INDICE SOMMARIO. Prefazione... Abbreviazioni... CAPITOLO I IL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE

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1 INDICE SOMMARIO Prefazione... Abbreviazioni... IX XXI Parte I LO STATUTO DELLA COLLETTIVITAv CONDOMINIALE CAPITOLO I IL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE 1.1. La natura L obbligatorietà Il condominio con più di dieci condomini Il piccolo condominio Il condominio minimo L approvazione La forma Il contenuto In generale L uso delle cose comuni La ripartizione delle spese Il decoro dell edificio L amministrazione L interpretazione La modifica L efficacia CAPITOLO II IL REGOLAMENTO CONTRATTUALE 2.1. L origine interna o esterna... 53

2 XIV INDICE SOMMARIO 2.2. La riserva di redazione L inquadramento giuridico Il contenuto L individuazione dei beni Il godimento delle cose proprie e comuni Le immissioni vietate L interpretazione La modifica L opponibilità CAPITOLO III I LIMITI DELLA POTESTAv REGOLAMENTARE 3.1. La menomazione dei diritti del singolo condomino Il potere di disposizione e di gestione I confini della capacità limitatrice La disciplina legislativa inderogabile Le norme del codice civile I diritti dei partecipanti sulle cose comuni L indivisibilità delle cose comuni Le innovazioni La nomina e la revoca dell amministratore La competenza assembleare La riserva da parte del costruttore I requisiti soggettivi L annualità dell incarico Il recesso assembleare La destituzione giudiziaria La rappresentanza dell amministratore I poteri sostanziali La legittimazione attiva La legittimazione passiva Il dissenso dei condomini rispetto alle liti La costituzione dell assemblea e la validità delle deliberazioni L impugnazione delle deliberazioni dell assemblea Le disposizioni di attuazione del codice civile La riscossione dei contributi La convocazione dell adunanza L intervento in assemblea La revisione delle tabelle millesimali Le sanzioni pecuniarie

3 INDICE SOMMARIO XV CAPITOLO IV LE INTERFERENZE CON IL RAPPORTO DI LOCAZIONE 4.1. Premesse L azione diretta nei confronti del conduttore La legittimazione attiva e passiva Le responsabilità del proprietario I riflessi interni del rapporto Le azioni esperibili dall inquilino Rilievi conclusivi CAPITOLO V L INTERVENTO DELL AUTORITAv GIUDIZIARIA 5.1. La formazione Le questioni controverse La possibilità di adire il giudice L ambito di operatività dell intervento La natura del procedimento La revisione L impugnazione Il dissenso e la sospensione I vizi della deliberazione e dell atto I poteri sostitutori del giudice Il controllo sulla vessatorietà delle clausole La valutazione della meritevolezza degli interessi Parte II LE SINGOLE CLAUSOLE CAPITOLO VI LE MODALITAv DI REDAZIONE 6.1. Considerazioni generali sulla modalità di redazione La «generalità ed astrattezza» delle clausole La coerenza «non omogenea» delle clausole Le «linee guida» nella redazione del testo regolamentare. a) La (pedissequa) trascrizione delle norme del codice civile. b) Le clausole del regolamento e la giurisprudenza

4 XVI INDICE SOMMARIO CAPITOLO VII LE CLAUSOLE DI INTESTAZIONE 7.1. L indicazione della natura del regolamento L indicazione della denominazione del condominio Descrizione del contenuto e dell efficacia del regolamento CAPITOLO VIII LE CLAUSOLE DI «COSTITUZIONE» DEL CONDOMINIO 8.1. Generalità sulla «costituzione» del condominio La sede del condominio CAPITOLO IX LE CLAUSOLE DI CONFORMAZIONE DEL CONDOMINIO 9.1. Generalità La descrizione dell edificio L indicazione delle parti comuni L indicazione della quota di comproprietà: l allegazione delle tabelle millesimali L indicazione delle parti comuni ad alcuni condomini: clausola sul condominio parziale Le proprietà esclusive e le relative pertinenze CAPITOLO X I LIMITI ALLA DESTINAZIONE DELLE PROPRIETAv ESCLUSIVE Generalità Le modalità di redazione CAPITOLO XI LE CLAUSOLE SULL UTILIZZAZIONE DEI BENI COMUNI Generalità Clausole assembleari e clausole contrattuali: regolamentazione e/o limitazione Norme d uso di carattere generale

