730, Unico 2015 e Studi di settore
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1 730, Unico 2015 e Studi di settore Pillole di aggiornamento N Fabbricati locati a cedolare secca La disciplina e le novità introdotte. Categoria: Dichiarazione Sottocategoria: 730 Se i fabbricati sono locati, il reddito da essi derivanti sarà assoggettato sia ad IMU che alle imposte sui redditi. In particolare, i fabbricati concessi in locazione potranno scontare l IRPEF, qualora siano locati a tassazione ordinaria o l imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per la cedolare secca. Nel corso del 2014 alcuni aspetti relativi alla tassazione degli immobili affittati a cedolare secca sono stati ritoccati, disponendo, per i contratti a canone concordato, limitatamente al quadriennio , la riduzione dell aliquota al 10% ed estendendo la possibilità di fruire della suddetta aliquota agevolata anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti il E stata inoltre estesa la possibilità di optare per la cedolare secca in presenza di contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento ISTAT del canone. Premessa Se i fabbricati sono locati, il reddito da essi derivanti sarà assoggettato sia ad IMU che alle imposte sui redditi. In particolare, i fabbricati concessi in locazione potranno scontare: IRPEF, qualora siano locati a tassazione ordinaria; l imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per la cedolare secca. Come noto, il Legislatore con l art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 contenente Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale ha introdotto a decorrere dal 2011 Informat srl 1
2 la c.d. cedolare secca. Il nuovo regime di tassazione alternativo rispetto a quello ordinario IRPEF è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Il legislatore ha ritoccato nel corso del 2014 alcuni aspetti relativi alla tassazione degli immobili affittati a cedolare secca: per i contratti a canone concordato, limitatamente al quadriennio , l art. 9, comma 1, D.L. 28 marzo 2014, n. 47, ha disposto la riduzione dell aliquota al 10% (aliquota già precedentemente ridotta dal 19% al 15% ad opera del D.L. n. 102/2013, con decorrenza dal 2013); ha inoltre esteso la possibilità di fruire della suddetta aliquota agevolata del 10% anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti il ; ha esteso la possibilità di optare per la cedolare secca in presenza di contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento ISTAT del canone. DAL 2013: REDDITI FONDIARI locazione di abitativi LOCATORE PERSONA FISICA Tassazione ordinaria con abbattimento del canone del 5% Tassazione sostitutiva 21%/15% con cedolare: - sostituisce IRPEF, addizionali; - imposta di registro; - imposta di bollo; senza abbattimento del canone (ded. forfetaria) DAL 2014: REDDITI FONDIARI locazione di abitativi LOCATORE PERSONA FISICA Tassazione ordinaria con abbattimento del canone del 5% Tassazione sostitutiva 21%/10% con cedolare: - sostituisce IRPEF, addizionali; - imposta di registro; - imposta di bollo; senza abbattimento del canone (deduzione forfetaria) 2
3 Sintesi della disciplina La disciplina può essere così sintetizzata: Persone fisiche in possesso di redditi fondiari da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente (categorie catastali da A1 a A11, escluso SOGGETTI A10). Non sono interessate alla disciplina in esame le INTERESSATI locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell esercizio d impresa / arti e professioni o da enti non commerciali. TIPOLOGIE DI CONTRATTO La possibilità di fruire della cedolare secca vale per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. La cedolare secca è quindi applicabile alle seguenti tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo: contratto di locazione libero ; contratto di locazione concordato ; contratto di locazione transitorio; contratto di locazione per studenti; contratto di locazione ad uso turistico. Il contribuente che possiede più immobili locati può optare per l applicazione della cedolare secca sia in relazione a tutti i contratti, sia in relazione ad alcuni soltanto di essi. L art. 9, comma 2, D.L. 28 marzo 2014, n. 47, ha esteso la possibilità di optare per il regime della cedolare per i contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro purché sublocate dagli enti di cui sopra a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento ISTAT del canone di locazione o assegnazione. L OPZIONE L applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del locatore. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. 3
4 Dal 1 aprile 2014 l opzione per la cedolare secca va esercitata obbligatoriamente con il nuovo Mod. RLI approvato con Provvedimento 10 gennaio Unica eccezione è fatta per l esercizio dell opzione nei contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell anno. Infatti, per tale tipologia contrattuale la disciplina prevede che l opzione si eserciti in dichiarazione dei redditi. Il locatore che ha la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l opzione, lo può fare, presentando un Mod. RLI opportunamente compilato e da quanto esposto nel Provvedimento 7 aprile 2011, entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento (cioè all annualità per la quale si intende ritornare al regime ordinario) con contestuale pagamento dell imposta. BASE IMPONIBILE Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR. Il mancato riferimento al comma 4-bis dell art. 37, TUIR comporta che per determinare la base imponibile ai fini dell applicazione dell imposta sostitutiva non opera la deduzione forfettaria pari: - al 5% per i contratti di locazione in generale; - al 5% più un ulteriore deduzione del 30% per i contratti a canone concordato; - al 25% per i contratti di locazione di immobili situati nel centro di Venezia e nelle isole limitrofe (Giudecca, Murano e Burano); - al 35% per gli immobili di interesse storico artistico. Pertanto si dovrà confrontare i canoni di locazione maturati nel periodo dell opzione per la cedolare secca (assunti senza operare alcuna deduzione) con l importo della rendita relativa al medesimo arco temporale, rivalutata del 5%. Il reddito da assoggettare alla cedolare secca sarà quello più elevato. 4
5 MISURA DELLA CEDOLARE 21% sui canoni relativi a tutti i contratti di locazione (ad esclusione dei contratti a canone convenzionato), compresi quelli non soggetti a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell anno); 10%, in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98. Con riferimento al periodo , viene applicata l aliquota del 10% sui canoni relativi ad immobili locati a canone concordato, ai sensi dell art. 2, comma 3 e art. 8, Legge n. 431/1998. La stessa aliquota si applica anche ai contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari (art. 5, comma 2, Legge n. 431/1998). Si ricorda che il D.L. n. 102/2013 aveva già disposto la riduzione dal 19% al 15% dell aliquota per la cedolare secca per i contratti a canone concordato, con decorrenza dal 2013; l aliquota del 15%, dunque, tornerà nuovamente ad applicarsi a partire dal Il D.L. 28 marzo 2014, n. 47, ha ampliato la possibilità di fruire dell aliquota agevolata del 10% anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della Legge di conversione). IMPOSTE SOSTITUITE AGGIORNAME- NTO CANONE DI LOCAZIONE IRPEF. Addizionali regionali e comunali IIRPEF. Imposta di registro. Imposta di bollo. Permane l obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S. Per la durata di validità dell opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione - Riproduzione riservata - 5
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