I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI

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1 FOGLIO INFORMATIVO M.FONDIARIO STATO AVANZAMENTO LAVORI INFORMAZIONI SULLA BANCA/INTERMEDIARIO Banca di Salerno Credito Cooperativo Società Cooperativa Via Velia n SALERNO Tel.: Fax: segreteria@bancadisalerno.it - Sito internet: Registro delle Imprese della CCIAA di Salerno al n. SA Iscritta all Albo della Banca d Italia n cod. ABI 8561 Iscritta all Albo delle società cooperative n. A Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo, al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia Istituzionale. Solo in caso di offerta fuori sede: Cognome e nome del proponente: Indirizzo: Telefono: CHE COS'È IL MUTUO Il mutuo ipotecario a stato avanzamento lavori è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi). In genere la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 15. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà delle opere edili, di norma residenziali, che il richiedente intende costruire. La percentuale d intervento creditizio è di norma del 50% del costo effettivo delle opere. Le erogazioni della somma maturata (in rapporto alle opere edificate) avverrà dietro presentazione di stati di avanzamento lavori (eseguiti in conformità ai progetti presentati e nel rispetto delle norme urbanistiche) verificati da terzo professionista, nella misura percentuale stabilita nell atto di concessione (con minimi pattuiti in contratto). Le erogazioni degli stati avanzamento lavori saranno eseguiti mediante atto notarile a quietanza. Sull importo versato a titolo di prima erogazione e sulle somme erogate in base agli stati d avanzamento saranno applicati, sino alla stipula dell atto d erogazione a saldo e quietanza, gli interessi di preammortamento. Con il contratto di mutuo ipotecario a SAL a banca consegna una somma di denaro al cliente che s impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano d ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso concordato. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente è reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Fondo di Garanzia Piccole e Medie Imprese (PMI) La Banca di Salerno opera con il Fondo di Garanzia per le PMI del Ministero dello Sviluppo Economico (Legge 662/96) e, in caso di richiesta da parte dell impresa cliente, verrà valutata l ammissibilità all intervento di garanzia. Per maggiori informazioni è possibile consultare il sito internet Pagina 1 di 7

2 Mutuo a tasso fisso Rimangono fissi per tutta la durata del mutuo sia il tasso di interesse sia l importo delle singole rate. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo, sin dal momento della firma del contratto, della misura del tasso, degli importi delle singole rate, e dell ammontare complessivo del debito da restituire, indipendentemente dalle variazioni delle condizioni di mercato. Mutuo a tasso variabile I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Tra i principali rischi, vanno tenuti presenti: in presenza di un giustificato motivo, la banca può variare in senso sfavorevole le condizioni economiche applicate al mutuo (ad esempio aumento di commissioni o spese) ad eccezione dei tassi d interesse. la banca può sciogliere il contratto per mancato pagamento anche solo di una rata dopo 180 giorni dalla scadenza della rata medesima, o in caso di eventi che incidano negativamente sulla situazione patrimoniale/finanziaria/economica della parte mutuataria, in modo tale da porre in pericolo la restituzione delle somme dovute alla Banca (ad es. protesti, procedimenti conservativi, cautelari, esecutivi o di iscrizioni di ipoteche giudiziali ovvero segnalazione tra i crediti in sofferenza presso il sistema bancario. Lo scioglimento del contratto comporta la restituzione immediata del debito residuo. se il cliente non può saldare il debito, la banca può agire in via giudiziaria. Se c è un fideiussore, anche lui è tenuto a rimborsare quanto dovuto l intermediario deve inoltre segnalare il cliente non affidabile alla Centrale dei Rischi tenuta dalla Banca d Italia, segnalazione che compromette la possibilità di ottenere finanziamenti in futuro. PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG) TASSO VARIABILE RIFERIMENTO EURIBOR 6 MESI Capitale: ,00 Durata del finanziamento (anni): 10 T.A.E.G.: 6,24% Capitale: ,00 Durata del finanziamento (anni): 15 T.A.E.G.: 6,07% Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Importo massimo finanziabile 80% valore immobile offerto in garanzia Durata Durata preammortamento 15 anni con tasso variabile comprensivo del periodo di eventuale preammortamento Il periodo di preammortamento non può superare la validità della concessione edilizia TASSI Tasso di interesse, parametro di indicizzazione e spread Euribor 6M/365 media % mensile (Attualmente pari a: - 0,221%) + 5,5 punti perc. Minimo: 5,5% Valore effettivo attualmente pari a: 5,5% Euribor a scadenza 6 mesi con divisore tasso 365 giorni Pagina 2 di 7