5 INDICE SOMMARIO XVII Clausole su particolari utilizzazioni: generalità Clausole su particolari utilizzazioni: l impianto di ascensore Clausole su particolari utilizzazioni: le scale Clausole su particolari utilizzazioni: il cortile CAPITOLO XII LIMITAZIONI, OBBLIGHI E DIVIETI A CARICO DEI CONDOMINI Generalità Limitazioni delle facoltà proprietarie Obblighi a carico dei condomini Divieti a carico dei condomini CAPITOLO XIII LE CLAUSOLE SULLE INNOVAZIONI Generalità Le innovazioni vietate Le innovazioni gravose o voluttuarie Il subentro successivo nell innovazione gravosa o voluttuaria CAPITOLO XIV LE CLAUSOLE SULLA SOPRAELEVAZIONE Generalità Le clausole sulla sopraelevazione: verifica e divieto CAPITOLO XV GLI ORGANI DEL CONDOMINIO: L AMMINISTRATORE Generalità La nomina Clausole sui requisiti dell amministratore La nomina del primo amministratore: c.d. «riserva di nomina» La conferma nell incarico La durata dell incarico Le dimissioni La revoca La prosecuzione tacita dell incarico: c.d. prorogatio

6 XVIII INDICE SOMMARIO Il compenso Le attribuzioni dell amministratore: poteri e doveri CAPITOLO XVI GLI ORGANI DEL CONDOMINIO: L ASSEMBLEA Generalità Descrizione delle funzioni dell assemblea Indicazione dei termini di riunione Indicazione del luogo di riunione Clausole sulla convocazione Clausole sullo svolgimento della riunione Clausole sulla verbalizzazione Clausole sulla facoltà d impugnazione CAPITOLO XVII GLI ORGANI DEL CONDOMINIO: IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO Generalità e disciplina CAPITOLO XVIII LE CLAUSOLE SULLE SPESE Generalità La doppia tipologia di clausole sulle spese Le clausole con diversa ripartizione delle spese Clausole particolari sulle spese: il portierato Clausole particolari sulle spese: le scale Clausole particolari sulle spese: l impianto di ascensore Clausole particolari sulle spese: l impianto per il riscaldamento Clausole particolari sulle spese: il lastrico solare ad uso esclusivo Clausole particolari sulle spese: l acqua corrente Disposizioni sulle modalità di riscossione Disposizioni sul ritardo nei pagamenti La previsione della sospensione nella fornitura dei servizi CAPITOLO XIX LA SANZIONE PER L INOSSERVANZA DEL REGOLAMENTO Clausola sulla sanzione

7 INDICE SOMMARIO XIX CAPITOLO XX LE CLAUSOLE SULLE EVENTUALI CONTROVERSIE Generalità La clausola sulla conciliazione La clausola sull arbitrato CAPITOLO XXI LE CLAUSOLE DI RICHIAMO E FINALI Richiamo alla disciplina applicabile Approvazione e consistenza del regolamento Parte III LE TABELLE MILLESIMALI CAPITOLO XXII LE CARATTERISTICHE GENERALI Generalità: le «apposite tabelle» del codice civile Definizione Natura giuridica Funzione La formazione: i criteri tecnici di redazione La formazione: l approvazione L unanimità immediata L unanimità progressiva: il comportamento concludente L ammissibilità di un approvazione a maggioranza Il dissenso espresso L obbligatorietà CAPITOLO XXIII LA MODIFICA ASSEMBLEARE E GIUDIZIARIA Il consenso espresso di tutti i condomini I facta concludentia Le sopravvenienze edilizie

8 XX INDICE SOMMARIO L errore rilevante Il vizio del contratto La divergenza tra valore considerato e reale L intervento delle Sezioni Unite Il perdurare del contrasto interpretativo I profili processuali La posizione del conduttore Appendice alla Parte II - Il testo integrale del regolamento Indice analitico