Servizio Tecnico Urbanistico
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- Paolo Amato
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1 ALLEGATO A) alla deliberazione del Consiglio Comunale n. 11 di data C O M U N E D I A L A Provincia di Trento Servizio Tecnico Urbanistico Piazza San Giovanni, ALA (Tel. 0464/ Fax 0464/672495) Prot. n Ala, novembre 2010 METODO DI STIMA DEL VALORE DELLE AREE EDIFICABILI Premesse. Con Delibera n. 33 di data il Consiglio Comunale ha fissato i criteri di riferimento per la determinazione del valore delle aree edificabili ai fini dell applicazione dell Imposta Comunale sugli immobili, con decorrenza dall anno di imposta In particolare, ai sensi dell art. 5, comma 5 del D. Leg.vo n. 504/1992, il valore è costituito da quello venale in comune commercio ai primo gennaio dell anno di imposizione, con riferimento ai seguenti parametri. a) zona territoriale di ubicazione b) indice di edificabilità c) destinazione d uso consentita d) oneri per eventuali spese di adattamento dell area, necessari per la costruzione e) prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi caratteristiche analoghe. Con riferimento al punto a) sul territorio comunale di Ala sono state individuate quattro zone, alle quali corrispondono diversi valori di mercato per le aree edificabili: A) Ala B) Pilcante, S. Margherita, Serravalle C) Chizzola, S.Lucia, S. Cecilia, Villetta, Marani e frazioni limitrofe D) Sdruzzinà, Brustolotti, Muravalle, Ronchi e frazioni limitrofe, Sega di Ala. Con riferimento al punto e), per la determinazione dei valori per ciascuna zona venivano considerati i valori di mercato dei terreni edificabili determinati dall Ufficio del Territorio di Trento e del Ministero delle Finanze relativamente al territorio del comune di Ala e validi alla data del luglio Con Delibera n. 30 di data il Consiglio Comunale ha rideterminato i valori delle aree edificabili, aggiornando i valori di mercato dei terreni edificabili desunti dalla fonte sopracitata e posti a base della valutazione, in base all indice ISTAT, su stima del Servizio Tecnico.
2 E ora necessario procedere alla determinazione dei valori delle aree edificabili relativamente all anno di imposta corrente, per il quale non risultano disponibili i dati relativi ai valori di mercato dei terreni edificabili diffusi per il 1999 dall Ufficio del Territorio di Trento. La presente relazione ha pertanto lo scopo di determinare il valore di mercato delle aree edificabili con riferimento ad altri dati disponibili ed aggiornati annualmente. Determinazione del criterio di stima. Al fine di giungere alla determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile la disciplina estimativa ha messo a punto due distinte procedure di stima. Stima sintetica. Consiste nella determinazione del valore dell immobile sulla base dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni con le medesime caratteristiche, ubicati nelle stesse zone od in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di mercato. L applicazione di tale criterio presuppone però di disporre di numero sufficiente di dati da comparare ed analizzare. Stima analitica. Si basa sul valore di trasformazione, e si fonda sul presupposto che l area edificabile possa essere considerata come un bene di produzione dal quale, con l applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio, in base alla seguente formula: dove: Va = valore dell area Vm = valore del fabbricato C = costo di trasformazione Va = Vm - C In mancanza di un numero sufficiente di dati relativi a transazioni di aree edificabili da analizzare per poter procedere ad una stima del valore delle aree con il metodo sintetico, si farà riferimento al criterio di stima analitica, precedentemente illustrato. In questo caso è possibile avvalersi di dati pubblici, aggiornati e diffusi periodicamente dall Agenzia del Territorio (valore di mercato dei fabbricati) e dalla Provincia Autonoma di Trento (costo medio di costruzione). Stima del valore di mercato delle aree edificabili (Va). La stima del Valore di mercato delle aree edificabili viene eseguita con riferimento al criterio di stima analitica precedentemente esposto in base all equazione Va = Vm - C la quale, per essere applicata correttamente, necessita della seguente specificazione: il più probabile valore di mercato di un area fabbricabile risulterà dal più probabile valore di marcato del fabbricato, diminuito del costo di costruzione comprensivo di interessi e del profitto normale, scontando all attualità tale differenza in previsione della durata della trasformazione, e cioè del tempo di costruzione, in base alla seguente formulazione: Va = [ Vm C ] / (1+r) n dove: Va= valore attuale dell area Vm= valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione
