Corso di Tecnica Urbanistica, anno accademico La pianificazione attuativa_ I piani di lottizzazione

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1 Corso di Tecnica Urbanistica, anno accademico La pianificazione attuativa_ I piani di lottizzazione Cheti Pira Dipartimento Ingegneria di Ingegneria civile, ambientale e architettura Università degli Studi di Cagliari 1

2 Si definiscono piani attuativi, quei piani che traducono in elaborati tecnico amministrativi di dettaglio le previsioni e le prescrizioni dettate per grandi linee dagli strumenti urbanistici definiti generali, che viceversa considerano l intero territorio comunale. I piani attuativi devono tutti operare nel rigoroso rispetto del piano generale e non possono da esso derogare se non previa variante al piano generale. Essi individuano, diversamente dal piano regolatore generale, le proprietà sotto il profilo catastale. Generalità 2

3 Strumenti di attuazione del piano Secondo l art. 21 della L.r. 45/89 gli strumenti di attuazione del piano urbanistico comunale sono: a. il piano particolareggiato; b. il piano di lottizzazione convenzionata; c. il piano per gli insediamenti produttivi; d. il piano per l'edilizia economica e popolare; e. le concessioni ed autorizzazioni edilizie.. Pianificazione attuativa Interventi edilizi diretti Gli strumenti di cui ai punti a), b), c) e d), sono approvati, secondo le procedure di approvazione del piano urbanistico comunale, con deliberazione del consiglio comunale, in conformità ad esso e nel rispetto delle direttive emanate dalla Regione, ai sensi dell'articolo 5 e secondo i contenuti previsti dalle leggi 17 agosto 1942, n. 1150, 18 aprile 1962, n. 167, e 22 ottobre 1971, n. 865 e successive modifiche ed integrazioni. Strumenti attuativi secondo la Legge regionale 45/89 3

4 Fonte: %20Pianificazione%20comunale%20attuativa.pdf Generalità 4

5 Fonte: %20Pianificazione%20comunale%20attuativa.pdf Generalità 5

6 I piani particolareggiati sono gli strumenti attuativi per eccellenza, quelli cui la legge urbanistica fondamentale ha da sempre affidato in assoluto l attuazione del piano regolatore ai sensi dell art. 13 della stessa legge. L iniziativa della redazione del piano particolareggiato spetta al Comune. I piani particolareggiati 6

7 Ai sensi del citato articolo 13 della 1150 il piano particolareggiato deve essere redatto per ogni zona del piano regolatore e deve prevedere le reti stradali e i principali dati altimetrici di ciascuna zona e debbono inoltre essere determinati : - le masse e le altezze delle costruzioni lungo le principali strade e piazze; - gli spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico; - gli edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a bonifica edilizia; - le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano; - gli elenchi catastali delle proprietà da espropriare o da vincolare; - la profondità delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalità delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future. I piani particolareggiati 7

8 (le masse e le altezze delle costruzioni, edifici destinati a demolizione, ricostruzione o bonifica, le suddivisioni degli isolati in lotti fabbricabili ) (reti stradali, spazi destinati ad opere ed impianti di interesse pubblico) Fonte: %20Pianificazione%20comunale%20attuativa.pdf I piani particolareggiati 8

9 Fonte: %20Pianificazione%20comunale%20attuativa.pdf I piani particolareggiati 9

10 Fonte: %20Pianificazione%20comunale%20attuativa.pdf I piani particolareggiati 10

11 L effetto fondamentale dei piani particolareggiati è il vincolo di espropriazione sui beni destinati a sede degli impianti pubblici. La delibera di approvazione costituisce dichiarazione di pubblica utilità delle opere previste. Le aree espropriabili sono quelle: - destinate da piano a sede di impianti pubblici comunali; - inedificate; -in cui vi siano costruzioni in contrasto con la destinazione di zona o abbiano carattere provvisorio, a seguito dell approvazione del piano regolatore generale, per consentire l ordinata attuazione delle zone di espansione. I piani particolareggiati 11

12 Il piano particolareggiato ha validità massima di dieci anni, decorsi i quali perde efficacia la parte in cui contempla interventi coattivi che non abbiamo avuto attuazione, rimanendo valide solo le prescrizione di zona di allineamento dei nuovi fabbricati. I piani particolareggiati 12

13 Qualora l iniziativa pubblica tardi a porre in essere i dovuti piani particolareggiati, preliminari alla possibilità di richiedere la concessione edilizia, i privati proprietari di aree edificabili possono, secondo il piano regolatore vigente, chiedere di essere autorizzati a redigere di loro iniziativa un piano di lottizzazione- Il piano di lottizzazione rappresenta un esempio di pianificazione urbanistica consensuale (in quanto ha per oggetto una convenzione tra privati e Comune), di iniziativa privata. I piani di lottizzazione 13

