Indice. Introduzione pag. XI. Parte prima La stagione delle cartolarizzazioni
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- Sibilla Mariotti
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1 Indice Introduzione pag. XI Parte prima La stagione delle cartolarizzazioni 1 Le cartolarizzazioni immobiliari pubbliche di Tiziana Mazzarocchi» Premessa» Programma di cartolarizzazione SCIP» La legge n. 410 del 2001» I fondi immobiliari (art. 4, legge 410/2001): il fondo FIP e Patrimonio Uno» Stato locativo del portafoglio immobiliare conferito ai fondi (regole generali)» Durata» Recesso» Canone» Manutenzione del compendio immobiliare» Diritto di prima offerta» Disciplina degli oneri di manutenzione» Interventi straordinari sull immobile e canone di locazione» 16 2 Analisi di un caso: l operazione FIP di Dario Valentino» La gestione tradizionale del patrimonio immobiliare dello Stato e l origine dell operazione Fondo Immobili Pubblici» La selezione del patrimonio immobiliare da conferire al Fondo FIP. Due diligence tecnica e valutazione
2 VI L evoluzione del capital market nel settore del real estate economica degli immobili e successivo trasferimento/ apporto al fondo» L assegnazione delle quote e il contratto di finanziamento» Caratteristiche del contratto di locazione e dell accordo di indennizzo» Sintesi dei principali dati del patrimonio immobiliare del fondo» Organi di controllo» Il collocamento delle quote e la cartolarizzazione del debito» La gestione operativa del fondo e del suo patrimonio immobiliare» Il processo di dismissione del patrimonio immobiliare» Le strategie future» 39 3 L esperienza del listing delle Asset Backed Securities immobiliari pubbliche nel mercato regolamentato italiano di Ciro Pietroluongo» Premessa» Il mercato delle cartolarizzazioni» La quotazione su MTS: risultati raggiunti» Lo sviluppo del mercato secondario» Il «Patto di liquidità»» 49 Parte seconda I fondi immobiliari 4 L evoluzione della finanza immobiliare: dai fondi alle SIIQ di Pietro Maggio e Andrea Vivoli» Premessa: le nuove figure d investimento» I fondi immobiliari» Nascita e sviluppo dei fondi di diritto italiano» Evoluzione della normativa» Tipologia dei fondi immobiliari e stili di gestione» Struttura del mercato dei fondi immobiliari» I soggetti coinvolti nel funzionamento di un fondo immobiliare» Profili di rischio per gli investitori» Il sistema di vigilanza sui fondi immobiliari» Le SIIQ: caratteristiche normative e profili di complementarietà con i fondi immobiliari» Il real estate nella prospettiva dell asset allocation strategica» 102
3 Indice VII Premessa» I benefici della diversificazione immobiliare» Le principali esperienze estere di real estate indiretto» Il real estate italiano quotato: società immobiliari e fondi» Conclusioni: le potenzialità delle SIIQ» 128 APPENDICE: Dettaglio dei fondi immobiliari operativi al 31 dicembre 2007» I fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso di Gianluigi Gugliotta» Il quadro normativo» La struttura e i meccanismi di funzionamento dei fondi immobiliari» Oggetto dell investimento» Possibilità di raccolta e rimborso delle quote in più emissioni» Utilizzo della leva finanziaria» Operazioni in conflitto di interesse» I fondi di fondi immobiliari» Fiscalità dei fondi immobiliari di Arianna Immacolato» La tassazione dei fondi immobiliari nel sistema delle imposte sui redditi» Il regime IVA dei fondi immobiliari» Il regime tributario degli investitori italiani ed esteri» Il regime degli apporti ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette» Il regime degli apporti ai fini delle imposte dirette» Il regime degli apporti ai fini delle imposte indirette» Il regime speciale per gli apporti a fondi immobiliari pubblici» I fondi immobiliari «a ristretta base partecipativa» e i fondi «familiari»» I fondi immobiliari per l edilizia sociale di Sergio Urbani» Un progetto pioniere» Aspetti peculiari di un fondo immobiliare dedicato all housing sociale» 185