3 Tasso di interesse di preammortamento Tasso di mora Euribor 6M/365 media % mensile (Attualmente pari a: - 0,221%) + 5,5 punti perc. Minimo: 5,5% Valore effettivo attualmente pari a: 5,5% Euribor a scadenza 6 mesi con divisore tasso 365 giorni 2 punti percentuali SPESE Spese per la stipula del contratto Istruttoria 2% Minimo: 1.000,00 Spese Perizia Tecnica: a cura del mutuatario Massimo: ,00 Spese stipula fuori sede 200,00 Recupero spese erogazione 100,00 Altre spese iniziali Assicurazione immobile ipotecato per rischi incendio ecc.: a cura del mutuatario Spese per la gestione del rapporto Incasso rata 2,00 Invio comunicazioni 2,50 Variazione/restrizione ipoteca 200,00 Accollo mutuo 0,4% Minimo: 100,00 Massimo: 500,00 ALIQUOTA D.P.R ,25% IMPOSTA D.P.R ,00 SPESE ESTINZIONE ANTICIPATA 1% SPESE INCASSO RATA 2,00 Spese aggiuntive rata in mora calcolate sull'importo della rata SPESE PRIMO SOLLECITO 5,00 SPESE SECONDO SOLLECITO 5,00 TRASP. INFO PRECONTRATTUALE 0,00 TRASP. DOCUMENTAZ. PERIODICA 2,50 0,5% Massimo: 1.000,00 Se le condizioni economiche in vigore a fine anno non sono cambiate rispetto alla comunicazione precedente, il documento di sintesi non verrà inviato. Il cliente potrà, comunque, in qualsiasi momento ottenere gratuitamente copia del documento di sintesi con le condizioni economiche in vigore. Qualora il cliente abbia scelto il regime di comunicazioni telematiche, potrà richiedere il documento di sintesi aggiornato in qualsiasi momento tramite il servizio di Banca Virtuale o ottenerne tempestivamente copia per posta elettronica. TRASP. DOCUMENTAZ. VARIAZIONI 0,00 PIANO DI AMMORTAMENTO Tipo di ammortamento Tipologia di rata Periodicità delle rate Numero Rate Ammortamento Data scadenza FRANCESE A RATE COST. POSTIC. rate costanti posticipate mensili/trimestrali/semestrali Tenuto conto della richiesta del cliente secondo il numero massimo di rate stabilito dalla Banca Tenuto conto della richiesta del cliente secondo il numero massimo di rate stabilito dalla Banca ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO - FONTE IL SOLE 24 ORE Data Valore Pagina 3 di 7

4 ,221% ,218% ,209% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA Tasso Variabile Tasso di interesse applicato Durata del finanziamento (anni) Importo della rata mensile per un capitale di: ,00 Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 2 anni Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 2 anni 4,5% , , ,38 4,5% ,99 847,61 764,99 La quarta e la quinta colonna della tabella rivestono importanza solo per i mutui che hanno una componente variabile al momento della stipula. Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (l. n. 108/1996), relativo ai contratti di mutuo, può essere consultato in filiale e sul sito internet ( ALTRE SPESE DA SOSTENERE Costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi Perizia tecnica Max a cura di tecnico di fiducia della Banca Adempimenti notarili Secondo il tariffario notarile Commissione da riconoscere per la garanzia del Per la concessione della garanzia da parte del Fondo di Fondo L.662/96 garanzia PMI L.662/96, attualmente la commissione, ove dovuta, è diversificata in funzione delle categorie previste dal Fondo, con un massimo del 2% dell importo garantito (maggiori dettagli sono reperibili sul sito dell ente gestore Oneri tributari - Per operazioni di durata superiore a 18 mesi sono dovute, ove previsto, l imposta di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. La durata del finanziamento superiore a 18 mesi permette l esercizio dell opzione per l applicazione dell imposta sostitutiva di cui all art. 17 D.P.R. 29/9/1973 n.601. In alternativa alle suddette imposte ordinarie potrà quindi essere applicata l imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% del finanziamento, ad eccezione dei mutui richiesti da persone fisiche, che non agiscono nell esercizio dell attività di impresa, destinati all acquisto/costruzione/ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi dalla prima casa per i quali l imposta sostitutiva è pari al 2% della somma erogata). Assicurazione immobile - Per operazioni con durata inferiore o uguale a 18 mesi: recupero imposta di bollo (ai sensi dell art. 13 comma 2 bis, nota 2 Tariffa parte I DPR 642/1972) euro 16,00 sul contratto di finanziamento e per ciascuna garanzia. L imposta di bollo non è dovuta nel cso in cui il finanziamento sia erogato su un conto corrente aperto presso la stessa banca (sul quale viene ad applicarsi la previsione dell art. 13 comma 2-bis della tariffa Parte I allegato A DPR 642/1972). Il recupero delle altre imposte indirette si effettua in ragione della tipologia di garanzia sul finanziamento concesso. Per assicurazione dell immobile contro i danni di incendio, caduta di fulmine e scoppio secondo le tariffe applicate dalla compagnia di assicurazione per il valore di ricostruzione desumibile dalla perizia Pagina 4 di 7

