della scelta nellla dichiarazione 730 oppure UNICO nell anno Diversamente, se il locatore, decide di usufruire del regime di tassazione sostitutiva in una annualità successiva dovrà utilizzare il modello 69 da presentare entro la scadenza annuale per il versamento dell imposta di registro che sarebbe stata dovuta. Si segnala che comunque, in caso di adozione della cedolare secca il modello 69 deve essere sempre compilato in caso di proroga, anche tacita del contratto di locazione. Durata dell opzione L opzione vincola il locatore all applicazione del regime di tassazione sostitutivo per tutta la durata del contratto o della proroga o per il residuo (nel caso in cui l opzione sia stata esercitata in un periodo successivo. Resta comunque a favore del locatore la facoltà di revocare l opzione durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l opzione, entro il termine di versamento dell imposta di registro relativa all annualità di revoca. Disciplina Transitoria per l ANNO 2011 : La Cedolare secca si applica ai contratti in corso nell anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 APRILE 2011; Per i contratti scaduti, anche a seguito di risoluzione volontaria, prima del 7 aprile 2011, nonché per i contratti ancora in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il pagamento dell imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell anno 2012; Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo di imposta 2011 al versamento dell acconto della cedolare secca, ove dovuto. L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 ha effetto anche per l annualità contrattuale decorrente dall anno 2011; Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli; Per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011 l opzione si esercita con il Modello 69 ; In considerazione dell entrata in vigore il 7 aprile della nuova disciplina normativa, tenuto conto dell art. 3 della Legge 212/2000, al fine di consentire ai contribuenti di avere adeguata conoscenza del funzionamento della cedolare, sono previsti specifici termini per la registrazione e per l esercizio dell opzione. In particolare, per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011la registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011; In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell imposta di registro, l opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69 e ha effetto per l applicazione della cedolare secca relativa all anno 2011;

5 L opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l imposta di registro e l imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo di imposta CONVENIENZA FISCALE DELL APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA ANZICHE DEL REGIME ORDINARIO DI TASSAZIONE (IRPEF ADDIZIONALI REGISTRO BOLLO): Dalle prime proiezioni effettuate si può affermare in linea generale che il nuovo regime fiscale della Cedolare Secca sia conveniente in quei casi in cui il Locatore abbia un reddito complessivo ANNUO tassabile OLTRE = (scaglione aliquota Irpef = 27%), mentre è vivamente consigliabile nei casi in cui si superi il reddito di (scaglione aliquota Irpef = 39%). Alleghiamo alla presente un prospetto di foglio di calcolo excel appositamente effettuato dallo Studio al fine di poter agevolare le scelte della clientela. Stante la presente disposizione fiscale INNOVATIVA e la imminente scadenza delle possibili scelte di cambiamento di regime fiscale da effettuarsi nel prossimo mese di GIUGNO 2011, restiamo a Vs. completa disposizione per tutti gli eventuali ulteriori chiarimenti in relazione a quanto riportato nella presente Circolare, fornendovi la relativa assistenza professionale. Cordiali saluti, Si allega: Prospetto Calcolo Convenienza Fiscale Regime Cedolare Secca Studio De Alexandris