4 VIII L evoluzione del capital market nel settore del real estate 7.3 Avvio e gestione di un fondo immobiliare» L investimento di un fondo immobiliare in un contesto di partnership pubblico-privato» Prospettive di sviluppo per il settore» Fondi, SIIQ e strumenti finanziari innovativi per lo sviluppo di una nuova politica di housing in Italia di Stefano Scalera» Regime delle spese e struttura finanziaria dei fondi immobiliari: gli effetti sul valore delle quote delle management fees di Massimo Biasin» Introduzione» Le commissioni di gestione dei fondi immobiliari: compensi parametrati al Gross Asset Value (GAV) vs Net Asset Value (NAV)» Il quadro teorico di riferimento e lo sfondo regolamentare e di mercato» Management fees commisurate al Gross Asset Value» Gli effetti sulla struttura finanziaria» Gli effetti sul valore delle quote» Management fees commisurate al Net Asset Value» Gli effetti sulle scelte di struttura finanziaria» Gli effetti sul valore delle quote» Fondi «GAV» e fondi «NAV»: una valutazione comparativa teorica» Sintesi e considerazioni conclusive» 226 Parte terza Le società di investimento immobiliare quotate 10 L introduzione delle società d investimento immobiliari quotate di Stefano Scalera e Loretta Ricci» Premessa: la ratio dell intervento normativo» Effetti attesi dalla riforma» Caratteristiche civilistiche delle SIIQ» Caratteristiche fiscali delle SIIQ» Il rapporto con i fondi» La disciplina di ammissione alla quotazione delle SIIQ: controlli pubblici e controlli privati di Fabrizio Plateroti» Introduzione» 241
5 Indice IX 11.2 L ammissione alle negoziazioni nei diversi mercati gestiti da Borsa Italiana» L ammissione alle negoziazioni nel mercato Expandi: le REIC» L ammissione alle negoziazioni sul mercato MTA e sul segmento Star» Specifici obblighi informativi previsti per le REIC e per le SIIQ» Gli obblighi informativi derivanti dalla quotazione» L informativa continua, periodica e straordinaria» I recenti sviluppi normativi» Collegamenti tra quotazione e verifiche fiscali» La disciplina giuridica delle SIIQ e alcune proposte migliorative di Riccardo Delli Santi» Il quadro normativo» Il regime speciale della SIIQ» Obbligo di distribuzione degli utili» Estensione alle società partecipate» Effetti dell ingresso nel regime opzionale» Modifiche statutarie» Regime alternativo alla sostitutiva» Determinazione del reddito di impresa» Componenti positivi e negativi di precedenti esercizi» Perdite fiscali» Partecipazioni in SIIQ e Pex» Riserve di utili pregressi al regime SIIQ» Cause di decadenza dal regime speciale» Trattamento fiscale dei partecipanti» Regime fiscale dei conferimenti» Proposte migliorative del regime SIIQ» Plusvalenze realizzate da SIIQ» SIIQ: proventi finanziari (parametro reddituale)» Regime SIIQ: ricavi accessori e parametro reddituale» Imposta di ingresso nel regime SIIQ» Requisiti soggettivi per l accesso al regime SIIQ» L esperienza di IGD nell esercizio dell opzione SIIQ di Grazia Margherita Piolanti» Premesse» Le criticità applicative del regime SIIQ» Imposta di ingresso» Proventi finanziari» 277
6 X L evoluzione del capital market nel settore del real estate Ricavi accessori» Plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili destinati alla locazione» Tassazione utili distribuiti» Distribuzione utili» Aree fabbricabili» Le SIIQ in una prospettiva internazionale e di mercato di Giovanni Gregoratti» Introduzione» Caratteristiche generali di un REIT» L evoluzione dei REITs nel mercato USA» Gli LPTs australiani» Le SIIC francesi» I REITs nel Regno Unito» La partenza in salita delle SIIQ italiane» Possibili aree di miglioramento dell attuale legge sulle SIIQ» L impatto della crisi finanziaria sul settore immobiliare quotato» Conclusioni» 297 Appendice Bibliografia Gli Autori» 301» 305» 309
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