14 I piani di lottizzazione_ Oggetti e natura 14

15 I piani di lottizzazione_ Oggetti e natura 15

16 I piani di lottizzazione_ Oggetti e natura 16

17 I piani di lottizzazione_ Oggetti e natura 17

18 I piani di lottizzazione_ Oggetti e natura 18

19 Un appezzamento di terreno si definisce lotto, quando è di dimensioni sufficienti per essere edificabile. In presenza di un piano regolatore un appezzamento di terreno è edificabile, quando è maggiore della dimensione minima eventualmente imposta dal piano e quando in base agli indici di edificabilità che il piano gli attribuisce, consente la realizzazione di un unità edilizia autonomamente utilizzabile. Formare una lottizzazione consiste dunque nel suddividere un terreno in appezzamenti edificabili e quindi, determinare un frazionamento catastale del terreno stesso. All'inizio (nella definizione della L. 1150) le lottizzazioni erano un mero frazionamento del terreno in lotti edificabili, mentre in seguito lo sviluppo della tecnica urbanistica ha imposto modalità più complesse per la redazione di un piano di lottizzazione tanto che alla data odierna il suo contenuto tecnico non differisce sensibilmente da quello dei piani particolareggiati. I piani di lottizzazione 19

20 Esiste la possibilità per il sindaco di imporre un piano di lottizzazione ai proprietari di terreni edificabili quando si riscontri un interesse generale per la collettività ad avere disponibili aree edificabili. Si tratta in questi casi di lottizzazione obbligatoria. In conformità a quanto dispongono l 11 e il 12 comma dell art. 28 della legge 1150/42, il sindaco invita i proprietari presentare entro un termine congruo un piano di lottizzazione delle aree. Qualora i privati rimangano inattivi di fronte all invito del sindaco lo stesso può provvedere per via sostitutiva a predisporre una lottizzazione d ufficio (ovvero redatta d autorità dal Comune) sottoponendola ai privati per l accettazione. Ove i proprietari non accettino il piano il sindaco ha facoltà di modificarlo in base alle loro osservazioni, ovvero di procedere all espropriazione delle aree. I piani di lottizzazione 20

21 Alla lottizzazione vanno allegati elaborati grafici ed elaborati scritti. Assieme agli elaborati scritti va allegata una normativa di attuazione del piano di lottizzazione contenente tutte le prescrizione di carattere tecnico che non sia stato possibile inserire nelle prescrizioni grafiche di piano. I piani di lottizzazione 21

22 Oltre agli allegati tecnici va allegata alla lottizzazione una convenzione (ovvero un atto contrattuale bilaterale tra Comune e lottizzanti) che fissi le clausole vincolanti per la realizzazione del piano ed in particolare disponga: - L onere a carico dei lottizzanti della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e l onere della esecuzione delle opere di urbanizzazione secondaria o, in alternativa, le modalità di pagamento delle seconde in forma parametrica secondo le tabelle determinate dalle Regioni, degli oneri di urbanizzazione secondaria. - La cessione gratuita al Comune delle opere di urbanizzazione primaria con le aree in cui insistono previo collaudo favorevole del Comune stesso. - La cessione gratuita al Comune delle opere di urbanizzazione secondaria secondo la perimetrazione del piano di lottizzazione. I piani di lottizzazione 22

23 La convenzione e gli atti tecnici sono approvati dal Consiglio comunale, ma la lottizzazione diventa esecutiva solo dopo la stipula della convenzione che regola i rapporti contrattuali tra Comune e lottizzanti. Il piano di lottizzazione conserva validità fino al termine definito nell atto di convenzione, comunque non superiore a 10 anni. La lottizzazione non autorizza l esecuzione delle opere di carattere edilizio me di carattere infrastrutturale (opere di urbanizzazione primaria e secondaria), ma costituisce solo l atto preliminare che consente di richiedere i singoli atti abilitativi per ogni tipo di opera. Fonte: %20Pianificazione%20comunale%20attuativa.pdf I piani di lottizzazione 23

24 - I termini di validità del piano di lottizzazione, comunque non superiori a dieci anni, entro i quali devono essere ultimate le opere di urbanizzazione a carico dei lottizzanti. - Le garanzie finanziarie, prestate tramite cauzione o fidejussione bancaria o assicurativa, a garanzia dell adempimento degli obblighi assunti dal Comune. Tale garanzia sarà utilizzata dal Comune in via sostitutiva qualora i lottizzanti non provvedano alla realizzazione delle opere di urbanizzazione nei modi e nei tempi stabiliti. Pertanto essa andrà dimensionata sull importo presunto del costo delle opere suddette. I piani di lottizzazione 24

25 I piani di lottizzazione_terminologia 25

26 I piani di lottizzazione_esempi di calcoli e distribuzione spaziale 26