3. PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA. Immobile in Comune di Granarolo dell Emilia Via Bruno Buozzi n 50

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Violetta Chiesa
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1 1 3. PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA Immobile in Comune di Granarolo dell Emilia Via Bruno Buozzi n 50

2 2 PERIZIA ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Umberto Lizza su incarico del Tribunale di Forlì, di redigere perizia di stima del più probabile prezzo di mercato dell immobile in Comune di Granarolo dell Emilia, Via Bruno Buozzi n 50, dopo aver effettuato le opportune visure, un sopralluogo ed una indagine di mercato espone quanto segue: OGGETTO DELLA STIMA Trattasi di un capannone facente parte di un complesso immobiliare nella zona industriale di Granarolo dell Emilia. Si accede all area comune del complesso immobiliare con accesso carrabile con cancello da via Bruno Buozzi. Entrati nell area l accesso principale del capannone è posto al piano terra del blocco prospiciente il predetto accesso. L immobile risulta con caratteristiche costruttive recenti, infatti la richiesta di agibilità risulta del Alla unità immobiliare interessata si accede da un portone centrale che porta ad un corridoio con un ampio ufficio a destra ed uno a sinistra. In fondo al corridoio centrale, si accede al capannone che è provvisto di servizi igienici e spogliatoi ed un portone di accesso posteriore con mezzi voluminosi. I vani ufficio sono realizzati con tramezzature non portanti e controsoffitto in fibra per una altezza interna di circa ml 3,35, mentre il corridoio centrale è alto di circa ml 3,20. I pavimenti sono in piastrelle di grés ceramicato di ampie dimensioni montati a colla. Il capannone retrostante ha una altezza interna di circa ml 5,20 con pavimentazione in cls con finitura di tipo industriale. I bagni ed anti sono pavimentati con piastrelle in ceramica come le pareti fino ad una latezza di circa ml. 2,00.

3 3 La struttura portante è costituita in pilastri e travi in cls armato con pareti e copertura in pannelli cemento armato prefabbricato; internamente gli infissi sono in alluminio preverniciato con doppi vetri. L impianto elettrico è di tipo industriale nel capannone e tradizionale negli uffici e risulta in buono stato d uso. L impianto di riscaldamento è con split elettrici a pompa di calore che fungono anche da condizionamento estivo. La manutenzione dell immobile è buona. Dal raffronto fra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale aggiornata, si riscontra una difformità in quanto tutta la parte descritta ad uso ufficio non risulta essere stata presentata in comune, ma vi è un progetto di realizzazione degli uffici come sono nella realtà, ma non è mai stato depositato per i dovuti atti amministrativi. Per eliminare la difformità si dovrà ottenere una Sanatoria, quindi mantenere lo stato dei luoghi, tramite una pratica presentata da tecnico abilitato che compresi di oneri sanzione e competenze tecniche si può stimare in circa ,00. UBICAZIONE L immobile è posizionato nella zona industriale di Granarolo dell Emilia, collegato con il sistema viario secondario alla vicina Bologna ed alla Tangenziale della stessa, nonché alla Autostrada A14 e A1. L intera area è servita da utenze quali gas di città, acqua luce e telefono. L immobile è inoltre collegato al sistema fognario pubblico.

4 4 INDIVIDUAZIONE CATASTALE Il complesso immobiliare è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Granarolo dell Emilia al F. 32, mappale 691, ed è intestato come segue: Fgl. Mappale sub Cat. Cl. Cons. Rendita D/ ,00 Proprietà: ING LEASE (ITALIA) SPA con sede in Brescia P.IVA in ragione di 1/1. CONCESSIONI EDILIZIE Dal raffronto fra le planimetrie catastali ultime aggiornate e lo stato dei luoghi, sono state riscontrate difformità nella realizzazione dei vani interni all accesso dell edificio. Da quanto precedentemente esposto è possibile eseguire una sanatoria dell abuso, che comporterà una spesa stimata di circa ,00. CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI Il criterio di stima adottato è quello del valore di mercato, ovvero la valutazione attraverso l indagine di mercato che tiene conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di stima, anche raffrontandole con quelle di immobili di analoghe condizioni e caratteristiche. La valutazione è stata eseguita con il metro di misura della superficie coperta al metro quadrato (mq) tenendo conto delle singole destinazioni d uso delle unità oggetto di perizia e dando loro una percentuale d incremento o di svalutazione secondo l uso e le caratteristiche costruttive e/o quelle caratteristiche idonee ad attribuire una minore o maggiore appetibilità del bene. Dall indagine svolta fra gli operatori del settore è emerso che il prezzo al metro quadro degli immobili di nuova costruzione della zona, considerate anche le caratteristiche del mercato immobiliare e il periodo attuale (di marcata diminuzione delle compravendite immobiliari e di crisi del settore), è stato individuato nella c.d. forbice tra /mq 1.200,00 a /mq 1.400,00. Valutando nel complesso le caratteristiche della zona oggetto di stima e considerando che la tendenza del mercato immobiliare, degli ultimi cinque anni, risulta in netto ribasso, è stato ritenuto del tutto equo considerare un valore medio pari a /mq 1.300,00. Occorre inoltre determinare un costo da sostenere, e quindi da detrarre dal valore finale, per il ripristino delle difformità riscontrate nell immobile stimabili a corpo in ,00.

5 5 CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Al fine del calcolo dell immobile sopra descritto, è stata considerata la superficie coperta, comprensiva dei muri interni e perimetrali per il loro intero e la mezzeria dei muri in confine con parti comuni o altre unità immobiliari. La corte e le parti comuni, non avendo nel caso specifico una incidenza elevata in quanto comune ad altre u.i., sono state considerate nella valutazione complessiva dell intero compendio immobiliare. Si espone di seguito il calcolo effettuato per determinare la superficie commerciale applicando le specifiche precedentemente menzionate: Descrizione Sup. Comm. - Capannone al P. T. mq 273,38 x 1,0 = 273,38 VALUTAZIONE Applicando ai dati sopra riportati i prezzi unitari di mercato determinati in virtù dei criteri di valutazione esposti, si ottengono i seguenti valori di mercato: - Sup. comm. mq 274,00 x /mq 1.300,00 = ,00 A detrarre ,00 per i costi di sanatoria delle difformità agli atti amministrativi si avrà: , ,00 = ,00. Pertanto il valore commerciale dell intero fabbricato oggetto di stima viene stabilito e arrotondato in Euro ,00 (euro trecentoquarantamila/00). Forlì, 15/01/2014 Il tecnico incaricato Arch. Umberto Lizza Allegati: - Documentazione fotografica - Visure catastali - Planimetrie catastali

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