5 TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell'istruttoria Disponibilità dell'importo Entro 45 giorni dalla presentazione della documentazione completa Immediatamente dopo la consegna della polizza di assicurazione, della copia esecutiva del contratto e nota di trascrizione ed eventuale certificato fallimintare ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITÀ E RECLAMI Pagina 5 di 7

6 Estinzione anticipata Il cliente, fuori dai casi di cui all articolo 7 della legge 40 del 02/04/2007, fatti salvi i limiti di cui all Accordo ABI- Consumatori, siglato in data 2 maggio 2007, con il consenso della banca, può estinguere anticipatamente in tutto o in parte il mutuo con un preavviso di almeno 10 giorni. Non è previsto alcun compenso omnicomprensivo per l estinzione de rapporto di mutuo. Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche Ai sensi dell art.13, commi da 8-sexies a 8-terdecies, del D.L. 31 gennaio 2007, n. 7, convertito in legge dalla L. 2 aprile 2007, n. 40, la Banca comunica all Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è estinto, l estinzione dell obbligazione medesima. L Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione dell obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell ipoteca, procede a cancellare l ipoteca medesima d ufficio, cioè senza necessità di un apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza del termine di trenta giorni dall estinzione dell obbligazione. Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca conclude gli adempimenti connessi alla richiesta del mutuatario entro 30 giorni decorrenti dalla data dell integrale pagamento di quanto dovutole a seguito del recesso. Reclami I reclami vanno presentati in forma scritta alla Banca di Salerno Credito Cooperativo e indirizzati ai seguenti recapiti: Per posta ordinaria: Banca di Salerno Credito Cooperativo - Ufficio Reclami, via Velia n.15 Salerno (SA) Per fax: nr. +39 (0) Per posta elettronica, all segreteria@bancadisalerno.it Per posta elettronica certificata, all indirizzo PEC: segreteria@pec.bancadisalerno.it I reclami possono essere presentati anche direttamente allo sportello della Filiale, dove è intrattenuto il rapporto, che cura l inoltro all'ufficio Reclami. L Ufficio Reclami provvede ad evadere tempestivamente le richieste pervenute, fornendo una risposta al cliente entro il termine di 30 giorni (90 giorni in caso di reclami relativi ai servizi di investimento). Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca; Conciliatore Bancario Finanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore Bancario Finanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet Resta salva la facoltà di rivolgersi al giudice nel caso in cui il cliente non fosse soddisfatto della decisione dell ABF o la mediazione si dovesse concludere senza raggiungere un accordo. In ogni caso, il Cliente, per poter fare causa alla Banca davanti al Giudice Ordinario, deve prima alternativamente: - effettuare il tentativo di mediazione obbligatoria, previsto e disciplinato dal D.Lgs. 28/2010 (e successive modifiche della L. 98/2013), ricorrendo ad uno degli organismi di mediazione iscritti nell apposito registro (tra i quali il predetto Conciliatore Bancario Finanziario); - esperire il procedimento davanti al citato Arbitro Bancario Finanziario (ABF). LEGENDA Pagina 6 di 7

7 Accollo Imposta sostitutiva (Imposta D.P.R. 601) Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi,. sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i mutui a tasso fisso) Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata costante Rata crescente Rata decrescente Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) Tasso Minimo debitore floor cd. tasso L imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell ammontare del finanziamento negli altri casi.. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. La somma tra quota capitale e quota interessi aumenta al crescere del numero delle rate pagate. La somma tra quota capitale e quota interessi diminuisce al crescere del numero delle rate pagate L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati il tasso soglia dell operazione e accertare che quanto richiesto dalla banca non sia superiore. Il Tasso Minimo viene applicato in presenza di un tasso debitore indicizzato ad un parametro di riferimento prescelto. Relativamente a tali rapporti il tasso non potrà in nessun caso essere inferiore alla misura del TASSO MINIMO su base annua. Pagina 7 di 7