TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare

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1 Fallimento I Girasoli srl_ n. _38/2014 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare ************************ ALLEGATO 1 LOTTO 2 Via San Giacomo LOTTO 2 Appartamento 4 P Fanno parte del Lotto 2 i seguenti beni: - Catasto Fabbricati Fg. 164, Part. 9274, sub. 14 Z.C. 1 - Cat. A/2, cl. 4 cons. 2,5 vani Via San Giacomo, 1 Piano 4, Rendita Euro 464,81; ,00 E necessario precisare che per il Condominio Unicredit Novara la proprietà de I Girasoli s.r.l. è unica e non risulta suddivisa in due unità immobiliari. Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 1

2 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento I Girasoli srl_ n. _38/2014 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta LOTTO 2 ************************ 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI: I beni, situati nel Comune di Novara, in Via San Giacomo n. 1 presenti nell elenco A) sono di proprietà di I Girasoli srl Via Rosmini, 8 Novara (NO) - C.F e consistono in: Catasto Fabbricati Fg. 164, Part. 9274, sub. 14 Z.C. 1 - Cat. A/2, cl. 4 cons. 2,5 vani Via San Giacomo, 1 Piano 4, Rendita Euro 464,81. Alla proprietà si accede da Via San Giacomo 1, via situata nel centro di Novara all interno della zona ZTL. Coerenze appartamento (sub. 14): a Nord Mapp. 9273, a Est cortile interno, a Sud e a Ovest altra unità immobiliare (sub. 13). 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: L unità immobiliare è parte del Condominio Unicredit Novara La proprietà è situata in zona centrale della città di Novara, all interno della zona ZTL. L accesso pedonale è sito in Via San Giacomo n.1. L appartamento è situato al quarto piano. E presente impianto ascensore. L ingresso alla proprietà è situato subito alla dx dell arrivo della scala condominiale al piano. Al di là della porta di ingresso sul pianerottolo condominiale è presente un locale disimpegno/ingresso (assegnato all u.i. sub. 13), su cui si affacciano gli accessi principali alle due unità immobiliari sub. 13 e sub. 14. L unità immobiliare sub. 14 (identificata nell autorizzazione comunale come alloggio 1b) è già arredato ed utilizzato. L appartamento presenta finiture di pregio. Nella S.C.I.A. del Prot (Allegato D) e nella planimetria catastale del 28/03/2011 (Allegato I) l unità immobiliare è così articolata: sogg./pranzo/cucina (29,80 m²), camera (10,50 m²), bagno (6,75 m²), balcone (4,60 m²). Sono presenti due aperture di collegamento con l unità immobiliare adiacente (sub. 13), aperture non autorizzate. Una prima apertura è situata sul muro di divisione delle due proprietà tra i bagni dei due appartamenti (bagno 1 bagno1). Altra apertura mette in comunicazione diretta i due soggiorni. E inoltre presente un tavolato all interno del bagno che serve da quinta per la zona Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 2

3 utilizzata come lavanderia, tavolato non presente nei disegni di autorizzazione e nella planimetria catastale. I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro e persiane in legno. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo. L impianto elettrico è di recente installazione. E presente predisposizione per impianto di condizionamento in tutto l appartamento. Il condominio risulta in buono stato di manutenzione e conservazione generale. E necessario precisare che per il Condominio Unicredit Novara la proprietà de I Girasoli s.r.l. è unica e non risulta suddivisa in due unità immobiliari. Essendo i due lotti venduti separatamente sarà necessario apportare le variazioni alle tabelle condominiali. 3. STATO DI POSSESSO: I beni di cui al capitolo A) Lotto 2 dell elenco dei beni soggetti a procedura fallimentare sono di proprietà per 1/1 de I Girasoli srl Via Rosmini, 8 Novara (NO) - C.F In data 25/11/2010 era stato stipulato contratto preliminare di compravendita, mai registrato, tra I Girasoli srl e la Sig.ra Occhetta Antonella. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: - Sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Novara in data 12/06/2014 depositata il 23/06/2014 rep. n. 38/2014, trascrizione del 15/12/2014 Reg. Gen. N , Reg. Part. N , a favore Massa dei creditori del fallimento della società I Girasoli S.r.l. - Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo del Tribunale di Sondrio in data 20/01/2014 rep. 431, iscritta all'agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Novara, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 15/04/2014 Reg. Part. N. 499, Reg. Gen. N per ,00 a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO S.C.P.A. con sede in Sondrio (SO) C.F , domicilio ipotecario eletto Banca Pop. Sondrio Via Andrea Costa, 7 Novara, per la quota di 1/1, contro I Girasoli s.r.l. (C.F ). 5. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE: Come precisato nel cap. 2 sono presenti difformità sia nei confronti dell autorizzazione depositata (SCIA del prot Allegato D) e sia nei confronti della planimetria catastale depositata in data 28/03/2011 prot. NO (Allegato I - aperture di collegamento tra le due unità immobiliari). Non è ancora stata presentata la fine lavori presso gli uffici competenti. Impianti Gli impianti per quanto è stato possibile verificare sono a norma. Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 3