3 C = (Cc + Ou + Sg + St + I + P) con Cc = costo di costruzione Ou = oneri di urbanizzazione Sg = spese generali St = spese tecniche I = interessi P = utile imprenditore r = tasso di sconto all attualità n = tempo intercorrente dall epoca di riferimento della stima alla alienazione del prodotto edilizio. Valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione (Vm). Si fa riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, relative al primo semestre del Per quanto riguarda il Comune di Ala, zona Centrale, per le abitazioni civili in stato conservativo normale vengono forniti i seguenti valori di mercato: minimo: 1400 euro/mq max: 1800 euro/mq Si considera il valore medio pari a 1600 euro/mq. Posto che l altezza di interpiano è mediamente di 2,9m (2,6m +0,3m), si ottiene il seguente Valore del fabbricato al metro cubo: Vm = 1600 euro/mq / 2,9m = 551, 72 euro/mc. Costo di trasformazione (C). Si fa riferimento ai costi medi di costruzione stabiliti annualmente dalla Giunta Provinciale, ed aggiornati in ultimo con D.G. P. n di data 19 ottobre 2007 che, per la categoria residenziale ordinaria, stabilisce un costo medio di costruzione di 249,43 euro/mc. Tale dato si riferisce ai soli lavori di costruzione, con esclusione del costo dell area, degli oneri fiscali e delle spese di amministrazione. L incidenza delle altre voci di costo è pertanto stabilita in percentuale rispetto al costo di costruzione, in base alla tabella che segue: voce di costo % di incidenza rispetto al costo di costruzione Ou = oneri di urbanizzazione 8 Sg = spese generali 12 St = spese tecniche 10 I = interessi 5,99 P = utile imprenditore 25 Dove: l incidenza di Ou è posta pari a 8% come stabilito dall art.3 del Regolamento Comunale per l applicazione del Contributo di Concessione approvato con D.C.C. n.10 dd ;
4 l incidenza di Sg (spese generali, notarili, catastali, ecc..) è determinata nella misura del 12% sulla base di dati disponibili in letteratura; l incidenza di St è posta pari al 10% e stimata come media dei costi di progettazione, direzione lavori, contabilità, sicurezza, ecc per lavori di analoga natura; l incidenza di I è determinata con riferimento al tasso Euribor a 6 mesi pubblicato sul Sole 24 Ore del 31 dicembre dell anno precedente a quello di riferimento, aumentato di 5 punti percentuali. Per l anno di imposta 2010 il valore è di 0,99% + 5 = 5,99%; l incidenza di P è stimata pari al 25%sulla base di dati disponibili in letteratura. Nel caso della residenza ordinaria il costo di trasformazione risulta pari a: C = (249,43 + 0,08x 249,43 + 0,12x249,43 + 0,10x249,43 + 0,0599x249,43 + 0,25x249,43) = 401,56 euro/mc. Tasso di sconto all attualità (r). Per l applicazione del tasso di sconto, ai fini dell attualizzazione, si prende a riferimento il tasso Euribor a 6 mesi pubblicato sul Sole 24 Ore del 31 dicembre dell anno precedente a quello di riferimento, aumentato di 3 punti percentuali. Per l anno di imposta 2010 il valore è di 0,99% + 3% = 3,99%. Tempo intercorrente dall epoca di riferimento della stima alla alienazione del prodotto edilizio (n). Si considera un tempo pari a 3 anni, ritenuto il tempo medio di durata degli interventi edilizi. Alla luce di quanto sopra, nel caso di aree residenziali site nella zona centrale di Ala si ottiene il seguente valore espresso in euro al mc: Va = (551,72 euro/mc 401,56 euro/mc) / (1+0,0399)^3 = 133,53 euro/mc Tale valore, rapportato all indice di fabbricabilità massimo considerato nel Regolamento ICI pari a 3 mc/mq fornisce il seguente valore dell area a metro quadrato: Va = 133,53 euro/mc x 3 mq/mc = 400,59 euro/mq. Stima del valore di mercato delle aree edificabili (Va) per le altre zone del territorio comunale di Ala. Si fa riferimento alla suddivisione del territorio comunale di Ala in quattro zone, come individuate nella Delibera Consiliare n. 33 di data , richiamata in premessa. A tali zone corrisponde un valore decrescente delle aree edificabili stesse, nella misura percentuale indicata in tabella, rispetto al valore massimo stabilito per la zona di Ala che, per l anno di imposta in corso corrisponde al valore precedentemente stimato, che per arrotondamento, si considera pari a 401,00 euro/mq. Ritenuto di mantenere inalterato tale rapporto percentuale, in tabella sono determinati i valori venali di riferimento per le aree edificabili delle restanti zone B, C e D del territorio comunale.
5 ZONA diminuzione % rispetto ad A Va (euro/mq) A Ala 401,00 B Pilcante, S. Margherita, Serravalle ,00 C D Chizzola, S.Lucia, S. Cecilia, Villetta; Marani e frazioni limitrofe Sdruzzinà, Brustolotti, Muravalle, Ronchi e frazioni limitrofe, Sega di Ala , ,00 SERVIZIO TECNICO URBANISTICO IL RESPONSABILE ing. Alessandra Pretti
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