4 Pratiche edilizie concessioni edilizie Sono state reperite le seguenti pratiche: - SCIA Prot del 22/12/2010 dove I Girasoli Srl presentavano variante a denuncia di inizio attività (DIA 43720/2009) per opere di modifica interna e ridistribuzione degli spazi interni di due appartamenti con destinazione d uso residenziale. - DIA Prot del 05/06/2009 relativo a DIA per divisione appartamento residenziale e ridistribuzione spazi interni in vicolo S. Giacomo n. 1 (Allegato G) E necessario apportare le variazioni alle tabelle condominiali. In base al PRGC attuale l area di interesse rientra in CS: Centro Storico Ristrutturazione edilizia leggera. 6. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: L unità immobiliare è parte del Condominio Unicredit Novara La proprietà è situata in zona centrale della città di Novara, all interno della zona ZTL. L accesso pedonale è sito in Via San Giacomo n.1. L appartamento è situato al quarto piano. E presente impianto ascensore. L ingresso alla proprietà è situato subito alla dx dell arrivo della scala condominiale al piano. Al di là della porta di ingresso sul pianerottolo condominiale è presente un locale disimpegno/ingresso (assegnato all u.i. sub. 13), su cui si affacciano gli accessi principali alle due unità immobiliari sub. 13 e sub. 14. L unità immobiliare sub. 14 (identificata nell autorizzazione comunale come alloggio 1b) è già arredato ed utilizzato. L appartamento presenta finiture di pregio. Nella S.C.I.A. del Prot (Allegato D) e nella planimetria catastale (Allegato I) del 28/03/2011 l unità immobiliare è così articolata: soggiorno/pranzo/cucina (29,80 m²), camera (10,50 m²), bagno (6,75 m²), balcone (4,60 m²). Sono presenti due aperture di collegamento con l unità immobiliare adiacente (sub. 13), aperture non autorizzate. Una prima apertura è situata sul muro di divisione delle due proprietà tra i bagni dei due appartamenti (bagno 1 bagno1). Altra apertura mette in comunicazione diretta i due soggiorni. E inoltre presente un tavolato all interno del bagno che serve da quinta per la zona utilizzata come lavanderia, tavolato non presente nei disegni di autorizzazione e nella planimetria catastale. I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro e persiane in legno. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo. L impianto elettrico è di recente installazione. E presente predisposizione per impianto di condizionamento in tutto l appartamento. Il condominio risulta in buono stato di manutenzione e conservazione generale. E necessario precisare che per il Condominio Unicredit Novara la proprietà de Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 4

5 I Girasoli s.r.l. è unica e non risulta suddivisa in due unità immobiliari. La Società I Girasoli srl e la Sig.ra Occhetta Antonella hanno un debito verso il condominio di 3.036,77 così come evidenziato nel Bilancio Preventivo di Gestione 2014 comunicato dall Amministratore. (Allegato H) Essendo i due lotti venduti separatamente sarà necessario apportare le variazioni alle tabelle condominiali. La superficie lorda dell appartamento è stimata in circa 55,00 m² e quella del balcone è pari a circa 4,60 m². Proprietà per intero de I Girasoli srl Via Rosmini, 8 Novara (NO) C.F. N.C.E.U. Fg. 164, Part. 9274, sub. 14 Z.C. 1 - Cat. A/2, cl. 4 cons. 2,5 vani Via San Giacomo, 1 Piano 4, Rendita Euro 464,81. Coerenze appartamento (sub. 14): a Nord Mapp. 9273, a Est cortile interno, a Sud e a Ovest altra unità immobiliare (sub. 13). 7. VALUTAZIONE DEL LOTTO 2 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio (Quotazioni Immobiliari OMI) relativi al Comune di Novara e soprattutto considerando lo stato di fatto della proprietà di interesse e i lavori ancora necessari per ultimare l unità immobiliare. Le fonti di informazione sono stati il Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Novara, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia del Territorio (OMI codice di zona B1 dati anno 2014, 1 semestre). Lotto 2: Fg. 164, part. 9274, sub. 14 Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Abitazione Sup. reale lorda 55,0 1,00 55,0 Balcone Sup. reale lorda 4,60 0,25 1,15 Sup. reale lorda 59,60 56,15 Valutazione delle superfici A. Abitazione Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 164, part. 9274, sub. 14 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Abitazione 56, , ,00 56,15 Arrotondato a ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Novara, 23 gennaio 2016 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 5

6 RILIEVO FOTOGRAFICO Ingresso Disimpegno/Ingresso FOTO 1 FOTO 2 LOTTO 2 FOTO 16 FOTO 17 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 6

7 FOTO 18 Passaggio Lotto 1 FOTO 19 FOTO 20 FOTO 21 FOTO 22 Passaggio Lotto 1 FOTO 23 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 7

8 FOTO 24 FOTO 25 Fallimento n. 38/2014 Reg. Fallim. pagina 8